Рынок долгосрочной аренды: выбор выше - ставки ниже
С начала года на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России произошли значительные изменения: существенно увеличился объем предложения, ставки на фоне роста выбора стали снижаться после зимней стагнации. Эксперты Циан.Аналитики выделили основные тренды, происходящие рынке крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
- С начала года выбор квартир увеличился в два раза. Наибольший рост в столичных регионах, Казани и Уфе. В мае период рекордного роста объема предложения в большинстве локаций завершился.
- В результате двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. С начала года аренда однушек, в среднем по анализируемым локациям, стала дешевле на 5%, двушек - на 3%. Наибольшее снижение в столичных регионах - на 11-13%.
- В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья менялся незначительно. Локальный рост спроса был зафиксирован с конца апреля, однако, уже в мае показатели вновь снизились.
В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Период рекордного роста объема предложения завершился
Начиная с конца февраля на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России стремительно увеличивался объем предложения. Если по итогам февраля суммарно по всем локациям было доступно порядка 52 тыс. лотов, то в марте их количество увеличилось на 38% (до 72 тыс. лотов), в апреле еще на 20% (до 86 тыс. лотов). Ключевыми причинами такой динамики были сезонность (в марте рынок традиционно более активно наполняется новыми объявлениями), переток из сегмента продажи квартир на вторичке, появление на рынке аренды лотов от тех, кто решил временно переехать в другие локации на период неопределенности, переток из сегмента аренды квартир посуточно, рост срока экспозиции.
В марте в целом по анализируемым локациям на рынок вышло 44 тыс. “новинок” (объявлений, ранее не размещенных на сайте), в апреле еще 48 тыс. В предыдущие месяцы в среднем выходило по 20-25 тыс., т.е. количество их удвоилось.
Всего с начала года выбор квартир увеличился в 2 раза (на 112%). Наибольший рост в Москве (в 3,5 раза), Ленинградской области, (в 3 раза), Уфе (в 2,7 раз), Санкт-Петербурге (в 2,5 раза), Московской области и Казани (в 2,2 раза).
К настоящему времени темпы роста числа объявлений замедлились (в мае рост на 12% до 96 тыс. лотов) и вернулись к нормальному уровню (+11-13% в месяц). Высокий рост сохраняется в Ленинградской области (+93% за месяц), Томске (+52%), Ульяновске (+44%), Москве, Иркутске и Ижевске (+32%). За исключением Москвы и Ленинградской области это локации с небольшим объемом предложения на рынке долгосрочной аренды, поэтому такой значительный рост исходит от низкой базы. В столичных регионах сохраняются тенденции, которые были характерны в прошлые месяцы (не только по динамике предложения, но и по изменению цен).
После снижения ключевой ставки до 12% и снижения стоимости ипотеки собственники могут вернуть квартиру с рынка аренды снова в продажу, поэтому выбор может немного сократиться. Кроме того, на рынке был зафиксирован рост спроса на аренду квартир с конца апреля в результате снижения доступности жилья на вторичном рынке. Если данный тренд сохранится и после понижения ключевой ставки, то объем предложения может также сократиться.
Динамика количества лотов на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Сочи, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
2. Ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась
В результате практически двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. Квартир в аренду становится больше, конкуренция усиливается, и это оказывает давление на цену. Снижение средних ставок аренды (в т.ч. в новых лотах) свидетельствует о том, что собственники стали активнее предлагать скидки, чтобы не потерять потенциальных клиентов.
Например, в Москве средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составляет сейчас 43,4 тыс. рублей, а в начале года - 49,6 тыс. рублей, т.е. с начала года ставка снизилась на 12%. Аналогичная динамика в Санкт-Петербурге. Именно в столичных регионах цены с начала года сократились максимально, поскольку здесь зафиксирован наибольший рост конкуренции на рынке. Также существенное снижение в Тольятти (-16%), Краснодаре (-11%), Ижевске (-8%). В большинстве локаций ставки с начала года сократились на 3-7%, а в 7 городах увеличились на 1-5%. Даже несмотря на это, ставки все равно выше, чем прошлым летом, до общего подорожания аренды осенью 2021 г. (и однушки, и двушки - на 11%).
