С начала года ипотечные должники лишились более 1,5 тысяч квартир
За четыре месяца с начала 2022 года объем просроченной ипотечной задолженности в банках сократился на 3,5 млрд рублей, что эквивалентно 1593 квартирам. Эквивалент текущей ипотечной просроченной задолженности (без учета кредитов на покупку строящегося жилья) равна 24838 квартирам. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе изучения статистики Банка России, Минстроя и Росстата.
За январь-апрель объём ипотечной просроченной задолженности (без учета ипотеки под залог договоров долевого участия, ДДУ) в целом по стране сократился на 6% до 54,9 млрд рублей, а за год, с апреля 2021 года по апрель 2022-го – на 15% или 9,9 млрд рублей. Снижение долгов на балансах банков означает, что часть проблемных ипотечных кредитов была полностью погашена, в том числе за счёт продажи залоговой квартиры. Ускорение темпов снижения просроченной ипотеки может сказаться на ценообразовании на рынке недвижимости: в зависимости от решения заемщика, в досудебном урегулировании, как правило, квартиры выходят на продажу с дисконтом. При изъятии залога по решению суда и выставлению квартиры на публичные торги дисконт от ее рыночной стоимости может достигать до 40%.
«Если брать усредненные значения стоимости одного квадрата жилья по версии Минстроя для социальных выплат на II квартал 2022 года, среднюю площадь жилой площади на одну душу населения в РФ, 26,9 м2, то получается, что на начало мая в стране под угрозой изъятия банками 24,8 тыс. квартир, тогда как два года назад их было не более 24 тыс. И эти квартиры постепенно выходят на свободный рынок, оказывая некоторое давление на уровень цен», — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
По оценке эксперта, уровень просроченной ипотечной задолженности (полное прекращение платежей по ипотечному кредиту более чем на 90 дней) сегодня не превышает 1% от общего ипотечного портфеля банков. Снижение проблемных портфелей связано с ростом цен на недвижимость и продажей залоговых квартир должниками, как в досудебном урегулировании, так и после вынесения решения суда об изъятии предмета залога и реализации его на публичных торгах.
«Мы видим, что в отчетности банков произошло резкое сокращение объёмов просроченной ипотечной задолженности, то есть активно работают с заемщиками по погашению ипотечных кредитов через продажу, будь то торги или самостоятельный поиск покупателей заемщиками, — рассуждает Денис Аксёнов. — Вместе с тем, даже сопоставление усредненных государственных нормативов говорит о масштабах проблемы неплатежей, для рынка недвижимости почти 25 тыс. объектов –это существенная цифра».
Регионы-лидеры по абсолютному количеству эквивалента квартир под угрозой изъятия
|
Субъект РФ |
Кол-во квартир, шт. |
Метраж, м2 |
|
Москва |
2413 |
64902 |
|
Московская область |
1966 |
52887 |
|
Тюменская область |
970 |
26083 |
|
Красноярский край |
885 |
23814 |
|
Краснодарский край |
834 |
22438 |
|
Челябинская область |
816 |
21938 |
|
Ростовская область |
808 |
21732 |
|
Калининградская область |
757 |
20369 |
|
Свердловская область |
726 |
19541 |
|
Самарская область |
664 |
17857 |
|
Ставропольский край |
630 |
16936 |
|
Новосибирская область |
605 |
16264 |
|
Республика Башкортостан |
570 |
15330 |
|
Санкт-Петербург |
534 |
14377 |
|
Пермский край |
513 |
13813 |
Источник: КА «Долговой Консультант», ЦБ РФ, Минстрой РФ, Роскомстат
Полная версия доступна по ссылке
«На текущем уровне падения ипотечных выдач и полной приостановки программ рефинансирования ситуация с проблемными долгами улучшается за счет того, что заемщики расстаются со своими квартирами», — резюмировал Аксёнов.
По итогам 2021 года спрос на офисы в Санкт-Петербурге полностью восстановился и даже превысил допандемийные показатели. Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, объем сделок за год по аренде и купле-продаже под собственные нужды достиг 354 тыс. кв. м, что является максимальным значением за последние пять лет. Это на 89% больше, чем в 2020 году, и на 12% опережает показатель 2019 года.
Стоит отметить, что нынешнее значение является одним из рекордов за историю рынка в целом: больший объем сделок, по данным JLL, фиксировался лишь в 2016 году, когда в Петербург активно переезжали «Газпром» и его структуры. В прошедшем году «Газпром» и его подрядчики заняли лишь 9% в структуре сделок, а их основная активность направлена не на переезд из Москвы, а на расширение внутри рынка Петербурга, в том числе растет интерес к гибким офисным пространствам.
Динамика объема сделок аренды и купли-продажи на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Увеличение объема сделок объясняется миграцией арендаторов из одного здания в другое на фоне кризиса и реализацией отложенного спроса, так как в 2020 году многие компании приостановили развитие до стабилизации ситуации. В Петербурге активно развиваются российские IT-компании, их доля в структуре сделок составила 27% в 2021 году.
