Итоги мая на вторичном рынке: цены перестали расти, спрос просел в 2 раза
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги мая 2022 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России. Цены стагнируют, спрос снижается, а выбор на рынке - увеличивается.
- Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ в апреле и мае перешла к стагнации. За последний месяц она уменьшилась на 0,4% до 105,9 тыс. рублей. Так рынок отреагировал на сокращение спроса.
- Снижение цен связано, главным образом, с появлением на рынке более дешевых “новинок”. Уровень цен в объявлениях, впервые опубликованных в мае 2022 г., на 0,8% ниже, чем в “новинках” апреля.
- Потенциальный спрос на покупку квартиры на вторичном рынке в мае 2022 г. в 2 раза ниже, чем зимой 2021-2022 гг. На фоне высоких ставок по кредитам с рынка ушло большинство покупателей-ипотечников.
- Средний срок экспозиции квартир в анализируемых локациях увеличился за месяц сразу на 8 дней (до 106 дней). Из-за снижения спроса, квартиры дольше не находят своих новых владельцев.
- За счет удлинения сроков экспозиции и снижения спроса на вторичном рынке за последний месяц на 11% увеличился объем предложения. В мае покупателям доступно 239 тыс. лотов (в апреле - 216 тыс.).
В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Цены перешли к стагнации
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в мае 2022 г. составила 105,9 тыс. рублей. За месяц она практически не изменилась (уменьшилась на 0,4%), в годовом выражении - рост на 23,8%. Уже в апреле цены на вторичном рынке перешли от роста к стагнации. Продавцы отреагировали на снижение спроса (число просмотров объявлений и звонков снизилось в месячном выражении на 40-50%). В мае сохраняется минимальная динамика цен.
Стагнацию цен мы фиксируем как за счет более аккуратного ценообразования в новых объявлениях (средняя цена квадратного метра в “новинках” рынка в мае на 0,8% ниже, чем в апреле), так и благодаря соответствующей коррекции условий в ранее размещенных лотах.
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке составляет 5,8 млн рублей. За месяц он сократился на 1,8% - сильнее, чем стоимость “квадрата”. Это свидетельствует о том, что средняя площадь квартиры на вторичном рынке сейчас меньше, чем месяц назад: в мае она составляет 54,9 кв.м., в апреле - 55,8 кв.м. Это нестандартная для рынка ситуация - обычно в первую очередь покупатели приобретают более компактные, а значит, и доступные варианты, и в продаже остаются более просторные варианты. В мае на рынок вышли более компактные новинки, возможно, в том числе и те, которые были приобретены на первичном рынке в периоды повышенного спроса.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
|
май.21 |
апр.22 |
май.22 |
динамика за месяц |
динамика за год |
Средняя цена кв. м., тыс. рублей |
85,6 |
106,4 |
105,9 |
-0,4% |
+23,8% |
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей |
4,82 |
5,90 |
5,80 |
-1,8% |
+20,3% |
Источник: Циан.Аналитика
2. В половине городов цены снижаются
Динамика в конкретной локации во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса со стороны населения.
За последний месяц цены на вторичном рынке в крупнейших городах РФ перешли от роста к стагнации, а в некоторых локациях даже к снижению. Так, в Перми, Санкт-Петербурге, Барнауле и Оренбурге “квадрат” подешевел на 1,3-1,5%, а в Краснодаре сразу на 2,9%. Среди локаций с заметным ростом цен Махачкала (+4,6%), Волгоград (+2,3%), Томск, Киров и Тольятти (+1,1-1,6%). В большинстве городов цены за месяц изменились незначительно (в пределах +-1%), причем заметных отличий между городами-миллионниками и городами с населением от 500 тыс. до 1 млн человек нет.
За год цены выросли сильнее всего в южных Краснодаре (+52%) и Ростове-на-Дону (+42%) за счет повышенного спроса со стороны желающих переехать туда из других регионов с менее комфортным климатом. Минимальный рост традиционно в дальневосточных Владивостоке (+13% за год) и Хабаровске (+8%) за счет того, что цены здесь и так достаточно высокие, а спрос - нет, а также в Москве и Сочи, который ранее лидировал по темпам роста цен, но где в последние месяцы средняя стоимость “квадрата” сокращается.
Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке за месяц
Источник: Циан.Аналитика
3. “Новинки” стали дешевле
В мае 2022 г. впервые с конца 2019 г. на рынке зафиксировано снижение средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В анализируемых локациях она составила 107 тыс. рублей - лишь на 1,1 тыс. рублей выше, чем в среднем по всем предложениям (и старым, и новым) и на 0,8% выше, чем месяц назад. Т.е. цены впервые опубликованных предложений снижались даже быстрее, чем старых. Фиксируя снижение активности на вторичном рынке продавцы устанавливают более доступные условия для сделки, чтобы не потерять покупателей.
По сравнению с предыдущими месяцами разрыв цен в “новинках” рынка и старых объявлениях сократился - теперь “квадрат” в новых предложениях стоит лишь на 1% дороже, чем в целом по рынку.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
4. Спрос просел в 2 раза
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
Уже в марте на вторичном рынке наблюдалось снижение активности до 80% от среднего значения за 2021 г. Тогда спрос покупателей был больше сосредоточен на сегменте новостроек. В апреле активность продолжила снижаться, просмотры просели уже на 40% относительно фоновых значений зимы. По итогам 20 дней мая спрос просел еще на 10% относительно аналогичного периода в апреле (можно сделать скидку на праздничные дни). Сейчас активность покупателей снизилась почти в 2 раза, относительно прошлого года и фоновых значений зимы.
На фоне высоких банковских ставок (для кредитов на вторичке нет программ субсидирования) на рынке почти нет покупателей-ипотечников. Рынок поддерживается за счет альтернативных сделок и покупателей с “живыми деньгами”, но таких сделок намного меньше, чем сделок с ипотекой.
В целом по РФ примерно 70% ипотек выдается на вторичное жилье, то есть высокие ставки существенно ограничивают потенциальный спрос, в том числе (опосредованно) и в сегменте новостроек, поскольку теперь сложнее провести «альтернативную» сделку по обмену вторички на квартиру от девелопера.
По данным Росреестра за апрель 2022 г. в Москве было заключено 11,4 тыс. сделок на вторичном рынке. Это на 37% меньше, чем в марте (тогда 18,2 тыс.), на 15% меньше, чем в феврале (13,4 тыс.) и на 34% меньше, чем в апреле прошлого года (17,3 тыс.). Данные за май выйдут в июне.
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
Источник: Циан.Аналитика
5. Квартиры дольше находятся в продаже
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке в целом по анализируемым локациям составляет 106 дней. По сравнению с прошлым месяцем он увеличился сразу на 8 дней. Это существенный рост, в предыдущие месяцы (за исключением января 2022 г., когда активность на рынке была снижена праздниками), показатель изменялся в достаточно узком диапазоне +-1 день. Главная причина - в снижении спроса в 2 раза из-за отсутствия поддержки на вторичном рынке.
Максимально срок увеличился в Казани (+18 дней), Перми (+15 дней), Уфе (+14 дней), Кемерово, Кирове, Самаре и Набережных Челнах (+13 дней). Во Владивостоке квартиры, напротив, стали продаваться на 7 дней быстрее, но это, скорее, исключение из общей тенденции (для сравнения - в Хабаровске срок вырос на 10 дней).
Наименьший срок экспозиции в Новосибирске (в среднем 76 дней), Екатеринбурге (79 дней), Челябинске (81 день). Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Владивостока (159 дней), Томска и Махачкалы (144 дня), Хабаровска (124 дня). В Москве квартира в среднем уходит с рынка за 3 месяца (86 дней).
6. Выбор у покупателей растет
За счет удлинения сроков экспозиции и снижения спроса на вторичном рынке за последний месяц на 11% увеличился объем предложения. В мае покупателям доступно 239 тыс. лотов (в апреле - 216 тыс.). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов, размещенных на сайте cian.ru.
