Россияне планируют потратить на строительство дома всего 3 млн рублей
Впервые за три года на загородном рынке РФ наблюдается смещение спроса: покупатели отказываются от готовых домов в пользу земельных участков и самостоятельного строительства. Большинство планируют построить за 3 млн рублей 150-метровый дом на 10 сотках. О том, какие характеристики оказались важны, как изменились планы клиентов на загородном рынке после 24 февраля, в обзоре Циан.Аналитики.
- Спрос смещается в пользу земельных участков: 39% покупателей выбирают такой вариант.
- Земельные участки подорожали в два раза меньше, чем дома в целом по РФ. Объем предложения снизился за два года на 13% для домов и на 17% для земельных участков
- После 24 февраля 61% клиентов на «загородке» пересмотрели свои планы.
- Покупатели домов «ужимаются» по площади и бюджету.
- Россияне планируют строить 150 кв. м. на 10 сотках. Половина покупателей собираются потратить на строительство дома не более 3 млн рублей. По факту год назад в эту сумму уложились только 28% клиентов, уже построивших дом.
- 98% всех покупателей планируют, что стоимость дома не превысит 100 тысяч за «квадрат».
- Большинство строят на собственные и кредитные средства. 3% - продадут машину, чтобы построить дом.
- 70% будут строить дом для постоянного проживания. Инвесторов - 1%.
- Покупатели участков готовы отложить строительство дома на несколько лет.
- Самая популярная технология строительства - каркасная (32%).
Покупатели отказываются от домов в пользу земельных участков
На протяжении 2020-2021 года большинство потенциальных покупателей на рынке загородной недвижимости РФ выбирали для себя готовые дома или дачи – в среднем на такие запросы приходилось 70,4% спроса (всех звонков). Еще 27,3% спроса поступало на покупку земельного участка и 2,3% - таунхауса.
С апреля 2022 года ситуация кардинально изменилась. Доля звонков на покупку готовых домов в апреле-мае 2022 года снизилась до 59,5% (-10,9 п.п.), при этом спрос на покупку участков впервые вырос до рекордных 39,4% (+12,1 п.п.), а доля таунхаусов снизилась до 1,1% в общем объеме спроса.
Таким образом, в целом по России, 4 из 10 покупателей на рынке загородной недвижимости выбирают для себя земельные участки.
Эксперты Циан выделяют три основные причины нового тренда
- Экономия. Покупка дома — это серьезное вложение, не у всех есть возможность сразу найти такую сумму. Покупка участка же позволяет разбить затраты, а начать строительство дома – позже, даже через несколько лет, снизив финансовую нагрузку.
- Инвестиции. На фоне высокой инфляции недвижимость для многих россиян традиционно остается самым очевидным и простым вариантом для сбережения средств. Покупка участка – дешевле, чем дома или квартиры, то есть на изменения структуры спроса на «загородке» повлиял также инвестиционный интерес.
- Дефицит ликвидных домов. Последние два года наблюдался рекордный рост спроса, что привело к вымыванию немалого объема предложения. Найти подходящий дом все сложнее, поэтому все чаще покупатели задумываются о строительстве, а не покупке готового объекта.
Предложение и цены:
В целом по России большая часть объектов в продаже - 55,5% - дома, 42,5% - земельные участки, 2% - таунхаусы. С 2020 года произошли незначительные изменения: увеличение доли участков при снижении доли предложения на таунхаусы.
В абсолютном выражении выбор покупателей снижается по всем сегментам. С 2020 года объем предложения в России сократился на 19% для домов и на 12% для земельных участков. В Московском регионе падение куда более серьезное: -32% по домам и участкам. Самый большой выбор участков в Московском регионе – по Рязанскому шоссе, относительно 2020 года предложение увеличилось на 8%. По всем остальным шоссе предложение снизилось, максимальное падение – по Калужскому шоссе (-69%), где участки активно вымываются в том числе по причине наличия столичной регистрации в Новой Москве.
Стоимость земельных участков по РФ выросла в меньшей степени, чем по домам: с конца 2020 года по конец 2022 года на 17%. в 2022 году - еще на 10%. На дома стоимость за два года выросла на 36%, в 2022 году - еще на 10%.
Отдельно по Московскому региону прирост в 2020-2022 гг. был выше для домов, однако по 2022 году участки растут в цене быстрее.