При этом компании выбирали в первую очередь более доступные здания класса B, на который пришлось 79% от объема сделок; с точки зрения географии, они предпочитали офисы в Центральном, Петроградском и Московском районах города (49% сделок). Кроме того, растет число сделок по покупке офисных зданий для собственных нужд из-за отсутствия крупных блоков в аренду.
«Офисы прошли испытание “удаленкой”, и все равно оказались нужны. При этом меняется отношение к офису. Он все чаще воспринимается в первую очередь как место для встреч и переговоров, а также как конкурентное преимущество в борьбе за персонал. Новые бизнес-центры с современными инженерными системами и удобными планировочными характеристиками, построенные с применением зеленых технологий, намного быстрее находят арендаторов по сравнению с морально устаревшими зданиями», - комментирует Регина Волошенко руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
«Активизация спроса привела к снижению доли свободных офисов в среднем по городу с 8,4% в конце 2020 года до 7% к концу 2021-го. В целом влияние пандемии на офисный рынок оказалось кратковременным и не столь драматичным, как в предыдущие кризисы. Каждая новая волна заболеваемости оказывает все меньшее влияние, бизнес адаптировался, а гибридный формат работы стал общепринятой практикой», - говорит Наталия Киреева руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Динамика доли свободных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Существенный рост конкуренции и увеличение доли свободных площадей отмечается лишь в Московском районе города, где было введено в эксплуатацию четыре новых здания арендопригодной площадью 40,5 тыс. кв. м (2-я очередь БЦ «Собрание», «Пономарев Центр», 1-я очередь «Атлас-Сити», 2-я очередь «Элкуса»).
В целом в 2021 году в Санкт-Петербурге, по данным JLL, введено в эксплуатацию и завершена реконструкция 18 офисных зданий классов А и В арендопригодной площадью 150 тыс. кв. м. Это в два раза меньше, чем изначально было анонсировано девелоперами в начале года.
За всю историю офисного рынка Северной столицы минимальный годовой ввод офисной недвижимости в Петербурге был в 2017 году (122 тыс. кв. м), а максимальный – в 2008 году (364 тыс. кв. м). В 2022 году этот рекорд может быть побит, если все строящиеся проекты (388 тыс. кв. м) будут введены вовремя, что маловероятно. При этом оптимальным показателем с точки зрения баланса спроса и предложения для рынка, по мнению экспертов JLL, является показатель ввода в диапазоне от 200 до 250 тыс. кв. м.
За год средневзвешенная цена подмосковного квадратного метра в пределах ЦКАД достигла 147,2 тыс. рублей. Сильнее всего подорожали квартиры комфорт-класса. А 22% покупателей хотят приобрести студии, но их доля в предложении составляет всего 13%.
Наиболее активен рынок первичного жилья в пределах ЦКАД, на конец 2021 года здесь представлено 158 проектов жилой застройки. Всего это 32 тысячи лотов, или более 1,5 млн кв. метров. За октябрь-декабрь предложение уменьшилось сразу на 2,2 тысячи квартир – такое существенное сокращение вызвано большим спросом и ограниченным набором новых проектов.
Наибольший объем предложения сконцентрирован на юго-восточном и восточном направлении от Москвы – сейчас в этих локациях находится 42,5% от всего предложения. Также популярны у девелоперов запад и север области, на них приходится суммарно более 20% предложения.
Средневзвешенная цена предложения в IV квартале 2021 года на первичном рынке внутри ЦКАД достигла 147,2 тыс. руб./кв. м, рост за квартал составил 8,6%. Больше всего за квартал цены выросли в комфорт-классе – на 7,7% за квартал до 153,1 тыс. руб./кв. м и в стандарт-классе - на 7% за квартал до 123,6 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе за счёт выхода новых корпусов средневзвешенная цена предложения за квартал скорректировалась на 2% и составила 250,3 тыс. руб./кв. м.
«Быстрее всего в Подмосковье вымываются объекты стандарт-класса как самые доступные, – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – За квартал предложение стандарт-класса уменьшилось на 19% до 371 тыс. кв.м, с начала года – на 32,3%. Комфорт-класс и бизнес-класс с начала года показали рост предложения – на 35% и в полтора раза соответственно, это обусловлено изменением структуры предложения и выводом проектов более высокого класса. Сейчас новые проекты в области появляются большей частью в комфорт-классе, а появление проектов бизнес-класса говорит о развитии и общем улучшении ситуации на первичном рынке Подмосковья».
Спрос покупателей существенно превышает предложение в категории лотов до 7 млн рублей. Здесь экспонируется 58% от всего объема предложения, а спрос составляет 66% от всего объема. В более дорогих лотах предложение, напротив, превышает спрос.
Интересно, что тенденция спроса на небольшое по площади жилье тоже не исчезает. Так, более 22% покупателей интересуются студиями, а их доля в предложении составляет только 13%.