Объем субаренды складских площадей в России превысил 560 000 кв. м
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank Russia провели исследование рынка субаренды складской недвижимости в крупнейших городах России. В мае объем качественных складских площадей, предлагаемых в субаренду, достиг 564 905 кв. м против 124 000 кв. м на конец 2021 года, продемонстрировав рост в 4,5 раза.
- По итогам пяти месяцев 2022 года в Московском регионе общий объем складских площадей, предлагаемых в субаренду, увеличился в 3,5 раза – на 264 тыс. кв. м – и составил порядка 365 тыс. кв. м, при том, что показатель свободных для аренды площадей от девелоперов по итогам I квартала 2022 года увеличился до 232 тыс. кв. м. Ожидается, что к середине года доля вакантных площадей, предлагаемых как в аренду, так и в субаренду, совокупно вырастет на 2,5–3%, что связано с уходом некоторых зарубежных компаний с рынка и оптимизацией затрат других игроков.
- В Санкт-Петербурге рост объемов субаренды менее стремительный, но значительный относительно объемов свободного рынка – предлагаемая площадь качественных складов (классы А и В) на рынке с начала года увеличилась на 17,3 тыс. кв. м – до 27,3 тыс. кв. м, при этом девелоперы по состоянию на I квартал 2022 года предлагали в прямую аренду порядка 30 тыс. кв. м площадей.
- На данный момент более половины всех предлагаемых в субаренду площадей приходится на Московский регион – 64%, на Санкт-Петербург – порядка 5%, на остальные регионы – до 31%. За счет субаренды вакантность в сегменте складской недвижимости в регионах России увеличилась на 1,6%, в Санкт-Петербурге – на 0,6%, в Московском регионе – на 1,4%. Примечательно, что еще в начале 2022 года на рынке наблюдался дефицит площадей высокого класса складской недвижимости.
Распределение качественных складских площадей,
предлагаемых в субаренду, IV кв. 2021 г.
Источник: Knight Frank Research
Распределение качественных складских площадей,
предлагаемых в субаренду, 5 мес. 2022 г.
Источник: Knight Frank Research
- В качестве основных причин развития рынка субаренды аналитики называют сокращающиеся товарные запасы на складах арендаторов, что подталкивает их к оптимизации издержек с целью уменьшения простоя освободившихся площадей и компенсации расходов.
- На конец мая ставки по площадям, предлагаемым в субаренду, чуть выше или на сопоставимом уровне со среднерыночными ставками. Ожидается, что в случае долгой экспозиции объемов и перехода площадей из статуса субаренды в прямую аренду от девелопера ставки могут скорректироваться в сторону снижения.
- Наиболее часто предлагают свои площади в субаренду компании-арендаторы, которые были драйверами роста рынка в последние годы. Большинство из них – представители сектора онлайн-торговли.
- Рынок субаренды будет активен в краткосрочной перспективе до тех пор, пока у девелоперов и собственников складских комплексов не встанет вопрос об уходе арендатора или не останется альтернативных вариантов сделок на рынке.
Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia: «Текущий объем предложения по субаренде, увеличивающийся с каждым днем, к сожалению, существенно больше, чем объем запросов, который позволил бы занять эти площади. В целом субаренда сейчас во многом отвечает потребностям арендаторов, которые в текущих реалиях не готовы принимать долгосрочные решения, поэтому мы видим активность в этом сегменте. Если объем субаренды будет вступать в конкуренцию с площадями, которые арендодатели предлагают на своих объектах в прямую аренду, то к концу года мы можем увидеть переход значительной доли субаренды в статус прямой».
Количество квартир с отделкой white box в новостройках Новой Москвы выросло за год в 3 раза и достигло почти 1,9 тыс. единиц, подсчитали эксперты «Метриум». Доля такого жилья в объеме предложения увеличилась до 19% от общего числа квартир в продаже. В среднем стоимость квартир в формате white box составляет 185 тыс. рублей за квадратный метр.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек Новой Москвы застройщики предлагали покупателям 9,8 тыс. квартир. С отделкой white box при этом насчитывалось 1,9 тыс. лотов. Этот формат (еще он называется предчистовым ремонтом) предполагает наличие межкомнатных стен, подготовку поверхностей к косметическому ремонту и разводку коммуникаций. Между тем, в ноябре 2020 года девелоперы продавали 600 таких квартир. Соответственно, за год предложение жилья с предчистовой отделкой на первичном рынке Новой Москвы увеличилось более чем в три раза.
Доля квартир в формате white box в общем объеме предложения выросла с 8% в ноябре 2020 года до 19% в ноябре 2021 года. При этом по-прежнему преобладают квартиры без отделки (их доля за год увеличилась немного – с 46% до 49%), а также квартиры с полной отделкой (их доля сократилась с 46% до 32%).
Сейчас квартиры в формате white box можно найти в 13 проектах застройки, тогда как год назад их было только 10. Общее число жилых комплексов на новомосковском рынке новостроек сейчас составляет 30, а в ноябре 2020 года их было 31.
