Рынок долгосрочной аренды: выбор выше - ставки ниже
С начала года на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России произошли значительные изменения: существенно увеличился объем предложения, ставки на фоне роста выбора стали снижаться после зимней стагнации. Эксперты Циан.Аналитики выделили основные тренды, происходящие рынке крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
- С начала года выбор квартир увеличился в два раза. Наибольший рост в столичных регионах, Казани и Уфе. В мае период рекордного роста объема предложения в большинстве локаций завершился.
- В результате двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. С начала года аренда однушек, в среднем по анализируемым локациям, стала дешевле на 5%, двушек - на 3%. Наибольшее снижение в столичных регионах - на 11-13%.
- В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья менялся незначительно. Локальный рост спроса был зафиксирован с конца апреля, однако, уже в мае показатели вновь снизились.
В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Период рекордного роста объема предложения завершился
Начиная с конца февраля на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России стремительно увеличивался объем предложения. Если по итогам февраля суммарно по всем локациям было доступно порядка 52 тыс. лотов, то в марте их количество увеличилось на 38% (до 72 тыс. лотов), в апреле еще на 20% (до 86 тыс. лотов). Ключевыми причинами такой динамики были сезонность (в марте рынок традиционно более активно наполняется новыми объявлениями), переток из сегмента продажи квартир на вторичке, появление на рынке аренды лотов от тех, кто решил временно переехать в другие локации на период неопределенности, переток из сегмента аренды квартир посуточно, рост срока экспозиции.
В марте в целом по анализируемым локациям на рынок вышло 44 тыс. “новинок” (объявлений, ранее не размещенных на сайте), в апреле еще 48 тыс. В предыдущие месяцы в среднем выходило по 20-25 тыс., т.е. количество их удвоилось.
Всего с начала года выбор квартир увеличился в 2 раза (на 112%). Наибольший рост в Москве (в 3,5 раза), Ленинградской области, (в 3 раза), Уфе (в 2,7 раз), Санкт-Петербурге (в 2,5 раза), Московской области и Казани (в 2,2 раза).
К настоящему времени темпы роста числа объявлений замедлились (в мае рост на 12% до 96 тыс. лотов) и вернулись к нормальному уровню (+11-13% в месяц). Высокий рост сохраняется в Ленинградской области (+93% за месяц), Томске (+52%), Ульяновске (+44%), Москве, Иркутске и Ижевске (+32%). За исключением Москвы и Ленинградской области это локации с небольшим объемом предложения на рынке долгосрочной аренды, поэтому такой значительный рост исходит от низкой базы. В столичных регионах сохраняются тенденции, которые были характерны в прошлые месяцы (не только по динамике предложения, но и по изменению цен).
После снижения ключевой ставки до 12% и снижения стоимости ипотеки собственники могут вернуть квартиру с рынка аренды снова в продажу, поэтому выбор может немного сократиться. Кроме того, на рынке был зафиксирован рост спроса на аренду квартир с конца апреля в результате снижения доступности жилья на вторичном рынке. Если данный тренд сохранится и после понижения ключевой ставки, то объем предложения может также сократиться.
Динамика количества лотов на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Сочи, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
2. Ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась
В результате практически двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. Квартир в аренду становится больше, конкуренция усиливается, и это оказывает давление на цену. Снижение средних ставок аренды (в т.ч. в новых лотах) свидетельствует о том, что собственники стали активнее предлагать скидки, чтобы не потерять потенциальных клиентов.
Например, в Москве средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составляет сейчас 43,4 тыс. рублей, а в начале года - 49,6 тыс. рублей, т.е. с начала года ставка снизилась на 12%. Аналогичная динамика в Санкт-Петербурге. Именно в столичных регионах цены с начала года сократились максимально, поскольку здесь зафиксирован наибольший рост конкуренции на рынке. Также существенное снижение в Тольятти (-16%), Краснодаре (-11%), Ижевске (-8%). В большинстве локаций ставки с начала года сократились на 3-7%, а в 7 городах увеличились на 1-5%. Даже несмотря на это, ставки все равно выше, чем прошлым летом, до общего подорожания аренды осенью 2021 г. (и однушки, и двушки - на 11%).
Единственный город, где с начала года аренда значительно подорожала - Сочи (рост на 33% в однушках и на 21% в двушках). Связано это с тем, что в других южных локациях (главным образом, в Крыму) действуют ограничения на авиасообщение, что затрудняет туристические поездки. В результате этого спрос смещается в Сочи, где ограничений нет.
