В новостройках столицы массового сегмента цена 1 кв. м квартир за год выросла на 20,4%
В Департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассказали про изменения, которые произошли в масс-маркете на первичном рынке Москвы. Так, в сравнении с прошлым маем объем предложения здесь увеличился на 46,6% – до 18,2 тыс. лотов. Средневзвешенная цена «квадрата» за год выросла на 20,4% (288,5 тыс. рублей), а средняя стоимость квартир – на 7,8% (13,8 млн рублей).
Преимущественную долю предложения в масс-маркете (98,4%) занимает комфорт-класс, где также отмечается годовой прирост экспозиции, – на 43,4%, до 17,7 тыс. лотов. Более половины экспозиции находится в 3 округах столицы: ЮВАО (23,2% площади), САО (17,2%) и ЗАО (15,3%). Самые доступные цены для покупки недвижимости комфорт-класса наблюдаются в ЗелАО (в среднем 8,5 млн рублей), а самые высокие – в СВАО (16,4 млн рублей) и ЗАО (15,9 млн рублей).
Согласно подсчетам департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам мая в старой Москве наблюдается увеличение экспозиции квартир в новостройках массового сегмента. Совокупный объем предложения в масс-маркете составил 867,5 тыс. кв. м (прирост за месяц – 4,3%, за год – 31,3%), это 18,2 тыс. лотов (+6,4% за месяц, +46,6% за год). При этом подавляющая доля экспозиции относится к комфорт-классу – 98,4%: 853,3 тыс. кв. м (+4,2% за месяц, +29,5% за год) и 17,7 тыс. лотов (+5,7% за месяц, +43,4% за год). В мае на рынке недвижимости столицы появилось 3 проекта комфорт-класса и один – стандарт-класса.
Более половины предложения квартир комфорт-класса (55,7% площади) сосредоточено в 3 округах столицы: ЮВАО – 23,2% (-2,6% за месяц, -5,9% за год), САО – 17,2% (-3% за месяц, +4,9% за год) и ЗАО – 15,3% (-0,6% за месяц, +0,6% за год).
В комфорт-классе, как и в других категориях жилья, прослеживается тенденция к сокращению метражей объектов – так, по итогам мая средняя площадь лотов составила 48,2 кв. м, за год этот показатель уменьшился на 9,7%. Наибольшую долю предложения занимают 2-комнатные квартиры евроформата – 26,4% лотов (-0,2% за месяц, +4,7% за год), затем идут «евротрешки» (+0,5% за месяц, +1,5% за год) и студии – 20,3% (+1,1% за месяц, +3,5% за год). Среди объектов стандартной планировки самая весомая доля – у 1-комнатных лотов (8,8%).
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На первичном рынке старой Москвы продолжает развиваться тенденция к уменьшению средней площади лотов в проектах. Застройщики увеличивают количество малоформатных квартир, от студий до маленьких “евродвушек”. На фоне снижения реальных располагаемых доходов населения такие форматы квартир являются наиболее востребованным активом».
Больше всего объектов экспонируется в проектах на начальной стадии строительной готовности, т.е. на нулевом цикле и этапе монтажа первых этажей – 45,3% площади. В новостройках, где идет монтаж средних или последних этажей, сосредоточено 27,7% площади. На долю проектов на заключительной стадии готовности (фасадно-отделочные работы, благоустройство, ввод в эксплуатацию) приходится 27% предложения.
При этом в массовых сегментах жилья на первичном рынке столицы наблюдается заметный рост цен. По итогам мая средневзвешенная цена 1 кв. м составила 288,5 тыс. рублей (прирост за месяц – 1,3%, за год – 20,4%). А средняя стоимость квартир достигла 13,8 млн рублей (‑0,7% за месяц, +7,8% за год).
В комфорт-классе средневзвешенная цена «квадрата» и её изменения соответствуют общей ситуации в масс-маркете. Средняя стоимость объектов здесь немного выше – 13,9 млн рублей (‑0,2% за месяц, +8,7% за год). Самые доступные цены на жилье комфорт-класса в столице наблюдаются в ЗелАО – в среднем 219,7 тыс. рублей за 1 кв. м и 8,5 млн рублей за лот. Округа с самой высокой стоимостью таких квартир – ЗАО (336,4 тыс. рублей за 1 кв. м и 15,9 млн рублей за лот) и СВАО (308,5 тыс. рублей за 1 кв. м и 16,4 млн рублей за лот). По итогам мая цена «квадрата» увеличилась во всех трёх перечисленных округах.
