Торговая недвижимость Санкт-Петербурга в 2009 г.


15.02.2010 17:03

Специалисты компании Colliers International подготовили краткий обзор развития рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2009 г.

 

Предложение

На начало 2010 г. в Санкт-Петербурге функционировало 148 торговых объектов (в отчете рассматриваются торговые объекты с арендной площадью (GLA) более 4 000 кв. м), совокупная общая площадь которых составила 3,8 млн кв. м, арендная – 2,5 млн кв. м. При этом, за 2009 год было открыто всего два торговых объекта – вторая очередь мебельного центра «Мебель Холл» арендуемой площадью 16 тыс. кв.м и гипермаркет «Ашан» на Боровой ул., что является самым низким показателем по годовому приросту за последние 10 лет развития торгового рынка Санкт-Петербурга.

Структура рынка действующих торговых объектов по общим площадям, на конец 2009 г.


Распределение общих площадей действующих торговых объектов по районам, на конец 2009 г.


«Мега-Парнас» и «Мега-Дыбенко», расположенные на КАД, отнесены к Выборгскому и Невскому районам соответственно.

В среднем по Санкт-Петербургу обеспеченность торговыми площадями в торговых объектах по районам города составляет 537 кв. м на 1 000 человек. Наиболее обеспеченными являются Московский и Приморский районы, в которых на 1 000 человек приходится более 1 200 кв. м, а также Выборгский (более 1 000 кв. м) и Невский районы (около 750 кв. м).

Согласно нашим оценкам, прирост торговых площадей в 2010 году составит около 500 тыс. кв. м (общая площадь объектов), таким образом, совокупное предложение превысит 4 млн кв. м.

Прирост общих площадей торговых объектов


Наиболее активно развивается Центральный район, где реализуются крупные торговые проекты (МФК «Стокманн Невский Центр» и ТРК
Galeria). С появлением этих проектов Центральный район войдет в число лидеров как по количеству предложения в торговых центрах, так и по обеспеченности населения торговыми площадями (показатель приблизится к среднегородскому уровню).

Наиболее значимые торговые объекты, заявленные к вводу в 2010-2011 гг

Название

Позиция

Адрес

Общая площадь, кв. м*

Арендная площадь, кв. м

Девелопер

К вводу в 2010 году

Galeria

Торгово-развлекательный центр

Лиговский пр-т, д. 26-28

193 000

93 400

СК «Бриз»

«Лето»

Торгово-развлекательный центр

Пулковское ш., участок 7, Красноборская сторона

125 000

76 000

Система Галс Северо-Запад

«Стокманн Невский Центр»

Торгово-офисный центр

Невский пр-т, д. 114, лит. А

74 500**

44 700

Стокманн

«Балкания Нова» (2 очередь)

Торгово-развлекательный центр

Балканская пл., д. 5

31 000

18 600

Адамант

«Осиновая роща»
(1 очередь)

Торгово-развлекательный центр

Парголово, Выборгское ш. / КАД

19 840

11 400

Адамант

Без названия (в составе ТРК «Гранд Каньон»)

Мебельный центр

Энгельса пр., д. 154

35 000

15 000

ОАО "Соломон"

Cruise***

Торговый центр

Комендантский пр., д. 3

22 000

13 200

Фемида

AURA

Специализированный торговый центр

Лахтинский пр-т, д. 85

14 650

9 400

Эталон ЛенСпецСМУ

«Шкиперский Молл»

(2 очередь)

Торгово-развлекательный центр

Наличный пер., д. 18

11 600

9 320

ООО "Фирма СиБ"

«Смайл»

Торгово-офисный центр

Крыленко ул. / пр-т Большевиков

11 000

8 000

Донк

«Николаевский Пассаж»

Торгово-развлекательный центр

Стремянная ул., д. 21 / ул. Марата, д. 5

13 000

6 700

ООО "Невские бани"

ИТОГО в 2010 г.

 

 

550 590

305 720

 

К вводу в 2011 году

«Кантемировский»

Торгово-развлекательный центр

Полюстровский пр-т, д. 80

52 400

38 900

ООО «Балтийская строительная группа»

