В новостроечных локациях Петербурга коммерческая недвижимость стремительно меняется
В конце апреля 2022 года в сегменте аренды торговых помещений в восьми основных густонаселённых новостроечных локациях Петербурга экспонируется 223 объекта недвижимости. С января текущего года объём предложения вырос на 25,98% или на 46 объектов. Так, в январе в основных новостроечных локациях города в сегменте аренды предлагалось 177 лотов.
Наиболее заметный рост числа объектов в экспозиции зафиксирован в Кудрово, где число посещений выросло на 35 единиц. Сейчас в этой локации предлагается арендаторам 55 торговых помещений.
Ещё в двух локациях – Янино и конец Комендантского проспекта – объём с января не изменился. Совокупно в этих локациях экспонируется 19 объектов.
Единственной локацией, где зафиксировано снижение числа предлагаемых в аренду помещений под торговлю, стала территория вблизи от метро «Парнас». Здесь количество предложений сократилось на 3 единицы, до отметки в 38 объектов.
С января 2022 года по апрель – средняя арендная ставка за объект в новостроечных локациях выросла на 13,1%. На данный момент этот параметр находится на уровне 265 тыс. руб. в месяц.
«Количество помещений в новых домах очень сильно выросло за последние годы. К нам постоянно обращаются собственники, которые приобрести коммерческие площади и не понимают, как с ними работать. Сейчас можно говорить о новом тренде в новостроечных локациях города – это деление торговых помещений на небольшие объекты, подходящие для соответствующих арендаторов. Подход собственников к таким действиям различается. Одни раскадастривают помещение и делают отдельные входы. Благодаря этому, ставка на новые помещения выше, чем у тех, где есть один общий вход для разных арендаторов. Добавлю, что в каждой новостроечной локации есть как топовые места, так и достаточно унылые места в плане трафика, где помещения висят месяцами», – отметила руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.
По словам эксперта, в нынешних условиях спальники могут стать более привлекательными местами для бизнеса, чем центр. Это связано с тем, что в условиях кризиса, люди будут больше покупать у дома. Это способствует развитию сетей именно в густонаселённых новых кварталах.
Ситуация со ставками в новых кварталах развивается по-разному. В каждой такой новостроечной локации есть свои топовые места, например, бульвар Менделеева в Мурино, где ставки уже сейчас сопоставимы со ставками в центральных коридорах Петербурга и вблизи городских станций метро.
«Ещё одним трендом последнего времени является то, что многие сетевые игроки не только не боятся, но и иногда получают выгоду от размещения однотипных точек в одном месте. Например, алкомаркеты часто открывают по две точки рядом и не боятся конкурентов, появляющихся неподалёку. Аналогичная ситуация с пекарнями и точками доставки», – добавила Полина Фиофилова.
* – Мурино, Кудрово, Янино, Шушары, намыв ВО, Парнас, конец Комендантского пр-та, Балтийская жемчужина.
В августе спрос на жилье в Москве стабилизировался после спада в июле. На рынке новостроек число сделок уменьшилось только на 5% против 30% месяцем ранее, а во вторичном сегменте увеличилось на 4%, подсчитали аналитики «Метриум» на основе новых данных Росреестра Москвы. В то же время число ипотечных сделок в августе сократилось.
В августе Росреестр Москвы зарегистрировал 6,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 5% меньше, чем в июле (6,7 тыс.). В сравнении с июльским снижением спроса, когда относительно июня число ДДУ упало на 30%, аналитики «Метриум» расценивают это как стабилизацию активности покупателей строящегося жилья после отмены программы субсидирования ипотеки в июле. Однако августовский показатель стал худшим с начала года, не считая января, когда Росреестр Москвы зафиксировал 5,3 тыс. сделок на рынке строящегося жилья. По сравнению с августом 2020 года число ДДУ уменьшилось на 10%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Число выданных ипотечных сделок в Москве в августе также сократилось, но в целом оно остается высоким. В августе банки выдали заемщикам в столице 10,7 тыс. ипотечных кредитов, что на 9% меньше, чем в июле (11,9 тыс.). Фактически спрос на жилищные кредиты вернулся на уровень июня (10,7 тыс.) после ажиотажного спроса в июле, что также можно расценивать как стабилизацию активности клиентов. В сравнении с августом 2020 года количество сделок в минувшем августе оказалось на 7% больше.
