Рынок долгосрочной аренды: выбор выше - ставки ниже
С начала года на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России произошли значительные изменения: существенно увеличился объем предложения, ставки на фоне роста выбора стали снижаться после зимней стагнации. Эксперты Циан.Аналитики выделили основные тренды, происходящие рынке крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
- С начала года выбор квартир увеличился в два раза. Наибольший рост в столичных регионах, Казани и Уфе. В мае период рекордного роста объема предложения в большинстве локаций завершился.
- В результате двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. С начала года аренда однушек, в среднем по анализируемым локациям, стала дешевле на 5%, двушек - на 3%. Наибольшее снижение в столичных регионах - на 11-13%.
- В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья менялся незначительно. Локальный рост спроса был зафиксирован с конца апреля, однако, уже в мае показатели вновь снизились.
В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Период рекордного роста объема предложения завершился
Начиная с конца февраля на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России стремительно увеличивался объем предложения. Если по итогам февраля суммарно по всем локациям было доступно порядка 52 тыс. лотов, то в марте их количество увеличилось на 38% (до 72 тыс. лотов), в апреле еще на 20% (до 86 тыс. лотов). Ключевыми причинами такой динамики были сезонность (в марте рынок традиционно более активно наполняется новыми объявлениями), переток из сегмента продажи квартир на вторичке, появление на рынке аренды лотов от тех, кто решил временно переехать в другие локации на период неопределенности, переток из сегмента аренды квартир посуточно, рост срока экспозиции.
В марте в целом по анализируемым локациям на рынок вышло 44 тыс. “новинок” (объявлений, ранее не размещенных на сайте), в апреле еще 48 тыс. В предыдущие месяцы в среднем выходило по 20-25 тыс., т.е. количество их удвоилось.
Всего с начала года выбор квартир увеличился в 2 раза (на 112%). Наибольший рост в Москве (в 3,5 раза), Ленинградской области, (в 3 раза), Уфе (в 2,7 раз), Санкт-Петербурге (в 2,5 раза), Московской области и Казани (в 2,2 раза).
К настоящему времени темпы роста числа объявлений замедлились (в мае рост на 12% до 96 тыс. лотов) и вернулись к нормальному уровню (+11-13% в месяц). Высокий рост сохраняется в Ленинградской области (+93% за месяц), Томске (+52%), Ульяновске (+44%), Москве, Иркутске и Ижевске (+32%). За исключением Москвы и Ленинградской области это локации с небольшим объемом предложения на рынке долгосрочной аренды, поэтому такой значительный рост исходит от низкой базы. В столичных регионах сохраняются тенденции, которые были характерны в прошлые месяцы (не только по динамике предложения, но и по изменению цен).
После снижения ключевой ставки до 12% и снижения стоимости ипотеки собственники могут вернуть квартиру с рынка аренды снова в продажу, поэтому выбор может немного сократиться. Кроме того, на рынке был зафиксирован рост спроса на аренду квартир с конца апреля в результате снижения доступности жилья на вторичном рынке. Если данный тренд сохранится и после понижения ключевой ставки, то объем предложения может также сократиться.
Динамика количества лотов на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Сочи, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
2. Ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась
В результате практически двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. Квартир в аренду становится больше, конкуренция усиливается, и это оказывает давление на цену. Снижение средних ставок аренды (в т.ч. в новых лотах) свидетельствует о том, что собственники стали активнее предлагать скидки, чтобы не потерять потенциальных клиентов.
Например, в Москве средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составляет сейчас 43,4 тыс. рублей, а в начале года - 49,6 тыс. рублей, т.е. с начала года ставка снизилась на 12%. Аналогичная динамика в Санкт-Петербурге. Именно в столичных регионах цены с начала года сократились максимально, поскольку здесь зафиксирован наибольший рост конкуренции на рынке. Также существенное снижение в Тольятти (-16%), Краснодаре (-11%), Ижевске (-8%). В большинстве локаций ставки с начала года сократились на 3-7%, а в 7 городах увеличились на 1-5%. Даже несмотря на это, ставки все равно выше, чем прошлым летом, до общего подорожания аренды осенью 2021 г. (и однушки, и двушки - на 11%).
Единственный город, где с начала года аренда значительно подорожала - Сочи (рост на 33% в однушках и на 21% в двушках). Связано это с тем, что в других южных локациях (главным образом, в Крыму) действуют ограничения на авиасообщение, что затрудняет туристические поездки. В результате этого спрос смещается в Сочи, где ограничений нет.
Динамика средней ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
Сейчас ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась. По состоянию на конец мая и 1-комнатные, и 2-комнатные квартиры в среднем по анализируемым локациям стали на 0,8% дешевле, чем месяц назад. 30 дней назад спад в месячном выражении составил 1,6% и 1,1%. О том, что тренд на снижение остается актуальным свидетельствует динамика ставок в Москве и Санкт-Петербурге - там они продолжают падать на 3-4% в месячном выражении.
