Итоги мая на вторичном рынке: цены перестали расти, спрос просел в 2 раза
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги мая 2022 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России. Цены стагнируют, спрос снижается, а выбор на рынке - увеличивается.
- Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ в апреле и мае перешла к стагнации. За последний месяц она уменьшилась на 0,4% до 105,9 тыс. рублей. Так рынок отреагировал на сокращение спроса.
- Снижение цен связано, главным образом, с появлением на рынке более дешевых “новинок”. Уровень цен в объявлениях, впервые опубликованных в мае 2022 г., на 0,8% ниже, чем в “новинках” апреля.
- Потенциальный спрос на покупку квартиры на вторичном рынке в мае 2022 г. в 2 раза ниже, чем зимой 2021-2022 гг. На фоне высоких ставок по кредитам с рынка ушло большинство покупателей-ипотечников.
- Средний срок экспозиции квартир в анализируемых локациях увеличился за месяц сразу на 8 дней (до 106 дней). Из-за снижения спроса, квартиры дольше не находят своих новых владельцев.
- За счет удлинения сроков экспозиции и снижения спроса на вторичном рынке за последний месяц на 11% увеличился объем предложения. В мае покупателям доступно 239 тыс. лотов (в апреле - 216 тыс.).
В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Цены перешли к стагнации
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в мае 2022 г. составила 105,9 тыс. рублей. За месяц она практически не изменилась (уменьшилась на 0,4%), в годовом выражении - рост на 23,8%. Уже в апреле цены на вторичном рынке перешли от роста к стагнации. Продавцы отреагировали на снижение спроса (число просмотров объявлений и звонков снизилось в месячном выражении на 40-50%). В мае сохраняется минимальная динамика цен.
Стагнацию цен мы фиксируем как за счет более аккуратного ценообразования в новых объявлениях (средняя цена квадратного метра в “новинках” рынка в мае на 0,8% ниже, чем в апреле), так и благодаря соответствующей коррекции условий в ранее размещенных лотах.
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке составляет 5,8 млн рублей. За месяц он сократился на 1,8% - сильнее, чем стоимость “квадрата”. Это свидетельствует о том, что средняя площадь квартиры на вторичном рынке сейчас меньше, чем месяц назад: в мае она составляет 54,9 кв.м., в апреле - 55,8 кв.м. Это нестандартная для рынка ситуация - обычно в первую очередь покупатели приобретают более компактные, а значит, и доступные варианты, и в продаже остаются более просторные варианты. В мае на рынок вышли более компактные новинки, возможно, в том числе и те, которые были приобретены на первичном рынке в периоды повышенного спроса.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
|
|
май.21 |
апр.22 |
май.22 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средняя цена кв. м., тыс. рублей |
85,6 |
106,4 |
105,9 |
-0,4% |
+23,8% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей |
4,82 |
5,90 |
5,80 |
-1,8% |
+20,3% |
Источник: Циан.Аналитика
2. В половине городов цены снижаются
Динамика в конкретной локации во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса со стороны населения.
За последний месяц цены на вторичном рынке в крупнейших городах РФ перешли от роста к стагнации, а в некоторых локациях даже к снижению. Так, в Перми, Санкт-Петербурге, Барнауле и Оренбурге “квадрат” подешевел на 1,3-1,5%, а в Краснодаре сразу на 2,9%. Среди локаций с заметным ростом цен Махачкала (+4,6%), Волгоград (+2,3%), Томск, Киров и Тольятти (+1,1-1,6%). В большинстве городов цены за месяц изменились незначительно (в пределах +-1%), причем заметных отличий между городами-миллионниками и городами с населением от 500 тыс. до 1 млн человек нет.
За год цены выросли сильнее всего в южных Краснодаре (+52%) и Ростове-на-Дону (+42%) за счет повышенного спроса со стороны желающих переехать туда из других регионов с менее комфортным климатом. Минимальный рост традиционно в дальневосточных Владивостоке (+13% за год) и Хабаровске (+8%) за счет того, что цены здесь и так достаточно высокие, а спрос - нет, а также в Москве и Сочи, который ранее лидировал по темпам роста цен, но где в последние месяцы средняя стоимость “квадрата” сокращается.
Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке за месяц
Источник: Циан.Аналитика
3. “Новинки” стали дешевле
В мае 2022 г. впервые с конца 2019 г. на рынке зафиксировано снижение средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В анализируемых локациях она составила 107 тыс. рублей - лишь на 1,1 тыс. рублей выше, чем в среднем по всем предложениям (и старым, и новым) и на 0,8% выше, чем месяц назад. Т.е. цены впервые опубликованных предложений снижались даже быстрее, чем старых. Фиксируя снижение активности на вторичном рынке продавцы устанавливают более доступные условия для сделки, чтобы не потерять покупателей.
