Дайджест развития Новой Москвы в I квартале 2022 года
В I квартале 2022 года в Новой Москве построили 760 тыс. квадратных метров жилья – половину от общего объема ввода в Москве. Это сопровождалось активным вводом в эксплуатацию детских садов, медицинских учреждений и коммерческих объектов. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
I. Социальные объекты
Образование
Первый квартал отмечен активным строительством детских садов в Новой Москве. Так, в январе в ЖК «Румянцево-Парк» завершен детский сад на 200 мест. Трехэтажное здание площадью более 2,8 тыс. кв. метра ввели в эксплуатацию в поселении Московский. Как и многие новые детские сады в Новой Москве, этот ДОУ в Московском не типовой. Он построен по индивидуальному архитектурному проекту, который разработало бюро Project-2018. Детский сад представляет собой композицию из трех сказочных домиков со скатными кровлями, которые сконцентрированы вокруг центрального входа. ДОУ смогут посещать восемь групп. Также в здании предусмотрены пищеблок, методические и медицинские кабинеты, служебно-бытовые помещения, зал для музыкальных занятий и детских утренников, физкультурный зал, кабинет для психолога и логопеда, отдельная кружковая для разных активностей детей.
Еще один детский сад построили в ЖК «Цветочные поляны». Здание появилось в поселении Филимонковское, в деревне Староселье. Здесь будут заниматься 200 малышей от трех до семи лет, в том числе дети с ограниченными возможностями здоровья. В детском саду есть спальные и игровые комнаты, а также музыкальный и физкультурный залы, медицинский кабинет и другие помещения. Благоустроена и прилегающая территория, где установлены теневые навесы, организованы физкультурные и игровые площадки.
Построен четвертый по счету в ЖК «Саларьево парк» детский сад. Этот трехэтажный ДОУ рассчитан на 220 мест, а его площадь составляет 3,5 тыс. кв. м. В детском саду для каждой группы обустроены спальни, игровые комнаты, раздевалки, буфеты. Также в ДОУ предусмотрены дополнительные помещения для спортивных и музыкальных занятий. При этом здание спроектировано так, чтобы малышам не приходилось преодолевать крыльцо – все входы находятся на уровне земли. На прилегающей территории спланированы зоны досуга для воспитанников разных возрастов.
Новый детский сад появился в поселении Десёновское в составе жилого района Новые Ватутинки. Это трехэтажное здание площадью более 5,2 тыс. кв. м на 350 малышей. Пятый по счету детский в Новых Ватутинках рассчитан на 14 групп, среди которых младшие, средние и старшие. Для каждой группы есть своя спальня, раздевалка, пространство для игр, буфет и санузел. В детском саду также предусмотрены кабинеты для развивающих занятий, зал для занятий музыкой, спортивный зал с местом хранения инвентаря. По количеству групп выделено 14 площадок на открытом воздухе с малыми архитектурными формами, спортивными снарядами.
Важным событием с точки зрения образовательной инфраструктуры Новой Москвы в I квартале стало подписание группой компаний «А101» и московской школой №109 под руководством Евгения Ямбурга соглашения об открытии нового здания школы в жилом районе «Прокшино» в Новой Москве. Здесь для своего рода филиала школы Ямбурга ГК «А101» возведет инновационный образовательный центр, в состав которого войдет школа и детский сад.
«Школа Ямбурга включена в топ-50 лучших школ Москвы, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Она открылась в 1976 году и стала первым в столице образовательным центром, в котором детский сад, начальная и средняя школы объединены в комплекс с единым образовательным процессом и средой. Благодаря этому москвичи хорошо знают школу и её высокий уровень образования. Мы со своей стороны позаботимся о том, чтобы центр был оснащен оборудованием не только для творческой, но и исследовательской, инженерной деятельности. Мы предусмотрели здесь планетарий, медицинский и инженерный классы, отдельные пространства для занятий химией и биологией, проектную мастерскую Фаблаб (небольшая мастерская, предоставляющая желающим возможность самостоятельного изготовления необходимых им изделий и деталей), а также полноценный театральный зал для школьных спектаклей».
Также ГК «А101» утвердила концепцию Natural Playgrounds для детского сада «Лесной ручей» на 220 мест в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке. В основе концепции – экологичное окружение и возможность активного взаимодействия с ним. По сути прилегающая территория превращена в спортивный зал под открытым небом с декорациями для сюжетных игр.
Кроме того, на территории детского сада появится отдельная зоозона с кормушками для птиц и белок, чтобы дети смогли покормить животных и понаблюдать за ними. Подобные пространства в сочетании с сохраненной экосистемой на территории позволяют также организовать здесь различные активности, в том числе с вовлечением родителей - совместные экотуры, квесты и т.п.
