Россияне планируют потратить на строительство дома всего 3 млн рублей
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/16cfa314/c0e008e57794ac39ae8509bb.jpg)
Впервые за три года на загородном рынке РФ наблюдается смещение спроса: покупатели отказываются от готовых домов в пользу земельных участков и самостоятельного строительства. Большинство планируют построить за 3 млн рублей 150-метровый дом на 10 сотках. О том, какие характеристики оказались важны, как изменились планы клиентов на загородном рынке после 24 февраля, в обзоре Циан.Аналитики.
- Спрос смещается в пользу земельных участков: 39% покупателей выбирают такой вариант.
- Земельные участки подорожали в два раза меньше, чем дома в целом по РФ. Объем предложения снизился за два года на 13% для домов и на 17% для земельных участков
- После 24 февраля 61% клиентов на «загородке» пересмотрели свои планы.
- Покупатели домов «ужимаются» по площади и бюджету.
- Россияне планируют строить 150 кв. м. на 10 сотках. Половина покупателей собираются потратить на строительство дома не более 3 млн рублей. По факту год назад в эту сумму уложились только 28% клиентов, уже построивших дом.
- 98% всех покупателей планируют, что стоимость дома не превысит 100 тысяч за «квадрат».
- Большинство строят на собственные и кредитные средства. 3% - продадут машину, чтобы построить дом.
- 70% будут строить дом для постоянного проживания. Инвесторов - 1%.
- Покупатели участков готовы отложить строительство дома на несколько лет.
- Самая популярная технология строительства - каркасная (32%).
Покупатели отказываются от домов в пользу земельных участков
На протяжении 2020-2021 года большинство потенциальных покупателей на рынке загородной недвижимости РФ выбирали для себя готовые дома или дачи – в среднем на такие запросы приходилось 70,4% спроса (всех звонков). Еще 27,3% спроса поступало на покупку земельного участка и 2,3% - таунхауса.
С апреля 2022 года ситуация кардинально изменилась. Доля звонков на покупку готовых домов в апреле-мае 2022 года снизилась до 59,5% (-10,9 п.п.), при этом спрос на покупку участков впервые вырос до рекордных 39,4% (+12,1 п.п.), а доля таунхаусов снизилась до 1,1% в общем объеме спроса.
Таким образом, в целом по России, 4 из 10 покупателей на рынке загородной недвижимости выбирают для себя земельные участки.
Эксперты Циан выделяют три основные причины нового тренда
- Экономия. Покупка дома — это серьезное вложение, не у всех есть возможность сразу найти такую сумму. Покупка участка же позволяет разбить затраты, а начать строительство дома – позже, даже через несколько лет, снизив финансовую нагрузку.
- Инвестиции. На фоне высокой инфляции недвижимость для многих россиян традиционно остается самым очевидным и простым вариантом для сбережения средств. Покупка участка – дешевле, чем дома или квартиры, то есть на изменения структуры спроса на «загородке» повлиял также инвестиционный интерес.
- Дефицит ликвидных домов. Последние два года наблюдался рекордный рост спроса, что привело к вымыванию немалого объема предложения. Найти подходящий дом все сложнее, поэтому все чаще покупатели задумываются о строительстве, а не покупке готового объекта.
Предложение и цены:
В целом по России большая часть объектов в продаже - 55,5% - дома, 42,5% - земельные участки, 2% - таунхаусы. С 2020 года произошли незначительные изменения: увеличение доли участков при снижении доли предложения на таунхаусы.
В абсолютном выражении выбор покупателей снижается по всем сегментам. С 2020 года объем предложения в России сократился на 19% для домов и на 12% для земельных участков. В Московском регионе падение куда более серьезное: -32% по домам и участкам. Самый большой выбор участков в Московском регионе – по Рязанскому шоссе, относительно 2020 года предложение увеличилось на 8%. По всем остальным шоссе предложение снизилось, максимальное падение – по Калужскому шоссе (-69%), где участки активно вымываются в том числе по причине наличия столичной регистрации в Новой Москве.
Стоимость земельных участков по РФ выросла в меньшей степени, чем по домам: с конца 2020 года по конец 2022 года на 17%. в 2022 году - еще на 10%. На дома стоимость за два года выросла на 36%, в 2022 году - еще на 10%.