Только в 4 городах выбор на вторичном рынке за месяц сократился. Это Сочи (-2%), Саратов (-6%), Иркутск (-7%) и Тюмень (-15%). Максимальное увеличение объема предложения в Хабаровске (+53%), Ярославле (+30%), Липецке (+26%).
При этом, в мае на рынок вышло меньше “новинок”, чем в апреле - 87 тыс., против 96 тыс. месяцем ранее. Многие из тех, кто планировал продавать квартиру, временно отказались от сделки: кто-то из-за отсутствия возможностей приобрести новое жилье в новостройке, кто-то решив сдавать жилье в условиях снижающегося спроса на покупку. На отрицательную динамику повлияли также праздничные дни. Т.е. объем предложения растет, главным образом, за счет удлинения сроков экспозиции.
Лидеры по числу новых лотов практически не меняются: Москва (12,2 тыс.), Московская область (12,0 тыс.), Санкт-Петербург (7,9 тыс.), Краснодар (7,2 тыс.). В пятерке в мае также Сочи (4,5 тыс.).
«На вторичном рынке и дальше будет наблюдаться снижение спроса (относительно фоновых значений двух последних лет) из-за высоких ставок по ипотеке, отсутствия льготных программ и снижения доходов населения, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Заметного падения номинальных цен мы не ожидаем. Многие сделки в готовых домах проводятся с расчетом на покупку квартиры на первичке, где «квадрат» продолжает, пусть и незначительно, но дорожать. В таких условиях снижать цены будут готовы далеко не все.
Снижение ключевой ставки ЦБ на внеплановом заседании 26 мая вернет ипотечные ставки от заградительно высоких к высоким, но все же подъемным для части заемщиков, значениям. Это сможет оживить как активность на вторичном рынке, так и скажется на числе сделок в сегменте новостроек».
Город |
Средняя цена кв.м. в мае 2022 г., тыс. рублей |
Динамика цены за месяц |
Динамика цены за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Средняя цена кв.м. в "новинках" рынка в мае 2022 г., тыс. рублей |
Москва |
302,0 |
-1,0% |
12,0% |
16,95 |
303,5 |
Сочи |
261,6 |
0,0% |
11,8% |
14,31 |
254,8 |
Санкт-Петербург |
207,5 |
-1,7% |
24,1% |
11,70 |
207,6 |
Владивосток |
167,1 |
-0,2% |
13,1% |
9,05 |
171,8 |
Московская область |
162,6 |
-1,2% |
22,7% |
8,68 |
167,0 |
Казань |
142,7 |
-0,8% |
32,1% |
8,03 |
143,6 |
Ленинградская область |
138,9 |
0,5% |
23,5% |
6,08 |
147,0 |
Краснодар |
120,1 |
0,9% |
52,0% |
6,60 |
118,5 |
Нижний Новгород |
115,6 |
-0,1% |
23,9% |
6,35 |
116,6 |
Хабаровск |
115,4 |
-0,4% |
8,2% |
6,42 |
116,2 |
Новосибирск |
107,6 |
-0,1% |
25,8% |
5,74 |
108,9 |
Иркутск |
106,9 |
-0,4% |
16,2% |
5,85 |
108,6 |
Ростов-на-Дону |
102,2 |
0,4% |
41,7% |
5,70 |
101,1 |
Тюмень |
101,8 |
-0,2% |
22,4% |
5,77 |
103,7 |
Екатеринбург |
100,5 |
-0,4% |
18,0% |
5,71 |
103,1 |
Уфа |
100,5 |
-0,5% |
22,4% |
5,46 |
100,7 |
Самара |
99,2 |
-1,1% |
40,9% |
5,53 |
100,1 |
Красноярск |
95,5 |
0,1% |
21,0% |
5,24 |
96,9 |
Томск |
95,5 |
-0,4% |
20,3% |
5,14 |
96,1 |
Барнаул |
90,1 |
-0,7% |
36,3% |
4,74 |
90,9 |
Воронеж |
86,8 |
0,2% |
23,1% |
4,84 |
88,0 |
Омск |
84,3 |
-0,7% |
26,6% |
4,54 |
84,8 |
Кемерово |
84,0 |
-0,6% |
31,0% |
4,64 |
84,5 |
Ярославль |
83,7 |
-0,9% |
30,2% |
4,56 |
83,6 |
Пермь |
81,6 |
