Итоги мая на вторичном рынке: цены перестали расти, спрос просел в 2 раза
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги мая 2022 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России. Цены стагнируют, спрос снижается, а выбор на рынке - увеличивается.
- Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ в апреле и мае перешла к стагнации. За последний месяц она уменьшилась на 0,4% до 105,9 тыс. рублей. Так рынок отреагировал на сокращение спроса.
- Снижение цен связано, главным образом, с появлением на рынке более дешевых “новинок”. Уровень цен в объявлениях, впервые опубликованных в мае 2022 г., на 0,8% ниже, чем в “новинках” апреля.
- Потенциальный спрос на покупку квартиры на вторичном рынке в мае 2022 г. в 2 раза ниже, чем зимой 2021-2022 гг. На фоне высоких ставок по кредитам с рынка ушло большинство покупателей-ипотечников.
- Средний срок экспозиции квартир в анализируемых локациях увеличился за месяц сразу на 8 дней (до 106 дней). Из-за снижения спроса, квартиры дольше не находят своих новых владельцев.
- За счет удлинения сроков экспозиции и снижения спроса на вторичном рынке за последний месяц на 11% увеличился объем предложения. В мае покупателям доступно 239 тыс. лотов (в апреле - 216 тыс.).
В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Цены перешли к стагнации
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в мае 2022 г. составила 105,9 тыс. рублей. За месяц она практически не изменилась (уменьшилась на 0,4%), в годовом выражении - рост на 23,8%. Уже в апреле цены на вторичном рынке перешли от роста к стагнации. Продавцы отреагировали на снижение спроса (число просмотров объявлений и звонков снизилось в месячном выражении на 40-50%). В мае сохраняется минимальная динамика цен.
Стагнацию цен мы фиксируем как за счет более аккуратного ценообразования в новых объявлениях (средняя цена квадратного метра в “новинках” рынка в мае на 0,8% ниже, чем в апреле), так и благодаря соответствующей коррекции условий в ранее размещенных лотах.
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке составляет 5,8 млн рублей. За месяц он сократился на 1,8% - сильнее, чем стоимость “квадрата”. Это свидетельствует о том, что средняя площадь квартиры на вторичном рынке сейчас меньше, чем месяц назад: в мае она составляет 54,9 кв.м., в апреле - 55,8 кв.м. Это нестандартная для рынка ситуация - обычно в первую очередь покупатели приобретают более компактные, а значит, и доступные варианты, и в продаже остаются более просторные варианты. В мае на рынок вышли более компактные новинки, возможно, в том числе и те, которые были приобретены на первичном рынке в периоды повышенного спроса.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
|
|
май.21 |
апр.22 |
май.22 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средняя цена кв. м., тыс. рублей |
85,6 |
106,4 |
105,9 |
-0,4% |
+23,8% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей |
4,82 |
5,90 |
5,80 |
-1,8% |
+20,3% |
Источник: Циан.Аналитика
2. В половине городов цены снижаются
Динамика в конкретной локации во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса со стороны населения.
За последний месяц цены на вторичном рынке в крупнейших городах РФ перешли от роста к стагнации, а в некоторых локациях даже к снижению. Так, в Перми, Санкт-Петербурге, Барнауле и Оренбурге “квадрат” подешевел на 1,3-1,5%, а в Краснодаре сразу на 2,9%. Среди локаций с заметным ростом цен Махачкала (+4,6%), Волгоград (+2,3%), Томск, Киров и Тольятти (+1,1-1,6%). В большинстве городов цены за месяц изменились незначительно (в пределах +-1%), причем заметных отличий между городами-миллионниками и городами с населением от 500 тыс. до 1 млн человек нет.
За год цены выросли сильнее всего в южных Краснодаре (+52%) и Ростове-на-Дону (+42%) за счет повышенного спроса со стороны желающих переехать туда из других регионов с менее комфортным климатом. Минимальный рост традиционно в дальневосточных Владивостоке (+13% за год) и Хабаровске (+8%) за счет того, что цены здесь и так достаточно высокие, а спрос - нет, а также в Москве и Сочи, который ранее лидировал по темпам роста цен, но где в последние месяцы средняя стоимость “квадрата” сокращается.
Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке за месяц
Источник: Циан.Аналитика
3. “Новинки” стали дешевле
В мае 2022 г. впервые с конца 2019 г. на рынке зафиксировано снижение средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В анализируемых локациях она составила 107 тыс. рублей - лишь на 1,1 тыс. рублей выше, чем в среднем по всем предложениям (и старым, и новым) и на 0,8% выше, чем месяц назад. Т.е. цены впервые опубликованных предложений снижались даже быстрее, чем старых. Фиксируя снижение активности на вторичном рынке продавцы устанавливают более доступные условия для сделки, чтобы не потерять покупателей.
По сравнению с предыдущими месяцами разрыв цен в “новинках” рынка и старых объявлениях сократился - теперь “квадрат” в новых предложениях стоит лишь на 1% дороже, чем в целом по рынку.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
4. Спрос просел в 2 раза
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
Уже в марте на вторичном рынке наблюдалось снижение активности до 80% от среднего значения за 2021 г. Тогда спрос покупателей был больше сосредоточен на сегменте новостроек. В апреле активность продолжила снижаться, просмотры просели уже на 40% относительно фоновых значений зимы. По итогам 20 дней мая спрос просел еще на 10% относительно аналогичного периода в апреле (можно сделать скидку на праздничные дни). Сейчас активность покупателей снизилась почти в 2 раза, относительно прошлого года и фоновых значений зимы.
На фоне высоких банковских ставок (для кредитов на вторичке нет программ субсидирования) на рынке почти нет покупателей-ипотечников. Рынок поддерживается за счет альтернативных сделок и покупателей с “живыми деньгами”, но таких сделок намного меньше, чем сделок с ипотекой.
В целом по РФ примерно 70% ипотек выдается на вторичное жилье, то есть высокие ставки существенно ограничивают потенциальный спрос, в том числе (опосредованно) и в сегменте новостроек, поскольку теперь сложнее провести «альтернативную» сделку по обмену вторички на квартиру от девелопера.
По данным Росреестра за апрель 2022 г. в Москве было заключено 11,4 тыс. сделок на вторичном рынке. Это на 37% меньше, чем в марте (тогда 18,2 тыс.), на 15% меньше, чем в феврале (13,4 тыс.) и на 34% меньше, чем в апреле прошлого года (17,3 тыс.). Данные за май выйдут в июне.
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
Источник: Циан.Аналитика
5. Квартиры дольше находятся в продаже
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке в целом по анализируемым локациям составляет 106 дней. По сравнению с прошлым месяцем он увеличился сразу на 8 дней. Это существенный рост, в предыдущие месяцы (за исключением января 2022 г., когда активность на рынке была снижена праздниками), показатель изменялся в достаточно узком диапазоне +-1 день. Главная причина - в снижении спроса в 2 раза из-за отсутствия поддержки на вторичном рынке.
Максимально срок увеличился в Казани (+18 дней), Перми (+15 дней), Уфе (+14 дней), Кемерово, Кирове, Самаре и Набережных Челнах (+13 дней). Во Владивостоке квартиры, напротив, стали продаваться на 7 дней быстрее, но это, скорее, исключение из общей тенденции (для сравнения - в Хабаровске срок вырос на 10 дней).
Наименьший срок экспозиции в Новосибирске (в среднем 76 дней), Екатеринбурге (79 дней), Челябинске (81 день). Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Владивостока (159 дней), Томска и Махачкалы (144 дня), Хабаровска (124 дня). В Москве квартира в среднем уходит с рынка за 3 месяца (86 дней).
6. Выбор у покупателей растет
За счет удлинения сроков экспозиции и снижения спроса на вторичном рынке за последний месяц на 11% увеличился объем предложения. В мае покупателям доступно 239 тыс. лотов (в апреле - 216 тыс.). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов, размещенных на сайте cian.ru.
Только в 4 городах выбор на вторичном рынке за месяц сократился. Это Сочи (-2%), Саратов (-6%), Иркутск (-7%) и Тюмень (-15%). Максимальное увеличение объема предложения в Хабаровске (+53%), Ярославле (+30%), Липецке (+26%).
При этом, в мае на рынок вышло меньше “новинок”, чем в апреле - 87 тыс., против 96 тыс. месяцем ранее. Многие из тех, кто планировал продавать квартиру, временно отказались от сделки: кто-то из-за отсутствия возможностей приобрести новое жилье в новостройке, кто-то решив сдавать жилье в условиях снижающегося спроса на покупку. На отрицательную динамику повлияли также праздничные дни. Т.е. объем предложения растет, главным образом, за счет удлинения сроков экспозиции.