Отдельно по Московскому региону прирост в 2020-2022 гг. был выше для домов, однако по 2022 году участки растут в цене быстрее.
Предложение и стоимость на апрель
|
Предложение, тыс. |
|||||
Россия |
Только Московский регион |
|||||
май.20 |
май.22 |
Динамика |
май.20 |
май.22 |
Динамика |
|
Дома |
391 |
355 |
-9% |
57 |
39 |
-32% |
Земельные участки |
306 |
270 |
-12% |
71 |
48,5 |
-32% |
|
Стоимость, млн р. |
|||||||||
Россия |
Только Московский регион |
|||||||||
2020 |
2022 |
Динамика |
май.22 |
Динамика с начала года |
2020 |
2022 |
Динамика |
май.22 |
Динамика с начала года |
|
Дома |
5,37 |
7,3 |
36% |
8 |
10% |
10,47 |
16,97 |
62% |
18,8 |
11% |
Земельные участки |
1,02 |
1,19 |
17% |
1,31 |
10% |
2,52 |
3,88 |
54% |
4,8 |
24% |
Источник: Циан.Аналитика
У 61% покупателей изменились планы и критерии выбора после 24 февраля
После 24 февраля 2022 года планы россиян, рассматривающих приобретение загородной недвижимости, поменялись. Только у 39% респондентов планы оказались прежними. Остальные – выбрали другие стратегии. 16% - отложили покупку, 5% - наоборот, решили, что нужно ускорить сделку на фоне неопределенности и ослабления курса рубля. 9% потенциальных покупателей были вынуждены понизить изначальные требования к приобретаемой недвижимости (меньшая площадь, худший район), однако данное требование коснулось в первую очередь покупателей домов, а не земельных участков. 6% клиентов отказались от «первички» в пользу загородных объектов на вторичном рынке. 5% вместо покупки дома стали рассматривать для себя земельные участки.
Снижение первоначальных требований особенно заметно для покупателей домов. Критерии изменились как по средней площади, так и стоимости. Количество звонков на объекты в бюджете до 5 млн рублей составляло 56% в целом по стране в феврале 2022 года. В марте же доля увеличилась до 65%. По площади доля тех, кто выбирает дома не более 100 «квадратов» увеличилась с 50% до 56%.
Для земельных участков смещение спроса менее выражено – в бюджете до 1 млн рублей доля звонков выросла с 45% до 49%. Пожелания по площади остались прежними.
70% покупателей будут строить дом для постоянного проживания
70% респондентов будут строить дом для постоянного проживания, еще 28% - для временного, проживания в другом месте, 1% - под сдачу в аренду или перепродажу и 1% - пока не определились. Несмотря на дефицит ликвидных вариантов, инвестиционная активность на рынке пока минимальна – модель покупки земли под строительство дома для перепродажи в России пока не развита.
Поскольку почти каждый третий респондент будет проживать основное время в другом месте (преимущественно в квартире), то при выборе участка больше значения имеет его удаленность от постоянного места проживания. 5% хотели бы добираться пешком (15-20 минут ходьбы). Однако больше половины – 58% все же готовы рассматривать удаление дома до 70 км. И 37% - свыше 70 км от квартиры.
Четверть (26%) хотели бы построить дом в черте города с развитой инфраструктурой. Ещё 21% - в коттеджном поселке. Однако не всем нужна развитая инфраструктура: в садовом товариществе выбирают участок 18% респондентов. Еще 35% - в деревне.
Россияне считают, что самим построить дом - дешевле
Смещение спроса в пользу покупки участка и самостоятельного строительства во многом продиктовано дефицитом подходящих готовых вариантов и экономией бюджета. Большинство отметили причину самостоятельного строительства, как возможность создать дом точно под свои потребности, реализовать все задумки. Это говорит о большом количестве неликвидных объектов на рынке, интересных больше ради земельного участка, а не самого строения.
Под «экономией» покупатели участков подразумевают как меньшие затраты непосредственно на строительные работы, так и оценку будущих затрат на проживание – за счет использования энергоэффективных технологий покупатели рассчитывают на сокращение расходов на содержание, да и новые коммуникации обслуживать дешевле. То есть затраты оцениваются не только в моменте - на строительство, играет роль дальнейшая эксплуатация.