Медицина
В первом квартале завершилось строительство важных медицинских учреждений в Новой Москве. Так, в Коммунарке построили роддом на 130 коек для больницы. Родильный корпус возведен по индивидуальному проекту. Площадь роддома составляет почти 22,5 тыс. кв. метров. В нем предусмотрены приемное отделение с экстренным оперблоком, два акушерских физиологических отделения совместного пребывания матери и ребенка на 100 мест и отделение патологии беременности на 30 коек. В роддоме также оснащены отделение реанимации новорожденных, отделение анестезиологии и реаниматологии, родовое отделение, клинико-диагностическая лаборатория, а также женская консультация и отделение вспомогательных репродуктивных технологий (ЭКО).
Также в Коммунарке завершилось строительство детско-взрослой поликлиники с женской консультацией. Здание достигает в площади 11,7 тыс. кв. м. В нем разместится филиал №2 Троицкой городской больницы со взрослым отделением на 500 посещений в смену и детским – на 250 посещений. В поликлинике предусмотрены кабинеты врачей-специалистов, отделения профилактики, функциональной диагностики, реабилитации, педиатрии. В комплексе можно будет проходить лучевую диагностику и посещать хирургические и физиотерапевтические кабинеты.
II. Коммерция, дороги и жилье
Коммерция
В 2021 году в Троицком и Новомосковском административных округах появились более 12,5 тысячи новых рабочих мест. В первом квартале 2022 года в Новой Москве продолжали открываться новые точки деловой активности.
Так, в поселении Марушкинское построили складское здание, которое станет очередным корпусом многофункционального складского комплекса в деревне Шарапово. Склад представляет собой одноэтажное здание с двухуровневой административно-бытовой встройкой. Площадь нового корпуса составит 17 тыс. кв. м. Его будут использовать для приема, хранения и выдачи непродовольственных изделий и материалов, в том числе товаров народного потребления, одежды и обуви, электронного оборудования, сантехнических приборов. Комплекс готов к погрузке и разгрузке разных типов грузовиков – малых, средних и крупнотоннажных.
Также в начале весны было завершено строительство офисного комплекса с автомобильной стоянкой в деревне Румянцево (поселок Московский). Его площадь составила 93,5 тыс. Комплекс состоит из двух семиэтажных зданий, соединенных одноуровневой галереей. Помимо офисов, здесь разместят ресторан, кофейню и столовую. Работники и посетители офисного центра смогут оставлять свои авто на подземной парковке, рассчитанной на 583 автомобиля, в том числе и для маломобильных граждан.
Также в I квартале введен в эксплуатацию сетевой магазин площадью около 2 тыс. кв. м в Коммунарке и торговый центр площадью 8,2 тыс. кв. м в поселении Московский.
Инфраструктура
В первом квартале 2022 года на карте Новой Москвы появилось много важных инфраструктурных объектов, а также наметился прогресс в строительстве ключевых из них. Так, на участке трассы от ТПУ «Столбово» до ул. Поляны, улучшающей транспортную доступность поселения Сосенское Новой Москвы и района Южное Бутово, идет укладка дорожного плотна. Также здесь предполагается возведение трех путепроводов, шести подземных и трех надземных пешеходных переходов. Всего в составе трассы Солнцево – Бутово – Варшавское идет строительство двух участков. Первый из них – от Боровского до Киевского шоссе, и он завершен уже более чем на треть. Второй участок – от ТПУ «Столбово» до улицы Поляны.
Еще одна важная новость дорожного строительство – ввод в эксплуатацию моста через реку Сосенку на территории административно-делового центра в Коммунарке. Мост появится среди 1,7 км дорог, которые прокладывают в АДЦ. Помимо моста, идет строительство внутриквартальных дорог длиной порядка 10 км, двух путепроводов над Калужским шоссе, а также путепровода тоннельного типа.
В Новой Москве для транспорта строят не только дороги, но и парки хранения. Так, было завершено строительство автобусного парка рядом с деревней Красная Пахра в поселении Краснопахорское. Транспортный узел рассчитан на хранение 300 единиц общественного транспорта: 200 электробусов и 100 автобусов большого класса. На территории две заправки – одна поставляет горючее топливо, а другая включает стационарные зарядные батареи с возможностью ультрабыстрого и медленного заряда.
