Рынок долгосрочной аренды: выбор выше - ставки ниже
С начала года на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России произошли значительные изменения: существенно увеличился объем предложения, ставки на фоне роста выбора стали снижаться после зимней стагнации. Эксперты Циан.Аналитики выделили основные тренды, происходящие рынке крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
- С начала года выбор квартир увеличился в два раза. Наибольший рост в столичных регионах, Казани и Уфе. В мае период рекордного роста объема предложения в большинстве локаций завершился.
- В результате двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. С начала года аренда однушек, в среднем по анализируемым локациям, стала дешевле на 5%, двушек - на 3%. Наибольшее снижение в столичных регионах - на 11-13%.
- В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья менялся незначительно. Локальный рост спроса был зафиксирован с конца апреля, однако, уже в мае показатели вновь снизились.
В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Период рекордного роста объема предложения завершился
Начиная с конца февраля на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России стремительно увеличивался объем предложения. Если по итогам февраля суммарно по всем локациям было доступно порядка 52 тыс. лотов, то в марте их количество увеличилось на 38% (до 72 тыс. лотов), в апреле еще на 20% (до 86 тыс. лотов). Ключевыми причинами такой динамики были сезонность (в марте рынок традиционно более активно наполняется новыми объявлениями), переток из сегмента продажи квартир на вторичке, появление на рынке аренды лотов от тех, кто решил временно переехать в другие локации на период неопределенности, переток из сегмента аренды квартир посуточно, рост срока экспозиции.
В марте в целом по анализируемым локациям на рынок вышло 44 тыс. “новинок” (объявлений, ранее не размещенных на сайте), в апреле еще 48 тыс. В предыдущие месяцы в среднем выходило по 20-25 тыс., т.е. количество их удвоилось.
Всего с начала года выбор квартир увеличился в 2 раза (на 112%). Наибольший рост в Москве (в 3,5 раза), Ленинградской области, (в 3 раза), Уфе (в 2,7 раз), Санкт-Петербурге (в 2,5 раза), Московской области и Казани (в 2,2 раза).
К настоящему времени темпы роста числа объявлений замедлились (в мае рост на 12% до 96 тыс. лотов) и вернулись к нормальному уровню (+11-13% в месяц). Высокий рост сохраняется в Ленинградской области (+93% за месяц), Томске (+52%), Ульяновске (+44%), Москве, Иркутске и Ижевске (+32%). За исключением Москвы и Ленинградской области это локации с небольшим объемом предложения на рынке долгосрочной аренды, поэтому такой значительный рост исходит от низкой базы. В столичных регионах сохраняются тенденции, которые были характерны в прошлые месяцы (не только по динамике предложения, но и по изменению цен).
После снижения ключевой ставки до 12% и снижения стоимости ипотеки собственники могут вернуть квартиру с рынка аренды снова в продажу, поэтому выбор может немного сократиться. Кроме того, на рынке был зафиксирован рост спроса на аренду квартир с конца апреля в результате снижения доступности жилья на вторичном рынке. Если данный тренд сохранится и после понижения ключевой ставки, то объем предложения может также сократиться.
Динамика количества лотов на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Сочи, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
2. Ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась
В результате практически двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. Квартир в аренду становится больше, конкуренция усиливается, и это оказывает давление на цену. Снижение средних ставок аренды (в т.ч. в новых лотах) свидетельствует о том, что собственники стали активнее предлагать скидки, чтобы не потерять потенциальных клиентов.
Например, в Москве средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составляет сейчас 43,4 тыс. рублей, а в начале года - 49,6 тыс. рублей, т.е. с начала года ставка снизилась на 12%. Аналогичная динамика в Санкт-Петербурге. Именно в столичных регионах цены с начала года сократились максимально, поскольку здесь зафиксирован наибольший рост конкуренции на рынке. Также существенное снижение в Тольятти (-16%), Краснодаре (-11%), Ижевске (-8%). В большинстве локаций ставки с начала года сократились на 3-7%, а в 7 городах увеличились на 1-5%. Даже несмотря на это, ставки все равно выше, чем прошлым летом, до общего подорожания аренды осенью 2021 г. (и однушки, и двушки - на 11%).