Предложение и стоимость на апрель
|
|
Предложение, тыс. |
|||||
|
Россия |
Только Московский регион |
|||||
|
май.20 |
май.22 |
Динамика |
май.20 |
май.22 |
Динамика |
|
|
Дома |
391 |
355 |
-9% |
57 |
39 |
-32% |
|
Земельные участки |
306 |
270 |
-12% |
71 |
48,5 |
-32% |
|
|
Стоимость, млн р. |
|||||||||
|
Россия |
Только Московский регион |
|||||||||
|
2020 |
2022 |
Динамика |
май.22 |
Динамика с начала года |
2020 |
2022 |
Динамика |
май.22 |
Динамика с начала года |
|
|
Дома |
5,37 |
7,3 |
36% |
8 |
10% |
10,47 |
16,97 |
62% |
18,8 |
11% |
|
Земельные участки |
1,02 |
1,19 |
17% |
1,31 |
10% |
2,52 |
3,88 |
54% |
4,8 |
24% |
Источник: Циан.Аналитика
У 61% покупателей изменились планы и критерии выбора после 24 февраля
После 24 февраля 2022 года планы россиян, рассматривающих приобретение загородной недвижимости, поменялись. Только у 39% респондентов планы оказались прежними. Остальные – выбрали другие стратегии. 16% - отложили покупку, 5% - наоборот, решили, что нужно ускорить сделку на фоне неопределенности и ослабления курса рубля. 9% потенциальных покупателей были вынуждены понизить изначальные требования к приобретаемой недвижимости (меньшая площадь, худший район), однако данное требование коснулось в первую очередь покупателей домов, а не земельных участков. 6% клиентов отказались от «первички» в пользу загородных объектов на вторичном рынке. 5% вместо покупки дома стали рассматривать для себя земельные участки.
Снижение первоначальных требований особенно заметно для покупателей домов. Критерии изменились как по средней площади, так и стоимости. Количество звонков на объекты в бюджете до 5 млн рублей составляло 56% в целом по стране в феврале 2022 года. В марте же доля увеличилась до 65%. По площади доля тех, кто выбирает дома не более 100 «квадратов» увеличилась с 50% до 56%.
Для земельных участков смещение спроса менее выражено – в бюджете до 1 млн рублей доля звонков выросла с 45% до 49%. Пожелания по площади остались прежними.
70% покупателей будут строить дом для постоянного проживания
70% респондентов будут строить дом для постоянного проживания, еще 28% - для временного, проживания в другом месте, 1% - под сдачу в аренду или перепродажу и 1% - пока не определились. Несмотря на дефицит ликвидных вариантов, инвестиционная активность на рынке пока минимальна – модель покупки земли под строительство дома для перепродажи в России пока не развита.
Поскольку почти каждый третий респондент будет проживать основное время в другом месте (преимущественно в квартире), то при выборе участка больше значения имеет его удаленность от постоянного места проживания. 5% хотели бы добираться пешком (15-20 минут ходьбы). Однако больше половины – 58% все же готовы рассматривать удаление дома до 70 км. И 37% - свыше 70 км от квартиры.
Четверть (26%) хотели бы построить дом в черте города с развитой инфраструктурой. Ещё 21% - в коттеджном поселке. Однако не всем нужна развитая инфраструктура: в садовом товариществе выбирают участок 18% респондентов. Еще 35% - в деревне.
Россияне считают, что самим построить дом - дешевле
Смещение спроса в пользу покупки участка и самостоятельного строительства во многом продиктовано дефицитом подходящих готовых вариантов и экономией бюджета. Большинство отметили причину самостоятельного строительства, как возможность создать дом точно под свои потребности, реализовать все задумки. Это говорит о большом количестве неликвидных объектов на рынке, интересных больше ради земельного участка, а не самого строения.
Под «экономией» покупатели участков подразумевают как меньшие затраты непосредственно на строительные работы, так и оценку будущих затрат на проживание – за счет использования энергоэффективных технологий покупатели рассчитывают на сокращение расходов на содержание, да и новые коммуникации обслуживать дешевле. То есть затраты оцениваются не только в моменте - на строительство, играет роль дальнейшая эксплуатация.