3. Вместо покупки - аренда
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья (как вторички, так и новостроек) менялся незначительно. Тогда спрос был сосредоточен не на аренде, а на покупке жилья, как на возможности сохранить свои сбережения или решить жилищный вопрос до дальнейшего подорожания недвижимости.
Рост интереса к долгосрочной аренде начался в конце апреля и был связан с перетоком спроса из сегмента покупки, где цены продолжали расти, а ставки по ипотеке находились на заградительно высоком уровне (особенно на вторичке). Ставки аренды при этом снижаются, а результате чего часть потенциальных покупателей квартир делают выбор в пользу съема жилья. По итогам апреля потенциальный спрос оказался на 8% выше, чем в марте, на 10% выше фоновых значений зимы (но такое сравнение не совсем корректно, так как январь и февраль - это низкий сезон на рынке аренды) и на 10% выше, чем в апреле прошлого года. В мае спрос вновь просел на 15% относительно апреля, однако можно сделать поправку на праздничные дни.
В настоящее время остается неопределенной ситуация с занятостью населения на фоне ухода с рынка ряда зарубежных компаний, где работают десятки тысяч человек. Потеряв работу, часть из этой категории населения может отказаться и от аренды жилья. Частично компенсировать данный спрос удастся за счет тех сотрудников, которые ранее работали удаленно, но с отменой всех эпидемиологических ограничений вернулись в офисы и арендовали жилье. Но рассчитывать на существенный рост спроса на рынке аренды не стоит. К тому же после снижения ключевой ставки до 12% ипотека на вторичном рынке станет доступнее, а значит, часть спроса может вновь вернуться в сегмент покупки жилья.
Динамика потенциального спроса на рынке долгосрочной аренды (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
Источник: Циан.Аналитика
«Объем предложения на рынке долгосрочной аренды продолжает увеличиваться, в то время как динамика спроса не показала существенного роста. Ситуация на рынке труда, от которой зависит и поведение арендаторов, остается неопределенной: массовых сокращений пока что нет, но число тех, у кого снизились доходы, остается на высоком уровне. Вероятно, в ближайшие 1-2 месяца тренд на снижение ставок аренды сохранится», – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика.
|
Локация |
1-комнатные квартиры |
2-комнатные квартиры |
||||||||||||
|
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
|||||||||||
|
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
|
|
Сочи |
57,8 |
36,4 |
41,4 |
48,6 |
-16% |
34% |
17% |
78,8 |
57,1 |
62,5 |
69,1 |
-12% |
21% |
11% |
|
Москва |
38,7 |
49,6 |
44,6 |
43,4 |
12% |
-12% |
-3% |
53,6 |
64,8 |
60,8 |
58,5 |
9% |
-10% |
-4% |
|
Московская область |
25,6 |
31,2 |
29,3 |
29,1 |
14% |
-7% |
-1% |
33,1 |
40,9 |
38,3 |
38,9 |
17% |
-5% |
1% |
|
Санкт-Петербург |
23,3 |
32,4 |
29,6 |
28,4 |
22% |
-13% |
-4% |
36,7 |
49,7 |
43,3 |
42,2 |
15% |
-15% |
-3% |
|
Хабаровск |
22,8 |
25,8 |
24,2 |
24,8 |
9% |
-4% |
3% |
27,8 |
33,5 |
31,9 |
32,9 |
18% |
-2% |
3% |
|
Владивосток |
19,8 |
20,7 |
20,7 |
20,6 |
4% |
-1% |
-1% |
27,0 |
29,3 |
27,3 |
28,6 |
6% |
-2% |
5% |
|
Ленинградская область |
18,0 |
23,9 |
20,8 |
20,5 |
14% |
-14% |
-2% |
21,8 |
30,7 |
27,7 |
20,9 |
-4% |
-32% |
-25% |
|
Казань |
16,9 |
21,4 |
20,6 |
20,3 |
20% |
-5% |
-1% |
24,0 |
29,2 |
28,4 |
28,0 |
17% |
-4% |