Единственный город, где с начала года аренда значительно подорожала - Сочи (рост на 33% в однушках и на 21% в двушках). Связано это с тем, что в других южных локациях (главным образом, в Крыму) действуют ограничения на авиасообщение, что затрудняет туристические поездки. В результате этого спрос смещается в Сочи, где ограничений нет.
Динамика средней ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
Сейчас ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась. По состоянию на конец мая и 1-комнатные, и 2-комнатные квартиры в среднем по анализируемым локациям стали на 0,8% дешевле, чем месяц назад. 30 дней назад спад в месячном выражении составил 1,6% и 1,1%. О том, что тренд на снижение остается актуальным свидетельствует динамика ставок в Москве и Санкт-Петербурге - там они продолжают падать на 3-4% в месячном выражении.
3. Вместо покупки - аренда
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья (как вторички, так и новостроек) менялся незначительно. Тогда спрос был сосредоточен не на аренде, а на покупке жилья, как на возможности сохранить свои сбережения или решить жилищный вопрос до дальнейшего подорожания недвижимости.
Рост интереса к долгосрочной аренде начался в конце апреля и был связан с перетоком спроса из сегмента покупки, где цены продолжали расти, а ставки по ипотеке находились на заградительно высоком уровне (особенно на вторичке). Ставки аренды при этом снижаются, а результате чего часть потенциальных покупателей квартир делают выбор в пользу съема жилья. По итогам апреля потенциальный спрос оказался на 8% выше, чем в марте, на 10% выше фоновых значений зимы (но такое сравнение не совсем корректно, так как январь и февраль - это низкий сезон на рынке аренды) и на 10% выше, чем в апреле прошлого года. В мае спрос вновь просел на 15% относительно апреля, однако можно сделать поправку на праздничные дни.
В настоящее время остается неопределенной ситуация с занятостью населения на фоне ухода с рынка ряда зарубежных компаний, где работают десятки тысяч человек. Потеряв работу, часть из этой категории населения может отказаться и от аренды жилья. Частично компенсировать данный спрос удастся за счет тех сотрудников, которые ранее работали удаленно, но с отменой всех эпидемиологических ограничений вернулись в офисы и арендовали жилье. Но рассчитывать на существенный рост спроса на рынке аренды не стоит. К тому же после снижения ключевой ставки до 12% ипотека на вторичном рынке станет доступнее, а значит, часть спроса может вновь вернуться в сегмент покупки жилья.
Динамика потенциального спроса на рынке долгосрочной аренды (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
Источник: Циан.Аналитика
«Объем предложения на рынке долгосрочной аренды продолжает увеличиваться, в то время как динамика спроса не показала существенного роста. Ситуация на рынке труда, от которой зависит и поведение арендаторов, остается неопределенной: массовых сокращений пока что нет, но число тех, у кого снизились доходы, остается на высоком уровне. Вероятно, в ближайшие 1-2 месяца тренд на снижение ставок аренды сохранится», – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика.