На строительство дома планируется потратить 3 млн рублей
Половина респондентов, планирующих строительство дома, закладывают бюджет до 3 млн рублей, год назад (в апреле 2021 года) ситуация была аналогичная – половина россиян также планировали уложиться в 3 млн рублей. Каждый четвертый собирается потратить 4-5 млн рублей. Таким образом, 3 из 4 покупателей земельных участков не готовы вкладывать более 5 млн рублей на строительство дома. Снижается и доля тех, кто готов тратить более 20 млн рублей на строительство.
Циан также провел опрос в 2021 году среди респондентов, которые уже построили дом. Менее трети из них уложились в сумму до 3 млн рублей (28%), а большинство потратили 6-20 млн рублей. Планируя строить дом, россияне не всегда адекватно оценивают реальные предстоящие затраты.
В абсолютном выражении 48% респондентов планируют стоимость квадратного метра дома «под ключ» с отделкой – до 50 тыс. рублей. Еще 26% - от 50 до 75 тысяч. И 24% - от 75 до 100 тыс. рублей. Таким образом, 98% всех покупателей планируют, что стоимость дома не превысит 100 тысяч за «квадрат».
Основные источники финансирования покупки и строительства дома: собственные средства (57%), ипотека (46%). Продажу другой недвижимости рассматривают 28% опрошенных. Самый редкий вариант – это продажа автомобиля (3%). Также в списках – потребительский кредит (15%) и привлечение маткапитала (17%). Год назад для строительства дома реже продавали другую недвижимость (13%), то есть накопить на строительство дома без проведения «альтернативных» сделок все сложнее.
Со строительством планируют подождать
Покупатели земельных участков не торопятся со строительством домов из-за подорожания строительных и отделочных материалов, а также общей неопределенности с уровнем доходов и занятостью.
Только 53% покупателей собираются приступить к строительству в течение года после приобретения участка. В прошлом году таких было 62%.
Увеличилось количество тех, кто отложит строительные работы – в течение трех лет с покупки строить дом будут 41% клиентов против 31% в прошлом году
Только каждый пятый респондент планирует строить дом самостоятельно. Остальные – привлекут подрядные организации (строительные компании или же частные бригады). 39% собираются работать «смешанным» способом, привлекая на разные этапы работ нескольких подрядчиков.
150 метров на 10 сотках
По размерам площади участка предпочтения отдаются вариантам площадью 6-12 соток, что вполне подходит для строительства полноценного дома для круглогодичного проживания. Земельные участки больше 20 соток практически не пользуются спросом.
Планируемая площадь дома в основном - в пределах 100-150 кв. м (46%). В прошлом году также наибольшая доля респондентов (36%) выбрали дома такой же площади для строительства. Прирост сразу на 10 п.п. связан с отказом от строительства более компактных вариантов, менее пригодных для круглогодичного постоянного проживания.
Несмотря на рост запланированной площади дома, этажность не увеличивается. 39% будут строить двухэтажный дом. Одноэтажный дом с мансардой планируют возвести 20% покупателей и одноэтажные дома – 25%. Трехэтажные дома стали пользоваться меньшим спросом – на них приходится 6% спроса. Остальные 10% не определились. Половина покупателей хотели бы себе дом с 3-мя спальнями (46%), каждый четвертый – с 2-мя или 4-мя спальными комнатами.
Треть респондентов не определились, из какого материала они хотят построить дом. Приоритетными, как и в прошлом году, остаются каркасные дома (32%) и дома из газосиликатных блоков (34%), на третьем месте – дома из цельного дерева.
«Для загородного рынка ярко выражена сезонность спроса, поэтому именно данный сегмент восстанавливался активнее в сравнении с городской недвижимостью, уже в середине марта спрос превысил февральские показатели, а спрос на участки практически приблизился к значениям конца 2020 года, – говорит Анна Березина, руководитель направления Циан.Загородная недвижимость – Смещение интереса к самым бюджетным домам ведет к росту средних цен на готовое загородное жилье в целом, поэтому мы ожидаем дальнейшее смещение спроса в пользу земельных участков, подорожавших с 2020 года в два раза меньше, чем готовое жилье. По нашим прогнозам, в конце года прирост составит еще порядка 5-7%, помимо роста в 10% с начала года.