По сравнению с предыдущими месяцами разрыв цен в “новинках” рынка и старых объявлениях сократился - теперь “квадрат” в новых предложениях стоит лишь на 1% дороже, чем в целом по рынку.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
4. Спрос просел в 2 раза
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
Уже в марте на вторичном рынке наблюдалось снижение активности до 80% от среднего значения за 2021 г. Тогда спрос покупателей был больше сосредоточен на сегменте новостроек. В апреле активность продолжила снижаться, просмотры просели уже на 40% относительно фоновых значений зимы. По итогам 20 дней мая спрос просел еще на 10% относительно аналогичного периода в апреле (можно сделать скидку на праздничные дни). Сейчас активность покупателей снизилась почти в 2 раза, относительно прошлого года и фоновых значений зимы.
На фоне высоких банковских ставок (для кредитов на вторичке нет программ субсидирования) на рынке почти нет покупателей-ипотечников. Рынок поддерживается за счет альтернативных сделок и покупателей с “живыми деньгами”, но таких сделок намного меньше, чем сделок с ипотекой.
В целом по РФ примерно 70% ипотек выдается на вторичное жилье, то есть высокие ставки существенно ограничивают потенциальный спрос, в том числе (опосредованно) и в сегменте новостроек, поскольку теперь сложнее провести «альтернативную» сделку по обмену вторички на квартиру от девелопера.
По данным Росреестра за апрель 2022 г. в Москве было заключено 11,4 тыс. сделок на вторичном рынке. Это на 37% меньше, чем в марте (тогда 18,2 тыс.), на 15% меньше, чем в феврале (13,4 тыс.) и на 34% меньше, чем в апреле прошлого года (17,3 тыс.). Данные за май выйдут в июне.
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
Источник: Циан.Аналитика
5. Квартиры дольше находятся в продаже
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке в целом по анализируемым локациям составляет 106 дней. По сравнению с прошлым месяцем он увеличился сразу на 8 дней. Это существенный рост, в предыдущие месяцы (за исключением января 2022 г., когда активность на рынке была снижена праздниками), показатель изменялся в достаточно узком диапазоне +-1 день. Главная причина - в снижении спроса в 2 раза из-за отсутствия поддержки на вторичном рынке.
Максимально срок увеличился в Казани (+18 дней), Перми (+15 дней), Уфе (+14 дней), Кемерово, Кирове, Самаре и Набережных Челнах (+13 дней). Во Владивостоке квартиры, напротив, стали продаваться на 7 дней быстрее, но это, скорее, исключение из общей тенденции (для сравнения - в Хабаровске срок вырос на 10 дней).
Наименьший срок экспозиции в Новосибирске (в среднем 76 дней), Екатеринбурге (79 дней), Челябинске (81 день). Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Владивостока (159 дней), Томска и Махачкалы (144 дня), Хабаровска (124 дня). В Москве квартира в среднем уходит с рынка за 3 месяца (86 дней).
6. Выбор у покупателей растет
За счет удлинения сроков экспозиции и снижения спроса на вторичном рынке за последний месяц на 11% увеличился объем предложения. В мае покупателям доступно 239 тыс. лотов (в апреле - 216 тыс.). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов, размещенных на сайте cian.ru.
Только в 4 городах выбор на вторичном рынке за месяц сократился. Это Сочи (-2%), Саратов (-6%), Иркутск (-7%) и Тюмень (-15%). Максимальное увеличение объема предложения в Хабаровске (+53%), Ярославле (+30%), Липецке (+26%).
При этом, в мае на рынок вышло меньше “новинок”, чем в апреле - 87 тыс., против 96 тыс. месяцем ранее. Многие из тех, кто планировал продавать квартиру, временно отказались от сделки: кто-то из-за отсутствия возможностей приобрести новое жилье в новостройке, кто-то решив сдавать жилье в условиях снижающегося спроса на покупку. На отрицательную динамику повлияли также праздничные дни. Т.е. объем предложения растет, главным образом, за счет удлинения сроков экспозиции.
Лидеры по числу новых лотов практически не меняются: Москва (12,2 тыс.), Московская область (12,0 тыс.), Санкт-Петербург (7,9 тыс.), Краснодар (7,2 тыс.). В пятерке в мае также Сочи (4,5 тыс.).