|
Локация |
1-комнатные квартиры |
2-комнатные квартиры |
||||||||||||
|
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
|||||||||||
|
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
|
|
Сочи |
57,8 |
36,4 |
41,4 |
48,6 |
-16% |
34% |
17% |
78,8 |
57,1 |
62,5 |
69,1 |
-12% |
21% |
11% |
|
Москва |
38,7 |
49,6 |
44,6 |
43,4 |
12% |
-12% |
-3% |
53,6 |
64,8 |
60,8 |
58,5 |
9% |
-10% |
-4% |
|
Московская область |
25,6 |
31,2 |
29,3 |
29,1 |
14% |
-7% |
-1% |
33,1 |
40,9 |
38,3 |
38,9 |
17% |
-5% |
1% |
|
Санкт-Петербург |
23,3 |
32,4 |
29,6 |
28,4 |
22% |
-13% |
-4% |
36,7 |
49,7 |
43,3 |
42,2 |
15% |
-15% |
-3% |
|
Хабаровск |
22,8 |
25,8 |
24,2 |
24,8 |
9% |
-4% |
3% |
27,8 |
33,5 |
31,9 |
32,9 |
18% |
-2% |
3% |
|
Владивосток |
19,8 |
20,7 |
20,7 |
20,6 |
4% |
-1% |
-1% |
27,0 |
29,3 |
27,3 |
28,6 |
6% |
-2% |
5% |
|
Ленинградская область |
18,0 |
23,9 |
20,8 |
20,5 |
14% |
-14% |
-2% |
21,8 |
30,7 |
27,7 |
20,9 |
-4% |
-32% |
-25% |
|
Казань |
16,9 |
21,4 |
20,6 |
20,3 |
20% |
-5% |
-1% |
24,0 |
29,2 |
28,4 |
28,0 |
17% |
-4% |
-2% |
|
Новосибирск |
17,5 |
21,1 |
20,3 |
20,2 |
15% |
-4% |
-1% |
24,5 |
29,2 |
26,6 |
27,2 |
11% |
-7% |
2% |
|
Краснодар |
17,0 |
22,8 |
20,9 |
20,2 |
19% |
-11% |
-3% |
30,4 |
35,7 |
36,9 |
33,6 |
11% |
-6% |
-9% |
|
Екатеринбург |
19,3 |
21,4 |
19,8 |
19,8 |
3% |
-7% |
0% |
25,4 |
30,0 |
27,6 |
27,9 |
10% |
-7% |
1% |
|
Ростов-на-Дону |
15,7 |
18,9 |
19,6 |
19,8 |
26% |
5% |
1% |
24,1 |
29,2 |
32,5 |
33,9 |
41% |
16% |
5% |
|
Тюмень |
17,3 |
20,1 |
19,5 |
19,0 |
10% |
-5% |
-2% |
22,3 |
25,1 |
25,7 |
25,1 |
13% |
0% |
-2% |
|
Иркутск |
15,9 |
18,9 |
18,7 |
18,9 |
19% |
0% |
1% |
21,1 |
29,4 |
26,9 |
27,6 |
31% |
-6% |
3% |
|
Астрахань |
15,6 |
17,7 |
18,0 |
18,2 |
17% |
3% |
1% |
25,5 |
25,0 |
26,3 |
26,0 |
2% |
4% |
-1% |
|
Нижний Новгород |
15,3 |
19,4 |
17,8 |
18,1 |
18% |
-7% |
2% |
23,7 |
28,1 |
25,9 |
26,0 |
10% |
-7% |
0% |
|
Красноярск |
15,5 |
17,8 |
17,2 |
17,3 |
11% |
-3% |
0% |
21,7 |
25,3 |
24,3 |
24,6 |
13% |
-3% |
1% |
|
Самара |
13,3 |
16,5 |
16,8 |
17,1 |
28% |
3% |
2% |
19,3 |
23,6 |
24,0 |
25,1 |
30% |
6% |
4% |
|
Воронеж |
14,3 |
16,9 |
16,1 |
16,4 |
15% |
-3% |
2% |
20,0 |
22,9 |
22,5 |
23,4 |
17% |
2% |
4% |
|
Томск |
13,9 |
15,7 |
16,1 |
16,0 |
15% |
2% |
-1% |
18,5 |
21,4 |
22,2 |
21,9 |
18% |
2% |
-2% |
|
Пермь |
13,3 |
15,9 |
15,8 |
15,7 |
18% |
-1% |
-1% |
19,0 |
21,7 |
23,1 |
21,9 |
15% |
1% |
-5% |
|
Уфа |
14,9 |
15,6 |
15,7 |
15,4 |
3% |
-1% |
-2% |
19,7 |
21,2 |
20,3 |
20,1 |
2% |
-5% |
-1% |
|
Ярославль |
13,1 |
15,1 |
15,4 |
15,2 |
17% |
1% |
-1% |
18,1 |
21,7 |
22,5 |
22,3 |
23% |
3% |
-1% |
|
Волгоград |
13,1 |
14,4 |
14,5 |
14,4 |
10% |
0% |
0% |
19,3 |
20,7 |