Единственный город, где с начала года аренда значительно подорожала - Сочи (рост на 33% в однушках и на 21% в двушках). Связано это с тем, что в других южных локациях (главным образом, в Крыму) действуют ограничения на авиасообщение, что затрудняет туристические поездки. В результате этого спрос смещается в Сочи, где ограничений нет.
Динамика средней ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
Сейчас ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась. По состоянию на конец мая и 1-комнатные, и 2-комнатные квартиры в среднем по анализируемым локациям стали на 0,8% дешевле, чем месяц назад. 30 дней назад спад в месячном выражении составил 1,6% и 1,1%. О том, что тренд на снижение остается актуальным свидетельствует динамика ставок в Москве и Санкт-Петербурге - там они продолжают падать на 3-4% в месячном выражении.
3. Вместо покупки - аренда
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья (как вторички, так и новостроек) менялся незначительно. Тогда спрос был сосредоточен не на аренде, а на покупке жилья, как на возможности сохранить свои сбережения или решить жилищный вопрос до дальнейшего подорожания недвижимости.
Рост интереса к долгосрочной аренде начался в конце апреля и был связан с перетоком спроса из сегмента покупки, где цены продолжали расти, а ставки по ипотеке находились на заградительно высоком уровне (особенно на вторичке). Ставки аренды при этом снижаются, а результате чего часть потенциальных покупателей квартир делают выбор в пользу съема жилья. По итогам апреля потенциальный спрос оказался на 8% выше, чем в марте, на 10% выше фоновых значений зимы (но такое сравнение не совсем корректно, так как январь и февраль - это низкий сезон на рынке аренды) и на 10% выше, чем в апреле прошлого года. В мае спрос вновь просел на 15% относительно апреля, однако можно сделать поправку на праздничные дни.
В настоящее время остается неопределенной ситуация с занятостью населения на фоне ухода с рынка ряда зарубежных компаний, где работают десятки тысяч человек. Потеряв работу, часть из этой категории населения может отказаться и от аренды жилья. Частично компенсировать данный спрос удастся за счет тех сотрудников, которые ранее работали удаленно, но с отменой всех эпидемиологических ограничений вернулись в офисы и арендовали жилье. Но рассчитывать на существенный рост спроса на рынке аренды не стоит. К тому же после снижения ключевой ставки до 12% ипотека на вторичном рынке станет доступнее, а значит, часть спроса может вновь вернуться в сегмент покупки жилья.
Динамика потенциального спроса на рынке долгосрочной аренды (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
Источник: Циан.Аналитика
«Объем предложения на рынке долгосрочной аренды продолжает увеличиваться, в то время как динамика спроса не показала существенного роста. Ситуация на рынке труда, от которой зависит и поведение арендаторов, остается неопределенной: массовых сокращений пока что нет, но число тех, у кого снизились доходы, остается на высоком уровне. Вероятно, в ближайшие 1-2 месяца тренд на снижение ставок аренды сохранится», – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика.