«На вторичном рынке и дальше будет наблюдаться снижение спроса (относительно фоновых значений двух последних лет) из-за высоких ставок по ипотеке, отсутствия льготных программ и снижения доходов населения, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Заметного падения номинальных цен мы не ожидаем. Многие сделки в готовых домах проводятся с расчетом на покупку квартиры на первичке, где «квадрат» продолжает, пусть и незначительно, но дорожать. В таких условиях снижать цены будут готовы далеко не все.
Снижение ключевой ставки ЦБ на внеплановом заседании 26 мая вернет ипотечные ставки от заградительно высоких к высоким, но все же подъемным для части заемщиков, значениям. Это сможет оживить как активность на вторичном рынке, так и скажется на числе сделок в сегменте новостроек».
|
Город |
Средняя цена кв.м. в мае 2022 г., тыс. рублей |
Динамика цены за месяц |
Динамика цены за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Средняя цена кв.м. в "новинках" рынка в мае 2022 г., тыс. рублей |
|
Москва |
302,0 |
-1,0% |
12,0% |
16,95 |
303,5 |
|
Сочи |
261,6 |
0,0% |
11,8% |
14,31 |
254,8 |
|
Санкт-Петербург |
207,5 |
-1,7% |
24,1% |
11,70 |
207,6 |
|
Владивосток |
167,1 |
-0,2% |
13,1% |
9,05 |
171,8 |
|
Московская область |
162,6 |
-1,2% |
22,7% |
8,68 |
167,0 |
|
Казань |
142,7 |
-0,8% |
32,1% |
8,03 |
143,6 |
|
Ленинградская область |
138,9 |
0,5% |
23,5% |
6,08 |
147,0 |
|
Краснодар |
120,1 |
0,9% |
52,0% |
6,60 |
118,5 |
|
Нижний Новгород |
115,6 |
-0,1% |
23,9% |
6,35 |
116,6 |
|
Хабаровск |
115,4 |
-0,4% |
8,2% |
6,42 |
116,2 |
|
Новосибирск |
107,6 |
-0,1% |
25,8% |
5,74 |
108,9 |
|
Иркутск |
106,9 |
-0,4% |
16,2% |
5,85 |
108,6 |
|
Ростов-на-Дону |
102,2 |
0,4% |
41,7% |
5,70 |
101,1 |
|
Тюмень |
101,8 |
-0,2% |
22,4% |
5,77 |
103,7 |
|
Екатеринбург |
100,5 |
-0,4% |
18,0% |
5,71 |
103,1 |
|
Уфа |
100,5 |
-0,5% |
22,4% |
5,46 |
100,7 |
|
Самара |
99,2 |
-1,1% |
40,9% |
5,53 |
100,1 |
|
Красноярск |
95,5 |
0,1% |
21,0% |
5,24 |
96,9 |
|
Томск |
95,5 |
-0,4% |
20,3% |
5,14 |
96,1 |
|
Барнаул |
90,1 |
-0,7% |
36,3% |
4,74 |
90,9 |
|
Воронеж |
86,8 |
0,2% |
23,1% |
4,84 |
88,0 |
|
Омск |
84,3 |
-0,7% |
26,6% |
4,54 |
84,8 |
|
Кемерово |
84,0 |
-0,6% |
31,0% |
4,64 |
84,5 |
|
Ярославль |
83,7 |
-0,9% |
30,2% |
4,56 |
83,6 |
|
Пермь |
81,6 |
-1,6% |
20,7% |
4,40 |
82,6 |
|
Рязань |
79,0 |
-1,3% |
34,4% |
4,43 |
79,4 |
|
Пенза |
78,5 |
-0,1% |
22,3% |
4,24 |
79,4 |
|
Волгоград |
78,2 |
-0,1% |
32,3% |
4,11 |
79,2 |
|
Набережные Челны |
77,1 |
-0,9% |
25,8% |
4,19 |
77,9 |
|
Липецк |
75,3 |
-1,8% |
29,8% |
4,09 |
74,3 |
|
Ижевск |
72,6 |
-0,4% |
17,1% |
3,74 |
73,7 |
|
Махачкала |
72,3 |
2,6% |
27,5% |
5,53 |
78,6 |
|
Новокузнецк |
72,3 |
-0,4% |
24,2% |
3,87 |
72,8 |
|
Саратов |
72,2 |
-1,5% |
33,2% |
3,91 |
72,3 |
|
Киров |
71,2 |
-0,4% |
31,6% |
3,60 |
72,3 |
|
Ульяновск |
71,0 |
0,7% |
30,3% |
3,80 |
72,3 |
|
Астрахань |
67,8 |
-0,3% |
26,5% |
3,88 |
68,7 |
|
Тольятти |
65,7 |
0,5% |
33,0% |
3,61 |
66,8 |
|
Оренбург |
65,5 |
-0,2% |
26,4% |
3,36 |
66,3 |
|
Челябинск |
64,1 |
0,0% |
32,7% |
3,53 |
65,8 |
Источник: Циан.Аналитика
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 5,2%. Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год).