Лидеры по числу новых лотов практически не меняются: Москва (12,2 тыс.), Московская область (12,0 тыс.), Санкт-Петербург (7,9 тыс.), Краснодар (7,2 тыс.). В пятерке в мае также Сочи (4,5 тыс.).
«На вторичном рынке и дальше будет наблюдаться снижение спроса (относительно фоновых значений двух последних лет) из-за высоких ставок по ипотеке, отсутствия льготных программ и снижения доходов населения, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Заметного падения номинальных цен мы не ожидаем. Многие сделки в готовых домах проводятся с расчетом на покупку квартиры на первичке, где «квадрат» продолжает, пусть и незначительно, но дорожать. В таких условиях снижать цены будут готовы далеко не все.
Снижение ключевой ставки ЦБ на внеплановом заседании 26 мая вернет ипотечные ставки от заградительно высоких к высоким, но все же подъемным для части заемщиков, значениям. Это сможет оживить как активность на вторичном рынке, так и скажется на числе сделок в сегменте новостроек».
|
Город |
Средняя цена кв.м. в мае 2022 г., тыс. рублей |
Динамика цены за месяц |
Динамика цены за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Средняя цена кв.м. в "новинках" рынка в мае 2022 г., тыс. рублей |
|
Москва |
302,0 |
-1,0% |
12,0% |
16,95 |
303,5 |
|
Сочи |
261,6 |
0,0% |
11,8% |
14,31 |
254,8 |
|
Санкт-Петербург |
207,5 |
-1,7% |
24,1% |
11,70 |
207,6 |
|
Владивосток |
167,1 |
-0,2% |
13,1% |
9,05 |
171,8 |
|
Московская область |
162,6 |
-1,2% |
22,7% |
8,68 |
167,0 |
|
Казань |
142,7 |
-0,8% |
32,1% |
8,03 |
143,6 |
|
Ленинградская область |
138,9 |
0,5% |
23,5% |
6,08 |
147,0 |
|
Краснодар |
120,1 |
0,9% |
52,0% |
6,60 |
118,5 |
|
Нижний Новгород |
115,6 |
-0,1% |
23,9% |
6,35 |
116,6 |
|
Хабаровск |
115,4 |
-0,4% |
8,2% |
6,42 |
116,2 |
|
Новосибирск |
107,6 |
-0,1% |
25,8% |
5,74 |
108,9 |
|
Иркутск |
106,9 |
-0,4% |
16,2% |
5,85 |
108,6 |
|
Ростов-на-Дону |
102,2 |
0,4% |
41,7% |
5,70 |
101,1 |
|
Тюмень |
101,8 |
-0,2% |
22,4% |
5,77 |
103,7 |
|
Екатеринбург |
100,5 |
-0,4% |
18,0% |
5,71 |
103,1 |
|
Уфа |
100,5 |
-0,5% |
22,4% |
5,46 |
100,7 |
|
Самара |
99,2 |
-1,1% |
40,9% |
5,53 |
100,1 |
|
Красноярск |
95,5 |
0,1% |
21,0% |
5,24 |
96,9 |
|
Томск |
95,5 |
-0,4% |
20,3% |
5,14 |
96,1 |
|
Барнаул |
90,1 |
-0,7% |
36,3% |
4,74 |
90,9 |
|
Воронеж |
86,8 |
0,2% |
23,1% |
4,84 |
88,0 |
|
Омск |
84,3 |
-0,7% |
26,6% |
4,54 |
84,8 |
|
Кемерово |
84,0 |
-0,6% |
31,0% |
4,64 |
84,5 |
|
Ярославль |
83,7 |
-0,9% |
30,2% |
4,56 |
83,6 |
|
Пермь |
81,6 |
-1,6% |
20,7% |
4,40 |
82,6 |
|
Рязань |
79,0 |
-1,3% |
34,4% |
4,43 |
79,4 |
|
Пенза |
78,5 |
-0,1% |
22,3% |
4,24 |
79,4 |
|
Волгоград |
78,2 |
-0,1% |
32,3% |
4,11 |
79,2 |
|
Набережные Челны |
77,1 |
-0,9% |
25,8% |
4,19 |
77,9 |
|
Липецк |
75,3 |
-1,8% |
29,8% |
4,09 |
74,3 |
|
Ижевск |
72,6 |
-0,4% |
17,1% |
3,74 |
73,7 |
|
Махачкала |
72,3 |
2,6% |
27,5% |
5,53 |
78,6 |
|
Новокузнецк |
72,3 |
-0,4% |
24,2% |
3,87 |
72,8 |
|
Саратов |
72,2 |
-1,5% |
33,2% |
3,91 |
72,3 |
|
Киров |
71,2 |
-0,4% |
31,6% |
3,60 |
72,3 |
|
Ульяновск |
71,0 |
0,7% |
30,3% |
3,80 |
72,3 |
|
Астрахань |
67,8 |
-0,3% |
26,5% |
3,88 |
68,7 |
|
Тольятти |
65,7 |
0,5% |
33,0% |
3,61 |
66,8 |
|
Оренбург |
65,5 |
-0,2% |
26,4% |
3,36 |
66,3 |
|
Челябинск |
64,1 |
0,0% |
32,7% |
3,53 |
65,8 |
Источник: Циан.Аналитика
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» проследили за ростом цен на квартиры в новостройках ближнего радиуса Московской области. Согласно статистике, по итогам 2021 года средняя цена 1 кв. м здесь поднялась на 30,3% (до 165,7 тыс. рублей), а стоимость квартир – на 15,8% (до 8,1 млн рублей). Наибольший рост цен был зафиксирован в категориях 2-комнатных и 3-комнатных лотов – на 32,3% и 32% соответственно.