-2% |
|
Новосибирск |
17,5 |
21,1 |
20,3 |
20,2 |
15% |
-4% |
-1% |
24,5 |
29,2 |
26,6 |
27,2 |
11% |
-7% |
2% |
|
Краснодар |
17,0 |
22,8 |
20,9 |
20,2 |
19% |
-11% |
-3% |
30,4 |
35,7 |
36,9 |
33,6 |
11% |
-6% |
-9% |
|
Екатеринбург |
19,3 |
21,4 |
19,8 |
19,8 |
3% |
-7% |
0% |
25,4 |
30,0 |
27,6 |
27,9 |
10% |
-7% |
1% |
|
Ростов-на-Дону |
15,7 |
18,9 |
19,6 |
19,8 |
26% |
5% |
1% |
24,1 |
29,2 |
32,5 |
33,9 |
41% |
16% |
5% |
|
Тюмень |
17,3 |
20,1 |
19,5 |
19,0 |
10% |
-5% |
-2% |
22,3 |
25,1 |
25,7 |
25,1 |
13% |
0% |
-2% |
|
Иркутск |
15,9 |
18,9 |
18,7 |
18,9 |
19% |
0% |
1% |
21,1 |
29,4 |
26,9 |
27,6 |
31% |
-6% |
3% |
|
Астрахань |
15,6 |
17,7 |
18,0 |
18,2 |
17% |
3% |
1% |
25,5 |
25,0 |
26,3 |
26,0 |
2% |
4% |
-1% |
|
Нижний Новгород |
15,3 |
19,4 |
17,8 |
18,1 |
18% |
-7% |
2% |
23,7 |
28,1 |
25,9 |
26,0 |
10% |
-7% |
0% |
|
Красноярск |
15,5 |
17,8 |
17,2 |
17,3 |
11% |
-3% |
0% |
21,7 |
25,3 |
24,3 |
24,6 |
13% |
-3% |
1% |
|
Самара |
13,3 |
16,5 |
16,8 |
17,1 |
28% |
3% |
2% |
19,3 |
23,6 |
24,0 |
25,1 |
30% |
6% |
4% |
|
Воронеж |
14,3 |
16,9 |
16,1 |
16,4 |
15% |
-3% |
2% |
20,0 |
22,9 |
22,5 |
23,4 |
17% |
2% |
4% |
|
Томск |
13,9 |
15,7 |
16,1 |
16,0 |
15% |
2% |
-1% |
18,5 |
21,4 |
22,2 |
21,9 |
18% |
2% |
-2% |
|
Пермь |
13,3 |
15,9 |
15,8 |
15,7 |
18% |
-1% |
-1% |
19,0 |
21,7 |
23,1 |
21,9 |
15% |
1% |
-5% |
|
Уфа |
14,9 |
15,6 |
15,7 |
15,4 |
3% |
-1% |
-2% |
19,7 |
21,2 |
20,3 |
20,1 |
2% |
-5% |
-1% |
|
Ярославль |
13,1 |
15,1 |
15,4 |
15,2 |
17% |
1% |
-1% |
18,1 |
21,7 |
22,5 |
22,3 |
23% |
3% |
-1% |
|
Волгоград |
13,1 |
14,4 |
14,5 |
14,4 |
10% |
0% |
0% |
19,3 |
20,7 |
18,6 |
19,1 |
-1% |
-7% |
3% |
|
Омск |
12,7 |
15,0 |
14,3 |
14,4 |
13% |
-4% |
0% |
17,1 |
19,9 |
18,8 |
19,2 |
12% |
-4% |
2% |
|
Барнаул |
11,7 |
14,8 |
14,2 |
14,2 |
21% |
-4% |
0% |
18,2 |
18,6 |
21,1 |
20,4 |
12% |
9% |
-4% |
|
Рязань |
13,0 |
14,9 |
14,5 |
14,1 |
8% |
-6% |
-3% |
16,7 |
17,2 |
17,8 |
17,9 |
7% |
4% |
1% |
|
Липецк |
12,5 |
14,7 |
14,3 |
14,0 |
12% |
-5% |
-2% |
15,6 |
17,7 |
18,3 |
18,3 |
17% |
3% |
0% |
|
Ижевск |
12,3 |
15,1 |
14,2 |
13,9 |
13% |
-8% |
-2% |
17,1 |
18,1 |
18,9 |
17,8 |
4% |
-2% |
-6% |
|
Челябинск |
11,4 |
13,6 |
13,2 |
13,6 |
19% |
-1% |
3% |
15,5 |
18,9 |
18,2 |
19,7 |
27% |
4% |
8% |
|
Кемерово |
11,6 |
13,8 |
13,7 |
13,4 |
16% |
-3% |
-2% |
19,4 |
19,6 |
18,5 |
18,4 |
-5% |
-6% |
-1% |
|
Тольятти |
12,6 |
15,2 |
13,3 |
12,8 |
1% |
-16% |
-4% |
19,3 |
20,2 |
20,5 |
18,3 |
-6% |
-10% |
-11% |
|
Саратов |
11,8 |
12,4 |
12,4 |
12,7 |
7% |
3% |
2% |
15,3 |
16,5 |
17,2 |
17,0 |
11% |
3% |
-1% |
|
Набережные Челны |
11,5 |
13,5 |
12,5 |
12,5 |
8% |
-7% |
0% |
14,8 |
16,6 |
15,1 |
16,2 |
10% |
-3% |
7% |
|
Ульяновск |
11,7 |
12,7 |
12,4 |
12,4 |
6% |
-2% |
1% |
15,4 |
16,3 |
16,9 |
17,6 |
14% |
8% |
5% |
|
Оренбург |
11,9 |
12,1 |
12,0 |
11,4 |
-4% |
-6% |
-5% |
13,9 |
16,4 |
14,9 |
15,8 |
13% |
-4% |
6% |
|
Пенза |
8,9 |
11,2 |
10,9 |
11,0 |
24% |
-2% |
2% |
11,5 |
14,1 |
14,9 |
15,2 |
32% |
8% |
2% |
|
Киров |
8,8 |
9,2 |
9,7 |
9,0 |
3% |
-2% |
-8% |
10,9 |
11,6 |
11,9 |
11,6 |
7% |
0% |
-2% |
Источник: Циан.Аналитика
Приобретение жилья на вторичном рынке — это сложный процесс, на который требуется потратить много времени. Чтобы правильно выбрать квартиру и избежать неприятностей, разберитесь, с чего начинать поиск подходящего варианта и на что обращать внимание.