По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента по итогам первого месяца 2022 года в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения составил 14 210[1] квартир общей площадью 696 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 5,2%, а продаваемая площадь — на 6,3%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Ютаново |
ГК ПИК |
ЮАО |
|
2 |
Vangarden |
ГК ПИК |
ЗАО |
Источник: Метриум
На рынок вышли два новых проекта от ГК «ПИК» — «Ютаново» и Vangarden, последний позиционируется как продукт линейки ПИК+. Старт продаж новых корпусов (корп. 21.1 и 21.2) был объявлен в проекте «Бусиновский парк» (ГК ПИК).
В структуре предложения по количеству квартир укрепилось лидирующее положение ЮВАО — его доля выросла до 27,1% (+1,9 п.п.). Наименьшее количество предложений квартир массового сегмента сосредоточено в ЮЗАО (4%, -1,1 п.п.). Наибольшее изменение доли округа произошло в ЗАО (15,3%, -1,3 п.п.), где несмотря на выход в продажу нового проекта Vangarden, из-за высокого спроса произошло вымывание объемов в ряде старых проектов. Жилые комплексы «Молодогвардейская 36» и «Дом на Барвихинской», которые экспонировались на рынке в конце прошлого года, завершили продажи.
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности подавляющее количество предложений находится на этапе монтажа. Доля таких вариантов сократилась за месяц на 8,4 п.п. и составила 63,3%. Ряд корпусов перешли на этап отделки, таких квартир на рынке массовых новостроек в январе оказалось 15,8% (+6.6 п.п.). Доля корпусов на начальном этапе составила 17% (+1,8 п.п.). Доля готовых квартир сохранилась на уровне 3,9%.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе комнатности в январе существенных изменений не наблюдалось. Максимальные доли рынка пришлись на однокомнатные (36,1%, +0,5 п.п.) и двухкомнатные (31%, +0,7 п.п.) квартиры. Доля студий сократилась до 19,5% (-0,8 п.п.). Трехкомнатные варианты занимают 12,6% рынка (-0,2 п.п.). На многокомнатные лоты стабильно приходится 0,8% квартир массового сегмента.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Большинство предложений массового сегмента реализуются с чистовой отделкой (69% рынка, -0,1 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 15,2% рынка (+0,2 п.п.). Без отделки предлагается 15,7% вариантов (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год). Рост цены, наблюдавшийся на протяжении 2021 года почти непрерывно, продолжился и в начале 2022 года. В большей степени выросла цена на новостройки в СВАО (+4,8%) в связи с плановым удорожанием во многих проектах округа. Единственным округом, где цена немного снизилась, оказался ЮАО (-0,3%) — здесь вышел новый проект «Ютаново» по стартовым ценам. Изменения по остальным округам составили от 0,2 до 2,6%.
Средняя цена предложения по округам в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В конце января 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13 млн руб. (+1,8% за месяц; +13,1% за год). Средние бюджеты за первый месяц года увеличились по всем типологиям:
- студии — 7,85 млн руб. (+3,6%);
- однокомнатные — 10,96 млн руб. (+1,7%);
- двухкомнатные — 15,45 млн руб. (+1%);
- трёхкомнатные — 20,58 млн руб. (+1,4%);
- многокомнатные — 26,61 млн руб. (+0,8%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||
|
СТ |
15,1 |
24,9 |
73,5 |
219 050 |
314 860 |
519 000 |
4 921 060 |
7 847 585 |
16 236 150 |
|
|
1К |
25,3 |
38,9 |
66,2 |
172 960 |
281 545 |
493 220 |
6 743 520 |
10 958 020 |
19 758 135 |
|
|
2К |
37,9 |
60,0 |
102,4 |
163 655 |
257 430 |
419 990 |
8 637 860 |
15 450 560 |
29 451 460 |
|
|
3К |
60 |
84 |
166 |
133 760 |
244 030 |
377 600 |
11 922 120 |
20 581 395 |
42 307 260 |
|
|
4К+ |
83,8 |
106,8 |
187,8 |
175 230 |
249 190 |
372 000 |
15 442 500 |
26 613 160 |
44 788 800 |
|
|
итого |
15,1 |
49,0 |
187,8 |
133 760 |
267 010 |
519 000 |
4 921 060 |
13 075 715 |
44 788 800 |
|
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в январе 2022 года:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность, сбавившая темпы в декабре 2021 года, продолжила снижаться в начале нового года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пополнение экспозиции массового сегмента происходило только за счет ГК «ПИК», которая вывела в продажу два новых проекта и новые корпуса в существующем жилом комплексе. Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-5,2%), так и по общей продаваемой площади (-6,3%). Однако нынешний показатель количества лотов всё же выше показателя января прошлого года (+8,8%), когда наблюдался относительный дефицит предложения.