|
Локация |
1-комнатные квартиры |
2-комнатные квартиры |
||||||||||||
|
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
|||||||||||
|
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
|
|
Сочи |
57,8 |
36,4 |
41,4 |
48,6 |
-16% |
34% |
17% |
78,8 |
57,1 |
62,5 |
69,1 |
-12% |
21% |
11% |
|
Москва |
38,7 |
49,6 |
44,6 |
43,4 |
12% |
-12% |
-3% |
53,6 |
64,8 |
60,8 |
58,5 |
9% |
-10% |
-4% |
|
Московская область |
25,6 |
31,2 |
29,3 |
29,1 |
14% |
-7% |
-1% |
33,1 |
40,9 |
38,3 |
38,9 |
17% |
-5% |
1% |
|
Санкт-Петербург |
23,3 |
32,4 |
29,6 |
28,4 |
22% |
-13% |
-4% |
36,7 |
49,7 |
43,3 |
42,2 |
15% |
-15% |
-3% |
|
Хабаровск |
22,8 |
25,8 |
24,2 |
24,8 |
9% |
-4% |
3% |
27,8 |
33,5 |
31,9 |
32,9 |
18% |
-2% |
3% |
|
Владивосток |
19,8 |
20,7 |
20,7 |
20,6 |
4% |
-1% |
-1% |
27,0 |
29,3 |
27,3 |
28,6 |
6% |
-2% |
5% |
|
Ленинградская область |
18,0 |
23,9 |
20,8 |
20,5 |
14% |
-14% |
-2% |
21,8 |
30,7 |
27,7 |
20,9 |
-4% |
-32% |
-25% |
|
Казань |
16,9 |
21,4 |
20,6 |
20,3 |
20% |
-5% |
-1% |
24,0 |
29,2 |
28,4 |
28,0 |
17% |
-4% |
-2% |
|
Новосибирск |
17,5 |
21,1 |
20,3 |
20,2 |
15% |
-4% |
-1% |
24,5 |
29,2 |
26,6 |
27,2 |
11% |
-7% |
2% |
|
Краснодар |
17,0 |
22,8 |
20,9 |
20,2 |
19% |
-11% |
-3% |
30,4 |
35,7 |
36,9 |
33,6 |
11% |
-6% |
-9% |
|
Екатеринбург |
19,3 |
21,4 |
19,8 |
19,8 |
3% |
-7% |
0% |
25,4 |
30,0 |
27,6 |
27,9 |
10% |
-7% |
1% |
|
Ростов-на-Дону |
15,7 |
18,9 |
19,6 |
19,8 |
26% |
5% |
1% |
24,1 |
29,2 |
32,5 |
33,9 |
41% |
16% |
5% |
|
Тюмень |
17,3 |
20,1 |
19,5 |
19,0 |
10% |
-5% |
-2% |
22,3 |
25,1 |
25,7 |
25,1 |
13% |
0% |
-2% |
|
Иркутск |
15,9 |
18,9 |
18,7 |
18,9 |
19% |
0% |
1% |
21,1 |
29,4 |
26,9 |
27,6 |
31% |
-6% |
3% |
|
Астрахань |
15,6 |
17,7 |
18,0 |
18,2 |
17% |
3% |
1% |
25,5 |
25,0 |
26,3 |
26,0 |
2% |
4% |
-1% |
|
Нижний Новгород |
15,3 |
19,4 |
17,8 |
18,1 |
18% |
-7% |
2% |
23,7 |
28,1 |
25,9 |
26,0 |
10% |
-7% |
0% |
|
Красноярск |
15,5 |
17,8 |
17,2 |
17,3 |
11% |
-3% |
0% |
21,7 |
25,3 |
24,3 |
24,6 |
13% |
-3% |
1% |
|
Самара |
13,3 |
16,5 |
16,8 |
17,1 |
28% |
3% |
2% |
19,3 |
23,6 |
24,0 |
25,1 |
30% |
6% |
4% |
|
Воронеж |
14,3 |
16,9 |
16,1 |
16,4 |
15% |
-3% |
2% |
20,0 |
22,9 |
22,5 |
23,4 |
17% |
2% |
4% |
|
Томск |
13,9 |
15,7 |
16,1 |
16,0 |
15% |
2% |
-1% |
18,5 |
21,4 |
22,2 |
21,9 |
18% |
2% |
-2% |
|
Пермь |
13,3 |
15,9 |
15,8 |
15,7 |
18% |
-1% |
-1% |
19,0 |
21,7 |
23,1 |
21,9 |
15% |
1% |
-5% |
|
Уфа |
14,9 |
15,6 |
15,7 |
15,4 |
3% |
-1% |
-2% |
19,7 |
21,2 |
20,3 |
20,1 |
2% |
-5% |
-1% |
|
Ярославль |
13,1 |
15,1 |
15,4 |
15,2 |
17% |
1% |
-1% |
18,1 |
21,7 |
22,5 |
22,3 |
23% |
3% |
-1% |
|
Волгоград |
13,1 |
14,4 |
14,5 |
14,4 |
10% |
0% |
0% |
19,3 |
20,7 |
18,6 |
19,1 |
-1% |
-7% |
3% |
|
Омск |
12,7 |
15,0 |
14,3 |
14,4 |
13% |
-4% |
0% |
17,1 |
19,9 |
18,8 |
19,2 |
12% |
