В новостроечных локациях Петербурга коммерческая недвижимость стремительно меняется
В конце апреля 2022 года в сегменте аренды торговых помещений в восьми основных густонаселённых новостроечных локациях Петербурга экспонируется 223 объекта недвижимости. С января текущего года объём предложения вырос на 25,98% или на 46 объектов. Так, в январе в основных новостроечных локациях города в сегменте аренды предлагалось 177 лотов.
Наиболее заметный рост числа объектов в экспозиции зафиксирован в Кудрово, где число посещений выросло на 35 единиц. Сейчас в этой локации предлагается арендаторам 55 торговых помещений.
Ещё в двух локациях – Янино и конец Комендантского проспекта – объём с января не изменился. Совокупно в этих локациях экспонируется 19 объектов.
Единственной локацией, где зафиксировано снижение числа предлагаемых в аренду помещений под торговлю, стала территория вблизи от метро «Парнас». Здесь количество предложений сократилось на 3 единицы, до отметки в 38 объектов.
С января 2022 года по апрель – средняя арендная ставка за объект в новостроечных локациях выросла на 13,1%. На данный момент этот параметр находится на уровне 265 тыс. руб. в месяц.
«Количество помещений в новых домах очень сильно выросло за последние годы. К нам постоянно обращаются собственники, которые приобрести коммерческие площади и не понимают, как с ними работать. Сейчас можно говорить о новом тренде в новостроечных локациях города – это деление торговых помещений на небольшие объекты, подходящие для соответствующих арендаторов. Подход собственников к таким действиям различается. Одни раскадастривают помещение и делают отдельные входы. Благодаря этому, ставка на новые помещения выше, чем у тех, где есть один общий вход для разных арендаторов. Добавлю, что в каждой новостроечной локации есть как топовые места, так и достаточно унылые места в плане трафика, где помещения висят месяцами», – отметила руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.
По словам эксперта, в нынешних условиях спальники могут стать более привлекательными местами для бизнеса, чем центр. Это связано с тем, что в условиях кризиса, люди будут больше покупать у дома. Это способствует развитию сетей именно в густонаселённых новых кварталах.
Ситуация со ставками в новых кварталах развивается по-разному. В каждой такой новостроечной локации есть свои топовые места, например, бульвар Менделеева в Мурино, где ставки уже сейчас сопоставимы со ставками в центральных коридорах Петербурга и вблизи городских станций метро.
«Ещё одним трендом последнего времени является то, что многие сетевые игроки не только не боятся, но и иногда получают выгоду от размещения однотипных точек в одном месте. Например, алкомаркеты часто открывают по две точки рядом и не боятся конкурентов, появляющихся неподалёку. Аналогичная ситуация с пекарнями и точками доставки», – добавила Полина Фиофилова.
* – Мурино, Кудрово, Янино, Шушары, намыв ВО, Парнас, конец Комендантского пр-та, Балтийская жемчужина.
Количество квартир с отделкой white box в новостройках Новой Москвы выросло за год в 3 раза и достигло почти 1,9 тыс. единиц, подсчитали эксперты «Метриум». Доля такого жилья в объеме предложения увеличилась до 19% от общего числа квартир в продаже. В среднем стоимость квартир в формате white box составляет 185 тыс. рублей за квадратный метр.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек Новой Москвы застройщики предлагали покупателям 9,8 тыс. квартир. С отделкой white box при этом насчитывалось 1,9 тыс. лотов. Этот формат (еще он называется предчистовым ремонтом) предполагает наличие межкомнатных стен, подготовку поверхностей к косметическому ремонту и разводку коммуникаций. Между тем, в ноябре 2020 года девелоперы продавали 600 таких квартир. Соответственно, за год предложение жилья с предчистовой отделкой на первичном рынке Новой Москвы увеличилось более чем в три раза.
Доля квартир в формате white box в общем объеме предложения выросла с 8% в ноябре 2020 года до 19% в ноябре 2021 года. При этом по-прежнему преобладают квартиры без отделки (их доля за год увеличилась немного – с 46% до 49%), а также квартиры с полной отделкой (их доля сократилась с 46% до 32%).
Сейчас квартиры в формате white box можно найти в 13 проектах застройки, тогда как год назад их было только 10. Общее число жилых комплексов на новомосковском рынке новостроек сейчас составляет 30, а в ноябре 2020 года их было 31.
«Предчистовая отделка предполагает, что застройщик выполняет все «грязные», то есть шумные и пыльные работы, – комментирует Павел Брызгалов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – В наших проектах в рамках квартир с отделкой white box предусмотрена стяжка пола с шумоизоляцией, возведение межкомнатных стен и их покрытие штукатуркой и шпатлевкой. Потолки окрашены, на них выведено освещение, устанавливаются квартирный электрощит, прокладываются все кабели, монтируются подрозетники и выключатели, а в санузлах проведена гидроизоляция мокрых зон, готовы выводы под установку сантехники и стиральной машины. Фактически покупателю остается только выбрать по своему вкусу краску или обои, напольное покрытие и мебель. Он экономит время и средства на самом трудоемком этапе работ, но сохраняет за собой возможность реализовать собственные дизайнерские идеи».