Определитесь с принципами
Прежде чем приобрести квартиру, определитесь с максимально доступной суммой расходов. Решите, сможете ли приобрести жилье за собственные средства или придется воспользоваться ипотекой. Во втором случае появятся ограничения при выборе квартиры. Также определитесь:
- с желательным метражом;
- нужна рядом с домом хорошая автомагистраль или близость метро и автобусных остановок;
- с предпочтительной планировкой квартиры;
- нужен ли балкон и лоджия или сможете обойтись без них;
- какой этаж вам подходит;
- с подходящим районом;
- нужна квартира в кирпичном доме или можете рассматривать другие варианты;
- требуется ли рядом с домом парковка, детский сад, зеленый двор, школа, магазины.
К основным составляющим выбора относят: местоположение, состояние квартиры и стоимость. Поэтому правильно расставляйте приоритеты. Например, вам нужен определенный район, и вы готовы приобрести жилье с ремонтом похуже или заплатить за предложенный вариант дороже.
Большинству людей квартира нужна для проживания, но некоторые приобретают ее для инвестиционных целей. Во втором варианте клиенты — это люди с солидным накоплением, которые хотят надежно вложить его в недвижимость на длительный срок и получать доход от сдачи в аренду.
Покупая квартиру для получения прибыли, собственные предпочтения не учитывают. Перед покупкой проводят маркетинговый анализ рынка недвижимости и просчитывают предполагаемые расходы и доходы.
Квартира на вторичном рынке
Вторичное жилье — это квартиры, которые прошли регистрацию в Росреестре и имеют собственника. По сравнению с новостройками, у покупателя выбор минимум в 3 раза больше. Кроме того, среди предложений вы сможете найти не только старые, но и новые дома. При этом их стоимость значительно дешевле, чем на приобретение квартиры в новостройке.
Юридические нюансы вторичного жилья
При покупке обращайте внимание на количество собственников жилья и сколько людей прописано в квартире. Собирайте максимум информации о недвижимости. Если видите, что ситуация нестандартная, пользуйтесь помощью специалистов, которые досконально проверят все юридические тонкости.
В таблице указаны наиболее часто встречающие отклонения, которые требуют пристального внимания:
|
Ситуация |
Описание проблемы |
|
Приватизированная квартира |
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько человек, а один из жильцов отказался в ней участвовать, то за ним пожизненно сохраняется право проживания, даже если он не собственник. |
|
В сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный человек |
Если произойдет оспаривание приобретения жилья, в большинстве случаев суд отменит сделку. |
|
Продажа квартиры, полученной в наследство |
Возникают большие риски, если жилье оформлено недавно, так как могут появиться другие наследники, и сделку признают недействительной. |
|
Смена собственника зарегистрирована меньше, чем три года назад |
Рекомендуется приобретать жилье, которое было оформлено собственником более трех лет назад. Это своеобразная страховка от мошенничества и последствий судебного расторжения предыдущей сделки. |
Как приобрести квартиру по выгодной цене
Вторичные квартиры примерно на 30% дешевле, чем в новостройках. Но сброс цен бывает более существенный, так как на стоимость влияют:
- район;
- метраж;
- состояние дома;
- ремонт;
- расположение комнат;
- материал стен.
Также продавец может снижать стоимость по личным причинам:
- срочный переезд;
- нужда в деньгах;
- квартиру, находящуюся в залоге, должны выставить на торги;
- конфликтная ситуация в семье.
Если стоимость значительно снижена, то при покупке обращайте внимание на оформление и проверку документов, чтобы в будущем избежать судебных разбирательств. Для этого:
- Тщательно соберите информацию и документально проверьте каждое слово продавца.
- Сходите в ЖЭК, расспросите соседей, запросите выписку ЕГРН.
- Удостоверьтесь, что у продавца отсутствуют долги в ССП и нет судебных разбирательств.
- Наймите юриста по недвижимости, который подготовит сделку.
- Убедитесь, что продавец — собственник, а не доверенное лицо.
Покупка квартиры по цене ниже рыночной — это лотерея. Вы можете выиграть в деньгах, но и понести значительные материальные потери. Гораздо надежнее — найти подходящий вариант и в процессе осмотра квартиры «сбить» цену, выявив недостатки.
Какой выбрать этаж
Первый и последний этажи менее востребованы у покупателей. Поэтому их стоимость более низкая.
Если вы решили сэкономить, выбрав первый или второй этаж, то таблица поможет определиться с преимуществами и недостатками каждого варианта:
|
Этаж |
Плюсы |
Минусы |
|
Первый |
|
|
|
Последний |
|
|
Наиболее оптимальными считают квартиры, которые расположены на 5-11 этажах. Из окон открывается широкий обзор, уличный шум практически не слышен. На верхних этажах, по сравнению с первыми, в комнатах светлее.