На строительство дома планируется потратить 3 млн рублей
Половина респондентов, планирующих строительство дома, закладывают бюджет до 3 млн рублей, год назад (в апреле 2021 года) ситуация была аналогичная – половина россиян также планировали уложиться в 3 млн рублей. Каждый четвертый собирается потратить 4-5 млн рублей. Таким образом, 3 из 4 покупателей земельных участков не готовы вкладывать более 5 млн рублей на строительство дома. Снижается и доля тех, кто готов тратить более 20 млн рублей на строительство.
Циан также провел опрос в 2021 году среди респондентов, которые уже построили дом. Менее трети из них уложились в сумму до 3 млн рублей (28%), а большинство потратили 6-20 млн рублей. Планируя строить дом, россияне не всегда адекватно оценивают реальные предстоящие затраты.
В абсолютном выражении 48% респондентов планируют стоимость квадратного метра дома «под ключ» с отделкой – до 50 тыс. рублей. Еще 26% - от 50 до 75 тысяч. И 24% - от 75 до 100 тыс. рублей. Таким образом, 98% всех покупателей планируют, что стоимость дома не превысит 100 тысяч за «квадрат».
Основные источники финансирования покупки и строительства дома: собственные средства (57%), ипотека (46%). Продажу другой недвижимости рассматривают 28% опрошенных. Самый редкий вариант – это продажа автомобиля (3%). Также в списках – потребительский кредит (15%) и привлечение маткапитала (17%). Год назад для строительства дома реже продавали другую недвижимость (13%), то есть накопить на строительство дома без проведения «альтернативных» сделок все сложнее.
Со строительством планируют подождать
Покупатели земельных участков не торопятся со строительством домов из-за подорожания строительных и отделочных материалов, а также общей неопределенности с уровнем доходов и занятостью.
Только 53% покупателей собираются приступить к строительству в течение года после приобретения участка. В прошлом году таких было 62%.
Увеличилось количество тех, кто отложит строительные работы – в течение трех лет с покупки строить дом будут 41% клиентов против 31% в прошлом году
Только каждый пятый респондент планирует строить дом самостоятельно. Остальные – привлекут подрядные организации (строительные компании или же частные бригады). 39% собираются работать «смешанным» способом, привлекая на разные этапы работ нескольких подрядчиков.
150 метров на 10 сотках
По размерам площади участка предпочтения отдаются вариантам площадью 6-12 соток, что вполне подходит для строительства полноценного дома для круглогодичного проживания. Земельные участки больше 20 соток практически не пользуются спросом.
Планируемая площадь дома в основном - в пределах 100-150 кв. м (46%). В прошлом году также наибольшая доля респондентов (36%) выбрали дома такой же площади для строительства. Прирост сразу на 10 п.п. связан с отказом от строительства более компактных вариантов, менее пригодных для круглогодичного постоянного проживания.
Несмотря на рост запланированной площади дома, этажность не увеличивается. 39% будут строить двухэтажный дом. Одноэтажный дом с мансардой планируют возвести 20% покупателей и одноэтажные дома – 25%. Трехэтажные дома стали пользоваться меньшим спросом – на них приходится 6% спроса. Остальные 10% не определились. Половина покупателей хотели бы себе дом с 3-мя спальнями (46%), каждый четвертый – с 2-мя или 4-мя спальными комнатами.
Треть респондентов не определились, из какого материала они хотят построить дом. Приоритетными, как и в прошлом году, остаются каркасные дома (32%) и дома из газосиликатных блоков (34%), на третьем месте – дома из цельного дерева.
«Для загородного рынка ярко выражена сезонность спроса, поэтому именно данный сегмент восстанавливался активнее в сравнении с городской недвижимостью, уже в середине марта спрос превысил февральские показатели, а спрос на участки практически приблизился к значениям конца 2020 года, – говорит Анна Березина, руководитель направления Циан.Загородная недвижимость – Смещение интереса к самым бюджетным домам ведет к росту средних цен на готовое загородное жилье в целом, поэтому мы ожидаем дальнейшее смещение спроса в пользу земельных участков, подорожавших с 2020 года в два раза меньше, чем готовое жилье. По нашим прогнозам, в конце года прирост составит еще порядка 5-7%, помимо роста в 10% с начала года.
