Рынок жилья премиум-класса теряет объемы
Объем предложения квартир премиум-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы продолжает таять. По итогам апреля 2022 г. аналитики компании «Бон Тон» отметили очередной антирекорд. Совокупный объем предложения, который составил 112,3 тыс. кв. м, сократился за месяц на 4,7% и на 29,7% за год, а объем предложения в лотах с показателем 1,12 тыс. квартир, снизился за месяц на 5,6% и на 30,6% за год. В апреле на рынок не вышло ни одного нового проекта или новых корпусов в уже реализуемых. Такая тенденция сохраняется уже четвертый месяц подряд, что естественным образом проявляется положительной динамикой цен.
Согласно оценке аналитиков компании «Бон Тон», самое заметное снижение в объеме экспозиции за год наблюдалось в ЗАО – на 34%, объем предложения по итогам апреля составил там 63,9% площади (-2,8% за месяц, -3,9% за год). Следующим по сокращению в годовом выражении на 19,5% стал ЦАО с долей площади 23,2% (+6,7% за месяц, -19,5% за год). Замыкает тройку лидеров САО с долей 12,6% (+0,3% за месяц, +2,7% за год), где сокращение в годовой динамике составило 11%.
Структура предложения премиум-класса по округам, кв. м
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в столичных новостройках премиум-класса преодолела по итогам апреля психологическую отметку в 700 тыс. руб. и составила 709,1 тыс. руб. за квадратный метр (+6,1% за месяц, +13,8% за год). Из-за ощутимого сокращения экспозиции в ЦАО и ЗАО отмечены наиболее показательные изменения СВЦ – 763 тыс. руб. (+7,2% за месяц, +10% за год) и 700,4 тыс. руб. (+6,6% за месяц, +13,2% за год) соответственно.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир премиум-класса, тыс. руб.
Средняя цена квартиры класса «премиум» составила по итогам апреля 70,9 млн руб. (+7,1% за месяц, +15,1% за год). Самым бюджетным округом стал ЗАО – 64,6 млн руб. (+6,7% за месяц, +7,5% за год), самым дорогим – ЦАО с показателем в 101,6 млн. руб. (+7,3% за месяц, +31,4% за год). При этом средняя площадь экспозиции составила 100,1 кв. м.
Рейтинг округов по средней цене квартиры премиум-класса, млн руб.
По итогам 2021 г. объем сделок в сегменте гибких офисов составил 77 400 кв. м, что более чем в три раза больше, чем в 2020 г. (23 900 кв. м). При этом стоит отметить, что сейчас гибкие офисы все чаще выбирают крупные российские и международные компании, что говорит о том, что такой формат стал полноценным игроком рынка. Сотрудничество с корпоративными клиентами находится в приоритете у гибких рабочих пространств, поэтому некоторые операторы готовы освобождать площади для размещения моноарендатора. По оценкам Colliers, высокая популярность такого формата сохранится в течение ближайших нескольких лет.
Крупнейшие сделки в России, 2021 г.:
- Ozon - 24 600 кв. м в «Искра Парк», оператор Business Club;
- Ozon – 20 000 кв. м на Овчинниковской наб., оператор Flexity;
- «Сбермаркет» - 6 000 кв. м в «Балчуг», оператор Space 1;
- «Ситроникс» - 5 960 кв. м в «РТС Волгоградский», оператор Практик;
- «Яндекс «- 5 600 кв. м в «ОКО, Фаза II», оператор Business Club;
- Sigma - 3 170 кв. м в «Литейный», оператор Work City.
Предложение в сегменте гибких офисов в настоящий момент не успевает за спросом. За последние два года средний ежегодный прирост объемов существующих гибких пространств составляет 30-40%. Объем нового предложения в 2021 г. составил 64 тыс. кв. м, тогда как суммарный объем ввода на 2022 и 2023 гг. оценивается в 87 тыс. кв. м (14 тыс. гибких рабочих мест). Новые заявленные площадки сдаются моноарендаторам еще до завершения строительства.
ТОП-5 проектов в стадии строительства:
- Ключ, Гостиный Двор - 11 600 кв. м (1 500 р.м.);
- Multispace, ВТБ Арена - 10 888 кв. м (1 500 р.м.);
- Apollax Space, Тульская – 6500 кв. м (1 000 р.м);
- Workki, Тульская - 8 700 кв. м (1 450 р.м.);
- Ключ, Искра Парк - 5 911 кв. м (700 р.м.);
- Officeless, Милютинский - 2 242 кв. м (432 р.м.).
Как и в сегменте традиционных офисов, появляется всё больше проектов в формате built-to-suit - на сегодняшний день предлагается 13 площадок (48 000 кв. м) для организации офисов под конечного пользователя. Проекты bts, как правило, предпочитают клиенты, у которых уже был подобный опыт ремонтных работ по индивидуальным параметрам.
Гибкие рабочие пространства в Москве, как правило, представлены в качественных офисных зданиях класса A и B+, что оценивается в 88% от совокупного объема предложения.Некоторые из операторов сетевых рабочих пространств позиционируют себя как площадки премиум-класса, например Space1, WeWork и Multispace. Другие, наоборот, делают акцент на услугах, доступных большинству компаний: например, «Ключ» и «Рабочая Станция». Основной объем столичных гибких офисов сосредоточен в районе Садового кольца: 31% приходится на участок Бульварное кольцо – Садовое кольцо, а 28% расположено между Садовым кольцом и Третьим Транспортным кольцом. Интерес сетевых операторов в первую очередь направлен на крупных корпоративных клиентов, поэтому 95% предложения на рынке – это средние (1000-2999 кв. м) и крупные (более 3000 кв. м) площадки.