-1,6% |
20,7% |
4,40 |
82,6 |
Рязань |
79,0 |
-1,3% |
34,4% |
4,43 |
79,4 |
Пенза |
78,5 |
-0,1% |
22,3% |
4,24 |
79,4 |
Волгоград |
78,2 |
-0,1% |
32,3% |
4,11 |
79,2 |
Набережные Челны |
77,1 |
-0,9% |
25,8% |
4,19 |
77,9 |
Липецк |
75,3 |
-1,8% |
29,8% |
4,09 |
74,3 |
Ижевск |
72,6 |
-0,4% |
17,1% |
3,74 |
73,7 |
Махачкала |
72,3 |
2,6% |
27,5% |
5,53 |
78,6 |
Новокузнецк |
72,3 |
-0,4% |
24,2% |
3,87 |
72,8 |
Саратов |
72,2 |
-1,5% |
33,2% |
3,91 |
72,3 |
Киров |
71,2 |
-0,4% |
31,6% |
3,60 |
72,3 |
Ульяновск |
71,0 |
0,7% |
30,3% |
3,80 |
72,3 |
Астрахань |
67,8 |
-0,3% |
26,5% |
3,88 |
68,7 |
Тольятти |
65,7 |
0,5% |
33,0% |
3,61 |
66,8 |
Оренбург |
65,5 |
-0,2% |
26,4% |
3,36 |
66,3 |
Челябинск |
64,1 |
0,0% |
32,7% |
3,53 |
65,8 |
Источник: Циан.Аналитика
CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынке складской недвижимости Московского региона, а также определила перспективы на 2022 год.
По итогам 2021 года объём нового строительства складов класса А в Московском регионе достиг 1,7 млн кв. м. Это более чем в два раза выше значения 2020 года (тогда было построено 793 тыс. кв. м) и является историческим максимумом. Предыдущий рекорд принадлежал 2014 году, когда объём строительства составил 1,6 млн кв. м.
При этом новое строительство практически не давало рынку новых свободных площадей: большинство объектов строились под конкретного клиента. Так, в 2021 году только 3% помещений в новых объектах оставались свободными к моменту окончания строительства.
В 2022 году объём строительства, по нашим оценкам, ещё больше увеличится и превысит 2 млн кв. м, что станет новым историческим рекордом. Это связано как с сохраняющимся большим объёмом «строительства под клиента» (built-to-suit), так и c запуском новых спекулятивных проектов в ответ на дефицит предложения и пиковые значения спроса.
Динамика строительства, млн кв. м
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
При этом на рынке практически нет свободных помещений в готовых зданиях, доступных для аренды или покупки. В течение года этот дефицит всё более усиливался, и по итогам 2021 года доля свободных площадей опустилась до уровня 0,4%, что является минимальным значением за последние десять лет. В ближайшей перспективе не стоит ожидать существенного изменения ситуации: строительство ряда крупных спекулятивных объектов будет завершено только во втором полугодии 2022 года, причём это пока не те объёмы, которые бы удовлетворили спрос на рынке.
Дефицит складских площадей, увеличение себестоимости строительства и удорожание банковского финансирования стали главными драйверами роста ставок аренды в прошедшем году. Ставки росли в течение всего года, от квартала к кварталу всё более увеличивая темп. По итогам 2021 года среднее значение базовой ставки аренды достигло уровня 5651 руб. за кв. м в год – плюс 43% к значению на конец 2020 года, а на отдельных субрынках (шоссе) рост составил более 60%.
Однако, несмотря на такой существенный прирост, фактически происходит возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2014 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки ниже максимальных значений тех лет.