Загородная недвижимость оказывается и в более выигрышном положении по причине того, что доля объектов, приобретенных в ипотеку, ниже, чем в сегменте городской недвижимости, где именно резкий рост ключевой ставки привел к существенному снижению спроса. На загородном рынке это отразилось в меньшей степени».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/1f827775/2f34c58faa7fc77f9c1e1322.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объём предложения уменьшился на 13,6%, спрос спрос – на 17%. Средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 руб. за кв. м (+10,1% за квартал, +7,7% за год). В элитном сегменте – 1,673 млн руб. за кв. м. (+16,8% за квартал, +61,5% за год).
Премиум-класс
По данным «Метрум», в I квартале 2022 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 52 проекта с общим объемом предложения около 2 215[1] лотов (1 405 квартир и 810 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222,6 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 13,2%, а продаваемая площадь – на 11,6%. За год количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 5,2%, при этом продаваемая площадь сократилась на 5 %.
Динамика объема предложения на первичном рынке премиальной недвижимости г. Москвы (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В начале этого года девелоперы проявили невысокую активность относительно I квартала 2021 года. Продажи и бронирование открылись в двух проектах премиум-класса (за аналогичный период прошлого года рынок пополнился 4 комплексами).
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I квартале 2022 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
1 |
Клубный дом VERNISSAGE |
Ziggurat Development |
апартаменты |
ЦАО |
Замоскворечье |
2 |
Logos |
SENSE |
апартаменты |
ЮАО |
Даниловский |
Источник: «Метриум»
Несмотря на существенное сокращение доли Хорошёво-Мнёвники в общей структуре предложения на 9,9 п.п., этот район сохранил лидерство по объему экспонируемых квартир и апартаментов (13,7%). Сопоставимые доли представлены в районах Беговой – 10,2% (+5,1 п.п за квартал) и Раменки – 10% (+2,3 п.п. за квартал). Менее заметный рост отмечен в районах Гагаринский (+3,3 п.п.), Филевский Парк (+2,2 п.п.). Сокращение доли произошло в локациях Марьина Роща (-3,5 п.п.) и Дорогомилово (1,9 п.п.).
Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: Метриум
В I квартале 2022 года доля апартаментов в премиальном сегменте выросла до 36,6% (+7,5 п.п.). Положительная динамика произошла за счёт выхода двух новых проектов с апартаментами, а также за счет увеличения объема предложения в комплексах «Aura Белорусская», Lunar и SLAVA. Кроме того, был отмечен высокий спрос на жилье премиум-класса в трёх крупных проектах: «Остров», «Театральный квартал» и Mod, что привело к сокращению доли квартир до 63,4%.
Структура предложения по типу лотов (количество лотов)
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности зафиксировано значительное увеличение доли предложения на этапе монтажных работ 40,7% (по итогам I квартала 2022 рост составил +16,8 п.п.). Доля предложения на начальном этапе строительства снизилась до 36,4% (-12,1 п.п.). Оставшаяся часть распределилась между лотами в новостройках на этапе отделочных работ – 10,6% (-2,9 п.п.) и в готовых корпусах – 12,3% (-1,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: Метриум
В структуре предложения премиум-класса по типу отделки большая часть квартир и апартаментов продается без отделки – 46,5% (+0,4 п.п.). При этом за последний год доля таких юнитов значительно выросла (годом ранее только каждый третий лот продавался без отделки). В то же время отмечено увеличение доли лотов с отделкой white box до 32,7% (+9,8 п.п. за квартал). Рост обусловлен наращиванием предложения в проектах «Aura Белорусская», Hide и Lunar. На долю предложений с чистовой отделкой пришлось 20,8% рынка (-10,2 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (количество лотов)
Источник: Метриум
В структуре предложения по типологиям за квартал не произошло существенных изменений. Наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (33,7%; -0,6 п.п. за квартал). На однокомнатные лоты пришлось 27,1% (-1,4 п.п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных составила 21,3% (+0,9 п.п.) и 13% (-0,9 п.п.) соответственно. Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 4,9% рынка (+2 п.п.).
