Сочи возглавил топ городов – лидеров по росту цен на премиальную недвижимость в 2022 году
Аналитики Knight Frank Russia совместно с экспертами проекта MANTERA Seaview residence проанализировали изменение цен на первичную премиальную недвижимость в трех столицах – Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Лидером рейтинга стала курортная столица России – город Сочи, здесь средневзвешенная цена квадратного метра за I квартал 2022 года достигла 2,1 млн рублей. На втором месте – Москва (рост до 1,6 млн), замыкает тройку лидеров Санкт-Петербург (606 тыс. рублей).
- Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia, отмечает: «За I квартал 2022 года средневзвешенная цена на первичном рынке элитной недвижимости Сочи выросла на 17%, что связано как со снижением курса рубля (один проект из четырех, представленных в продаже, номинирован в долларах), так и с прямым повышением цен в строящихся объектах. Динамика роста цен в Москве чуть выше, чем в Сочи: в столице средневзвешенная цена 1 квадратный метр за квартал увеличилась на 19% и достигла 1,6 млн руб. Рост цены произошел на фоне продолжительного сокращения предложения. Также было отмечено прямое повышение цен в строящихся проектах. Однако в связи с тем, что рынок Москвы практически полностью перешел на рублевое ценообразование, влияние изменения курса валют оказалось незначительным».
- Всплеск интереса к покупке высокобюджетного жилья в Сочи связан с желанием обеспеченных людей сохранить капитал, находя надежные инструменты на в целом волатильном рынке.
- Елена Кабешева, коммерческий директор проекта deluxe-класса MANTERA Seaview residence, поясняет: «Уже в начале этого года мы зафиксировали изменение структуры спроса. В прошлом году большинство покупателей резиденций (56%) в качестве цели покупки в нашем проекте называли постоянное проживание. В 2022 году мы отмечаем увеличение доли инвесторов – покупателей, которые приобретают элитную недвижимость для сохранения капитала, включая перепродажу в более поздний срок (65%). На наш взгляд, перераспределению интереса инвесторов с Москвы на Сочи способствует возрастающий дефицит нового качественного предложения в премиальном сегменте в столице».
- Наименьший прирост средневзвешенной цены за 1 кв. м отмечен в Санкт-Петербурге: за квартал рост составил +14%. «В сравнении с Москвой и Сочи рост цен в Санкт-Петербурге всегда был более сдержанным. И сейчас средневзвешенная цена за квадратный метр в северной столице составляет 606 тыс. рублей», - резюмирует Ольга Широкова.
CBRE подвела итоги 2021 года и проанализировала основные тенденции на рынке офисной недвижимости Москвы, а также определила перспективы на 2022 год. По данным CBRE, в 2022 году офисный сегмент продолжит все восходящие тренды и превзойдет результаты 2021 года, когда темпы восстановления рынка оправдали оптимистичные сценарии.
В 2022 году объем нового предложения приблизится к 1 млн. кв. м, и это будет рекордный показатель с 2014 года. Однако для пользователей из них будет доступна лишь часть, так как примерно 40% этой площади уже реализовано. Соответственно, у компаний, планирующих расширение или переезд в 2022 году, выбор офисного пространства будет достаточно ограничен.
В границах Третьего транспортного кольца, на территории ММДЦ Москва-Сити в 2022 году планируется достроить Гранд Сити Тауэр, арендуемой офисной площадью 192,5 тыс. кв. м, – самый большой единовременно построенный офисный центр в Москве, который составит почти треть объема от всего заявленного спекулятивного предложения в 2022 году.
В настоящее время в Москве только 7,7% существующих офисов свободны и предлагаются в аренду или на продажу. Для размещения офиса компании по-прежнему выбирают районы с развитой бизнес и социальной инфраструктурой, что приводит к сокращению доступного предложения в центральных локациях. Так, в границах Третьего транспортного кольца, сейчас арендовать помещение больше 10 тыс. кв. м можно только в 6 объектах, а общий уровень вакансии приближается к 5%, что в три раза ниже показателя пятилетней давности. Значительного увеличения объема доступных помещений в 2022 году не ожидается.