«Хотя программа субсидирования ипотеки не действует уже больше двух месяцев, радикального снижения активности заемщиков мы пока не наблюдаем, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Полагаю, свою лепту вносит в это расширение субсидий на кредит семьям с детьми (теперь ипотеку по сниженной ставке могут получить семьи с одним ребенком до трех лет), а таких покупателей на рынке новостроек немало. Впрочем, роста рынка ипотеки в ближайшие месяцы тоже можно не ждать на фоне повышения Центробанком ключевой ставки. Вероятнее всего уровень кредитования покупателей жилья стабилизируется».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (квартиры от частных собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок выросло на 4%. Если в июле в столице заключили 13,5 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, то в августе уже почти 14 тыс. Это сопоставимо с июньскими показателями спроса, хотя ниже, чем в марте-апреле. По сравнению с августом 2020 года количество сделок уменьшилось незначительно – только на 5%. В целом спрос на вторичном рынке по сравнению с данными прошлых лет остается высоким.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Августовские показатели рынка жилья в Москве свидетельствуют о стабилизации ситуации, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После резкого снижения активности покупателей жилья в июле в августе показатели рынка в основном стабилизировались. Примечательно, что это произошло в разгар сезона отпусков, что дает основания рассчитывать на более благоприятные результаты осенью. Очевидно, бум спроса пройден, но и обвала активности клиентов мы не видим. Расширение семейной ипотеки и некоторое восстановление экономики после пандемии подогревают спрос на жилье в столице».
По данным JLL, в стрит-ритейле на Невском проспекте доля свободных помещений уменьшилась за 3-й квартал на 1,8 п.п., опустившись ниже 10% впервые с начала пандемии и достигнув 8,4%. Вакантность стабильно снижается уже год, а количество пустующих помещений в конце сентября 2021 года уже на 45% меньше аналогичного периода прошлого года.
Старо-Невский проспект уже полностью вышел на докризисный уровень с вакантностью 7,1%, тогда как на основной части Невского проспекта (от Адмиралтейства до площади Восстания) пустует пока 9,3% помещений.
Динамика доли свободных помещений на Невском проспекте
Источник: JLL
Среди новых арендаторов Невского проспекта в 3-м квартале больше половины – это общепит и магазины сладостей, включая новую сеть Elit LoQum, кафе-пекарню «Слой», кофейню Britishbro coffee; также анонсировано открытие ресторана Chang и «Шоколадницы».
По итогам трех кварталов количество открытий кафе и ресторанов на Невском проспекте превысило число закрытий. Положительная динамика в общепите наблюдается с начала лета 2021 года. До этого с начала пандемии больше закрывалось ресторанов, чем открывалось новых на Невском проспекте.
Соотношение открытых и закрытых кафе и ресторанов на Невском проспекте
Источник: JLL
Старо-Невский проспект продолжает усиливать позиции в качестве главного люксового fashion-коридора. В конце лета на Невском, 129 начал работу бутик часов и аксессуаров Montblanc, осенью планируется открытие Philipp Plein на Невском, 150.
«Спрос арендаторов на рынке стрит-ритейла сместился в сторону небольших помещений площадью до 100 кв. м с оптимальными планировочными решениями. Присутствие на Невском по-прежнему престижно, однако сохраняется желание у компаний сократить затраты на аренду. Ряд помещений, которые освободились на Невском проспекте в период пандемии, до сих пор не могут найти арендаторов именно по причине сложных конфигураций и избыточных торговых площадей», - комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Диапазон запрашиваемых арендных ставок на главной улице города оставался неизменным в течение девяти месяцев 2021 года и составил 2,8-6 тыс. руб. за кв. м в месяц для Старо-Невского и 6-10 тыс. руб. за кв. м на основной части Невского проспекта.