Динамика средней ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
Сейчас ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась. По состоянию на конец мая и 1-комнатные, и 2-комнатные квартиры в среднем по анализируемым локациям стали на 0,8% дешевле, чем месяц назад. 30 дней назад спад в месячном выражении составил 1,6% и 1,1%. О том, что тренд на снижение остается актуальным свидетельствует динамика ставок в Москве и Санкт-Петербурге - там они продолжают падать на 3-4% в месячном выражении.
3. Вместо покупки - аренда
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья (как вторички, так и новостроек) менялся незначительно. Тогда спрос был сосредоточен не на аренде, а на покупке жилья, как на возможности сохранить свои сбережения или решить жилищный вопрос до дальнейшего подорожания недвижимости.
Рост интереса к долгосрочной аренде начался в конце апреля и был связан с перетоком спроса из сегмента покупки, где цены продолжали расти, а ставки по ипотеке находились на заградительно высоком уровне (особенно на вторичке). Ставки аренды при этом снижаются, а результате чего часть потенциальных покупателей квартир делают выбор в пользу съема жилья. По итогам апреля потенциальный спрос оказался на 8% выше, чем в марте, на 10% выше фоновых значений зимы (но такое сравнение не совсем корректно, так как январь и февраль - это низкий сезон на рынке аренды) и на 10% выше, чем в апреле прошлого года. В мае спрос вновь просел на 15% относительно апреля, однако можно сделать поправку на праздничные дни.
В настоящее время остается неопределенной ситуация с занятостью населения на фоне ухода с рынка ряда зарубежных компаний, где работают десятки тысяч человек. Потеряв работу, часть из этой категории населения может отказаться и от аренды жилья. Частично компенсировать данный спрос удастся за счет тех сотрудников, которые ранее работали удаленно, но с отменой всех эпидемиологических ограничений вернулись в офисы и арендовали жилье. Но рассчитывать на существенный рост спроса на рынке аренды не стоит. К тому же после снижения ключевой ставки до 12% ипотека на вторичном рынке станет доступнее, а значит, часть спроса может вновь вернуться в сегмент покупки жилья.
Динамика потенциального спроса на рынке долгосрочной аренды (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
Источник: Циан.Аналитика
«Объем предложения на рынке долгосрочной аренды продолжает увеличиваться, в то время как динамика спроса не показала существенного роста. Ситуация на рынке труда, от которой зависит и поведение арендаторов, остается неопределенной: массовых сокращений пока что нет, но число тех, у кого снизились доходы, остается на высоком уровне. Вероятно, в ближайшие 1-2 месяца тренд на снижение ставок аренды сохранится», – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика.
|
Локация |
1-комнатные квартиры |
2-комнатные квартиры |
||||||||||||
|
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
|||||||||||
|
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
|
|
Сочи |
57,8 |
36,4 |
41,4 |
48,6 |
-16% |
34% |
17% |
78,8 |
57,1 |
62,5 |
69,1 |
-12% |
21% |
11% |
|
Москва |
38,7 |
49,6 |
44,6 |
43,4 |
12% |
-12% |
-3% |
53,6 |
64,8 |
60,8 |
58,5 |
9% |
-10% |
-4% |
|
Московская область |
25,6 |
31,2 |
29,3 |
