В новостройках столицы массового сегмента цена 1 кв. м квартир за год выросла на 20,4%
В Департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассказали про изменения, которые произошли в масс-маркете на первичном рынке Москвы. Так, в сравнении с прошлым маем объем предложения здесь увеличился на 46,6% – до 18,2 тыс. лотов. Средневзвешенная цена «квадрата» за год выросла на 20,4% (288,5 тыс. рублей), а средняя стоимость квартир – на 7,8% (13,8 млн рублей).
Преимущественную долю предложения в масс-маркете (98,4%) занимает комфорт-класс, где также отмечается годовой прирост экспозиции, – на 43,4%, до 17,7 тыс. лотов. Более половины экспозиции находится в 3 округах столицы: ЮВАО (23,2% площади), САО (17,2%) и ЗАО (15,3%). Самые доступные цены для покупки недвижимости комфорт-класса наблюдаются в ЗелАО (в среднем 8,5 млн рублей), а самые высокие – в СВАО (16,4 млн рублей) и ЗАО (15,9 млн рублей).
Согласно подсчетам департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам мая в старой Москве наблюдается увеличение экспозиции квартир в новостройках массового сегмента. Совокупный объем предложения в масс-маркете составил 867,5 тыс. кв. м (прирост за месяц – 4,3%, за год – 31,3%), это 18,2 тыс. лотов (+6,4% за месяц, +46,6% за год). При этом подавляющая доля экспозиции относится к комфорт-классу – 98,4%: 853,3 тыс. кв. м (+4,2% за месяц, +29,5% за год) и 17,7 тыс. лотов (+5,7% за месяц, +43,4% за год). В мае на рынке недвижимости столицы появилось 3 проекта комфорт-класса и один – стандарт-класса.
Более половины предложения квартир комфорт-класса (55,7% площади) сосредоточено в 3 округах столицы: ЮВАО – 23,2% (-2,6% за месяц, -5,9% за год), САО – 17,2% (-3% за месяц, +4,9% за год) и ЗАО – 15,3% (-0,6% за месяц, +0,6% за год).
В комфорт-классе, как и в других категориях жилья, прослеживается тенденция к сокращению метражей объектов – так, по итогам мая средняя площадь лотов составила 48,2 кв. м, за год этот показатель уменьшился на 9,7%. Наибольшую долю предложения занимают 2-комнатные квартиры евроформата – 26,4% лотов (-0,2% за месяц, +4,7% за год), затем идут «евротрешки» (+0,5% за месяц, +1,5% за год) и студии – 20,3% (+1,1% за месяц, +3,5% за год). Среди объектов стандартной планировки самая весомая доля – у 1-комнатных лотов (8,8%).
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На первичном рынке старой Москвы продолжает развиваться тенденция к уменьшению средней площади лотов в проектах. Застройщики увеличивают количество малоформатных квартир, от студий до маленьких “евродвушек”. На фоне снижения реальных располагаемых доходов населения такие форматы квартир являются наиболее востребованным активом».
Больше всего объектов экспонируется в проектах на начальной стадии строительной готовности, т.е. на нулевом цикле и этапе монтажа первых этажей – 45,3% площади. В новостройках, где идет монтаж средних или последних этажей, сосредоточено 27,7% площади. На долю проектов на заключительной стадии готовности (фасадно-отделочные работы, благоустройство, ввод в эксплуатацию) приходится 27% предложения.
При этом в массовых сегментах жилья на первичном рынке столицы наблюдается заметный рост цен. По итогам мая средневзвешенная цена 1 кв. м составила 288,5 тыс. рублей (прирост за месяц – 1,3%, за год – 20,4%). А средняя стоимость квартир достигла 13,8 млн рублей (‑0,7% за месяц, +7,8% за год).
В комфорт-классе средневзвешенная цена «квадрата» и её изменения соответствуют общей ситуации в масс-маркете. Средняя стоимость объектов здесь немного выше – 13,9 млн рублей (‑0,2% за месяц, +8,7% за год). Самые доступные цены на жилье комфорт-класса в столице наблюдаются в ЗелАО – в среднем 219,7 тыс. рублей за 1 кв. м и 8,5 млн рублей за лот. Округа с самой высокой стоимостью таких квартир – ЗАО (336,4 тыс. рублей за 1 кв. м и 15,9 млн рублей за лот) и СВАО (308,5 тыс. рублей за 1 кв. м и 16,4 млн рублей за лот). По итогам мая цена «квадрата» увеличилась во всех трёх перечисленных округах.
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На первичном рынке массового сегмента в мае наблюдался небольшой рост цен, который в большей степени связан с введением программ субсидированной ипотеки, – чаще всего застройщики при предоставлении таких программ повышают стоимость квартир. Другой причиной стало увеличение строительной готовности проектов».
К концу 2021 года количество студий и однокомнатных квартир в сумме превысило 35% от общего объема предложения в новостройках бизнес-класса в Москве, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это произошло впервые в истории рынка. Рост доли малоформатных квартир на рынке происходит преимущественно за счет трехкомнатных квартир, чья доля снизилась до 22%.
В IV квартале 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса в Москве девелоперы предлагали покупателям 11,8 тыс. квартир, что на 21% больше, чем в конце 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год среди них заметно выросла доля небольших квартир, что в целом не характерно для высокобюджетного класса новостроек. Так, доля студий увеличилась с 4% в IV квартале 2020 года до 7% в тот же период 2021 года. На однокомнатные квартиры приходилось 23% предложения, а теперь 28%. Таким образом, в сумме доля квартир с одним жилым помещением в новостройках бизнес-класса выросла до 35% за прошлый год против 27% в конце 2020 года.