Учитывая тренд на популярность гибких рабочих пространств у крупных компаний, многие сетевые операторы реализуют планы по развитию в регионах. Если говорить об экспансии столичных сетевых операторов в регионы, то их интерес в первую очередь направлен на корпоративных клиентов. Те, в свою очередь, зачастую имеют филиалы и представительства в регионах. В регионах сейчас наблюдается дефицит качественной коммерческой недвижимости. Найти свободное помещение с хорошим ремонтом, удобной планировкой и высоким уровнем сервиса практически невозможно. Таким образом, экспансия операторов в регионы может способствовать удовлетворению увеличивающегося спроса на рынке офисной недвижимости.
Олеся Малахова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers: «Сейчас мы наблюдаем, что статус гибких рабочих пространств меняется. Коворкинг или flex space очевидно больше не незакрепленные рабочие места для фрилансеров и стартапов, а корпоративный продукт, что подтверждают и объемы сделок корпоративных компаний в коворкингах. На фоне пандемии многие компании пересмотрели свой подход к организации офисного пространства, и зачастую выбирают коворкинг как дополнение к своему основному офису или под размещение сотрудников на временных проектах. По нашим оценкам, в ближайшее время популярность коворкингов будет высокой, преимущественно это будут форматы BTS, специально под клиента».
Консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting подводит итоги 2021 года в офисном сегменте и рассказывает о ключевых трендах, характерных для столицы.
- Спрос превысил показатели 2020 года
По предварительной оценке аналитиков R&B Consulting, объем сделок по итогам 2021 года составляет 1,2 млн кв. м, что в полтора раза больше показателей 2020 года. При этом введено было, по предварительным данным, около 625 тыс. кв. м офисов — в 1,8 раза больше, чем в 2020 году. Наибольшая доля спроса на офисные помещения в 2021 году была сформирована онлайн-сервисами и технологическими платформами: Ozon, Яндекс, СберМаркет, СберАвто, SberCloud, СитиМобил.
- Гибкие офисы набирают популярность
Перевод части сотрудников на «удалёнку» или гибридный режим способствовал закреплению тренда на гибкие офисы. «Многие компании поняли, что удалённый режим может быть вполне эффективен, и воспринимают теперь офис как место, где сотрудники время от времени встречаются, общаются, а не сидят пять дней в неделю с утра до вечера. Соответственно, требования к размеру, планированию и обустройству офисного пространства меняются», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting Анастасия Стеняева.
Гибкие офисы — не только функциональное решение, но и экономичное. По сравнению с традиционным, гибкий офис позволяет сэкономить до 50% офисного пространства и около 30% общих затрат на его содержание.
Также продолжает увеличиваться сегмент коворкингов, в том числе в него заходят игроки, которые раньше не специализировались на таком типе офисных помещений. К примеру, девелоперская компания Enka запустила в Москве сеть гибких офисов Flexcity. Инвестиционная компания Метрика Инвестментс также выходит на этот сегмент офисного рынка вслед за Space 1 и Business Club.
- Меняются подходы к строительству и дизайну
Все давно привыкли, что качественные офисные здания должны проектироваться в соответствии со стандартами BREEAM или LEED и получать один из этих сертификатов. Теперь всё чаще говорят о новом стандарте Fitwel, где фокус с заботы об окружающей среде смещается на человека и его здоровье. К примеру, одним из компонентов Fitwel является экологическая проверка отделочных материалов.
«Также сейчас собственники бизнеса при переустройстве офисов стараются сделать пространства менее формальными. Это связано всё с тем же гибким режимом, благодаря которому офис перестаёт быть просто помещением со столами и стульями. В офисах появляются бары, VR-комнаты, пространства для йоги и фитнеса, кинозалы. Компании готовы реализовывать такие решения, чтобы создавать приятные условия для пребывания в офисе», — говорит Анастасия Стеняева.
Чтобы быть в тренде современных технологий, собственники помещений внедряют различные интерактивные решения в свою работу. Например, в пространстве MULTISPACE Павелецкая активно применяется технология Face ID. В некоторых офисах реализуют идеи из «умного дома» — например, можно регулировать освещение и температуру в своей части пространства, и постепенно система запомнит настройки и будет включать их автоматически, чтобы работать было комфортнее.
- Девелоперы «размораживают» свои проекты и запускают новые
Несколько лет назад девелоперы начали массово отказываться от строительства офисов, некоторые переделали свои проекты под апартаменты или просто «заморозили» их. Сейчас вновь возвращается интерес к девелопменту офисов, так как объёмы спроса уже превышают предложение. Особенно это касается центрального делового района Москвы и ММДЦ «Москва-Сити», где вакансия в 2021 году сократилась до 8% и 4% соответственно.
Так как в «Москва-Сити» свободных офисных площадей уже практически нет, а ставки продолжают расти, девелоперы активно смотрят в сторону «Большого Сити», который может стать новым перспективным районом для строительства офисной недвижимости.
В целом, сейчас девелоперы активно подбирают участки под строительство офисов и «размораживают» свои старые проекты. По данным R&B Consulting, на 2022 год заявлен ввод 483 тыс. кв. м офисных площадей.
- Из-за роста цен требуется пересчёт финансовых моделей
В то же время отдельные уже заявленные проекты переносятся на полгода-год, потому что девелоперам нужно пересчитывать свои финансовые модели из-за резкого подорожания материалов и стоимости строительства. По отдельным позициям рост стоимости составил 30-50%, что влияет на прогнозируемую доходность.