Чем выше выберите квартиру, тем чище будет в помещении воздух. Наибольшее число вредных веществ попадает в комнаты, расположенные с первого до шестого этажа.
Обслуживание дома
Прежде чем оформить сделку, изучите информацию об управляющей организации. Комфорт проживания во многом зависит от качества ее работы. Обратите внимание на:
- Наличие надписей на стенах и мусора на лестничных клетках. Идеальный вариант, когда есть график уборки, а подъезды чистые. Если везде раскидан мусор, то нарушаются санитарные нормы. Это значит, что в доме могут быть тараканы, мыши и крысы.
- Стоимость услуг ЖКХ. Удостоверьтесь, что они не выше, чем в других районах.
- Проведенные ремонтные работы. Информацию можете узнать у соседей или в ЖКХ.
Уточните, кто обслуживает дом: товарищество собственников жилья или управляющая организация.
Какую технологию строительства выбрать
Характеристики дома непосредственно влияют на комфорт проживания. Обращайте внимание на:
- время эксплуатации дома;
- энергоэффективность;
- степень теплоизоляции.
В России, из-за высокой стоимости, редко строят кирпичные дома. Поэтому на вторичном рынке больше предложений о продаже квартир с монолитными и панельными стенами.
Панельный дом
На заводе производят железобетонные блоки и собирают дом как конструктор. Строения, возведенные до 2000 года, чаще всего — брежневки и хрущевки. Более новые дома — это индустриальные. Квартиры в них комфортнее и уютнее.
Панельный дом возводят по типовому проекту. Поэтому строительство занимает максимум два года. В течение года после ввода дома в эксплуатацию начинают появляться объявления о продаже квартир собственниками. В этом случае они становятся вторичными, а покупатель получает практически новое жилье по сниженной цене.
В последних индустриальных сериях вы можете сделать перепланировку, а в старых домах чаще всего стены несущие, поэтому вносить изменения в конструкцию запрещается.
У блочных перекрытий повышенная слышимость и большая теплопотеря. Срок службы домов — около 80-100 лет. В летнее время помещение сильно нагревается, поэтому придется устанавливать кондиционер или чаще проветривать комнаты.
Монолитный дом
Монолитная технология более надежная. Несущая функция возложена не на стены, а на железобетонный каркас, который закреплен в фундаменте. Срок службы постройки — более 100 лет.
Монолитные дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому у покупателей появляется большой выбор по планировке квартир. Благодаря бесшовным стенам с утеплением обеспечивается высокая энергоэффективность. Зато звукоизоляцию нельзя назвать идеальной, так как межквартирные стены — это крупные строительные блоки.
Кирпичные дома
Основное число выставленных на продажу квартир в кирпичных домах — вторичные, так как современные застройщики не хотят использовать технологию из-за высокой стоимости. Кроме того, материал нельзя применять при возведении высоток.
Кирпичные строения самые надежные и служат около 200 лет. Материал хорошо держит тепло. Поэтому даже в лютые морозы в комнатах сохраняется комфортная температура. Из-за того, что практически во всех домах стены несущие, перепланировку сделать будет затруднительно.
Выбор планировки
Определившись с планировкой, вы значительно сократите круг поиска и сформируете представление о будущем жилище. На рынке найдете предложения от компактной студии для холостяка до просторной семейной квартиры и пентхауса с террасой.
Линейная планировка
Линейная планировка относится к самому распространенному варианту. Комнаты располагаются вдоль длинного коридора друг за другом. При необходимости вы можете сделать перепланировку, перераспределив жилую площадь.
Распашная планировка
Распашная планировка дает больше обзора, так как часть окон выходит на противоположную сторону. Вы сможете выбрать жилье с одновременным видом на улицу и двор.
В такой квартире лучше микроклимат, так как солнечные лучи попадают в комнаты в разное время. Зато все коммуникации чаще всего располагаются в одном месте, что сводит возможность перепланировки практически к нулю.
Угловая планировка
При угловой планировке комнаты в квартире максимально светлые. В одном из помещений обязательно располагаются окна с двух сторон. Из-за двух внешних стен квартира медленнее прогревается, поэтому зимой в комнатах может быть прохладно.
Форматы планировки
По формату планировки выделяют:
- традиционную;
- европланировку.
В традиционном варианте кухня — это отдельное помещение, в европланировке — объединена с залом и может быть по площади до 20 м2.
По организации пространства разделяют планировку на:
- закрытую (с отдельными комнатами);
- свободную (когда отсутствуют межкомнатные стены);
- частично закрытую (одновременно с отдельными и совмещенными комнатами).
Также планировка бывает эксклюзивной. Например, с окном в ванной комнате, личной террасой, увеличенной высотой потолков.
Особенности квартир с отделкой и без
Прежде чем выбирать квартиру, определитесь, нужен ли вам ремонт. От этого зависит бюджет покупки и объем работ, который придется произвести после приобретения жилья.
Виды отделки при продаже квартиры:
- черновая;
- чистовая;
- без отделки;
- предчистовая;
- «под ключ».