Ограниченный объем доступного предложения будет сдерживать транзакционную активность в 2022 году. Многие крупные компании, реализующие проекты расширения рабочего пространства или переезда в новые офисы, будут вынуждены рассматривать будущие объекты как наиболее вероятную из альтернатив для реализации их планов. Если компании будут готовы входить в проекты на ранних этапах девелопмента, то в 2022 году объем сделок может приблизиться к 2 млн кв. м.
На фоне роста спроса и сокращения доступных площадей ставки аренды возвращаются на траекторию устойчивого роста. В настоящее время, в зависимости от местоположения свободные помещения класса А предлагаются по ставкам от 15 000 до 48 000 руб./кв. м/год. Для помещений класса В этот диапазон еще шире: 6 000 – 40 000 руб./кв. м/год. Наиболее дорогие офисы традиционно расположены в Центральном деловом районе и в Москве-Сити.
Ставки аренды в 2022 году продемонстрируют рост. В разных районах, и в зависимости от качества помещения, удорожание будет различным, но в среднем по рынку рост составит не менее 10%.
Темп роста ставок аренды и, как следствие, доходности объектов, будет определять уровень девелоперской активности на рынке в ближайшие годы.
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента и направления интегрированных решений для клиентов CBRE в России:
«Мы видим высокую активность арендаторов на рынке, их интерес к современным офисным пространствам, позволяющим, используя гибкое, экологичное планирование офиса и технологичное наполнение, создавать для сотрудников комфортную среду для работы в офисе и удаленно. В настоящее время реализация такого запроса во многом ограничена существующим предложением, и, учитывая объем доступного нового предложения, такая ситуация сохранится на рынке, как минимум, в ближайшие два года».
По данным международной консалтинговой компании JLL, в 2021 году в Санкт-Петербурге средние арендные ставки на складские помещения класса А выросли на 29% и достигли уровня 5,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Крайне низкая вакантность, дальнейшее увеличение себестоимости строительства в перспективе и нехватка трудовых ресурсов в 2022 году могут привести к дальнейшему росту. По прогнозам JLL, к концу 2022 года средние арендные ставки в классе А повысятся еще на 20% и достигнут значения 6,3 тыс. руб. за кв. м в год.
Несмотря на увеличение ставок, спрос достиг рекордных для рынка значений, в первую очередь благодаря онлайн-ритейлерам. В 2021 году объем сделок аренды и купли-продажи складов под собственные нужды компаний составил 647 тыс. кв. м, что на 44% больше, чем в 2019 году. Компании сегмента e-commerce увеличили свою долю в структуре спроса до 59%, в том числе за счет нескольких рекордных сделок формата built-to-suit (более 60 тыс. кв. м каждая), которые будут завершены в ближайшие два года.
Динамика сделок аренды и купли-продажи складов в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
«К концу 2021 года складской рынок Петербурга оказался перегрет активностью e-commerce, в то время как в Европе к осени наблюдается стабилизация доли онлайн-ритейлеров в объеме сделок со складами. Таким образом, мы видим, что рост e-commerce не бесконечен, и насыщение этого сегмента складскими площадями в Петербурге наступит – пусть и не в этом году, но в обозримой перспективе», – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.
Структура сделок аренды и купли-продажи складов в Санкт-Петербурге по типу пользователя
Источник: JLL
Прирост нового предложения оказался меньше ожидаемого в два раза. Введено в эксплуатацию всего 10 складских комплексов площадью 150 тыс. кв. м, которые строились под конечного пользователя либо были полностью сданы в аренду к концу года. В среднем по рынку вакантность снизилась до 0,9%, и это пока не рекорд, так как в 2013 году доля свободных площадей опускалась до 0,4%. «В 2022 году планируется ввод в эксплуатацию более 350 тыс. кв. м складской недвижимости, но это не спасет рынок от дефицита в краткосрочной перспективе, так как большая часть строящихся проектов уже арендована или строится для собственных нужд. Вакантность при этом будет оставаться в среднем по рынку на уровне менее 2%», – добавляет Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.