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На первичном рынке массового сегмента в мае наблюдался небольшой рост цен, который в большей степени связан с введением программ субсидированной ипотеки, – чаще всего застройщики при предоставлении таких программ повышают стоимость квартир. Другой причиной стало увеличение строительной готовности проектов».
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в недвижимость Северной столицы составил $2,1 млрд. Около 83% (или $1,6 млрд) от общего объема инвестиций пришлись на сегмент земельных участков под жилой и коммерческий девелопмент, а также для строительства объектов для собственных нужд компаний.
В то же время, в существующие объекты недвижимости в 2021 году инвесторы вложили порядка $367 млн. Показатель на 42% превышает результат 2020 года, однако еще далек от уровня 2019 года, когда объем транзакций составил $908 млн. Рынок инвестиций в существующие активы второй год подряд демонстрирует невысокий объем на фоне ограниченного количества крупных сделок. Превалирующая часть от объема инвестиций в существующие активы (75%) пришлась на покупку объектов в инвестиционных целях.
Наиболее активным стал офисный сегмент, который аккумулировал 69% от объема вложений в существующие активы, или $255 млн. Среди ключевых сделок 2021 года – покупка корпорацией «Стерх» бизнес-центра «Технополис Пулково» и приобретение «Россети Ленэнерго» площадей в «Балтийском деловом центре». Холдинг «Империя» продолжает развивать сеть офисных центров «Сенатор», приобретая исторические здания в центральных районах Санкт-Петербурга для их дальнейшего преобразования в качественные объекты: в 2021 году портфель компании пополнился пятью зданиями общей площадью более 50 тыс. кв. м.
Складской сегмент сформировал 23% от объема вложений в существующие активы, или $84 млн. Литовская компания Sirin Development продала два логопарка в Шушарах – Nordway (107 тыс. кв. м) и М10 (31 тыс. кв. м), а Jensen Group приобрела два складских комплекса суммарной площадью более 12 тыс. кв. м для развития сети складов индивидуального хранения Prostor.
2021 год также запомнился сделками на гостиничном рынке. Так, своих владельцев сменили отели Courtyard by Marriott Vasilievsky, открывшийся под названием River Palace, и VOX, на месте которого новый собственник – компания Investa – планирует создать апарт-отель.
«В 2021 году состоялось несколько знаковых продаж офисных и складских объектов. Также есть ряд интересных сделок, находящихся на финальной стадии. Интерес инвесторов остается стабильно высоким, однако, текущий рынок характеризуется дефицитом качественных коммерческих объектов по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число закрытых сделок», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
Такой вывод сделали эксперты департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, когда проанализировали структуру ипотечных сделок за год. После 1 июля 2021 года около 15% покупателей переориентировались с квартир на апартаменты.
По данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, в IV квартале 2021 года в Москве продолжала снижаться доля сделок с ипотечными кредитами. По сравнению с III кварталом доля таких сделок в целом по рынку уменьшилась с 60,6% до 58,9%. Годом ранее доля ипотечных сделок на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в старых границах составляла 60,7%.
В сегменте апартаментов (без учета элитного класса) доля сделок с использованием ипотечных кредитов, по сравнению с предыдущим кварталом, выросла с 43,7% до 53,8%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов (без учета элитных проектов) составляла 43,7%, а в 2019 году - 38%. То есть за два года число желающих приобрести апартаменты вместо квартиры в ипотеку заметно выросло.
«Снижение доли ипотечных заёмщиков среди покупателей квартир и рост такой доли среди покупателей апартаментов – логичное следствие фактического завершения программы льготной ипотеки, которая субсидировалась государством, – разъясняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. – То есть до 30 июня граждан больше побуждала к покупке квартиры льготная ипотека, а теперь квартиры и апартаменты находятся фактически в одинаковых условиях. То есть можно говорить о перетекании части спроса от квартир к апартаментам, по нашим подсчётам эта доля составляет около 15%».