29,1 |
14% |
-7% |
-1% |
33,1 |
40,9 |
38,3 |
38,9 |
17% |
-5% |
1% |
|
Санкт-Петербург |
23,3 |
32,4 |
29,6 |
28,4 |
22% |
-13% |
-4% |
36,7 |
49,7 |
43,3 |
42,2 |
15% |
-15% |
-3% |
|
Хабаровск |
22,8 |
25,8 |
24,2 |
24,8 |
9% |
-4% |
3% |
27,8 |
33,5 |
31,9 |
32,9 |
18% |
-2% |
3% |
|
Владивосток |
19,8 |
20,7 |
20,7 |
20,6 |
4% |
-1% |
-1% |
27,0 |
29,3 |
27,3 |
28,6 |
6% |
-2% |
5% |
|
Ленинградская область |
18,0 |
23,9 |
20,8 |
20,5 |
14% |
-14% |
-2% |
21,8 |
30,7 |
27,7 |
20,9 |
-4% |
-32% |
-25% |
|
Казань |
16,9 |
21,4 |
20,6 |
20,3 |
20% |
-5% |
-1% |
24,0 |
29,2 |
28,4 |
28,0 |
17% |
-4% |
-2% |
|
Новосибирск |
17,5 |
21,1 |
20,3 |
20,2 |
15% |
-4% |
-1% |
24,5 |
29,2 |
26,6 |
27,2 |
11% |
-7% |
2% |
|
Краснодар |
17,0 |
22,8 |
20,9 |
20,2 |
19% |
-11% |
-3% |
30,4 |
35,7 |
36,9 |
33,6 |
11% |
-6% |
-9% |
|
Екатеринбург |
19,3 |
21,4 |
19,8 |
19,8 |
3% |
-7% |
0% |
25,4 |
30,0 |
27,6 |
27,9 |
10% |
-7% |
1% |
|
Ростов-на-Дону |
15,7 |
18,9 |
19,6 |
19,8 |
26% |
5% |
1% |
24,1 |
29,2 |
32,5 |
33,9 |
41% |
16% |
5% |
|
Тюмень |
17,3 |
20,1 |
19,5 |
19,0 |
10% |
-5% |
-2% |
22,3 |
25,1 |
25,7 |
25,1 |
13% |
0% |
-2% |
|
Иркутск |
15,9 |
18,9 |
18,7 |
18,9 |
19% |
0% |
1% |
21,1 |
29,4 |
26,9 |
27,6 |
31% |
-6% |
3% |
|
Астрахань |
15,6 |
17,7 |
18,0 |
18,2 |
17% |
3% |
1% |
25,5 |
25,0 |
26,3 |
26,0 |
2% |
4% |
-1% |
|
Нижний Новгород |
15,3 |
19,4 |
17,8 |
18,1 |
18% |
-7% |
2% |
23,7 |
28,1 |
25,9 |
26,0 |
10% |
-7% |
0% |
|
Красноярск |
15,5 |
17,8 |
17,2 |
17,3 |
11% |
-3% |
0% |
21,7 |
25,3 |
24,3 |
24,6 |
13% |
-3% |
1% |
|
Самара |
13,3 |
16,5 |
16,8 |
17,1 |
28% |
3% |
2% |
19,3 |
23,6 |
24,0 |
25,1 |
30% |
6% |
4% |
|
Воронеж |
14,3 |
16,9 |
16,1 |
16,4 |
15% |
-3% |
2% |
20,0 |
22,9 |
22,5 |
23,4 |
17% |
2% |
4% |
|
Томск |
13,9 |
15,7 |
16,1 |
16,0 |
15% |
2% |
-1% |
18,5 |
21,4 |
22,2 |
21,9 |
18% |
2% |
-2% |
|
Пермь |
13,3 |
15,9 |
15,8 |
15,7 |
18% |
-1% |
-1% |
19,0 |
21,7 |
23,1 |
21,9 |
15% |
1% |
-5% |
|
Уфа |
14,9 |
15,6 |
15,7 |
15,4 |
3% |
-1% |
-2% |
19,7 |
21,2 |
20,3 |
20,1 |
2% |
-5% |
-1% |
|
Ярославль |
13,1 |
15,1 |
15,4 |
15,2 |
17% |
1% |
-1% |
18,1 |
21,7 |
22,5 |
22,3 |
23% |
3% |
-1% |
|
Волгоград |
13,1 |
14,4 |
14,5 |
14,4 |
10% |
0% |
0% |
19,3 |
20,7 |
18,6 |
19,1 |
-1% |
-7% |
3% |
|
Омск |
12,7 |
15,0 |
14,3 |
14,4 |
13% |
-4% |
0% |
17,1 |
19,9 |
18,8 |
19,2 |
12% |
-4% |
2% |
|
Барнаул |
11,7 |
14,8 |
14,2 |
14,2 |
21% |
-4% |
0% |
18,2 |
18,6 |
21,1 |
20,4 |
12% |
9% |
-4% |
|
Рязань |
13,0 |
14,9 |
14,5 |
14,1 |
8% |
-6% |
-3% |
16,7 |
17,2 |
17,8 |
17,9 |
7% |
4% |
1% |
|
Липецк |
12,5 |
14,7 |
14,3 |
14,0 |
12% |
-5% |
-2% |
15,6 |
17,7 |
18,3 |
18,3 |
17% |
3% |
0% |
|
Ижевск |
12,3 |
15,1 |
14,2 |
13,9 |
13% |
-8% |
-2% |
17,1 |
18,1 |
18,9 |
17,8 |
4% |
-2% |
-6% |
|
Челябинск |
11,4 |
13,6 |
13,2 |
13,6 |
19% |
-1% |
3% |
15,5 |
18,9 |
18,2 |
19,7 |
27% |
4% |
8% |
|
Кемерово |
11,6 |
13,8 |
13,7 |
13,4 |
16% |
-3% |
-2% |
19,4 |
19,6 |
18,5 |
18,4 |
-5% |
-6% |
-1% |
|
Тольятти |
12,6 |
15,2 |
13,3 |
12,8 |
1% |
-16% |
-4% |
19,3 |
20,2 |
20,5 |
18,3 |
-6% |
-10% |
-11% |
|
Саратов |
11,8 |
12,4 |
12,4 |
12,7 |
7% |
3% |
2% |
15,3 |
16,5 |
17,2 |
17,0 |
11% |
3% |
-1% |
|
Набережные Челны |
11,5 |
13,5 |
12,5 |
12,5 |
8% |
-7% |