Между тем практически неизменной за 2021 год осталась доля двухкомнатных квартир, чья доля уменьшилась с 39% до 38%. Удельный вес предложения трехкомнатных квартир заметно сократился – с 28% до 22%, как и жилья с четырьмя и более комнатами (с 7% до 5%).
Структура предложения изменилась, потому что застройщики начали продавать больше компактных квартир. Количество студий в продаже увеличилось в IV квартале 2021 года относительно аналогичного периода 2020 в 2 раза, однокомнатных квартир – на 51%, двухкомнатных квартир – на 18%. Тем временем, предложение трехкомнатных квартир уменьшилось на 3%, многокомнатных – на 15%.
«Застройщики жилых комплексов бизнес-класса расширяют линейку предложения с учетом роста разнообразия покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ILove, Bauman House, Headliner, «Равновесие»). – В последние годы на рынке появилось много инвесторов, а также людей, приобретающих квартиру не для постоянного проживания. Таким клиентам нужно качественное и технологичное жилье в хорошей локации, тогда как количество комнат в нем их интересует меньше. Именно для них девелоперы активно проектируют жилье небольшого формата, но высокого класса».
Средняя площадь студии в новостройках бизнес-класса, по подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2021 года составила 28,6 кв. м, однокомнатной квартиры – 46 кв. м, двухкомнатной – 69,1 кв. м, трехкомнатной – 97 кв. м. Многокомнатные квартиры, как правило, достигают в площади 130,5 кв. м.
Между тем средняя стоимость студии в московской новостройке бизнес-класса составляет 12,7 млн рублей, однокомнатной квартиры – 19,5 млн рублей, двухкомнатной – 26,8 млн рублей, трехкомнатной – 36,9 млн рублей, многокомнатной – 51,7 млн рублей.
«Изменение структуры предложения в пользу малогабаритных квартир связано среди прочего и с “демократизацией” покупательской аудитории новостроек бизнес-класса, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Снижение ипотечных ставок в последние годы открыло этот сегмент рынка для тех клиентов, которые ранее не могли позволить себе покупку квартир бизнес-класса при более высоких ставках и размере первоначального взноса. За 3 года таких клиентов стало много и теперь, когда цены и ставки пошли вверх, застройщики стремятся удержать эту группу клиентов, предлагая им небольшие квартиры».
Источник: «Метриум»
В 2021 г. спрос на гостиничную недвижимость Москвы продемонстрировал положительную динамику – после кризисной ситуации в 2020г. средний уровень заполняемости на столичном рынке достиг 60% (против 38% годом ранее), тем не менее, говорить о возвращении к допандемийным показателям (71-72% в 2018-2019 гг.) еще преждевременно.
Наиболее динамично восстанавливаются показатели в гостиницах среднего ценового сегмента (Upper Midscale & Midscale) – 64,9% в 2021 г. против 78,5% в 2019 г. Люксовый сегмент хоть и удвоил уровень заполняемости по сравнению с 2020 г. (43,7% против 21,3%), всё еще существенно отстает от допандемийных показателей (71-72% в 2018-2019 гг.).
В целом стоит отметить, что восстановлению туристического рынка столицы в серьезной степени способствовало развитие именно внутреннего туризма. Только за первое полугодие 2021 г. столицу посетило 13,4 млн туристов, что сопоставимо с результатами всего 2020 г. (13,6 млн туристов). По предварительным итогам 2021 г. туристический поток в Москву оценивается на уровне 18-19 млн – то есть на допандемийном уровне в части объема внутреннего, российского, турпотока. В Москве как в одном из городов MICE-направления на восстановление спроса на гостиничное размещение повлиял и рост числа командировок – по данным туристических агентств-организаторов, он составил 40% по сравнению с концом 2020 г.
В результате увеличения спроса на гостиничную недвижимость доходность на номер (RevPar) выросла до 3 871 руб./сутки (против 1 989 руб./сутки в 2020г.), однако также не достигла значений 2019 г. (5 164 руб./сутки). Стоит отметить, что этот показатель отстает от результатов 2019 г. по всем гостиничным сегментам – в среднем показатели ниже результатов 2019 г. на 25-30%. В то же время средняя стоимость номера в целом по рынку почти сравнялась с показателями 2019 г. Такая динамика обусловлена преимущественно приростом в люксовом сегменте рынка (+26% прирост ADR к 2019 г.), тогда как средний ценовой сегмент, ориентированный на внутреннего туриста, всё еще демонстрирует среднюю стоимость номера на 15% ниже показателей 2019 г.
Динамика ключевых показателей рынка гостиничной недвижимости
Источник: STR Global, Colliers
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers: «На фоне высокого уровня внутреннего туризма, в 2021 г. мы наблюдали положительные тенденции на столичном рынке гостиничной недвижимости. По нашим оценкам, текущая ситуация сохранится и в первой половине 2022 г. – внутренний туризм останется на высоком уровне, что будет способствовать дальнейшему восстановлению и развитию гостиниц среднего ценового сегмента. При этом сроки полноценного восстановления к допандемийным результатам будут напрямую зависеть от эпидемиологической ситуации и сопутствующих ограничений на международные поездки».