-4% |
2% |
|
Барнаул |
11,7 |
14,8 |
14,2 |
14,2 |
21% |
-4% |
0% |
18,2 |
18,6 |
21,1 |
20,4 |
12% |
9% |
-4% |
|
Рязань |
13,0 |
14,9 |
14,5 |
14,1 |
8% |
-6% |
-3% |
16,7 |
17,2 |
17,8 |
17,9 |
7% |
4% |
1% |
|
Липецк |
12,5 |
14,7 |
14,3 |
14,0 |
12% |
-5% |
-2% |
15,6 |
17,7 |
18,3 |
18,3 |
17% |
3% |
0% |
|
Ижевск |
12,3 |
15,1 |
14,2 |
13,9 |
13% |
-8% |
-2% |
17,1 |
18,1 |
18,9 |
17,8 |
4% |
-2% |
-6% |
|
Челябинск |
11,4 |
13,6 |
13,2 |
13,6 |
19% |
-1% |
3% |
15,5 |
18,9 |
18,2 |
19,7 |
27% |
4% |
8% |
|
Кемерово |
11,6 |
13,8 |
13,7 |
13,4 |
16% |
-3% |
-2% |
19,4 |
19,6 |
18,5 |
18,4 |
-5% |
-6% |
-1% |
|
Тольятти |
12,6 |
15,2 |
13,3 |
12,8 |
1% |
-16% |
-4% |
19,3 |
20,2 |
20,5 |
18,3 |
-6% |
-10% |
-11% |
|
Саратов |
11,8 |
12,4 |
12,4 |
12,7 |
7% |
3% |
2% |
15,3 |
16,5 |
17,2 |
17,0 |
11% |
3% |
-1% |
|
Набережные Челны |
11,5 |
13,5 |
12,5 |
12,5 |
8% |
-7% |
0% |
14,8 |
16,6 |
15,1 |
16,2 |
10% |
-3% |
7% |
|
Ульяновск |
11,7 |
12,7 |
12,4 |
12,4 |
6% |
-2% |
1% |
15,4 |
16,3 |
16,9 |
17,6 |
14% |
8% |
5% |
|
Оренбург |
11,9 |
12,1 |
12,0 |
11,4 |
-4% |
-6% |
-5% |
13,9 |
16,4 |
14,9 |
15,8 |
13% |
-4% |
6% |
|
Пенза |
8,9 |
11,2 |
10,9 |
11,0 |
24% |
-2% |
2% |
11,5 |
14,1 |
14,9 |
15,2 |
32% |
8% |
2% |
|
Киров |
8,8 |
9,2 |
9,7 |
9,0 |
3% |
-2% |
-8% |
10,9 |
11,6 |
11,9 |
11,6 |
7% |
0% |
-2% |
Источник: Циан.Аналитика
Эксперты Циан.Аналитика подвели итоги октября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
С повышением ипотечных ставок продавцы аккуратнее индексируют цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений приблизилась к среднерыночной, разрыв между средней ценой квадратного метра в “новинках” и среднерыночной ценой квадратного метра сокращается с лета этого года. На фоне продолжающегося увеличения цен на новинки первичного рынка и возобновившегося роста ипотечных ставок квартиры на вторичке остаются привлекательным вариантом.
- Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 1,7% - до 88,2 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже - на 1,9% - до 4,98 млн рублей.
- Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в городах-миллионниках вне столичных агломераций (на 2,1%). В Москве цены увеличились на 0,7%, в Санкт-Петербурге - на 1,8%.
- Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в октябре 2021 года составила 88,5 тыс. рублей за кв. м - на 0,6% выше, чем в сентябре, и на 23,3% выше, чем год назад.
- Несмотря на замедление рынка, срок экспозиции квартир не увеличивается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней.
- Объем предложения на вторичном рынке за год сократился на треть за счет повышенного спроса, за месяц небольшой рост на 1,4%. Максимальное сокращение в Тюмени и миллионниках (Ростове-на-Дону, Краснодаре, Омске, Самаре, Екатеринбурге, Волгограде, Челябинске).