Чаще всего стремятся купить квартиру без отделки, когда внутри есть только «голые» бетонные стены, окна и входная дверь. Жить в ней, пока не сделаете отделку, нельзя. Зато стоимость гораздо дешевле, чем с готовым ремонтом.
После приобретения жилья с черновой отделкой вам не придется выравнивать поверхности. В квартире будут установлены счетчики на газ, водоснабжение и частично оборудованы коммуникации.
Предчистовая отделка дает возможность сразу приступить к финишной работе. В квартире:
- проведено электричество;
- установлены выключатели и розетки;
- оборудован санузел;
- установлены межкомнатные двери.
В некоторых квартирах бывают поклеены обои под покраску.
Если не хотите тратить время на ремонт, выбирайте квартиру с чистовой отделкой или «под ключ». В этом случае вам останется только завести мебель.
Как выбрать район
Выбор района — это ответственное решение, от которого зависит, удобно ли вам добираться до работы и какое качество комфорта вокруг дома. Поэтому оценивайте состояние инфраструктуры. Желательно, чтобы рядом были:
- продуктовые и хозяйственные магазины;
- аптека;
- поликлиника;
- отделение банка.
Если у вас есть маленькие дети, то выбирайте район, где рядом есть детские сады и школы. Причем еще до покупки недвижимости поинтересуйтесь, есть ли в них места.
Если увлекаетесь спортом, то ищите дом, рядом с которым есть тренажерный зал или велодорожки. Для любителей активного отдыха важно, чтобы в шаговой доступности были рестораны, кинотеатры, клубы, бары.
Людям, которые предпочитают спокойную и уединенную обстановку, стоит приобретать квартиру рядом с зелеными парками.
Также оценивайте транспортную доступность. Экономить нервы и время помогут остановки и станция метро, которая расположена рядом с домом. Также рассчитывайте, сколько вам придется добраться до работы или учебы. Если у вас есть личный автомобиль, то оценивайте транспортную загруженность на дорогах и есть ли рядом парковочные места.
Немаловажное значение имеет криминальная обстановка. Изучите уровень преступности в выбранном районе, ведь по пути с работы или учебы в вечернее время вы должны ощущать комфорт, спокойствие и безопасность. Статистику вы найдете на постоянно обновляющихся специализированных порталах. После того, как выбрали район, побывайте там в разное время суток.
Какие документы надо проверить перед покупкой
Прежде чем заключить договор на приобретение жилья, изучите документацию:
- оригинал паспорта собственника;
- справку о том, что нет налоговых задолженностей;
- выписку из ЕГНР;
- уведомление, которое подтверждает, что коммунальные задолженности отсутствуют;
- документы на квартиру: договор дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство;
- справку о том, что собственник дееспособный (не состоит на учете в психоневрологическом диспансере);
- выписку из домовой книги (на момент приобретения квартиры все жильцы должны быть выписаны);
- если супруг скончался, то справку о смерти;
- согласие органов опеки, когда прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные люди;
- технический и кадастровый план объекта;
- если квартира была приобретена в браке, то нотариально заверенное свидетельство о том, что супруг согласен на сделку;
- справку о регистрации по форме 9.
Кроме технической и юридической информации, узнавайте намерения продавца и его планы. Даже незначительные детали могут повлиять на покупку вторичного жилья. Например:
- Владельцы продают квартиру и планируют взамен купить новую. В этом случае они могут длительно затягивать продажу, пока не найдут подходящий вариант. Существует вероятность, что спустя время они передумают продавать свое жилье.
- Если собственник владеет недвижимостью меньше трех лет, то может отказаться указывать в договоре фактическую стоимость квартиры из-за необходимости оплачивать налог. В этом случае вы не сможете приобрести жилье в ипотеку.
Не подписывайте договор, пока не увидите оригиналы документов. Относитесь осторожно, когда заключаете сделку с посредником.
Как правильно оценивать состояние квартиры
Выбор подходящего варианта — непростое дело, поэтому заранее подготовьтесь к осмотру. Для этого договоритесь с продавцом об удобном для вас времени и продолжительности ознакомления с квартирой. Зарезервируйте для себя не менее одного часа.
Прежде чем зайти в квартиру, осмотрите все этажи подъезда и состояние дома. Обращайте внимание на двери и окна в квартирах соседей. Таким образом сможете составить представление о социальном уровне людей, проживающих в доме.
Составьте заранее вопросы, на которые хотите получить ответы. Не отвлекайтесь на светские беседы, иначе не заметите существенные изъяны квартиры и получите ненужные ответы.
Чтобы избежать неприятностей, при осмотре квартиры обращайте внимание на:
- напор воды в кране;
- соответствие расположения комнат и дверных проемов плану;
- состояние труб и сантехники: не должно быть на поверхности следов ржавчины и протечек;
- работоспособность домовой вытяжки (проверяйте при помощи листа бумаги);
- исправность газовой системы;
- наличие грибков и плесени;
- состояние проводки;
- отопление (батареи должны хорошо греть);
- утепление балкона;
- сигнализацию и связь (домофон, интернет, телефон);
- качество покрытия пола;
- присутствие насекомых: чешуйниц, тараканов, мошек и муравьев (бывает, что они живут в доме, поэтому из квартиры вытравить вредителей не получается);
- потолок и стены, которые должны быть ровными;
- герметичность окон (можете намочить руку и провести вдоль стыков);
- наличие счетчиков.