Структура предложения по типу лотов (количество лотов)
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2022 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 747 735 руб. Показатель вырос на 10,1% относительно IV квартала 2021 года и на 7,7% за 12 месяцев. В III квартале 2021 года наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой 2021 года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом значительный спрос на комплексы с высокой стадией строительной готовности привел к вымыванию относительно дорогого предложения.
Динамика средней цены на первичном рынке жилья премиум-сегмента Москвы, руб./кв. м
Источник: Метриум
За отчетный период наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в Басманном районе (+24,8%) за счет изменения выборки. В самом дорогом на текущий момент районе Москвы с предложением премиум-класса – Якиманка – средняя цена квадратного метра достигла более 1,151 млн руб., повышение составило 23,2% за счет планового увеличения цен в уже представленных на рынке комплексах. В районах Пресненский, Очаково-Матвеевское, Останкинский и Гагаринский также наблюдалась положительная квартальная динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 15-16%.
Наиболее существенное снижение показателя отмечено в районах Мещанский (-14,4%), где в реализации остался один проект «Усадьба Manor (Резиденции на Садовой-Сухаревской)» и Тимирязевский (-13,4%), где распродаются остатки в построенном комплексе.
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I квартал 2022 года вырос на 12,9% – до 71,3 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов также увеличилась на 2 кв. м – до 97,4 кв. м (+10,1%). За год средний бюджет предложения сократился на 7,7%, а средняя площадь юнита уменьшилась на 12,5%.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
25,2 |
34,0 |
46,5 |
429 000 |
673 515 |
1 258 312 |
13 946 890 |
22 915 193 |
38 618 927 |
1К |
32,1 |
54,2 |
102,4 |
390 948 |
686 884 |
1 289 906 |
15 191 512 |
37 213 345 |
127 066 073 |
2К |
50,1 |
82,3 |
190,7 |
340 000 |
633 372 |
1 400 000 |
21 966 324 |
51 714 294 |
182 913 259 |
3К |
73,7 |
118,7 |
232,0 |
328 000 |
706 870 |
1 550 000 |
27 447 040 |
81 746 143 |
272 580 000 |
4К+ |
90,5 |
215,8 |
1 853,0 |
353 086 |
924 474 |
2 000 000 |
37 568 680 |
195 124 832 |
1 963 760 000 |
итого |
25,2 |
97,4 |
1 853,0 |
328 000 |
747 735 |
2 000 000 |
13 946 890 |
71 341 634 |
1 963 760 000 |
Источник: Метриум
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– «Остров» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия 29,1 кв. м. за 13,9 млн руб. (квартира);
– Verdi (САО / р-н Савёловский): 1 комн. лот 38,6 кв. м. за 15,2 млн руб. (апартамент);
– «Театральный квартал» (СЗАО / р-н Щукино): 1 комн. лот 35,8 кв. м. за 15,7 млн руб. (апартамент).
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
– «Берег Столицы: «Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб. (апартамент);
– WOODS (ЗАО / р-н Раменки): лот площадью 696 кв. м. за 1,39 млрд руб. (квартира);
– Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 432 кв. м. за 648 млн руб. (квартира).
Элитный класс
По данным «Метриум», по итогам I квартала 2022 года на первичном рынке элитного класса г. Москвы было представлено 42 комплекса, в которых экспонировалось около 635 квартир и апартаментов[2] суммарной площадью 112,2 тыс. кв. м. За три месяца количество продаваемых лотов сократилось на 15%, а продаваемая площадь – на 10,4%. Из новинок на рынок вышел проект ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» от девелопера Sminex, где реализуются 4 особняка единым лотом (4440 кв. м). Таким образом, в связи с ограниченным новым предложением и вымыванием наиболее ликвидных лотов в отчетном периоде рынок продемонстрировал рекордно низкий объем экспозиции.
Динамика объема предложения на первичном рынке элитной недвижимости г. Москвы (количество лотов)
Источник: Метриум
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 1 квартале 2022 года
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
Старт продаж |
1 |
Городская усадьба в Орлово-Давыдовском |
Sminex |
квартиры |
ЦАО |
Мещанский |
4 кв. 2023 |
Источник: Метриум
Сокращение количества реализуемых лотов в элитных новостройках не внесло значимых изменений в структуру предложения по районам. Практически половина рынка сконцентрирована в двух локациях: Якиманка 23,8% (+1,3 п.п. за квартал) и Пресненский 22,6% (-5,4 п.п.). Далее с сопоставимыми долями представлены Хамовники 16,4% (+2,9 п.п.) и Арбат 14% (+1,8 п.п.). В остальных районах доля предложения составила 1-7%.
Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу лотов экспозиция распределена равномерно между апартаментами (51,5%) и квартирами (48,5%). За счет высокого спроса на апартаменты в двух крупных проектах ММДЦ «Москва-Сити» – Neva Towers и «ОКО» – доля апартаментов сократилась за квартал на 2,7 п.п., за год на 19,9 п.п.
Структура предложения по лотам
Источник: Метриум
В связи с выходом на рынок только одного нового особняка существенных изменений в структуре предложения по стадии строительной готовности за квартал не произошло. К концу марта 2022 года лидирующую позицию занимают готовые лоты – 50,6% (-2,4 п.п.). Практически равные доли предложения представлены в домах на начальном этапе 19,7% (-1,8 п.п.) и на стадии отделочных работ 18,6% (-2,9 п.п.). Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 11,1% (+7,1 п.п. за 3 месяца).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: Метриум
За счет существенного вымывания предложения в небоскребах ММДЦ «Москва-Сити» скорректировалось распределение лотов по типу отделки в сегменте. Половина всех квартир и апартаментов предлагаются без отделки 51,2% (+6,3 п.п. за квартал, +15,9 п.п. за год). Доля рынка «с ремонтом» занимает 41,8% (-0,3 п.п. за 3 месяца, +1,8 за 12 месяцев). Оставшаяся часть – лоты с предчистовой отделкой – 7% (-6,0 п.п. за квартал, -17,6 за год).
Структура предложения по типу отделки (количество лотов)
Источник: Метриум
Структура предложения по типу лотов смещена в сторону двухкомнатных квартир и апартаментов, занимающих 38,8% (+2,3 п.п). Практически в равных объемах представлены многокомнатные и трёхкомнатные лоты – 24% (-1,4 п.п.) и 22,4% (+1,1 п.п.) соответственно. Спрос на компактные площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости, и высокобюджетный сегмент – не исключение. Доля однокомнатных лотов снизилась до 14,5% (-2,2 п.п. за квартал, -14,9 п.п. за год). Малометражные студии заняли всего 0,3% рынка (+0,2 п.п. за 3 месяца и -2,1 п.п. за год).
Структура предложения по типу лотов (количество лотов)
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам I квартала 2022 года средняя цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1,673 млн руб. или $22 523[3]. По сравнению с прошлым кварталом показатель увеличился на 16,8% (за год рост средней цены составил +61,6%).
На рынке элитной недвижимости на существенный рост средневзвешенной цены квадратного метра повлиял ряд факторов. Во-первых, пересмотр цен в отдельных комплексах. В некоторых проектах наблюдалось повышение цен, как на отдельные лоты, так и на весь прайс-лист, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и продолжающимся ростом себестоимости строительства в целом. Во-вторых, уменьшение объема предложения на фоне высокого платежеспособного спроса целевой аудитории, а также отсутствие новых проектов в сегменте привели к резкому росту средневзвешенной цены в целом.