- Потенциальный спрос на покупку квартиры за год сократился на 15%.
В выборку вошли 39 городов с численностью населения от 500 тысяч человек. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
1. Цены за месяц увеличились на 1,7%
По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке городов с населением более 500 тыс. человек в октябре 2021 года составила 88,2 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,7% (с 86,7 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 24,4% (с 70,9 тыс. рублей).
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Немалую роль в росте цен в течение года сыграл и повышенный спрос за счет относительно низких ипотечных ставок. Более плавный рост, чем на первичке, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут).
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам составляет сегодня 4,98 млн рублей. За месяц он увеличился на 95 тыс. рублей (+1,9%), за год - на 880 тыс. (+21,3%). Стоимость лота за месяц выросла сильнее, чем цена квадратного метра, что говорит о том, что в продаже осталось больше просторных планировок - на фоне роста цен на недвижимость и повышения ставок по ипотеке, население приобретает в первую очередь более доступные компактные квартиры.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
70,9 |
86,7 |
88,2 |
+1,7% |
+24,4% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей |
4,11 |
4,89 |
4,98 |
+1,9% |
+21,3% |
Источник: Циан.Аналитика
2. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее
Основной прирост цен среди анализируемых городов дают миллионники вне столичных агломераций. За месяц “квадрат” в них подорожал на 2,1%, за год - на 27,4% (в целом по анализируемым городам на 1,7% и 24,4% соответственно). Максимальные темпы роста среди миллионников в Уфе (+3,5% за месяц), Ростове-на-Дону (+3,4%), Самаре (+3,2%), Волгограде (+3,0%).
Цены на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек увеличиваются не так стремительно: +1,8% за месяц и +24,8% за год. Максимальные темпы роста в Кирове (+6,4% за месяц), в Махачкале (+3,5%), Кемерово (+3,4%), Рязани и Липецке (+3,0%). В Кирове, Махачкале и Волгограде рост связан с выходом на рынок более дорогих “новинок” (лотов, появившихся в продаже впервые). Вообще в городах с относительно небольшим объемом предложения колебания цен могут быть сильнее, чем в других.
В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах - всего +0,7% в месяц и +9,1% за год. Это объясняется итак слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста цен и перешли в категорию арендаторов.
В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,8% аналогично среднему уровню в других миллионниках, а за год сразу на 29,7% - один из самых высоких показателей. Связано это со снижением темпов ввода нового жилья. Здесь было принято соглашение об ограничении объемов строительства до 2030 года. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья, но по мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.). Соответственно, выбор в новых проектах сократился, и цены увеличились. Похожая ситуация была в Омске, Челябинске, Красноярске, Краснодаре.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика |
|||
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
за месяц |
за год |
|
|
Москва |
239,5 |
259,6 |
261,4 |
+0,7% |
+9,1% |
|
Санкт-Петербург |
139,6 |
177,9 |
181,1 |
+1,8% |
+29,7% |
|
Города вне столичных агломераций |
64,5 |
79,5 |
81,0 |
+1,9% |
+25,6% |
|
в т.ч. города-миллионники |
66,9 |
83,4 |
85,2 |
+2,1% |
+27,4% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
62,9 |
77,1 |
78,5 |
+1,8% |
+24,8% |
Источник: Циан.Аналитика
3. Продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”
Циан отмечает небольшой рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В октябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 88,5 тыс. рублей, в сентябре показатель был ниже на 0,6% (88,0 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 23,3% (с 71,8 тыс. рублей). Т.о. цены “новинок” немного выше, чем в целом по рынку (всего на 0,3 тыс. рублей за квадрат), но от месяца к месяцу увеличиваются не так резко, как средние цены. Т.е. продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”, пытаясь не потерять потенциальных покупателей.