ИСТОЧНИК: АСН-инфо


11.11.2009 13:06

В соответствие с данными Росстата, за III квартал 2009 г. в среднем по стране цены на вторичном рынке жилья стали ниже на 2,6%. По сравнению с концом 2008 г. цены упали на 5,1%. По официальным цифрам снижение цен было в 3 раза менее выраженным, чем по данным экспертов. Так, по расчетам Аналитического центра GED analytics, цены за III квартал 2009 г упали на 14,5%.
Еще большее удивление вызывают данные Росстата по отдельным регионам. Так в Москве по данным официальной статистики цены на жилье сейчас на 7,7% выше, чем в начале года, в Санкт-Петербурге – выше на 3,7%, в Московской области – ниже на 11,2%. Из данных по динамике цен по трем крупнейшим регионам страны правдоподобно выглядят данные только по Московской области. Так по расчетам GED analytics снижение цен на жилье в области с начала года составило 13,8%. В Москве снижение цен составило 9,7%, в Санкт-Петербурге – 20,5%.
Не меньше вопросов возникает и при сравнении уровней цен на жилье, фиксируемых Росстатом и независимыми аналитиками рынка. Мы решили сравнить данные Росстата (по регионам) и GED analytics (по городам) базируясь на том, что наблюдение Росстатом за ценами ведется только в территориальных центрах и крупных городах регионов, т.е. данные сопоставимы. Например, для статистики по Липецкой области Росстатом собирается информация по городу Липецку и ее можно сравнить со статистикой GED analytics по этому же городу.
Итак, если сравнить данные Аналитического Центра и Росстата по 36 городам страны, то окажется, что разница в уровне цен доходит до 28%. Росстат считает, что в Москве уровень цен на вторичном рынке сейчас составляет 161 тыс. рублей за кв. м, в то время как в по данным GED analytics квадратный метр в столице стоит гораздо меньше - 138 тыс. рублей за кв. м. В Санкт-Петербурге цены Росстата на 7,3% выше, чем у аналитиков.
Но есть и обратные примеры. По мнению Росстата в Липецке средний уровень цен на вторичном рынке составляет 29500 рублей за кв. м, в то время как GED analytics насчитал 41000 рублей за 1 кв. м.
Ситуация со сбором Росстатом статистики по ценам на жилье на столько плачевна, что даже министерства и ведомства предпочитают пользоваться не его данными, а заказывать отдельные коммерческие исследования в случае необходимости оценки уровня цен на жилье в том или ином городе или регионе. Так, например, поступил Росреестр при создании экспериментальной системы оценки кадастровой стоимости жилой недвижимости.

Цены на жилье на вторичном рынке по данным Росстата и GED analytics


Уровни цен на жилье на вторичном рынке российских городов


Изменение цен на жилье с начала года по данным Росстата


По данным Росстата, по сравнению с концом 2008 года цены снизились в наибольшей степени в Липецкой области (-40,0%), Пермском крае (-38,4%), Республике Мордовия (-26,6%). Выросли же цены максимально за это время в Ленинградской области (18,6%), Карачаево-Черкесской Республике (16,9%), Кабардино-Балкарской Республике (16,0%).
Самые высокие цены на жилье в России по данным Росстата в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Кроме трех основных регионов высокие цены на жилье – на Сахалине, в Краснодарском Крае и Приморье. Самое дешевое жилье по-прежнему на Северном Кавказе - в Ингушетии, Чечне и Калмыкии.

Карта стоимости квадратного метра жилья в регионах России (данные Росстата)


Материал предоставлен GED analytics


ИСТОЧНИК: АСН-инфо


03.11.2009 11:20

Сезонное затишье на рынке недвижимости нашло отражение в основных показателях, характеризующих торговую, офисную и складскую недвижимость Петербурга. Замедление снижения или стабилизация ставок, небольшое число сделок и низкий объем ввода новых площадей – так можно охарактеризовать III квартал 2009 г.

 

Рынок офисных площадей


Предложение

Объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге к концу сентября 2009 г. достиг 1539600 кв. м. В III квартале на рынок было выведено 68200 кв. м новых площадей. Было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Содружество», III очередь (18780 кв. м), «Авантаж» (7500 кв. м), «Атрио» (7200 кв. м).


Объем анонсированного строительства постоянно снижается, так как растет число отложенных или отмененных проектов вследствие отсутствия финансирования на их реализацию. Тем не менее, ожидается, что в течение следующих 4 лет будет введено около 500000 кв. м офисных площадей.

 

Спрос

В III квартале 2009 г. на рынке наблюдалось ослабление спроса, связанное как с сезонным затишьем, так и с тем, что большинство крупных компаний заняло выжидательную позицию, отложив принятие решения об аренде до осени. Число новых компаний, выходящих на рынок Санкт-Петербурга, невелико. В тоже время, процесс переезда арендаторов из одного бизнес-центра в другой остается активным, поскольку собственники готовы предлагать более выгодные коммерческие условия с целью заполнить освобождающиеся площади в существующих зданиях.

III квартал 2009 г. характеризовался положительным поглощением офисных площадей в Классах А и В. Объем чистого поглощения составил 2310 кв. м против 8790 кв. м во II квартале 2009 г. Пользуются спросом площади от 500 до 1500 кв. м. Арендаторы предпочитают помещения в уже готовых проектах, предварительные договоры в строящихся объектах заключаются нечасто, преимущественно крупными компаниями, которых не удовлетворяет существующее предложение.


Баланс рынка

Активный ввод новых бизнес-центров на фоне низкого спроса привел к росту доли свободных площадей как в классе А, так и в классе В. В настоящее время объем свободных офисных площадей составляет около 380000 кв. м, а доля свободных площадей в общем объеме предложения достигла 24,7%.