Сохраняется тенденция роста цен. В январе средневзвешенная стоимость в сегменте массовых новостроек составила 267,1 тыс. руб. (+1,5% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 1,8% до 13 млн руб. Наибольшее изменение претерпел бюджет покупки студий, которые за прошедший месяц стали в среднем просторнее (+1,3% по средней площади), что в совокупности с повышением цены кв. метра отразилось на увеличении среднего бюджета (+3,6%)».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
В 2021 году в России была выдана одна ипотека на 22 российские семьи. Хотя еще в допандемийном 2019 году ипотека выдавалась в среднем на 32 семьи, а в кризисном 2009 году – на 326 семей. Ипотеку стали брать чаще в 15 раз: практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 семей). Чтобы погасить текущую задолженность, каждое домохозяйство должно выплатить банку по 280 тысяч рублей.
1. Каждая российская семья “задолжала” 280 тысяч по ипотеке
Общая задолженность по ипотеке достигла показателей в 11,77 трлн рублей, это на 27% выше, чем год назад (9,3 трлн). В пересчете на количество домохозяйств в городских населенных пунктах в целом по России, задолженность одного домохозяйства (далее – семья) только по ипотеке составляет 281 тысячу рублей. За три года долг вырос на 76% или 121 тыс. рублей, причем максимальный рост пришелся именно на прошлый год (+26%).
Минимальная задолженность на каждой домохозяйство – в Ингушетии (84 тыс.), Севастополе (99,5 тыс.) и Крыму (102,6 тыс.), что объясняется высокой долей индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода жилья, а также низким проникновением ипотечного кредитования.
И наоборот, максимальная задолженность на каждое городское домохозяйство в среднем наблюдается в Якутии (637 тыс. на семью), Тюменской области (568 тыс.) и Калмыкии (520 тыс.). В Москве средняя задолженность по ипотеке на одно домохозяйство составляет порядка 373 тысяч, а в Санкт-Петербурге – 394,5 тыс.
В пересчете на среднюю заработную плату, задолженность по ипотеке составляет порядка 5,9 средних доходов в месяц. Почти годовую заработную плату задолженность составляет в Тюменской области и Чувашии (более 11 месяцев), а также – Калмыкии (18 месяцев). Одновременно всего три заработные платы – в Крыму, Севастополе и Мурманской области. В Москве задолженность по ипотеке на каждое домохозяйство сопоставима с зарплатой за 4,1 месяца, а в Санкт-Петербурге – 6,3 месяца.
2. Одна ипотека на 22 семьи в 2021 году. Ипотеку берут чаще в 15 раз
2021 год оказался рекордным как по объемам, так и количеству выданных кредитов в целом по РФ: россияне взяли 1,91 млн кредитов на сумму 5,7 трлн рублей. Относительно 2020 года прирост составил по количеству кредитов 14%, по объему – 35%, больший рост показателя объясняется увеличением стоимости жилья и, соответственно, повышением суммы, необходимой в кредит для покупки.
В среднем одна ипотека в 2022 году была оформлена на 22 городских домохозяйства. С каждым годом этот показатель увеличивается, то есть жилищное кредитование стало более доступным благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок.
Самыми активными заемщиками в 2021 году оказались жители Чечни, где одна ипотека в 2021 году выдалась на 8 домохозяйств. Количество проживающих в сельских населенных пунктах здесь превышает число семей в городах, чем и объясняется высокая выдача ипотеки в пересчете на количество домохозяйств. В числе лидеров также Тюменская область: одна ипотека на 12 семей и Калмыкия (одна ипотека на 13 семей, что также объясняется небольшим городским населением). Тюменская область в 2009-2011 гг. была на первом месте по числу ипотек, что связано с большим количеством сотрудников, занятых в нефтегазовом секторе, с высокой платежеспособностью. Регион по-прежнему в лидерах на рынке ипотечного кредитования по общему числу сделок. В пятерке лидеров по количеству ипотек также – Башкортостан (1 ипотека на 14 семей).