Загородная недвижимость оказывается и в более выигрышном положении по причине того, что доля объектов, приобретенных в ипотеку, ниже, чем в сегменте городской недвижимости, где именно резкий рост ключевой ставки привел к существенному снижению спроса. На загородном рынке это отразилось в меньшей степени».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 282,2 тыс. кв.м (-9,7% за месяц, -44,7% за год) и 5,2 тыс. лотов (-7,1% за месяц, -25,3% за год). На долю предложения апартаментов приходится 13,9% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы.
В сентябре на рынок не вышло новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
Доля предложения по эскроу-счетам составляет 64,3% площади в 38 проектах, которая выросла за месяц на 5,9%.
Большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 40,1% площади (+5,4% за месяц, +2,4% за год), на втором месте находится комфорт-класс с долей 31,9% (+0,8% за месяц, +12% за год). На долю премиум-класса приходится 27% лотов (-4,6% за месяц, -14,5% за год) и меньшая часть относится к стандарт-классу – 1% (-1,6% за месяц, +0,1% за год). Размер экспозиции сократился во всех классах в течение месяца: в комфорт-классе – на 8,3% (-1,3% за год), в премиум-классе – на 24% (-60% за год), в стандарт-классе – на 65% (-26% за год). И только в бизнес-классе наблюдался прирост на 3,4% (-34,6% за год).
Больше половины (55,2%) предложения апартаментов представлено в 3 округах: ЦАО – 23,8% (-3,5% за месяц, -5,1% за год), СЗАО – 17% (+0,2% за месяц, +10% за год) и ЮВАО – 14,4% (+4,4% за месяц, +12,8% за год).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности – 53% площади (+1% за месяц, -17,1% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 21% (+2,6% за месяц, -6,1% за год), на стадии благоустройства – 0,8% (0% за месяц, -7,8% за год), реконструкции – 0,9% (-0,5% за месяц, -1,1% за год) и введенных объемов – 30,3% (-1,1% за месяц, -2,1% за год).
На начальной стадии представлено 26,8% площади (-1,7% за месяц, +4,1% за год): на нулевом цикле – 19,3% (-6,3% за месяц, +7,1% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 7,6% (+4,5% за месяц, -3% за год).
По наличию и типу отделки большая доля апартаментов представлена без отделки – 34,9% лотов (-2,9% за месяц, -19,2% за год), на долю отделки приходится 28,5% (+1,1% за месяц, -4,5% за год). С предчистовой отделкой представлено 20,4% лотов (+3,8% за месяц, +9,7% за год). Доля предложения апартаментов с отделкой и допопциями (кухня, техника, мебель) составляет 16,2% (-2% за месяц, +14% за год).
СВЦ предложения по итогам сентября 2021 г. составила 394,7 тыс. руб. (-5,2% за месяц, +15,5% за год). В течение месяца СВЦ снизилась во всех классах апартаментов: в стандарт-классе – 271,1 тыс. руб. (-1,5% за месяц, +51,8% за год), в комфорт-классе – 261,3 тыс. руб. (-0,8% за месяц, +48% за год), в бизнес-классе – 324,1 тыс. руб. (-0,1% за месяц, +29,4% за год) и в премиум-классе – 662,3 тыс. руб. (-2,7% за месяц, +30,5% за год).
Средняя цена апартаментов по итогам сентября составила 21,3 млн руб. (-8,7% за месяц, -13,2% за год). За месяц средняя цена лота снизилась во всех классах: в комфорт-классе – 9,9 млн руб. (-4,3% за месяц, +5,5% за год), в бизнес-классе – 17,9 млн руб. (-6,8% за месяц, +6,8% за год) и в премиум-классе – 73,5 млн руб. (-1,5% за месяц, +47,1% за год). Исключением стал стандарт-класс – 6,6 млн руб. (+11% за месяц, +44,9% за год).
Исследование, проведенное экспертами премии Urban Awards, подтвердило, что столичный рынок по-прежнему привлекает покупателей из других стран. Только за первую половину текущего года они вложили в московскую недвижимость 12,25 млрд рублей. Наибольшую активность традиционно проявляет азербайджанская диаспора. По объему инвестиций она опережает выходцев из Китая, Турции, США и стран Европы.