Если выбираете квартиру с индивидуальным, дорогим дизайном, то оцените:
- Подходит ли вам интерьер. Если многое хотите изменить, то не стоит переплачивать.
- Уровень физического износа. Даже дорогостоящий ремонт со временем изнашивается. Материалы становятся более дешевыми. Изменяется интерьерная мода.
- Дорогой ремонт не всегда качественный. Не ограничивайтесь поверхностным осмотром.
Чтобы снизить стоимость, озвучивайте обнаруженные недостатки и обстоятельства. Например:
- рядом с лифтом располагается входная дверь в квартиру;
- необходимо менять проводку;
- квартира угловая;
- плохое состояние сантехники и труб.
Чтобы снизить цену, не показывайте восторг. Если продавец поймет, что его квартира — идеальный для вас вариант, то скидку вам не предоставит. Сделайте вид, что сомневаетесь и собираетесь уйти.
Приводите не только аргументы о недостатках, но и озвучивайте конкретную сумму. Например, в квартире без ремонта говорите, что на работы придется потратить 110 тысяч рублей и хотите в таком же размере получить скидку.
Если продавец согласился уступить в цене, то не затягивайте с оформлением сделки. Внесите аванс, который подтвердит, что вы настроены серьезно. После этого сразу же приступайте к оформлению документации.
Приобретение квартиры на вторичном рынке — важная задача. Чтобы от покупки не наступило разочарование, тщательно продумывайте приоритетные для вас параметры и оценивайте по ним предлагаемые варианты. Помните, что надежный помощник для покупателя — это менеджер по операциям с недвижимостью, который разбирается в тонкостях приобретения жилья. Специалист поможет вам избежать ошибок и проверит законность осуществления сделки.
Понятие «клубный дом» в сознании большинства граждан ассоциируется с привилегированностью, а значит недоступностью такого типа жилья для «простых смертных». Это вполне объяснимо, поскольку до недавнего времени данный формат недвижимости, в силу своей уникальности, являлся исключительной прерогативой высокобюджетных сегментов «элит» и «премиум». Однако сегодня, когда покупатель стал более притязателен и разборчив, а условия конкуренции не дают стоять на месте, застройщики жилой недвижимости, фокусируясь на предпочтениях аудитории, стараются сформировать максимально достойный в своем ценовом сегменте продукт. В результате такого подхода размывание границ между классами на первичном рынке жилья становится все более очевидным. И вот уже клубный формат, со своим премиальными характеристиками, это современная реальность не только для состоятельных покупателей, но и для клиентов бизнес-класса.
Данный тезис подтверждается цифрами. Согласно исследованию аналитиков компании «БОН ТОН», сегодня на первичном рынке старой Москвы в реализации находится 19 клубных проектов, большая часть из которых относится к бизнес-классу – 10 проектов или 67,4% лотов. Общая емкость рынка в данном формате составляет 49,6 тыс. кв.м или 547 лотов, а преимущественная доля представлена квартирами – 58,5% лотов в 12 проектах. Большая часть клубных проектов представлена точечной застройкой (отдельно стоящими корпусами) – 12 проектов, остальные корпуса реализуются в составе масштабных ЖК (5-6 корпусов).
Стоит отметить, что в современном понимании «клубный формат» представляет собой вид жилой недвижимости, ориентированный на определенный круг жильцов одного социального статуса. В основе идеи – эксклюзивность и приватность, а характерные признаки – это нетривиальные архитектурные решения от именитых бюро, нестандартная продуманная квартирография, качественные строительные и отделочные материалы, уникальный интерьер и высокий уровень сервиса. Как правило, это отдельно стоящие здания (корпуса) в 5-12 этажей, включающие не более 100 квартир, расположенные в благоустроенных престижных районах с наличием ландшафтных и парковых зон и максимально удобным транспортным сообщением.
Так, на сегодняшний день, по данным аналитиков компании «БОН ТОН», в структуре предложения проектов клубного формата по локациям две трети объема приходится на 3 округа – ЗАО (25,8%) в 3 проектах, СЗАО (23%) в 2 проектах и ЦАО (19,5%) в 5 проектах.
В структуре распределения по районам 70% предложения приходится на 4 района: Дорогомилово (ЗАО) – 22,8% площади, Хорошево-Мневники (СЗАО) – 19,6% площади, Савеловский (САО) – 13,6% площади и Даниловский (ЮАО) - 12,9% площади.
