Сочи возглавил топ городов – лидеров по росту цен на премиальную недвижимость в 2022 году
Аналитики Knight Frank Russia совместно с экспертами проекта MANTERA Seaview residence проанализировали изменение цен на первичную премиальную недвижимость в трех столицах – Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Лидером рейтинга стала курортная столица России – город Сочи, здесь средневзвешенная цена квадратного метра за I квартал 2022 года достигла 2,1 млн рублей. На втором месте – Москва (рост до 1,6 млн), замыкает тройку лидеров Санкт-Петербург (606 тыс. рублей).
- Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia, отмечает: «За I квартал 2022 года средневзвешенная цена на первичном рынке элитной недвижимости Сочи выросла на 17%, что связано как со снижением курса рубля (один проект из четырех, представленных в продаже, номинирован в долларах), так и с прямым повышением цен в строящихся объектах. Динамика роста цен в Москве чуть выше, чем в Сочи: в столице средневзвешенная цена 1 квадратный метр за квартал увеличилась на 19% и достигла 1,6 млн руб. Рост цены произошел на фоне продолжительного сокращения предложения. Также было отмечено прямое повышение цен в строящихся проектах. Однако в связи с тем, что рынок Москвы практически полностью перешел на рублевое ценообразование, влияние изменения курса валют оказалось незначительным».
- Всплеск интереса к покупке высокобюджетного жилья в Сочи связан с желанием обеспеченных людей сохранить капитал, находя надежные инструменты на в целом волатильном рынке.
- Елена Кабешева, коммерческий директор проекта deluxe-класса MANTERA Seaview residence, поясняет: «Уже в начале этого года мы зафиксировали изменение структуры спроса. В прошлом году большинство покупателей резиденций (56%) в качестве цели покупки в нашем проекте называли постоянное проживание. В 2022 году мы отмечаем увеличение доли инвесторов – покупателей, которые приобретают элитную недвижимость для сохранения капитала, включая перепродажу в более поздний срок (65%). На наш взгляд, перераспределению интереса инвесторов с Москвы на Сочи способствует возрастающий дефицит нового качественного предложения в премиальном сегменте в столице».
- Наименьший прирост средневзвешенной цены за 1 кв. м отмечен в Санкт-Петербурге: за квартал рост составил +14%. «В сравнении с Москвой и Сочи рост цен в Санкт-Петербурге всегда был более сдержанным. И сейчас средневзвешенная цена за квадратный метр в северной столице составляет 606 тыс. рублей», - резюмирует Ольга Широкова.
По данным Colliers, в первом квартале 2021 года средний уровень вакантности в торговых центрах Санкт-Петербурга снизился с 5,1% до 4,9%. При этом доля свободных помещений в наиболее качественных торговых центрах составила 2,2% (-0,2 п.п. за квартал).
Динамика уровня вакантности говорит о росте активности арендаторов. Так, в первом квартале наибольшее количество открытий наблюдалось в сегменте одежды и обуви – 48% точек от общего количества сделок в первом квартале. Например, были открыты магазины Helly Hansen в ТРЦ «МЕГА Дыбенко», Gloria Jeans в ТРК «ЛЕТО». Готовится к открытию польский бренд Medicine в ТРЦ «Галерея».
Второе место по количеству открытий занимают магазины техники и электроники (10%). Сеть Yamaguchi открыла три магазина в ТК «Невский Центр», ТРЦ «Галерея», ТРК «Гранд Каньон». Также наращивала свое присутствие сеть ювелирных украшений SOKOLOV, открывшая точки в ТРЦ «МЕГА Дыбенко» и ТК «Невский Центр».
Среди новых брендов, вышедших на рынок Санкт-Петербурга в первом квартале 2021 года, можно отметить шоурум одежды от Павла Воли и Ляйсан Утяшевой VolЯ Wear в ТК «Невский Центр» и магазин «Первый мебельный» в ТРК «Питер Радуга».
Работа торговых центров в начале 2021 года продолжалась с сохранением коронавирусных ограничений. С 30 января 2021 года были введены некоторые послабления: была возобновлена работа музеев, выставок, театров и ледовых катков в торговых центрах. Предельная заполняемость залов в кинотеатрах была увеличена с 25% до 50%. Наконец, с 12 февраля были открыты фуд-корты при условии заполняемости в 75%. На фоне послабления коронавирусных ограничений начал восстанавливаться уровень посещаемости торговых центров. По данным Watcom, трафик торговых центров постепенно приближается к «допандемийному» уровню. Так, если посещаемость ТЦ по итогам четвертого квартала 2020 года была на 30% ниже показателя за аналогичный период 2019 года, то уже в первом квартале 2021 года трафик составил 83,5% от обычного уровня первого квартала 2019 года.