Средняя стоимость квартир с предчистовой отделкой в Новой Москве составляет 185 тыс. рублей за кв. м. За жилье без ремонта понадобится заплатить немного больше – в среднем 188 тыс. рублей за кв. м, а жилье с отделкой стоит 211 тыс. рублей за кв. м. Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают, что это связано со структурой предложения.
«Приобретая жилье под ключ, покупатель экономит больше всего средств, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Застройщик выбирает подрядные группы, массово закупает материалы, обеспечивает качественную приемку работ и контроль их качества, продумывает дизайнерские решения. Все это позволяет сделать квартиру более доступной по цене, тогда как аналогичное жилье, отремонтированное силами самого покупателя, неизбежно будет дороже».
«Разные варианты отделки квартиры позволяют застройщикам привлечь больше покупателей с разными требованиями к готовности жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В период снижения ипотечных ставок и роста цен на жилье на фоне снижения доходов квартиры с предчистовым и чистовым ремонтом стали более популярными, чем черновые. У клиентов нет дополнительных свободных средств на ремонт, многие покупатели новостроек арендуют текущее жилье, поэтому не хотят откладывать переезд. Приобретая квартиру с отделкой в ипотеку, фактически дольщик одновременно покупает ремонт в рассрочку – это очень выгодно. Полагаю, доля квартир в формате white box и с полной отделкой в Новой Москве будет расти».
Источник: «Метриум»
Покупатели на московском рынке новостроек все чаще предпочитают студии – такую тенденцию выявили эксперты премии Urban Awards. Удельный вес малогабаритных лотов в структуре продаж последовательно увеличивался с начала года. Если в январе он исчислялся 11,5%, то осенью вплотную приблизился к отметке в 18,0%. Во многом это связано с фактическим отказом властей от субсидирования нового жилья. Оставшись без финансовой поддержки, потребитель переключился на более дешевый продукт.
Периодически в отраслевых СМИ выступают спикеры, которые предсказывают маргинализацию студий и утрату ими статуса одного из главных товаров на первичном рынке. Однако статистика, собранная специалистами Urban Awards, убедительно доказывает, что аудитория не только не готова отказаться от этого типа недвижимости, но стала проявлять к нему повышенный интерес. В третьем квартале на фоне общего снижения спроса на недвижимость в новостройках, представительство студий расширилось в структуре сделок. В январе-апреле оно составляло порядка 11,5-12,0%. В мае-июне пропорция начала расти, достигнув 13,3-13,4%. На вторую половину лета и начало осени пришелся настоящий расцвет этого сегмента жилья. В августе он стягивал уже более 16% спроса, в сентябре – почти 18%, то есть удельный вес студий увеличился с нового года в 1,6 раза.
Директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова считает такой сценарий вполне закономерным: «Рост популярности малогабаритного жилья обусловлен двумя факторами – негативным и позитивным. Первый связан с резким понижением бюджетного лимита по субсидированной ипотеке. Вся строительная индустрия Москвы была выключена из программы. Соответственно, финансовые возможности значительного количества покупателей серьезно сузились. Это привело к переориентации на более дешевые лоты. Но не стоит забывать, что у студий есть и свой позитивный потенциал. Это удобный и ликвидный продукт для инвестирования. Достаточно сказать, что с января в «старой» Москве средний бюджет студии вырос почти на 1 млн рублей (14,4%), а в Новой – на 600 тыс. рублей (11,6%)».
Всего за девять месяцев московскими застройщиками было реализовано почти 9,4 тыс. студий на общую сумму в 60,7 млрд рублей. Большую часть сезона из экспозиции выбывало по 1,0-1,2 тыс. лотов в месяц, но в сентябре этот показатель поднялся до 1,4 тыс. единиц.
На сегодняшний день к продаже готовы 6,6 тыс. студий (15,2% от общемосковского объема экспозиции). Одна четвертая часть этой выборки сконцентрирована на юго-востоке, одна шестая – в Новой Москве, то есть в локациях, которые специализируются на масс-маркете.
В большинстве округов на долю студий приходится 12-14% выборки. Отклонения от указанной нормы зафиксированы в четырех случаях. В центре и на юге столицы малогабаритная недвижимость распространена слабо – ее присутствие ограничивается 5-6%. Зато на востоке это один из базовых продуктов, из которого формируется две пятых наличной экспозиции. На локальном рынке ЮВАО студии образуют 25,8% предложения.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Студия в бизнес-классе. Особый формат