Более высокая стоимость “новинок” - нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными. За последние 2 года средневзвешенная стоимость квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир на вторичном рынке была в среднем на 1% или 800 рублей выше, чем средневзвешенная стоимость квадрата в целом по вторичному рынку. Минимальный разрыв за этот период был в допандемийный период - в конце 2019 - начале 2020 гг. Уже с апреля 2020 года разрыв начал расти и за исключением нескольких месяцев увеличивался до июля 2021 года вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. После повышения ключевой ставки и замедления спроса продавцы перестали выводить слишком дорогие “новинки” и цены почти выровнялись со среднерыночными.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Кирове (+11,7%), Махачкале (+6,2%) и Саратове (+5,1%). За год “новинки” максимально подорожали в Краснодаре (54,1%) и Севастополе (37,3%), как в городах с приятным климатом, пользующихся популярностью среди покупателей и из других регионов, а также в Балашихе (+36,8%) и Кирове (+36,3%), т.е. цены в этих городах выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
71,8 |
88,0 |
88,5 |
+0,6% |
+23,3% |
Источник: Циан.Аналитика
Наиболее дорогие “новинки” по сравнению со средним уровнем цен в Кирове (разница в 5,3 тыс. рублей за квадрат), Махачкале (3,4 тыс. рублей), Севастополе (2,9 тыс.).
4. Средний срок экспозиции на вторичном рынке сокращается
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней. За год снижение на 18 дней, за месяц - на 3 дня. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир уходят с рынка всего за несколько дней.
Наименьший срок экспозиции в Краснодаре (в среднем - 72 дня), Екатеринбурге и Красноярске (по 74 дня), Новосибирске (75 дней), Москве (77 дней). Все это города с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Махачкалы (в среднем 153 дня) за счет существенного роста цен на недвижимость, а также Владивостока (149 дней) и Волгограда (134 дней).
Всего в 4 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+42 дней), Воронеж и Набережные Челны (+11 дней) и Новокузнецк (+6 дней). Это локации с не самым высоким спросом, в которых, к тому же, достаточно сильно выросли цены на жилье (особенно в Воронеже - на 30% и Новокузнецке - на 29%). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-57 дней), Кемерово, Ростове-на-Дону и Ярославле (-53 дня), а в процентном отношении в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (на 38-42%).
5. Объем предложения за год сократился на треть, в месячном выражении - стагнация
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в анализируемых городах за месяц увеличился на 1,4%, за год сократился 33,3% (до ~222 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов. Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. В настоящее время темпы увеличения объемов замедлились.
Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 75%), а также в миллионниках: Ростове-на-Дону (-67%), Краснодаре (-66%), Омске (-53%), Самаре (-46%), Екатеринбурге (-46%), Волгограде (-45%), Челябинске (-44%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.
Только в 8 городах из 39 объем предложения за год увеличился: Томск, Иркутск, Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Москва, Пенза. В городах с небольшим объемом предложения (Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Балашиха) колебания наиболее заметны. В тех, где объем предложения существенный (в т.ч. и в Москве) на динамику влияет спрос и активность инвесторов.
За месяц объем предложения максимально увеличился в Москве (на 19%), Ижевске (+18%), Томске и Хабаровске (+15%), максимально сократился в Кемерово (-32%), Волгограде (-23%), Самаре (-21%).
Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в октябре 2021 года приходится на города-миллионники: Москву (+18,9 тыс. предложений), Санкт-Петербург (+11,8 тыс.), Новосибирск (+6,7 тыс.), Краснодар (+6,0 тыс.). На пятом месте Тюмень, которая не является миллионником, но рынок недвижимости ее также хорошо развит (+ 5,4 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления “новинок” в этих городах, общий объем предложения здесь (кроме Москвы) за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.
6. Интерес к покупке квартиры снижается
Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах за последний год сократился на 15%. Это свидетельствует о снижении интереса к покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.
Наибольшее снижение спроса пришлось на Липецк, Хабаровск и Пензу (-35%), Кемерово, Киров и Ульяновск (-30%). Почти что на прежнем уровне остались показатели в Махачкале, Владивостоке, Перми, Тольятти (сокращение менее 10%). В Набережных Челнах и Ростове-на-Дону число просмотров даже немного увеличилось (рост на 0,5 и 6% соответственно). Здесь цены за год выросли меньше, чем в среднем по стране. В Новосибирске, Омске и Екатеринбурге показатели увеличились в 2-5 раз, что связано не с реальным ростом спроса (хотя отрицать его наличие мы не можем), а с изменениями в учете данных. Аналогичная ситуация в Челябинске и Красноярске (рост на 27% и 10% соответственно).
«Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее, продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие “новинки”, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка - те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, т.к. с продавцами на вторичке больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост в том числе за счет выхода дорогих новинок».
|
Город |
Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей |
Динамика цены за месяц |
Динамика цены за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Средневзвешенная цена кв.м. в "новинках" рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей |
|
Москва |
261,4 |
0,7% |
9,1% |
16,37 |
276,0 |
|
Санкт-Петербург |
181,1 |
1,8% |
29,7% |
10,49 |
183,5 |
|
Владивосток |
151,2 |
0,5% |
13,2% |
8,24 |
153,0 |
|
Севастополь |
144,1 |
1,3% |
37,9% |
8,52 |
147,0 |
|
Балашиха |
120,1 |
-0,2% |
39,7% |
6,10 |
118,3 |
|
Казань |
116,6 |
2,6% |
31,9% |
6,75 |
118,6 |
|
Краснодар |
112,3 |
-1,7% |
57,1% |
6,10 |
108,8 |
|
Хабаровск |
107,4 |
-1,6% |
15,7% |
5,75 |
104,4 |
|
Нижний Новгород |
103,6 |
2,2% |
31,3% |
5,87 |
102,5 |
|
Иркутск |
95,3 |
0,7% |
24,4% |
5,16 |
95,3 |
|
Новосибирск |
93,1 |
2,2% |
21,4% |
4,96 |
93,3 |
|
Екатеринбург |
91,4 |
1,9% |
16,9% |
5,38 |
91,2 |
|
Тюмень |
89,7 |
1,6% |
24,9% |
5,25 |
91,0 |
|
Уфа |
88,0 |
3,5% |
18,6% |
4,90 |
89,3 |
|
Красноярск |
85,8 |
2,6% |
23,6% |
4,95 |
86,3 |
|
Томск |
84,2 |
1,7% |
26,2% |
4,36 |
85,6 |
|
Ростов-на-Дону |
81,0 |
3,4% |
23,5% |
4,74 |
81,9 |
|
Самара |
80,2 |
3,2% |
26,5% |
4,52 |
81,5 |
|
Воронеж |
75,5 |
1,6% |
29,5% |
4,23 |
76,4 |
|
Пермь |
73,6 |
1,8% |
20,7% |
4,01 |
75,0 |
|
Омск |
73,2 |
2,2% |
32,6% |
3,86 |
73,6 |
|
Ярославль |
71,6 |
2,0% |
25,6% |
4,04 |
72,9 |
|
Барнаул |
70,6 |
2,5% |
25,6% |
3,87 |
71,1 |
|
Пенза |
69,7 |
1,9% |
29,3% |
3,65 |
71,8 |
|
Кемерово |
69,4 |
3,4% |
27,8% |
3,84 |
69,8 |
|
Набережные Челны |
65,7 |
2,2% |
19,7% |
3,78 |
67,9 |
|
Волгоград |
65,4 |
3,0% |
24,8% |
3,51 |
65,9 |
|
Ижевск |
65,3 |
2,2% |
19,2% |
3,44 |
66,7 |
|
Рязань |
65,0 |
3,0% |
27,7% |
3,81 |
66,1 |
|
Липецк |
62,7 |
3,0% |
25,4% |
3,54 |
63,9 |
|
Новокузнецк |
62,3 |
1,6% |
28,5% |
3,39 |
62,9 |
|
Махачкала |
61,9 |
3,5% |
20,9% |
4,81 |
65,3 |
|
Киров |
61,5 |
6,4% |
26,3% |
3,07 |
66,8 |
|
Саратов |
59,9 |
2,7% |
22,2% |
3,32 |
62,1 |
|
Ульяновск |
59,6 |
1,5% |
21,9% |
3,34 |
60,2 |
|
Астрахань |
57,4 |
2,1% |
22,1% |
3,43 |
59,2 |
|
Оренбург |
55,9 |
2,6% |
21,0% |
3,02 |
57,3 |
|
Тольятти |
54,4 |
2,4% |
22,8% |
2,99 |
55,2 |
|
Челябинск |
53,0 |
2,5% |
21,3% |
3,02 |
53,4 |
Источник: Циан.Аналитика
Согласно последним данным ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, общий объем предложения гибких офисных пространств в III кв. 2021 года составил 283 500 кв. м. С начала года открылось чуть более 40 000 кв. м, из которых в III квартале были запущены 14 000 кв. м. Среди крупных площадок можно отметить гибкие пространства WorkNation в Башне Федерация, Flexity в Павелецкой Плазе.