Среди факторов, повлиявших на подорожание недвижимости, – переход отрасли на эскроу-счета, активизация спроса после введения программы льготной ипотеки с господдержкой, а также повышение доли объектов с отделкой в общем объеме экспозиции.
Согласно статистике департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра экспозиции в ближнем Подмосковье поднялась на 30,3% и достигла 165,7 тыс. рублей. Это связано не только с ростом спроса, но и с небольшим объемом предложения в некоторых городских округах. Недостаток предложения в востребованных локациях приводит к ажиотажному росту цены, как, например, в городском округе Реутов, в котором в реализации находится лишь один проект. Лидеры по удорожанию «квадрата» – г. о. Реутов (+73,4%), Раменское (+51,1%), Одинцово (+39,5%). Рост средней цены 1 кв. м привел к увеличению средней стоимости бюджета. По итогам 2021 года она выросла на 15,8%, с 7 до 8,1 млн рублей. Наиболее заметное повышение было зафиксировано в г. о. Реутове (+47%), Одинцово (+19,5%) и Балашихе (+17,8%).
По типологии квартир наибольший рост средневзвешенной цены квадратного метра за год показали категории 2-комнатных и 3-комнатных лотов – на 32,3% (до 163,3 тыс. рублей) и на 32% (до 158 тыс. рублей) соответственно. По увеличению общего ценника лидирует сегмент 3-комнатных квартир – +20,5% (11,5 млн рублей). За ним идет категория 1-комнатных лотов – прирост на 18,8% (6,2 млн рублей).
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На столь значительное увеличение стоимости квартир на первичном рынке ближнего Подмосковья повлияло несколько факторов. Во-первых, это переход отрасли на эскроу-счета, что привело к росту стартовых цен квартир в новостройках.
Во-вторых, после введения программы льготной ипотеки с господдержкой активность покупателей серьезно увеличилась, и это также повлияло на удорожание недвижимости. В‑третьих, большая доля экспозиции – 67% – представлена с отделкой (это стало трендом последних лет), и она выросла на 6,3% за год, а объем предложения с разными видами отделки – на 49,4%».
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что по итогам 2021 года спрос на первичном рынке жилья ближайшего Подмосковья увеличился на 12%. Более 2/3 спроса приходится на 6 городских округов Московской области: Ленинский (17,7% лотов), Люберцы (15,8%), Красногорск (14,1%), Балашиха (11,6%), Мытищи (9,1%), Одинцово (8,6%).
Что касается распределения предложения по стадиям строительной готовности, то две трети экспозиции на «первичке» ближнего Подмосковья (70,4% площади) – это квартиры в жилых комплексах на начальной стадии строительства. За год доля этого предложения выросла наиболее значительно – +25,6% на нулевом цикле и +15,5% на стадии монтажа первых этажей, что связано с активностью застройщиков по выводу новых объемов. В ЖК на заключительной стадии возведения экспонируется 22,4% предложения, его доля за год сократилась на 28,5%. Также вымывается предложение на стадии ввода проектов в эксплуатацию – за отчетный период его объем сократился на 12,6% и составил 7,3%.