«Проекты клубного формата стали не только более доступны для покупателя, но и в значительной степени расширили границы своего присутствия. Если раньше клубные дома можно было встретить преимущественно в центральной части столицы, то сегодня лучшей локацией являются районы, где оптимально соблюден баланс городской среды – это природные оазисы в черте современного мегаполиса, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН». – Ярким примером является комплекс апартаментов «Досфлота, 10», который возводится на северо-западе Москвы в районе Южное Тушино, в одной из самых экологически-чистых зон столицы. Комплекс имеет уникальную локацию, поскольку расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища и при этом находится на территории сложившейся застройки с прекрасно развитой городской инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. В экспозиции – 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв.м с широкой линейкой планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами, а апартаменты верхнего этажа – выход на эксплуатируемую кровлю. Проект обладает полным набором опций и сервиса, характерным для клубного формата, и отражает в себе главную ценность качественного образа жизни для современного человека – микс городского комфорта в окружении природных ландшафтов».
Говоря о показателях стоимости проектов клубного формата аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что на конец ноября 2021 г. средняя цена апартаментов составила 42,7 млн руб. со средневзвешенной ценой (СВЦ) квадратного метра – 590,1 тыс. руб. При этом, средняя цена лота в бизнес-классе составила 21,3 млн руб. при СВЦ 389,8 тыс. руб./кв.м, в премиум-классе – 136,7 млн руб. при СВЦ 916,6 тыс. руб./кв.м. Средняя цена квартир – 72,7 млн руб. при СВЦ 700,4 тыс. руб./кв.м.: в бизнес-классе – 46,7 млн руб. при СВЦ 483,9 тыс. руб./кв.м, в премиум-классе – 101,9 млн руб. при СВЦ 908,9 тыс. руб./кв.м.
Стоит заметить, что средневзвешенная цена апартаментов бизнес-класса ниже, чем квартир на 24% (389,9 тыс. руб./кв.м и 483,9 тыс. руб./кв.м соответственно), а средняя цена лота ниже в 2 раза (21,4 млн руб. и 46,7 млн руб. соответственно). В премиум-классе разница в стоимостных параметрах не такая существенная: в СВЦ – на 4,8% больше в апартаментах (953,2 тыс. руб./кв.м и 908,9 тыс. руб./кв.м), а цена лота выше на 53% (156,8 млн руб. и 101,9 млн руб.) в силу также и большей средней площади лотов (149 кв.м и 112 кв.м).
Стоимостные показатели по проектам и корпусам клубного формата
|
Тип помещения |
Название проекта |
Класс |
Срок сдачи |
СВЦ, тыс. руб. |
Средняя цена, млн руб. |
|
Апартаменты |
Verdi |
бизнес |
4 кв 2023 |
356,4 |
23 |
|
Досфлота 10 |
бизнес |
3 кв 2022 |
412,3 |
37,8 |
|
|
DIN House |
бизнес |
2 кв 2022 |
464,3 |
23,6 |
|
|
Резиденция холл Шаболовский |
бизнес |
1 кв 2022 |
682,7 |
39,3 |
|
|
Magnum |
премиум |
4 кв 2020 |
767,5 |
103,3 |
|
|
Maison Rouge |
премиум |
4 кв 2019 |
903 |
260,8 |
|
|
Ambassador Golf Club Residence |
премиум |
1 кв 2021 |
1 199,60 |
199,4 |
|
|
ИТОГ |
|
552,3 |
37,5 |
||
|
Квартиры |
Исток |
бизнес |
4 кв 2021 |
299,5 |
24,7 |
|
Shagal, к.2,4,11 |
бизнес |
4 кв 2023 |
340,4 |
21,7 |
|
|
TopHills, к.6 |
бизнес |
1 кв 2023 |
368,3 |
22,2 |
|
|
NOW. Квартал на набережной, к.2.4,3.1,4.2,4.3 |
бизнес |
4 кв 2021 |
400,0 |
36,2 |
|
|
Остров, к.1.1, 3.3 |
бизнес |
4 кв 2023 |
473,5 |
58,1 |
|
|
бизнес |
2 кв 2024 |
587,0 |
70,2 |
||
|
Павелецкая сити ,к.4,5 |
бизнес |
2 кв 2023 |
496,3 |
28,4 |
|
|
Композиция №24 |
премиум |
1 кв 2021 |
588,2 |
74,1 |
|
|
Кутузовский 12 |
премиум |
1 кв 2020 |
804,2 |
101,2 |
|
|
Victory Park Residences |
премиум |
4 кв 2023 |
893,6 |
89,9 |
|
|
Eleven |
премиум |
3 кв 2021 |
895,1 |
108,2 |
|
|
Titul на Серебрянической |
премиум |
3 кв 2021 |
953,3 |
136,3 |
|
|
Fantastic House |
премиум |
2 кв 2022 |
1 143,7 |
172,4 |
|
|
ИТОГ |
|
700,4 |
72,8 |
По стоимостным показателям и сроку сдачи среди проектов с апартаментами клубного формата наиболее привлекательным выглядит апарт-комплекс «Досфлота, 10». В сравнении с аналогами, которые сдаются чуть раньше, средневзвешенная цена в них больше на 12,6% в ЖК DIN House и на 65,5% в ЖК Residence Hall Шаболовский. Наиболее приемлемые по средневзвешенной цене варианты среди квартир представлены в проектах со сроком сдачи в 2023 году.