И наоборот, минимальное количество ипотек было выдано в 2021 году в Севастополе (1 ипотека на 59 домохозяйств), Крыму (на 45 домохозяйств) и Ивановской области (37 домохозяйств). В Москве ипотека выдавалась в 2021 году на 33 семьи, а в Петербурге – на 23 семьи.
Примечательно, что в Московской области, которая наравне с Москвой и Петербургом, входят в число лидеров по количеству ипотек, одна ипотека была оформлена на 21 домохозяйство, то есть активность была выше, чем в столице.
В разрезе федеральных округов, чаще других брали ипотеку в Дальневосточном ФО (1 ипотека на 17 семей), где действуют специальные субсидируемые программы, а также – Уральский ФО (1 ипотека на 18 семей). Одновременно в аутсайдерах – Центральный ФО, где ипотека в 2022 году выдалась в среднем на 27 домохозяйств (см. итоговую таблицу).
3. Каждая третья семья - с ипотекой после 2008 года
После кризиса 2008 года (с 2009 по 2021 гг.). в России выдано 12,6 млн ипотек на общую сумму 26,1 трлн рублей. Таким образом, практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 городских домохозяйства).
Эксперты Циан.Аналитики рассчитали, на сколько семей (домохозяйств в городских населенных пунктах) в разрезе отдельных субъектов приходится один выданный кредит в период 2009-2021 гг., а также назвал лидеров по количеству оформленных ипотек за этот период.
Лидером по числу ипотек с 2009 по 2021 год стала Москва (732 тыс. ипотек или 5,8% от всего количества кредитов за 13 лет). В пересчете на число московский семей один кредит приходится только на каждые 6 домохозяйств. На втором месте находится Московская область (657 тыс. кредитов) – один кредит приходится уже на 3,4 семей – средний по стране показатель. Замыкает тройку лидеров по числу выданных кредитов Тюменская область (556 тыс. ипотек – один кредит в среднем на 1,7 семей). Таким образом, максимальное количество ипотек обеспечено именно численностью населения в Москве - в пересчете же на количество семей, реально улучшивших условия проживания с помощью кредита, регион даже не входит в тройку лидеров.
Наибольшее число кредитов в пересчете на каждое городское домохозяйство с 2009 по 2021 года банки выдали в Тюменской области (один кредит на 1,7 семьи), Чувашии и Калмыкии (на 1,9 семьи).
|
|
Доля по кол-ву выданных ипотек,2009-2021 |
Кол-во выданных ипотек, 2009-2021 |
Кол-во семей на одну ипотеку |
|
г. Москва |
5,8% |
732,1 |
6,0 |
|
Московская область |
5,2% |
657,4 |
3,4 |
|
Тюменская область |
4,4% |
556,9 |
1,7 |
|
г. Санкт-Петербург |
4,4% |
556,0 |
3,5 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,9% |
495,6 |
2,1 |
|
Республика Башкортостан |
3,4% |
428,4 |
2,2 |
|
Свердловская область |
3,4% |
422,0 |
3,5 |
|
Челябинская область |
3,1% |
390,1 |
3,0 |
|
Краснодарский край |
2,9% |
367,4 |
2,8 |
|
Новосибирская область |
2,6% |
331,1 |
2,5 |
Источник: Циан.Аналитика
«Список лидирующих по числу выданных ипотек регионов практически полностью совпадает с перечнем субъектов с наибольшим объемом ввода жилья, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 году данная тенденция только усилится: ставки по ипотеке на вторичном рынке преодолели отметку в 10%, и единственная возможность взять кредит дешевле – воспользоваться программой от застройщика или субсидируемой ипотекой, действующей на новостройки. Соответственно, для дальнейшего наращивания объемов кредитования, необходимо добиться равномерного роста обеспеченности жильем через стимулирование девелоперской активности».
Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования 2009-2021 гг.
|
|
Кол-во ипотек (тыс.) 2009-2021 гг. |
Доля рынка |
Средняя задолженность, тыс. Р |
Кол-во семей на один кредит 2009-2021 гг. |
Кол-во семей на один кредит в 2021 |
|
Российская Федерация |
12587,8 |
100,0% |
281,8 |
3,3 |
22 |
|
Центральный федеральный округ |
2955,3 |
23,5% |
308,5 |
4,2 |
27 |
|
Белгородская область |
102,3 |
0,8% |
207,2 |
3,8 |
25 |
|
Брянская область |
90,1 |
0,7% |
182,6 |
3,8 |
28 |
|
Владимирская область |
108,5 |
0,9% |
166,0 |
4,3 |
28 |
|
Воронежская область |
195,4 |
1,6% |
237,3 |
3,1 |
21 |
|
Ивановская область |
71,3 |
0,6% |
121,6 |
5,2 |
37 |
|
Калужская область |
98,3 |
0,8% |
294,3 |
3,2 |
21 |
|
Костромская область |
58,2 |
0,5% |
181,3 |
3,3 |
24 |
|
Курская область |
89,5 |
0,7% |
208,8 |
3,2 |
24 |
|
Липецкая область |
88,5 |
0,7% |
207,6 |
3,4 |
24 |
|
Московская область |
657,4 |
5,2% |
462,0 |
3,4 |
21 |
|
Орловская область |
64,0 |
0,5% |
221,8 |
3,2 |
23 |
|
Рязанская область |
107,6 |
0,9% |
236,7 |
3,1 |
23 |
|
Смоленская область |
80,4 |
0,6% |
186,4 |
3,7 |
29 |
|
Тамбовская область |
69,4 |
0,6% |
197,6 |
3,7 |
26 |
|
Тверская область |
113,0 |
0,9% |
209,6 |
3,8 |
27 |
|
Тульская область |
121,6 |
1,0% |
191,4 |
4,2 |
30 |
|
Ярославская область |
107,5 |
0,9% |
156,4 |
4,1 |
30 |
|
Москва |
732,1 |
5,8% |
373,0 |
6,0 |
33 |
|
Северо-Западный федеральный округ |
1409,5 |
11,2% |
318,5 |
3,3 |
22 |
|
Республика Карелия |
62,2 |
0,5% |
221,3 |
3,4 |
26 |
|
Республика Коми |
106,9 |
0,8% |
269,9 |
2,7 |
21 |
|
Архангельская область |
134,0 |
1,1% |
266,2 |
2,8 |
21 |
|
Вологодская область |
135,8 |
1,1% |
219,9 |
2,6 |
20 |
|
Калининградская область |
81,9 |
0,7% |
267,9 |
3,5 |
22 |
|
Ленинградская область |
162,2 |
1,3% |
428,7 |
2,8 |
18 |
|
Мурманская область |
72,8 |
0,6% |
188,7 |
4,4 |
30 |
|
Новгородская область |
53,3 |
0,4% |
181,0 |
3,6 |
27 |
|
Псковская область |
44,5 |
0,4% |
163,5 |
4,4 |
31 |
|
Санкт-Петербург |
556,0 |
4,4% |
394,6 |
3,5 |
23 |
|
Южный федеральный округ |
994,0 |
7,9% |
237,0 |
3,8 |
23 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
21,7 |
0,2% |
232,0 |
3,8 |
24 |
|
Республика Калмыкия |
21,8 |
0,2% |
521,1 |
1,9 |
13 |
|
Республика Крым |
102,6 |
45 |
|||
|
Краснодарский край |
367,4 |
2,9% |
361,0 |
2,8 |
17 |
|
Астраханская область |
71,6 |
0,6% |
223,6 |
3,5 |
23 |
|
Волгоградская область |
184,7 |
1,5% |
166,0 |
4,2 |
29 |
|
Ростовская область |
292,2 |
2,3% |
229,0 |
3,8 |
23 |
|
Город федерального значения Севастополь |
99,5 |
59 |
|||
|
Северо-Кавказский федеральный округ |
313,0 |
2,5% |
206,0 |
4,3 |
21 |
|
Республика Дагестан |
37,6 |
0,3% |
165,4 |
8,1 |
35 |
|
Республика Ингушетия |
3,6 |
0,0% |
83,8 |
8,0 |
17 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
28,8 |
0,2% |
188,9 |
5,0 |
28 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
17,0 |
0,1% |
275,6 |
3,9 |
16 |
|
Республика Северная Осетия-Алания |
28,0 |
0,2% |
201,1 |
5,1 |
27 |
|