Динамика средней цены на первичном рынке элитного класса Москвы, руб./кв. м
Источник: Метриум
Почти во всех районах Москвы прослеживалось увеличение средневзвешенной цены квадратного метра. Наиболее ощутимый рост произошел в Басманном районе (+33,5%), где завершились продажи в ЖК «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)». Кроме того, существенное повышение среднего уровня цены произошло в Мещанском районе (+30,8%) за счёт выхода в реализацию нового ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» с ценой предложения более $20 тыс. за квадратный метр. В конце марта 2022 года самым дорогим районом сегмента стал район Якиманка. Средняя цена предложения в нем составила 2,4 млн руб./кв. м. (20,3% за квартал). Рост среднего показателя связан с корректировкой цен на часть квартир в ЖК «Лаврушинский». Единственный район, в котором средняя цена снизилась – Таганский, в локации ушли с рынка несколько дорогих квартир элитного сегмента.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
28,3 |
30,8 |
33,2 |
1 048 515 |
1 048 635 |
1 048 735 |
29 673 000 |
32 245 500 |
34 818 000 |
1К |
53,2 |
86,3 |
141,5 |
600 000 |
1 160 700 |
2 754 910 |
54 436 275 |
100 220 160 |
231 990 000 |
2К |
75,6 |
137,3 |
240,8 |
600 285 |
1 284 695 |
5 050 645 |
60 527 500 |
176 388 190 |
961 674 120 |
3К |
101,1 |
177,1 |
303,3 |
550 000 |
1 482 515 |
4 678 900 |
86 360 000 |
262 602 020 |
1 211 196 690 |
4К+ |
123,2 |
303,4 |
4 440,0 |
700 000 |
2 150 160 |
6 335 670 |
154 840 000 |
652 339 330 |
7 730 000 000 |
итого |
28,3 |
178,4 |
4 440,0 |
550 000 |
1 673 265 |
6 335 670 |
29 673 000 |
298 495 020 |
7 730 000 000 |
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения в новостройках элитного-класса в I квартале 2022 года вырос на 23,1% – до 262,6 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась на 5,4% (до 178,4 кв. м). За год средний бюджет предложения вырос в два раза (в I квартале 2021 года – 149,0 млн руб.), средняя площадь лота – на 24%.
Наиболее доступные предложения в элитном классе представлены в следующих комплексах:
– RozaRossa (ЦАО / р-н Хамовники): студия 28,3 кв. м. за 29,7 млн руб. (апартамент);
– «ОКО» (ЦАО / р-н Пресненский): 1 комн. лот 86,4 кв. м. за 54,4 млн руб. (апартамент).
– White Khamovniki (ЦАО / Хамовники): квартира 76,5 кв. м за 60,5 млн руб.
Самые дорогие квартиры и апартаменты в элитном сегменте:
– Carre Blanc (ЦАО / р-н Хамовники): лот площадью 538,2 кв. м. за 3,4 млрд руб. (апартамент);
– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 2 180 кв. м. за 2,6 млрд руб. (апартамент);
– «Лаврушинский» (ЦАО / р-н Якиманка): лот площадью 417,3 кв. м. за 2,3 млрд руб. (квартира).
Основные тенденции I квартала
Существенное сокращение объема предложения на рынке
«По итогам марта 2022 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находилось 94 проекта с общим объемом предложения около 2 845[4] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 334,8 тыс. кв. м, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – В сегменте второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Количество экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 13,6%, а продаваемая площадь – на 3,4%. При этом значительно сокращается доля лотов в элитном сегменте. Если в 1 квартале 2021 года доля квартир и апартаментов элитного класса составляла 36%, то к концу первого квартала 2022 года доля такого предложения снизилась до 22%.
В премиальном сегменте завершились продажи в 6 проектах, в реализацию вышли два клубных дома. Таким образом, объем предложения премиум-класса снизился на 13,2% за квартал.
На элитном рынке наблюдалась такая же ситуация. За квартал были завершены продажи в 5 комплексах. При этом на рынок вышел только один особняк, который реализуется единым лотом. На фоне вымывания предложения количество экспонируемых квартир и апартаментов за первые три месяца 2022 года сократилось на 15%».
Высокая покупательская активность
Несмотря на явную нехватку новых проектов на рынке (в первую очередь в элитном сегменте), количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса по итогам I квартала 2022 году составило 1,4 тыс. (из них 1,3 тыс. – в премиум сегменте). По сравнению с I кварталом 2021 года количество сделок выросло на 42%. В сравнении с IV кварталом 2021 года отмечено снижение спроса на 17%, но это в первую очередь связано с фактором сезонности – традиционно максимальное количество сделок совершается в конце года.
Рост цены предложения
«На фоне высокого спроса и существенного сокращения объема предложения на рынке отмечается существенный рост среднего уровня цен, – отмечает Анна Раджабова. – По итогам марта 2022 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 руб./кв. м (+10,1% за квартал). Ограниченное предложение и спрос на компактные лоты даже в высокобюджетном сегменте привели к вымыванию из выборки небольших квартир и апартаментов и увеличению средней площади в экспозиции до 97,4 кв. м (+2 кв. м за 3 месяца). Ожидаемо и средний бюджет предложения в премиум сегменте увеличился до 71,3 млн руб. (+12,9% за квартал).