Кроме того, в указанной локации за год в экспозиции увеличилась доля квартир с отделкой – на 6,3%, с 60,7% до 67% (что сопоставимо с показателями по Новой Москве). В границах старой Москвы, по наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», объем такого предложения составляет около 80%. Тенденция к росту числа квартир с отделкой – один из основных трендов последних двух лет, который свидетельствует о том, что девелоперы все более внимательно относятся к стандартам предлагаемого ими жилья, чтобы соответствовать запросам покупателей.
В 2021 году цены на новостройки Новой Москвы выросли на 27%, подсчитали аналитики «Метриум». Впервые в истории местного первичного рынка жилья средняя стоимость квадратного метра превысила 200 тыс. рублей. При этом сильнее всего в 2021 году в Новой Москве подорожали трехкомнатные квартиры.
В IV квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составила 209 тыс. рублей. В аналогичный период 2020 года этот показатель составлял 165 тыс. рублей. Таким образом, за прошедший год местные новые жилые комплексы подорожали на 27%, а их удельная стоимость – на 44 тыс. рублей. Интенсивный рост цен на новостройки в Новой Москве продолжается с 2018 года. Так, в конце 2018 года «квадрат» обходился покупателям в 115 тыс. рублей. Соответственно, за последние три года цены в Новой Москве выросли на 82%.
Наиболее заметное увеличение стоимости новостроек в 2021 году в Новой Москве наблюдалось в Троицком автономном округе (ТАО). Здесь квадратный метр подорожал с 89 тыс. рублей в конце 2020 года до 115 тыс. рублей в конце 2021 года. Иными словами, новостройки в ТАО выросли в цене за 29%, то есть заметнее, чем в целом по Новой Москве. С 2018 года расценки здесь увеличились на 69%.
«Привлекательность Троицкого округа растет по многим причинам, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Очень активно идет строительство Троицкой ветки метро. Если изначально предполагалось, что метро откроется в Троицке к 2035 году, то сейчас речь идет уже о 2027. К более близким к Москве локациям соответственно, ветку протянут еще раньше. Это повышает привлекательность местных новостроек. Помимо этого, здесь благоприятная экологическая обстановка, а также именно в Троицке формируется административный и социальный центр Новой Москвы».
В Новомосковском административном округе средняя стоимость квадратного метра увеличилась за последний год со 172 тыс. рублей до 218 тыс. рублей. Здесь сосредоточено 87% строящихся квартир Новой Москвы. За год в округе квадратный метр прибавил 27% в цене. С конца 2018 года показатель увеличился на 84%.
«Спрос в НАО нельзя назвать однозначно равномерным, отмечается концентрация интереса покупателей вокруг проектов с хорошей транспортной доступностью, особенно близостью к метро, а также разнообразной бытовой, сервисной и рекреационной инфраструктурой, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино», «Южные сады»). – Тем не менее, интерес к локации в целом продолжает расти уже пятый год подряд. В частности, в 2021 году темпы продаж превышали возможности девелоперов по выводу на рынок новых проектов. В отдельные месяцы продажи могли открыться в 6-8 новых корпусах, что довольно много, но общий объем предложения снижался – квартир продавалось больше, чем выводилось на рынок. Это оказывало сильное влияние на ценовую ситуацию».
Средняя стоимость квартиры в новостройках Новой Москвы к концу 2021 года достигла 10,5 млн рублей, впервые в истории местного рынка превысив отметку в 10 млн рублей. За прошедший год этот показатель вырос на 20%. Заметнее всего увеличилась стоимость многокомнатных квартир (на 46%), которые стали стоить в среднем 23,9 млн рублей. Далее следуют трехкомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 25% до 15,3 млн рублей. На третьем месте по темпам роста стоимости оказались двухкомнатные квартиры, которые стали дороже на 24% и теперь стоят в среднем 11,7 млн рублей. Однокомнатные квартиры увеличились по стоимости на 23% и стали стоить в среднем 8,9 млн рублей. Наконец, студии в новомосковских новостройках подорожали на 20% до 6,6 млн рублей в среднем.
«Рынок Новой Москвы в 2022 году может ожидать еще более бурный рост, – прогнозирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост цен и ипотечных ставок неизбежно будет подталкивать потенциальных покупателей новостроек в Московском регионе к более доступному по цене выбору, который можно найти в ТиНАО. В связи с этим рост цен здесь может ускориться в наступившем году, а инвестиционная привлекательность проектов – повысится».
Источник: «Метриум»