Чеченская Республика |
20,8 |
0,2% |
144,0 |
4,6 |
8 |
|
Ставропольский край |
177,3 |
1,4% |
241,7 |
3,2 |
22 |
|
Приволжский федеральный округ |
3081,7 |
24,5% |
249,5 |
2,7 |
19 |
|
Республика Башкортостан |
428,4 |
3,4% |
354,2 |
2,2 |
14 |
|
Республика Марий Эл |
67,2 |
0,5% |
224,9 |
2,7 |
19 |
|
Республика Мордовия |
64,1 |
0,5% |
232,8 |
3,1 |
24 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
495,6 |
3,9% |
326,9 |
2,1 |
16 |
|
Удмуртская Республика |
190,3 |
1,5% |
306,5 |
2,2 |
15 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
156,1 |
1,2% |
345,5 |
1,9 |
14 |
|
Пермская область |
294,7 |
2,3% |
241,6 |
2,7 |
19 |
|
Кировская область |
147,0 |
1,2% |
194,4 |
2,8 |
22 |
|
Нижегородская область |
276,8 |
2,2% |
184,8 |
3,9 |
28 |
|
Оренбургская область |
206,3 |
1,6% |
287,6 |
2,4 |
16 |
|
Пензенская область |
106,8 |
0,8% |
218,2 |
3,5 |
21 |
|
Самарская область |
317,9 |
2,5% |
193,9 |
3,2 |
25 |
|
Саратовская область |
194,6 |
1,5% |
175,7 |
3,9 |
27 |
|
Ульяновская область |
135,9 |
1,1% |
204,6 |
2,8 |
22 |
|
Уральский федеральный округ |
1445,7 |
11,5% |
308,8 |
2,6 |
18 |
|
Курганская область |
76,6 |
0,6% |
214,8 |
2,9 |
19 |
|
Свердловская область |
422,0 |
3,4% |
245,7 |
3,5 |
22 |
|
Тюменская область |
556,9 |
4,4% |
568,6 |
1,7 |
12 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская область) |
261,0 |
2,1% |
584,8 |
1,9 |
13 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ (Тюменская область) |
94,1 |
0,7% |
622,4 |
1,7 |
13 |
|
Тюменская область (без АО) |
201,9 |
1,6% |
515,4 |
1,6 |
10 |
|
Челябинская область |
390,1 |
3,1% |
189,5 |
3,0 |
21 |
|
Сибирский федеральный округ |
1771,2 |
14,1% |
230,2 |
3,1 |
22 |
|
Республика Алтай |
10,3 |
0,1% |
288,0 |
2,4 |
16 |
|
Республика Тыва |
16,1 |
0,1% |
422,1 |
3,2 |
17 |
|
Республика Хакасия |
44,9 |
0,4% |
236,6 |
3,1 |
21 |
|
Алтайский край |
217,7 |
1,7% |
245,2 |
2,5 |
17 |
|
Красноярский край |
320,4 |
2,5% |
283,0 |
2,7 |
20 |
|
Иркутская область |
234,2 |
1,9% |
233,0 |
3,2 |
24 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
232,7 |
1,8% |
161,5 |
4,1 |
28 |
|
Новосибирская область |
331,1 |
2,6% |
347,0 |
2,5 |
16 |
|
Омская область |
185,6 |
1,5% |
226,3 |
3,0 |
21 |
|
Томская область |
107,1 |
0,9% |
263,3 |
2,7 |
21 |
|
Дальневосточный федеральный округ |
620,2 |
4,9% |
397,2 |
3,1 |
17 |
|
Республика Бурятия |
64,8 |
0,5% |
283,0 |
3,1 |
20 |
|
Республика Саха (Якутия) |
112,6 |
0,9% |
637,1 |
2,0 |
14 |
|
Забайкальский край |
74,9 |
0,6% |
253,5 |
3,5 |
23 |
|
Камчатская область |
29,2 |
0,2% |
308,4 |
3,6 |
22 |
|
Приморский край |
140,6 |
1,1% |
270,3 |
4,3 |
24 |
|
Хабаровский край |
126,5 |
1,0% |
285,5 |
3,5 |
23 |
|
Амурская область |
65,9 |
0,5% |
300,5 |
3,5 |
23 |
|
Магаданская область |
19,9 |
0,2% |
304,5 |
3,4 |
21 |
|
Сахалинская область |
41,0 |
0,3% |
376,0 |
3,9 |
23 |
|
Еврейская автономная область |
11,1 |
0,1% |
173,0 |
4,4 |
33 |
|
Чукотский автономный округ |
5,0 |
0,0% |
428,2 |
3,1 |
18 |
Источник: Циан.Аналитика