В IV квартале 2021 года заявлено открытие 8 гибких пространств объемом 24 300 кв. м. Открытия build-to-suit (bts) площадок (строительство под клиента), которые ранее ожидались в 2021 году, перенесены на 2022 год. Их объем составляет 58 800 кв. м, при этом почти треть уже реализована. Помимо bts-площадок на 2022 год планируются к открытию 6 гибких пространств площадью 70 000 кв. м.
В III квартале 2021 года на рынке выросла активность ряда игроков по увеличению своего портфеля. Было заключено несколько крупных сделок: оператор MULTISPACE арендовал 10 900 кв. м в ВТБ Арена Парк, Business Club – 24 600 кв. м в Искра Парк под гибкий офис для Ozon, Практик – 2 800 кв. м в МФК Сотый.
Всего за III квартал объем сделок составил 46 000 кв. м, что сопоставимо с показателем за весь 2020 год. В 2019 году был зарегистрирован рекордный объем сделок, 74 000 кв. м. По прогнозам CBRE, в 2022 году активность операторов сохранится на высоком уровне, однако она будет ограничена доступным предложением.
Доля крупных операторов гибких офисных пространств продолжает сокращаться, с одной стороны, за счет роста портфелей других игроков, с другой стороны, на рынок выходят новые компании. 10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 61% рынка. Лидером по объему открытых площадок остается SOK (9,3%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 8,8%. Другие крупные игроки: с равными долями Мой кабинет и WeWork (6,3%), Space 1 (6,1%), Ключ (5,7%), Meeting Point (5,4%), Workki (5,1%), Grow up (4,8%), Business Club (3,9%).
На фоне сохранения дефицита доступных площадей на рынке компании-арендаторы охотно рассматривают предложения аренды гибких офисных пространств. Так, за III квартал объем сделок в данном сегменте составил 47 000 кв. м, для сравнения за 1 полугодие 2021 года было арендовано 40 200 кв. м. В 2020 году объем сделок был в 2,5 раза меньше, 37 700 кв. м.
Верхний диапазон ставок аренды демонстрирует рост как за нефиксированное рабочее место, так и за рабочее место в сервисном офисе. Средний диапазон ставок аренды за нефиксированные рабочие места составляет 13 000–30 000 руб., за рабочее место в сервисном офисе: 18 000–50 000 руб., максимальные ставки аренды, 30 000–55 000 руб., запрашиваются за рабочие места в центре
Динамика объема предложения гибких офисных пространств, тыс. кв. м
Источник: CBRE, III кв. 2021 г.
Крупные сделки III квартала 2021 года
|
Площадка |
Адрес |
Арендатор |
Площадь, кв. м. |
|
Искра Парк |
Ленинградский пр-т, 35 |
Ozon |
24 600 |
|
Новый Балчуг |
Садовническая ул., 9 |
СберМаркет |
7 800 |
|
Большевик Фаза || |
Ленинградский пр-т, д. 15 |
Магнит |
3 600 |
|
ЛеФорт Фаза || |
Электрозаводская ул.., 27 |
Hochland |
1 150 |
Источник: CBRE, III кв. 2021 г.
Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует:
«Высокие темпы восстановления спроса на рынке офисной недвижимости Москвы стимулировали увеличение активности в сегменте гибких офисов. Интерес компаний-арендаторов к гибким решениям аренды усиливается. На этом фоне операторы наращивают свои портфели, чтобы своевременно удовлетворять растущий спрос».