Клиенты, приехавшие из-за рубежа, обеспечивают застройщикам «старой» Москвы 2,2% всей выручки. К такому заключению пришли специалисты Urban Awards. По их данным, за первую половину 2021-го иностранцы приобрели в Москве (без учета ТиНАО) 514 квартир и апартаментов, что составляет 1,5% от совокупного объема спроса. Суммарная стоимость этих объектов оценивается в 12,25 млрд рублей.
Уже на протяжении нескольких лет неизменно высокий интерес к новостройках внутри МКАД проявляют покупатели азербайджанского происхождения. За первое полугодие 2021-го они пополнили бюджеты столичных застройщиков на 5,17 млрд рублей (две пятых от объема поступлений в рамках взятой выборки). В пересчете на количество лотов все остальные иностранные общины лишь в совокупности и лишь на немного опережают азербайджанцев.
Среди остальных фракций по уровню вложений в столичную недвижимость выделяются покупатели из США и европейских стран (государства бывшей Югославии, Италия, Германия, Румыния, Болгария). За шесть месяцев 2021-го они оставили на жилищном рынке «старой» Москвы 1,37 млрд рублей (11,2%). Чуть меньше вклад китайской диаспоры – 1,33 млрд рублей (10,9%). За последнее время ее предпочтения заметно изменились. Если раньше китайцы селились, как правило, в новостройках комфорт-класса на юго-востоке Москвы, то теперь их внимание переключилось на комплексы бизнес-и премиум-класса в престижных локациях к западу и северу от ТТК. Также на рынке всегда были заметны турецкие покупатели. Благодаря им проекты в границах МКАД дополнительно получили около 1 млрд рублей выручки (8,1%). Для граждан из Турции характерна ярко выраженная «национальная лояльность» при выборе адреса. Зачастую покупают жилье в тех новостройках, которые возводятся с участием турецких застройщиков.
«Второй эшелон» зарубежных покупателей в «старомосковских» округах образуют приезжие из Индии, Вьетнама и Южной Кореи. Их представительство довольно скромное: вместе по итогам первого полугодия 2021-го они приняли участие в полусотне сделок, увеличив кассу девелоперов на 1,06 млрд рублей (8,6%). Доля других диаспор в структуре затрат на столичное жилье ограничивается 19,0%.
Важно отметить, что выходцы из других стран в большинстве случаев ориентируются на более дорогой сегмент недвижимости. Так, средняя стоимость реализованного лота (данные января-июня 2021 г.) в границах «старой» Москвы определена аналитиками Urban Awards в 16,7 млн рублей. Американцы и европейцы готовы потратить на жилье в российской столице в 1,75 раза больше. Сопоставимыми бюджетами (в среднем 28,9 млн рублей) располагают китайцы. Финансовые возможности представителей Южной Кореи и Вьетнама существенно скромнее. Средние показатели для них находятся на уровне 23,4-24,0 млн рублей. Индийцы и турецкие граждане делают упор на объекты со средним ценником в 22,2-22,5 млн рублей. Ценовой индикатор у азербайджанской аудитории куда ближе к среднегородскому, чем у других групп иностранных покупателей – 20,9 млн рублей.
Иностранный спрос в «старой» Москве распылен по десяткам локаций. Однако ряд географических приоритетов все же прослеживается. Лидирующие позиции занимают районы Раменки (9,5% спроса) и Даниловский (8,9%) спроса. Третью и четвертую строчки с показателем в 6,0% делят Очаково-Матвеевское и Люблино. Замыкает пятерку Лефортово, в границах которого аккумулировано 4,7% зарубежного спроса. Еще у нескольких районов доля в структуре сделок варьируется в пределах 3-4%: Покровское-Стрешнево, Дорогомилово, Пресненский, Хорошево-Мневники, Марьино, Нижегородский. В целом Западный административный округ покрывает четверть(25,5%) всех сделок с участием клиентов из других стран. Еще 23,9% приходятся на юго-восток. Затем следуют ЮАО (15,6%) и САО (11,5%).
«Высокий уровень активности среди иностранных граждан – хороший знак и для московского рынка, и для его российской аудитории. Это означает, что столичные девелоперы выводят по-настоящему качественный и конкурентоспособный продукт. При этом нужно сделать оговорку: многие покупатели с иностранными паспортами уже провели в Москве несколько лет, и, по всей видимости, планируют оставаться здесь на среднесрочную перспективу. Иначе они ограничились бы арендой», – поясняет директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.