Офлайн продуктовый ритейл занимает 3,5 млн кв. м складских площадей в России
В настоящий момент по объему действующих складских помещений в России лидируют компании традиционного продуктового офлайн-ритейла. Они занимают 3,5 млн кв. м площадей, что составляет 10% от общего объема складов. На втором месте расположились онлайн-ритейлеры, объем текущих складов которых составляет 2,4 млн кв. м. Следующими по объему занимаемых площадей среди проанализированных игроков рынка идут компании, специализирующиеся на продаже строительных товаров и электроники, — объемы действующих складских мощностей в этих сегментах насчитывают 754 тыс. кв. м и 519 тыс. кв. м соответственно.
Лидирующее место в списке офлайн-ритейлеров по объему купленных и арендованных площадей занимает X5 Group, который размещается в складских помещениях совокупной площадью около 1,4 млн кв. м, что составляет 25% от общего количества площадей исследуемых компаний. На втором месте располагается «Магнит», который занимает более 944 тыс. кв. м и 17% от общего количества площадей соответственно. На третьем месте среди компаний, преимущественно ориентированных на офлайн, находится компания «Ашан».
Что касается маркетплейсов, то ключевая «троица» Ozon, Wildberries и «Яндекс.Маркет» пока занимают позиции с третьей по шестую в общем списке (см. график «Распределение ключевых компаний»).
Распределение ключевых компаний
Территориальное распределение
Московский регион, несомненно, остается основным логистическим хабом большинства компаний. Из общего объема построенных складских площадей, занимаемых ключевыми ритейлерами и маркетплейсами, 3,9 млн кв. м приходится именно на эту локацию (для сравнения, за пределами Московского региона в ЦФО расположено всего 900 тыс. кв. м складов ритейлеров).
Наиболее развитый регион за пределами ЦФО — Северо-Западный федеральный округ (781 тыс. кв. м), куда входят Санкт-Петербург и Ленинградская область (689 тыс. кв. м). Следующим в данном списке идет Южный федеральный округ (657 тыс. кв. м), где большую часть заняла Ростовская область (413 тыс. кв. м), далее следует Приволжский федеральный округ (579 тыс. кв. м).
Выбор ключевыми ритейлерами регионов России обусловлен рядом причин. Во-первых, компании стараются размещать свои распределительные центры вблизи городов-миллионников, а также административных центров округов, поскольку именно через них обеспечивается основной товарооборот по остальным субъектам региона. Во-вторых, важным фактором становится наличие рабочей силы в зоне размещения объекта. В случае, когда область испытывает нехватку площадок под централизованную организацию большого объема складских мощностей, компании начинают рассматривать близлежащие области. Например, для Московского региона подобными областями-«донорами» становятся Калужская, Ярославская, Тульская или Тверская области. С точки зрения направления региональной экспансии освоение новых районов стремится с запада на восток, с европейской части России через Урал к Дальнему Востоку. Данную тенденцию подтверждает обеспеченность складскими мощностями ритейлеров в перерасчете на 1 тыс. жителей.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «Рост складских мощностей — это устойчивый тренд последних лет. Текущая ситуация и сложность в прогнозировании необходимых объемов будущего строительства может привести к некоторой паузе в реализации ряда проектов built-to-suit, контракты по которым были подписаны в течение 2021 г., однако в среднесрочной перспективе мы ожидаем сохранения потребности у маркетплейсов и ведущих федеральных ритейлеров в расширении площадок. Более того, мы сегодня наблюдаем интерес со стороны офлайн-ритейлеров к расширению складских мощностей для формирования товарных запасов».
*В список исследуемых компаний включены как представители офлайн-фуд-ритейла, такие как «Магнит», X5 Group, «Ашан», «Лента», так и ключевые онлайн-ритейлеры, в число которых входят крупнейшие маркетплейсы, например Ozon, Wildberries и «Яндекс.Маркет». Помимо этого, в отдельные сегменты были выделены быстроразвивающиеся дискаунтеры, в частности Fix Price и «Светофор», строительные магазины, включая Leroy Merlin, IKEA и Castorama, а также компании, специализирующиеся на реализации электроники и бытовой техники, например «М.Видео — Эльдорадо» и DNS.
В расчетах учитываются крупные распределительные и фулфилмент-центры компаний. Сегмент условно небольших компонентов логистической цепочки, таких как: пункты приема посылок, в том числе находящиеся на аутсорсе у 3PL-операторов, дарксторы, включающие в том числе и обеспечение товарных запасов для e-grocery, хотя и формирует дополнительные объемы площадей для хранения и обработки, однако, не анализируется в рамках данного отчета.
По подсчетам экспертов компании «Метриум», за первые три месяца 2021 года в столичных новостройках высокобюджетного сегмента было реализовано 65 тыс. кв.м. жилья, что почти наполовину (41,2%) больше, чем за аналогичный период прошлого года. На долю 10 самых востребованных проектов пришлось 49,5 тыс. кв.м. (76,2%).