По данным Colliers, до конца 2021 года планируется открыть два торговых центра общей площадью 27 тыс. кв. м – это четвертая очередь ТРК «Заневский каскад» и ТК «Солнечный город» (был введен в апреле 2021 года).
«Для торговых центров по-прежнему важно поддерживать актуальность концепции, вовремя вносить изменения, которые позволят дать новый импульс объектам с целью сохранения востребованности у своего посетителя, а также привлечения нового трафика. Предложение качественных торговых центров ограничено, и оставаться конкурентоспособными можно только за счет проведения необходимых и правильных преобразований. Один из ярких примеров обновления – реконцепция легендарного «Дома Мод», где происходит глобальная перезагрузка объекта. Так, в 2019 году открыл свои двери бренд Uniqlo впервые в формате стрит-ритейла в России. А в 2020 году состоялась сделка с компанией IRIDATO Group, которая на нескольких этажах представит модное fashion-пространство городского значения, где будут собраны лимитированные линейки более 50 мировых брендов streetwear&lifestyle и лучшие коллекции российских дизайнеров. Отметим, что это значимая сделка для всего российского рынка ритейла – Colliers как брокер получила «золотой кирпич» на премии CRE Moscow Awards 2021 за лучшую сделку аренды в сегменте торговой недвижимости в России», - комментирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers.
Несмотря на снижение общего объема предложения на рынке новостроек за прошедший год на 30%, объем предложения квартир с отделкой, наоборот, увеличился на 14%. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал предложение, цены и спрос на лоты с отделкой на первичном жилом рынке «старой» Москвы.
Общий объем предложения квартир и апартаментов с отделкой на рынке новостроек Москвы на конец первого квартала 2021 года составляет 11 785 лотов. Из них 1 590 предложений с предчистовой отделкой (white box) и 10 195 предложений с чистовой отделкой. Наибольший объем предложения с отделкой приходится на массовый сегмент – 55% от общего объема предложения. На долю бизнес-класса приходится 30%, на долю элитного сегмента – 15%.
Объем предложения лотов с чистовой отделкой за прошедший год в массовом сегменте увеличился на 3% и составил 6 240 лотов. В бизнес-классе наблюдается снижение на 10% до 2 534 лотов. Бизнес-класс лидирует по объему предложения квартир в состоянии предчистовой отделки. За год объем предложения лотов white box в бизнес-классе вырос вдвое до почти 1 000 лотов.
«По итогам первого квартала впервые в истории первичного жилого рынка объем предложения с отделкой в массовом сегменте превысил объем предложения без отделки в том же классе. Несмотря на снижение объема предложения на первичном рынке, объем предложения лотов с отделкой вырос на 14%. Доля лотов с отделкой в общей структуре предложения увеличилась с 28% по итогам первого квартала 2020 года до 45% на конец апреля 2021 года», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
За последний год наблюдалось беспрецедентное увеличение цен на квартиры и апартаменты, при этом лоты с отделкой продемонстрировали максимальный рост цен. К примеру, в бизнес-классе средняя стоимость лотов без отделки за год увеличилась на 22%, а у лотов в состоянии чистовой отделки – рост на 39% до 340 тыс. руб., в состоянии предчистовой отделки – рост на 41% до 393 тыс. руб.
В массовом сегменте рост цен составил 14% на квартиры с чистовой отделкой – до 221 тыс. руб. за 1 кв. м, и на 22% на квартиры с предчистовой отделкой – в среднем до 248 тыс. руб.
Квартиры с отделкой становятся популярнее у покупателей. По итогам перового квартала текущего года на территории «старой» Москвы с отделкой было продано 7 146 лотов, что составляет 44% от общего объема продаж за данный период. Для сравнения за аналогичный период 2020 года было реализовано 4 787 лотов с отделкой – 36% от общего количества продаж за первый квартал прошлого года.
Из 7 146 лотов с отделкой больше всего пришлось на массовый сегмент – 5 633 лота. При этом в массовом сегменте за первые три месяца 2021 года было продано лотов с отделкой больше, чем лотов без отделки. Доля продаж с отделкой в данном сегменте по итогам первого квартала составила 56% - впервые в истории первичного жилого рынка.
«Квартиры и апартаменты с отделкой занимают все более прочные позиции на рынке новостроек Москвы. Это прослеживается, в том числе, и по статистике выхода новых жилых корпусов в реализацию. По итогам 2020 года более половины всех корпусов, реализация которых началась в течение 2020 года, составляли корпуса, где продавались лоты с отделкой. В разрезе по типам квартир можно отметить тенденцию роста объема предложения трехкомнатных квартир – их доля возросла с 18% до 25%, что тоже свидетельствует об определенном изменении покупательских предпочтений в сторону квартир с отделкой», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».