18,6 |
19,1 |
-1% |
-7% |
3% |
|
Омск |
12,7 |
15,0 |
14,3 |
14,4 |
13% |
-4% |
0% |
17,1 |
19,9 |
18,8 |
19,2 |
12% |
-4% |
2% |
|
Барнаул |
11,7 |
14,8 |
14,2 |
14,2 |
21% |
-4% |
0% |
18,2 |
18,6 |
21,1 |
20,4 |
12% |
9% |
-4% |
|
Рязань |
13,0 |
14,9 |
14,5 |
14,1 |
8% |
-6% |
-3% |
16,7 |
17,2 |
17,8 |
17,9 |
7% |
4% |
1% |
|
Липецк |
12,5 |
14,7 |
14,3 |
14,0 |
12% |
-5% |
-2% |
15,6 |
17,7 |
18,3 |
18,3 |
17% |
3% |
0% |
|
Ижевск |
12,3 |
15,1 |
14,2 |
13,9 |
13% |
-8% |
-2% |
17,1 |
18,1 |
18,9 |
17,8 |
4% |
-2% |
-6% |
|
Челябинск |
11,4 |
13,6 |
13,2 |
13,6 |
19% |
-1% |
3% |
15,5 |
18,9 |
18,2 |
19,7 |
27% |
4% |
8% |
|
Кемерово |
11,6 |
13,8 |
13,7 |
13,4 |
16% |
-3% |
-2% |
19,4 |
19,6 |
18,5 |
18,4 |
-5% |
-6% |
-1% |
|
Тольятти |
12,6 |
15,2 |
13,3 |
12,8 |
1% |
-16% |
-4% |
19,3 |
20,2 |
20,5 |
18,3 |
-6% |
-10% |
-11% |
|
Саратов |
11,8 |
12,4 |
12,4 |
12,7 |
7% |
3% |
2% |
15,3 |
16,5 |
17,2 |
17,0 |
11% |
3% |
-1% |
|
Набережные Челны |
11,5 |
13,5 |
12,5 |
12,5 |
8% |
-7% |
0% |
14,8 |
16,6 |
15,1 |
16,2 |
10% |
-3% |
7% |
|
Ульяновск |
11,7 |
12,7 |
12,4 |
12,4 |
6% |
-2% |
1% |
15,4 |
16,3 |
16,9 |
17,6 |
14% |
8% |
5% |
|
Оренбург |
11,9 |
12,1 |
12,0 |
11,4 |
-4% |
-6% |
-5% |
13,9 |
16,4 |
14,9 |
15,8 |
13% |
-4% |
6% |
|
Пенза |
8,9 |
11,2 |
10,9 |
11,0 |
24% |
-2% |
2% |
11,5 |
14,1 |
14,9 |
15,2 |
32% |
8% |
2% |
|
Киров |
8,8 |
9,2 |
9,7 |
9,0 |
3% |
-2% |
-8% |
10,9 |
11,6 |
11,9 |
11,6 |
7% |
0% |
-2% |
Источник: Циан.Аналитика
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья старой Москвы составил 635,5 тыс. кв. м и 8,7 тыс. лотов, который за год сократился на 12,6% площади и 7,7% лотов.
Две трети предложения бизнес-класса приходится на 4 округа: ЮАО - 20,3% (+2,2% за месяц, +3,6% за год), СВАО – 17% (-2,3%, +8,6%), ЗАО - 15,9% (+0,7%, -4,5%) и СЗАО -14% (-0,1%, +3,6%).
Большая доля предложения жилья бизнес-класса приходится на начальную стадию строительства – 53,4% площади (43,6% - на нулевом цикле, 9,8% - на стадии монтажа первых этажей). На заключительной стадии строительной готовности находится 40,4% площади: фасадно-отделочные работы (ФОР) - 20,1%, на стадии благоустройства – 4,9% и введены в эксплуатацию 15,5%.
По наличию и типу отделки большая доля предложения реализуется без отделки 64,7% лотов (-2,1% за месяц, -11,3% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 26,6% (+4%, +8,9%), с отделкой – 8,8% (-1,9%, +2,4%).
По типу квартир больше 67% предложения лотов приходится на 3 типа квартир: 3е – 29,1% (+1,1% за месяц, +3,3% за год), 2е – 19% (-0,1%, +4,7%) и 4е -19% (+0,8%, +1%). Средняя площадь предложения составила 72,7 кв.м., которая за месяц не изменилась, а за год сократилась на 5,2%.