0% |
14,8 |
16,6 |
15,1 |
16,2 |
10% |
-3% |
7% |
|
Ульяновск |
11,7 |
12,7 |
12,4 |
12,4 |
6% |
-2% |
1% |
15,4 |
16,3 |
16,9 |
17,6 |
14% |
8% |
5% |
|
Оренбург |
11,9 |
12,1 |
12,0 |
11,4 |
-4% |
-6% |
-5% |
13,9 |
16,4 |
14,9 |
15,8 |
13% |
-4% |
6% |
|
Пенза |
8,9 |
11,2 |
10,9 |
11,0 |
24% |
-2% |
2% |
11,5 |
14,1 |
14,9 |
15,2 |
32% |
8% |
2% |
|
Киров |
8,8 |
9,2 |
9,7 |
9,0 |
3% |
-2% |
-8% |
10,9 |
11,6 |
11,9 |
11,6 |
7% |
0% |
-2% |
Источник: Циан.Аналитика
В ноябре 2021 года девелоперы нарастили предложение премиальных новостроек на начальном этапе строительства до 43% от общего объема этого сегмента рынка, подсчитали аналитики «Метриум». Это рекордное значение с 2018 года. При этом в готовых домах премиум-класса на выбор у покупателей менее 17% вариантов квартир и апартаментов.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек премиум-класса в Москве застройщики вели реализацию 55 проектов, в которых продавали 2 150 квартир и апартаментов. Большинство из них предлагались в новостройках на начальном этапе строительства (на котловане) – порядка 918 лотов. На следующем этапе (сооружение монолитного каркаса) в жилых и апартаментных комплексах было только 583 квартир и апартаментов. В домах, где застройщик проводит отделку, объем предложения оценивается всего в 275 предложений. Наконец, в готовых корпусах, то есть при покупке недвижимости в них можно сразу получить ключи, девелоперы предлагали 374 лотов.
Таким образом, на долю квартир и апартаментов на котловане приходится большая часть предложения премиального жилья от застройщиков в Москве – 43%. Далее следуют квартиры на этапе монтажа этажей (27%), в готовых домах (17%), в корпусах с отделочными работами (13%).
За прошедший год доля квартир и апартаментов, продающихся в премиальных новостройках на начальном этапе строительства выросла в два раза. В ноябре 2020 года она составляла 23%. Между тем, тогда преобладало предложение жилья на более зрелых стадиях строительства, а именно – на этапе монтажа этажей – 28%, на этапе отделочных работ в корпусах – 32% (большая часть). Выбор готового для заселения жилья тогда был сопоставим с текущим показателем – 17%.
«Застройщики премиального сегмента действительно быстро нарастили активность, что и привело к изменению структуры предложения, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – После первых волн пандемии и снятии тотальных ограничений девелоперы активизировали вывод в продажу новых корпусов и проектов застройки, что теперь вылилось в увеличение предложения квартир и апартаментов на ранней стадии строительства. В частности, активно обновляли линейку и мы. При этом мы предлагаем квартиры на более высокой стадии строительной готовности, поскольку первая очередь уже введена в эксплуатацию и идет передача ключей, а следующая из башен будет передаваться в середине следующего года».
Аналитики «Метриум» отмечают, что премиальные новостройки на начальной стадии строительства заметно дешевле среднего значения по рынку. Так, при средней стоимости квадратного метра во всех квартирах и апартаментах сегмента в 670 тыс. рублей на начальном этапе помещение можно купить за 550 тыс. рублей, то есть на 18% дешевле. В готовых домах квартиры и апартаменты обойдутся в 683 тыс. рублей за кв.м.