«Предчистовая отделка предполагает, что застройщик выполняет все «грязные», то есть шумные и пыльные работы, – комментирует Павел Брызгалов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – В наших проектах в рамках квартир с отделкой white box предусмотрена стяжка пола с шумоизоляцией, возведение межкомнатных стен и их покрытие штукатуркой и шпатлевкой. Потолки окрашены, на них выведено освещение, устанавливаются квартирный электрощит, прокладываются все кабели, монтируются подрозетники и выключатели, а в санузлах проведена гидроизоляция мокрых зон, готовы выводы под установку сантехники и стиральной машины. Фактически покупателю остается только выбрать по своему вкусу краску или обои, напольное покрытие и мебель. Он экономит время и средства на самом трудоемком этапе работ, но сохраняет за собой возможность реализовать собственные дизайнерские идеи».
Средняя стоимость квартир с предчистовой отделкой в Новой Москве составляет 185 тыс. рублей за кв. м. За жилье без ремонта понадобится заплатить немного больше – в среднем 188 тыс. рублей за кв. м, а жилье с отделкой стоит 211 тыс. рублей за кв. м. Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают, что это связано со структурой предложения.
«Приобретая жилье под ключ, покупатель экономит больше всего средств, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Застройщик выбирает подрядные группы, массово закупает материалы, обеспечивает качественную приемку работ и контроль их качества, продумывает дизайнерские решения. Все это позволяет сделать квартиру более доступной по цене, тогда как аналогичное жилье, отремонтированное силами самого покупателя, неизбежно будет дороже».
«Разные варианты отделки квартиры позволяют застройщикам привлечь больше покупателей с разными требованиями к готовности жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В период снижения ипотечных ставок и роста цен на жилье на фоне снижения доходов квартиры с предчистовым и чистовым ремонтом стали более популярными, чем черновые. У клиентов нет дополнительных свободных средств на ремонт, многие покупатели новостроек арендуют текущее жилье, поэтому не хотят откладывать переезд. Приобретая квартиру с отделкой в ипотеку, фактически дольщик одновременно покупает ремонт в рассрочку – это очень выгодно. Полагаю, доля квартир в формате white box и с полной отделкой в Новой Москве будет расти».
Источник: «Метриум»
Покупатели на московском рынке новостроек все чаще предпочитают студии – такую тенденцию выявили эксперты премии Urban Awards. Удельный вес малогабаритных лотов в структуре продаж последовательно увеличивался с начала года. Если в январе он исчислялся 11,5%, то осенью вплотную приблизился к отметке в 18,0%. Во многом это связано с фактическим отказом властей от субсидирования нового жилья. Оставшись без финансовой поддержки, потребитель переключился на более дешевый продукт.
Периодически в отраслевых СМИ выступают спикеры, которые предсказывают маргинализацию студий и утрату ими статуса одного из главных товаров на первичном рынке. Однако статистика, собранная специалистами Urban Awards, убедительно доказывает, что аудитория не только не готова отказаться от этого типа недвижимости, но стала проявлять к нему повышенный интерес. В третьем квартале на фоне общего снижения спроса на недвижимость в новостройках, представительство студий расширилось в структуре сделок. В январе-апреле оно составляло порядка 11,5-12,0%. В мае-июне пропорция начала расти, достигнув 13,3-13,4%. На вторую половину лета и начало осени пришелся настоящий расцвет этого сегмента жилья. В августе он стягивал уже более 16% спроса, в сентябре – почти 18%, то есть удельный вес студий увеличился с нового года в 1,6 раза.
Директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова считает такой сценарий вполне закономерным: «Рост популярности малогабаритного жилья обусловлен двумя факторами – негативным и позитивным. Первый связан с резким понижением бюджетного лимита по субсидированной ипотеке. Вся строительная индустрия Москвы была выключена из программы. Соответственно, финансовые возможности значительного количества покупателей серьезно сузились. Это привело к переориентации на более дешевые лоты. Но не стоит забывать, что у студий есть и свой позитивный потенциал. Это удобный и ликвидный продукт для инвестирования. Достаточно сказать, что с января в «старой» Москве средний бюджет студии вырос почти на 1 млн рублей (14,4%), а в Новой – на 600 тыс. рублей (11,6%)».
Всего за девять месяцев московскими застройщиками было реализовано почти 9,4 тыс. студий на общую сумму в 60,7 млрд рублей. Большую часть сезона из экспозиции выбывало по 1,0-1,2 тыс. лотов в месяц, но в сентябре этот показатель поднялся до 1,4 тыс. единиц.
На сегодняшний день к продаже готовы 6,6 тыс. студий (15,2% от общемосковского объема экспозиции). Одна четвертая часть этой выборки сконцентрирована на юго-востоке, одна шестая – в Новой Москве, то есть в локациях, которые специализируются на масс-маркете.
В большинстве округов на долю студий приходится 12-14% выборки. Отклонения от указанной нормы зафиксированы в четырех случаях. В центре и на юге столицы малогабаритная недвижимость распространена слабо – ее присутствие ограничивается 5-6%. Зато на востоке это один из базовых продуктов, из которого формируется две пятых наличной экспозиции. На локальном рынке ЮВАО студии образуют 25,8% предложения.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Студия в бизнес-классе. Особый формат