По итогам марта 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 327 тыс. руб., которая за месяц выросла на 3,4%, за год – на 24%. Самым доступным округом по СВЦ стал ВАО – 260 тыс. рублей (-0,6% за месяц, +22% за год) самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 362,3 тыс. руб. (+4,3% за месяц, +30,6% за год) и ЮАО на уровне 358,9 тыс. руб. (+1% за месяц, + 28,5% за год).
По итогам марта средняя цена квартиры бизнес-класса достигла 23,9 млн руб. (+3,7% за месяц, +17,3% за год). ЗАО по-прежнему остаётся в лидерах: 30,1 млн руб. (+5,3% за месяц, +35,6% за год). В аутсайдерах - ЮВАО со средней ценой 19,4 млн. руб. (+4,7% за месяц, +11,5% за год). Рейтинг по росту средней цены в марте 2021 года возглавили САО с ценой лота 26,3 млн руб. (+5,4% за месяц, +37,1% за год) и СЗАО - 22,3 млн руб. (+5,6% за месяц, +19,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
Проведенное департаментом аналитики сервиса «Синица» исследование показало, что в марте на рынке новостроек ближнего пояса Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) продолжился тренд на вымывание объемов предложения, который фиксировался на протяжении всего 2020 года. По сравнению с февралем 2021 года, общий объем предложения по количеству квартир снизился на 5,1%, а на фоне снижения средней площади предлагаемой квартиры до 51,7 кв. м (–2,3%) объем предложения в «квадратах» потерял еще больше – 7,2%.
Таким образом, по итогам марта 2021 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья Московской области составил 665,58 тыс. кв. м или порядка 12,88 тыс. квартир. Больше всего объектов на реализации было зафиксировано в юго-восточной части Подмосковья – в районе г. Люберцы (23%), на втором месте – Видное (16,9%), на третьем – Котельники (12,5%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (1,7%) и в Долгопрудном (2,3%).
Средневзвешенная цена на первичном рынке ближнего пояса Московской области по итогам марта выросла на 3,1% (по сравнению с февралем 2021 года) и составила 142 тыс. рублей. За год рост цены составил 26,3%.
Увеличение цен продемонстрировали все сегменты жилья: экономкласс прибавил +1,6% до 137 тыс. рублей/кв. м, комфорткласс за месяц вырос на +4,5% до 146,1 тыс. рублей/кв. м, бизнес-класс подорожал минимально – на 0,1% до уровня 188,4 тыс. рублей/кв. м.
Наиболее заметно поднялись цены в районе Балашихи (+7,0%) и Долгопрудного (+6,9%), минимальный рост цен отмечался в Котельниках (+0,8%) и Реутове (+0,4%). Небольшое снижение отмечено только в Люберцах (–0,5%) – на фоне более широкого объема предложения, чем в других районах.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Интенсивнее всего вымывание квартир происходило в новостройках Балашихи (–20,2%) и Реутова (–19,0%), а основной прирост объемов отмечен в Люберцах (+5,2%) и Долгопрудном (+3,9%). Самыми дорогими локациями в марте были Красногорск (168,9 тыс. рублей/кв. м), Одинцово (165,6 тыс. рублей/кв. м) и Мытищи (158,6 тыс. рублей/кв. м), наиболее доступные средние цены в Балашихе (111,6 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (130,3 тыс. рублей/кв. м). Также март показал дальнейший рост объемов предложения квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов – по сравнению с февралем их доля подросла на 2,6% и составила 45,1%, что также сказалось на росте цен».
|
Структура предложения по классам жилья на рынке Московской области, март 2021 года |
|
|
Экономкласс |
47,2% (–0,7 п/п) |
|
Комфорткласс |
52,3% (+0,7 п/п) |
|
Бизнес-класс |
0,5% (+0,1 п/п) |
|
Структура предложения по количеству комнат на рынке Московской области, март 2021 года |
|
|
Однокомнатные квартиры и студии |
40,5% (–0,6 п/п) |
|
Двухкомнатные квартиры |
41,8% (+1,2 п/п) |
|
Трехкомнатные квартиры |
16,3% (–0,8 п/п) |
|
Квартиры с четырьмя и более комнатами |
1,5% (+0,2 п/п) |
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.