В I квартале 2021 года в Москвы было заключено более 665 договоров долевого участия в домах премиального и элитного класса. При этом на долю наиболее популярных проектов пришлось 76,2% проданных площадей. В них было реализовано 49,5 тыс. кв.м. недвижимости, что принесло девелоперам 39,5 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум».
Стоит отметить, что по сравнению с другими сегментами рынка жилой недвижимости топ-10 самых продаваемых новостроек элитного класса с начала года обновился всего на 20%. Однако, внутри рейтинга произошли изменения. Прежде всего, теперь в него входят только объекты премиум-класса. Также произошла смена лидера, на первую строчку вышел ЖК «Остров». Кроме того, по сравнению с прошлым периодом на один уменьшилось количество проектов в ЦАО, теперь распределение по округам выглядит следующим образом: по четыре объекта в центре и на западе столицы, по одному – на севере и северо-западе. Стоит отметить и перемещение на десятое место серебряного призера предыдущего рейтинга ЖК Prime Park.
Новым лидером стал ЖК «Остров» от компании «ДОНСТРОЙ» (СЗАО, район Хорошево-Мневники), который вышел на рынок в феврале. За февраль и март 2021 года в нем было реализовано 10,2 тыс. кв.м. (15,6% от всех продаж в сегменте), что обусловлено привлекательной стоимостью квадратного метра (470,1 тыс. рублей).
На втором месте расположился ЖК Lucky (ЦАО, Пресненский район), занявший первую строчку по итогам 2020 года. В нем за I квартал было продано 7,4 тыс. кв.м., средняя стоимость «квадрата» составила 783,5 тыс. рублей.
Третье место сохранил за собой ЖК Victory Park Residence, расположенный в районе Дорогомилово на западе столицы. Здесь за три месяца 2021 года было реализовано 7,2 тыс. кв.м. при средней цене квадратного метра в 842,4 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки премиального и элитного класса
в I квартале 2021 года *
|
|
|
Проект |
Район |
Класс |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Доля рынка, % от реализованной площади |
Средняя цена в марте 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▲ |
Остров** |
Хорошево-Мневники |
премиум |
10,2 |
15,6% |
470,1 |
|
2 |
▼ |
Lucky |
Пресненский |
премиум |
7,4 |
10,4% |
783,5 |
|
3 |
▬ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
премиум |
7,2 |
10,1% |
842,4 |
|
4 |
▲ |
Capital Towers |
Пресненский |
премиум |
5,3 |
7,4% |
884,8 |
|
5 |
▲ |
Hide |
Раменки |
премиум |
4,6 |
7,1% |
426,6 |
|
6 |
▼ |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
премиум |
4,2 |
6,4% |
563,7 |
|
7 |
▲ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
премиум |
4,1 |
6,0% |
489,2 |
|
8 |
▼ |
Садовые кварталы*** |
Хамовники |
премиум |
2,7 |
5,8% |
1175,4 |
|
9 |
▲ |
TITUL на Серебрянической |
Таганский |
премиум |
2,3 |
3,8% |
674,1 |
|
10 |
▼ |
Prime Park |
Хорошёвский |
премиум |
1,5 |
3,3% |
556,7 |
*По количеству зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).
**Данные по ЖК «Остров» относятся только к корпусам 1, 2 и 3, которые соответствуют премиум-классу. Помимо этого, в проекте представлены корпуса бизнес-класса (4 и 5).
***В Садовых кварталах в продаже остался пентхаус и 3 комн. квартира
Источник: «Метриум»
Наиболее высокая стоимость квадратного метра в высокобюджетном сегменте отмечена в ЖК «Садовые кварталы» (1175,4 тыс. рублей), ЖК Capital Towers (884,8 тыс. рублей) и ЖК Victory Park Residence (842,4 тыс. рублей). В свою очередь, к самым доступным предложениям относятся ЖК Hide (426,6 тыс. рублей), ЖК «Остров» (470,1 тыс. рублей) и ЖК Spires (489,2 тыс. рублей).
«В I квартале 2021 года продолжает фиксироваться тренд, когда лидеры аккумулируют значительную часть спроса, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Кроме того, квартиры и апартаменты в высокобюджетном сегменте рассматриваются как долгосрочная инвестиция с высокой доходностью. На фоне ослабления курса рубля, снижения доходности и усиления налоговой нагрузки такой вид вложений выглядит крайне привлекательно. Вероятно, подобные тенденции продолжатся и в следующих кварталах».
В I квартале 2021 года, по подсчетам экспертов компании «Метриум», более половины (53%) договоров долевого участия пришлись на долю 15 наиболее популярных у покупателей проектов новостроек бизнес-класса. Таким образом, сохраняется тренд, когда лидеры аккумулируют значительную часть спроса.
По состоянию на конец марта на первичном рынке жилой недвижимости столицы представлены 93 проекта бизнес-класса (на четыре меньше, чем год назад), в которых за первые три месяца этого года было реализовано порядка 5,8 тыс. жилых помещений. Это на 36% больше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики «Метриум».