В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра продемонстрировала рост на 16,8% за квартал до 1,673 млн руб./кв. м. За последний год средняя площадь продаваемого лота в элитном сегменте постепенно увеличивалась до 178,4 кв. м. (+5,4% за квартал и +23,9% за год). Средний бюджет покупки вырос к марту 2022 года до 298,5 млн руб. (+23,1% за квартал), за год он увеличился вдвое».
[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[3] 84,0851 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 31.03.2022.
[4] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/e37dbc11/28605c30a2a2a673cf8ac165.jpg)
Полугодовые ипотечные каникулы увеличивают первоначальный срок кредита ещё на три года и переплату по нему более чем на 20%. Больше всего придётся заплатить тем, кто оформил ипотеку в конце 2021-го – начале 2022 года на волне роста стоимости недвижимости и банковских ставок. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Закон о кредитных каникулах (Федеральный закон №106-ФЗ) разрешает заёмщикам взять паузу в погашении кредита не более чем на шесть месяцев. Если заёмщик оформлял ипотеку в 2018 году и решит воспользоваться каникулами с 1 апреля по 1 октября 2022 года, то срок окончания ипотеки вместо 2033 года настанет в 2035 году. При оформлении кредита в январе 2022 года первоначальный срок погашения с 2043-го продлится до 2046 года. В первом случае сумма переплаты по кредиту не превысит 15% или 260 тыс. рублей, во втором — 21% и 752 тыс. рублей.
«Ипотечные кредитные каникулы придуманы, чтобы дать заёмщикам время на поиск решений внезапных финансовых проблем, например, потеря работы или болезнь, но чем дольше длятся каникулы — тем больше финальная переплата и дольше сроки полного расчёта с кредитором, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Дальше простая математика: вариант хотя бы частичного погашения долга во время каникул выгоднее полного отказа от платежей, так как любая внесённая сумма позволяет снизить сумму будущих процентов».
Сравнительная таблица финансовой нагрузки в зависимости от даты оформления ипотеки и выхода на кредитные каникулы
Дата кредита |
Январь 2022 |
Январь 2018 |
Расчетная средняя сумма кредита, руб. |
3 329 588 |
1 916 476 |
Расчетная средняя ставка, % годовых |
7,81 |
9,8 |
|
||
Срок без каникул, мес. |
257 |
187 |
Срок с учетом каникул, мес. |
292 |
207 |
|
||
Процентные выплаты, без каникул, руб. |
3 538 184 |
1 829 230 |
Процентные выплаты с учетом каникул, руб. |
4 290 443 |
2 092 258 |
|
||
Увеличение, срок, мес. (%) |
+35 (+14%) |
+20 (+10%) |
Увеличение, процентные выплаты, % |
21,3 |
14,4 |
«Предварительный расчёт нового графика платежей нужно просить у своего кредитора, чтобы на основании фактических цифр принимать более экономически целесообразное решение — просить отсрочку в рамках закона №106-ФЗ или воспользоваться программой реструктуризации банка. В начале срока кредитования платёжная пауза обойдётся дороже, чем если кредит погашался хотя бы пару лет», — резюмировал Денис Аксёнов.
В законодательстве РФ есть другой вариант поддержки ипотечных заёмщиков — непосредственно «ипотечные каникулы» (поправки в Закон №353-ФЗ «О потребительском займе» были приняты в 2019 году). Разница между двумя законами в деталях: например, ипотечными каникулами по №353-ФЗ заёмщик может воспользоваться, если попал в трудную жизненную ситуацию, к которой отнесены потеря работы, присвоение инвалидности, длящаяся более двух месяцев болезнь, рождение ребенка и снижении среднемесячного семейного дохода более чем на 20%. И такими ипотечными каникулами можно воспользоваться только один раз.
Ипотечные кредитные каникулы по закону №106-ФЗ как временная мера поддержки граждан возобновлена с 1 апреля 2022 года. Воспользоваться ею можно только до 1 октября 2022 года. Законодатель выдвигает только три требования: документально подтверждённое снижение дохода более чем на 30% (справка по форме 2НДФЛ), сумма выданного кредита (не остатка) ниже установленного лимита (для Москвы и Петербурга 6 млн рублей, для других регионов — 3 млн), отсутствие действующих ипотечных каникул по закону № 353-ФЗ.