«Рынок новостроек премиум-класса сейчас очень разнообразный, поэтому найти подходящий по бюджету проект для вложений не столь трудно, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – К примеру, мы недавно начали реализацию высотного комплекса премиум-класса Symphony 34. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в нем составляет всего 365 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры начинается от 11,7 млн рублей. То есть фактически стартовый уровень цен сопоставим с тем, что предлагают застройщики жилья бизнес-класса. И это уровень, соответствующий сегменту премиум. Для разработки дизайна интерьеров лобби всех корпусов мы привлекли испанское бюро дизайна Jaime Beriestain Studio, а концепция благоустройства принадлежит бюро градостроительных и ландшафтных проектов из Нидерландов WEST 8».
По сравнению с другими сегментами столичного рынка новостроек «премиум» также лидирует по доле новостроек на начальном этапе строительства. В элитном сегменте этот показатель составляет 20%, в массовом – 35%, в бизнес-классе – 27%.
«С точки зрения инвестора в премиальном сегменте сейчас самый большой выбор квартир и апартаментов для вложений с целью дальнейшей перепродажи, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сохраняющаяся разница в цене между готовым и строящимся жильем порядка 20% позволяет предположить, что на реализации квартиры или апартамента во введенном в эксплуатации доме премиум-классе можно заработать около 20% от начальных вложений. При этом, что очень важно для премиального сегмента, вложиться сейчас лучше в новые проекты, которые долго будут сохранять актуальность».
Источник: «Метриум»
На фоне сокращения покупательского трафика на Тверской в результате сначала реконструкции, а затем ограничений на фоне пандемии (туристический поток сократился почти до нуля) в последние три года мы наблюдаем динамично растущую вакансию на Тверской и 1-й Тверской-Ямской улицах, которая увеличилась почти в 4 раза и сейчас составляет 26,2%. По нашим оценкам, дальнейшая динамика вакантности будет зависеть от дальнейших ограничений на фоне пандемии, а также общего восстановления рынка и компаний.
В результате существенного высвобождения площадей на Тверской улице заметно сменился «портрет целевого арендатора», и один из самых престижных торговых коридоров столицы стал более доступным для открытия точек теми, кто раньше не мог себе позволить ведение бизнеса здесь. В свою очередь собственники, которые стараются всеми силами удержать стоимость квадратного метра аренды, начинают дробить крупные помещения на мелкие лоты, но в процессе заключения договоров все равно идут на уступки. По нашим оценкам, в среднем снижение в стоимости аренды на Тверской за последние несколько лет составило 30-40%.
При этом структура профилей арендаторов Тверской относительно стабильна, лидерство в ней сохраняет общепит (21%), fashion (15%) и банки (10%), причем доля общепита и банков сократилась сильнее всего – на 5 п.п. и 4 п.п. соответственно в сравнении с допандемийным 4 кв. 2019 г.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Несмотря на высокую цифру вакантности на Тверской улице, мы не считаем ее драматичной: ситуация стабильна и есть явный тренд на восстановление. Во-первых, Тверская улица неоднородна, она делится на различные участки, и на некоторых их них мы отмечаем высокий трафик и минимальные уровни вакантности. Во-вторых, собственники на Тверской активно используют сейчас нарезку помещений на более мелкие, тем самым повышая стоимость квадратного метра и создавая более выгодные и востребованные у посетителей форматы. Стоит учитывать тот факт, что помещения на Тверской находятся у одних и тех же собственников в течение долгого времени, и им необходимо больше времени на адаптацию к изменившимся реалиям рынка, в том числе в плане арендных ставок. По нашим оценкам, в среднесрочной перспективе Тверская улица будет активнее заполняться арендаторами, так как она продолжает оставаться одной из главных улиц города и при этом становится более доступной для большего количества арендаторов. Также Тверская была особенно зависима от туристического трафика, и возвращение данной целевой аудитории не только сможет сократить процент вакантности, но и поднять арендные ставки за кв. м по сравнению с прошедшим периодом».
*Тверская ул. и 1-я Тверская Ямская ул.
*Тверская ул. и 1-я Тверская Ямская ул.
Источник: Colliers
Таблица
Арендные ставки на Тверской улице, рублей / кв. м/ год
|
2019 |
2020 |
2021 |
||||
|
Улица |
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
Мин. |
Макс. |
|
Тверская ул. |
70 000 |
110 000 |
52 080 |
92 000 |
50 000 |
236 000 |
Источник: Colliers, ЦИАН