При этом предпосылки для дальнейшего роста ставок сохраняются: по нашим оценкам, в 2022 году средняя базовая ставка аренды достигнет уровня 6000 руб. за кв. м в год. И если пока такие значения могут казаться высокими для ряда потенциальных арендаторов и несколько сдерживать их активность, постепенно рынок адаптируется к новому уровню ставок.
Динамика базовой ставки аренды в Московском регионе, руб./кв. м/год
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, CBRE:
«Бум» на складском рынке, начавшийся в 2020 году, продолжился и в 2021 году. И именно 2021 год стал рекордным для рынка, когда мы наблюдали обновления исторических значений по всем показателям. Конечно, рынок продолжит расти и развиваться, поэтому говорить о завершении этой «золотой эпохи» однозначно рано. Сегодня большие планы по развитию логистической инфраструктуры как в Москве, так и других регионах, имеют не только онлайн-ритейлеры, которые, безусловно, остаются одними из ключевых локомотивов спроса, но и представители других сегментов. А приход на складской рынок новых девелоперов и инвесторов позволит в перспективе увеличить и объём предложения».
Эксперты Arendator.ru, проанализировавшие ситуацию на рынке коммерческих помещений в западной части Москвы, констатировали острый дефицит первичного предложения. По их подсчетам сейчас в продаже представлено менее 20 юнитов, которые могут быть использованы для открытия бизнеса. Их совокупная площадь немногим превышает 3 тыс. кв. м. Это в семь раз меньше, чем было реализовано за прошедший год.
В западном административном округе сложился очевидный дисбаланс между спросом и предложением на рынке коммерческой недвижимости, включенной в состав жилых комплексов. Это одна из наиболее популярных локаций в столице. Соответственно, предприниматели охотно раскупают объекты для бизнеса в местных новостройках. В 2021 г. (без учета декабрьских продаж) было реализовано 145 лотов в 17 новостройках. Их совокупная площадь составляет порядка 21 тыс. кв. м. И это были последние запасы, которыми располагали застройщики. В настоящее время контент ограничивается всего 18 помещениями (3,15 тыс. кв. м). Даже этот более чем скромный по своему метражу фонд распылен по всей территории округа. На каждый адрес приходится от одного до четырех юнитов, готовых к продаже.
Основным оператором коммерческой недвижимости в ЗАО выступает ГК «ПИК». В шести ее комплексах («Академика Павлова», «Барклая 6», «Большая Очаковская 2», «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Мосфильмовская») сосредоточено восемь лотов общей площадью 1,32 тыс. кв. м. Это 41,75 от общего показателя.
У Capital Group на западном направлении осталось только три крупногабаритных помещения в ЖК «Кутузовский XII». Вместе они занимают 1,04 тыс. кв. м, или 32,9% от валового объема предложения. На долю четырех других поставщиков коммерческих объектов приходится всего 0,80 тыс. кв. м площадей (семь лотов).
В большинстве своем помещения коммерческого назначения в западных новостройках имеют ценник от 20 до 60 млн рублей. Ниже этого коридора расположен только юнит (111,50 кв. м) на первом этаже ЖК «Свой». Его заявленная стоимость равна 18,67 млн рублей. Самые дорогие объекты экспонируются по адресу «Кутузовский XII». В частности, с продажи помещения площадью 383,60 кв. м застройщик может выручить 306,88 млн рублей. Два других лота в этом проекте обойдутся инвесторам в 215,12 и 310,22 млн рублей. Для желающих открыть точку у Горбушкина двора интерес представляет лот большого формата (227,60 кв. м) в ЖК «Барклая 6». На него выставлен ценник 70,62 млн рублей.
Недостаток коммерческих площадей, предназначенных для продажи, может быть частично компенсирован арендными лотами. Так, в ЖК «Береговой» (правобережная часть «Большого Сити») сдаются девять помещений общей площадью 1,45 тыс. кв. м. Их годовая ставка варьируется от 24 до 36 тыс. рублей за квадратный метр.