Высокая конкуренция между объектами и низкий спрос стимулируют дальнейшее снижение ставок. В III квартале 2009 г. снижение арендных ставок в классе А составило 8,5%, а в классе В - 2,4% в долларовом выражении. Сильное падение ставок зарегистрировано в премиальном сегменте – цена предложения опустилась с 700 до 600 долларов за 1 кв. м в год.

 

Рынок торговых площадей

Спрос

Объем розничного товарооборота продолжает снижаться наряду с доходами населения. Наиболее низкие показатели были зарегистрированы в июле 2009 г., когда реальное снижение товарооборота по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. составило 15,7%.

Торговые операторы сокращают планы по развитию, что отражается на менее качественных торговых центрах. Такие объекты зачастую характеризуются неэффективным составом арендаторов, некачественным зонированием и неудобной навигацией внутри торгового центра. Доля свободных площадей в таких объектах достигает 20-30%. В то же время, в качественных объектах свободных площадей практически нет. Например, в освободившихся площадях ТРК «Гранд Каньон» открылся гипермаркет «О'Кей», а в ТЦ «МЕГА-Дыбенко» в ноябре 2009 г. состоится открытие первого магазина Н&М.

 

Предложение

В III квартале 2009 г. объем предложения торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 1273000 кв. м. В эксплуатацию был введен ТЦ «Круиз» арендопригодной площадью 15000 кв. м. Основная доля запланированных объектов будет введена в 2010 г., когда на рынок выйдут два супер-региональных торговых центра - Galeria (арендопригодная площадь - 95000 кв. м) и Лето (79000 кв. м). Ожидается, что объем ввода в 2011-2012 гг. существенно снизится в связи с заморозкой строительства объектов, находящихся на начальных стадиях девелопмента.


 

Арендные ставки

Максимальные ставки аренды для арендаторов торговой галереи, после серьезной коррекции в I квартале 2009 г/, сохранились на прежнем уровне и составили 1800 долларов за 1 кв. м в год.


Практика применения процента с оборота получает распространение в новых договорах аренды. Как ответ на сложившуюся экономическую ситуацию, арендодатели предлагают новым арендаторам опцию снижения ставки на первые 1-2 года действия договора (step rent). Для существующих арендаторов в некоторых торговых центрах предлагается скидка до конца 2009 г. Для ставок, выраженных в долларах или евро, имеется возможность фиксирования валютного курса.

 

Рынок складских площадей


Предложение

Объем качественного складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1484300 кв. м, что составляет 22,5% от общего объема складских площадей в городе.

Объемы строительства снижаются. В III квартале 2009 г. на рынок было выведено 30000 кв. м складских площадей (складской комплекс «Кулон-Пулково»), что в 3 раза меньше объема в аналогичный период 2008 г. Низкий спрос и отсутствие финансирования проектов у девелоперов привели к пересмотру стратегий развития компаний на рынке складской недвижимости. Большинство игроков отложило начало строительства следующих фаз крупных проектов до улучшения экономической ситуации.


 

Спрос

С конца 2008 г. спрос на качественные складские площади остается на низком уровне. В 2009 г. было заключено небольшое число сделок. Запрашиваемые складские площади существенно меньше по размеру, чем в 2007-2008 гг. В связи с этим спрос переориентировался на менее качественные объекты классов В и С, поскольку в таких объектах существует возможность выделить необходимое по размеру помещение. Снижающийся спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. В III квартале 2009 г. объем свободных площадей достиг 356400 кв. м. Крупные арендаторы пересматривают договоры в сторону уменьшения занимаемых площадей или предлагают часть площадей в субаренду.

 


 

Арендные ставки

После постепенного снижения в I полугодии с 100-115 долларов за 1 кв. м в год до 80-90 долларов, арендные ставки в III квартале 2009 г. не претерпели изменений, что связано с низкой активностью складского рынка. Однако собственники складских объектов готовы идти навстречу арендаторам и предлагают снижение ставки до 60-80 долларов на первый и второй год аренды.


 

Краткое резюме

Вероника Лежнева, старший аналитик Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, Санкт-Петербург, отмечает: «Сезонный спад в III квартале и последующий рост активности в четвертом квартале – черты, характерные для рынка коммерческой недвижимости. Мы ожидаем, что IV квартал 2009 г. не станет исключением и продемонстрирует рост активности. Мы уже наблюдаем рост числа сделок как в офисном, так и в торговом сегментах. При этом объекты, находящиеся на финальной стадии строительства также не остаются без внимания со стороны арендаторов. Рост активности объясняется не только реализацией отложенного спроса, но и тем, что собственники и арендаторы научились находить компромисс в новых рыночных реалиях и договариваться о взаимовыгодных условиях сотрудничества».

 

Материал предоставлен Jones Lang LaSalle


ИСТОЧНИК: АСН-инфо