Сам рейтинг за прошедший квартал обновился на 60% и включает в себя 9 новых объектов. Сохранил свои позиции только лидер рейтинга ЖК «Символ». Стоит отметить, что входящие в топ-15 новостройки относительно равномерно распределены по округам. Больше всего проектов реализуется в ЗАО и СЗАО (по три), затем следуют ЮАО, САО и СВАО (по два), по одному расположены в ЮВАО, ЦАО и ЮЗАО. Исключением служит только восток столицы, в топ-15 не вошел ни один из трех размещенных на его территории объектов.
Неизменным с прошлого периода остался лидер рейтинга – ЖК «Символ» от компании «Донстрой» (ЮВАО, район Лефортово). За I квартал в нем было продано более 730 квартир (12,7% от общего количества сделок в бизнес-классе), что сопоставимо с показателями успешных проектов массового сегмента и в 2,8 раза больше, чем у серебряного призера. Средняя стоимость квадратного метра в данном проекте составляет 278,5 тыс. рублей, что на 13,4% ниже среднерыночного показателя.
На втором месте расположился дебютант рейтинга – другой проект от «Донстрой», ЖК «Событие» (ЗАО, район Раменки). Реализация второй очереди в нем началась в январе этого года. «Квадрат» в данном комплексе, в среднем, обойдется в 344,2 тыс. рублей (4 место по стоимости в топ-15).
Третье место занял ЖК «Now. Квартал на набережной», расположенный в Даниловском районе на юге столицы. Еще в конце прошлого года данный проект располагался на 6 месте и демонстрировал тенденцию к спаду покупательского интереса, но выход в продажу новой очереди подстегнул спрос, благодаря чему объект замкнул тройку призеров. Средняя стоимость квадратного метра в ЖК сопоставима со среднерыночной и составляет 320 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки бизнес-класса в Москве в I квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в бизнес-классе |
Средняя цена предложения в марте 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Символ |
Лефортово |
733 |
12,7% |
278,5 |
|
2 |
▲ |
Событие |
Раменки |
263 |
4,6% |
344,2 |
|
3 |
▲ |
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
226 |
3,9% |
320 |
|
4 |
▲ |
Достижение |
Останкинский |
220 |
3,8% |
308,7 |
|
5 |
▲ |
Фестиваль Парк-2 |
Левобережный |
209 |
3,6% |
251,6 |
|
6 |
▲ |
Остров** |
Хорошево-Мневники |
187 |
3,2% |
392,5 |
|
7 |
▼ |
Headliner |
Пресненский |
159 |
2,8% |
255,9 |
|
8 |
▼ |
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
144 |
2,5% |
261,4 |
|
9 |
▼ |
ЗИЛАРТ |
Даниловский |
137 |
2,4% |
375 |
|
10 |
▼ |
Настоящее |
Раменки |
137 |
2,4% |
363,3 |
|
11 |
▼ |
КутузовGRAD II |
Можайский |
134 |
2,3% |
312,6 |
|
12 |
▲ |
Sydney City |
Хорошево-Мневники |
134 |
2,3% |
383,5 |
|
13 |
▲ |
Архитектор |
Обручевский |
128 |
2,2% |
313,0 |
|
14 |
▲ |
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
115 |
2,0% |
351,8 |
|
15 |
▲ |
Режиссер |
Ростокино |
111 |
1,9% |
344,0 |
*По количеству зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).
**Данные по ЖК «Остров» относятся только к корпусам 4 и 5, которые соответствуют бизнес-классу. Помимо этого, в проекте представлены корпуса премиум-класса (1, 2, 3).
Источник: «Метриум»
Эксперты «Метриум» отмечают, что за три месяца 2021 года количество ЖК, в которых средняя стоимость квадратного метра превышает среднерыночный показатель (321,8 тыс. рублей) увеличилась практически в два раза – с 4 до 7. Это обусловлено появлением новых проектов с высокой относительно рынка стартовой ценой, а также увеличением покупательского интереса к новинкам. Дороже всего «квадрат» обойдется в ЖК «Остров» (392,5 тыс. рублей), далее следуют ЖК Sydney City (383,5 тыс. рублей) и ЖК «ЗИЛАРТ» (375 тыс. рублей). Самая низкая стоимость квадратного метра зафиксирована в ЖК «Фестиваль Парк-2» (251,6 тыс. рублей), ЖК Headliner (255,9 тыс. рублей) и ЖК «Селигер Сити» (261,4 тыс. рублей).
«Спрос на новостройки бизнес-класса продолжает расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в 2020 году, самыми востребованными за первые три месяца стали проекты с умеренной стоимостью квадратного метра (ниже или сопоставимой со среднерыночным показателем). Спрос на них стимулируется пока еще доступными ставками по ипотеке, а также относительно низкой доходностью таких видов консервативных инвестиций, как банковские вклады и облигации. Вполне вероятно, что подобная тенденция продолжится и во II квартале 2021 года. Пока не завершилась программа льготной ипотеки и ЦБ РФ не начал активно поднимать ключевую ставку, спрос, вероятнее всего, будет сохранятся на рынке высоким».