Новомосковские электробусы будет снабжать электричеством один из старейших питающих центров в Троицком и Новомосковском округах – подстанции 110 кВ «Троицкая». В первом квартале завершена модернизация этого объекта, построенного еще в 1941 году. Подстанция поставляет электроэнергию 60 тыс. жителей Троицка, поселений Десеновское и Первомайское. Устойчивое электроснабжение получат в том числе научный центр госкорпорации «Росатом», детские сады, школы, водозаборные устройства, канализационно-насосные станции, котельные.
Усиливается пожарная безопасность в Новой Москве. В поселке Чернецкое построили пожарное депо. Для огнеборцев здесь предусмотрены учебные классы, тренажерный зал, помещение фельдшера с процедурной, пункт связи, учебно-тренировочная башня со скалодромом, помещения для обслуживания пожарной техники.
Жилье
Активно шло строительство жилья в первом квартале 2022 года. В жилом комплексе «Позитив» начали выдавать ключи от квартир от последнего корпуса в проекте. Было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса 34 в жилом комплексе «Саларьево парк». Введены в эксплуатацию новые корпуса в составе жилого комплекса «Скандинавия» общей площадью 77 тыс. кв. м. Новый жилой квартал введен в эксплуатацию в Новых Ватутинках. Общая площадь застройки превышает 64 тыс. кв. метров. Два корпуса более чем на 1,2 тыс. квартир ввели в эксплуатацию в ЖК «Остафьево». Всего в I квартале в Новой Москве построили 760 тыс. кв.м жилья.
«Как видно, строительство инфраструктурных и социальных объектов в Новой Москве не отстает от жилищного, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По качеству, безопасности и удобству жизни присоединенные территории уже мало чем отличаются от старых районов Москвы. Более того, жители ТиНАО будут посещать принципиально новые в техническом и моральном отношении образовательные и медицинские учреждения, что станет дополнительным аргументом за переезд сюда, особенно для молодых семей».
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» в первом полугодии 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса, расположенных в границах «старой» Москвы, выросла на 19,2% до 246 420 тыс. рублей. А по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году увеличилась на 38%.
В июне новостройки комфорт-класса, расположенные в «старой» Москве, сохранили уже традиционную тенденцию к росту цен. По итогам месяца стоимость квадратного метра увеличилась на 4% до 246 420 тыс. рублей, средний предлагаемый бюджет покупки вырос на 333 350 руб. до 12.9 млн рублей. Таким образом, за первое полугодие 2021 года стоимость квадратного метра увеличилась на 19,2%, а бюджет покупки более чем на 1,6 млн рублей. «Как мы видим, вопреки многим прогнозам об исчерпании потенциала для роста цен в 2020 году столичные новостройки продолжают дорожать, - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – В июне возможность для очередного повышения цен девелоперам дал возросший спрос. После снижения активности в апреле-мае покупатели вновь активизировались накануне завершения программы льготной ипотеки. Новые условия делают ее малоприменимой к столичному рынку новостроек, поэтому те, кто хотел воспользоваться выгодным кредитом поспешили это сделать до конца первого полугодия».
В сегменте новостроек стандартного класса, которых уже фактически не осталось в границах старой Москвы, в июне средняя стоимость предложения квадратного метра снизилась на 1% до 177 720 руб. Подобная корректировка связана с увеличением площади оставшихся в экспозиции квартир. Об этом, в частности, говорит и увеличение среднего предлагаемого бюджет покупки. По итогам месяца он вырос на 136 610 руб. до 9,2 млн рублей.
В ретроспективе одного года рост цен оказался еще более существенным. В комфорт-классе средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 38%, а средний бюджет покупки более чем на 2,5 млн рублей. В стандартном классе на 37,4% и более чем на 2,6 млн рублей соответственно. «Едва ли многие участники рынка в начале лета 2020 года могли предположить, что после жесткого локдауна, связанного с ним снижения продаж и падения экономики в целом, рынок новостроек сможет так быстро ожить, - отмечает Ирина Доброхотова. – Несмотря на многочисленные скептические ожидания мы увидели стабильно высокий рост спроса, существенное увеличение цен и сокращение предложения до исторических минимумов».
В июне 2021 года рынок новостроек комфорт-класса, «старой» Москвы пополнился 2 новыми жилыми комплексами с экспозицией в размере 91 квартиры, а также 7 новыми корпусами в уже реализуемых проектах с 293 лотами. Однако несмотря на выход нового предложения, по итогам месяца экспозиция снизилась на 8% и составила 11 067 квартир. В стандартном классе объем предложения в июне также сократился на 7%. Сейчас в продаже представлено всего 121 квартира.
Проекты, вышедшие на рынок в июне 2021 года в границах старой Москвы
|
Название проекта |
Класс |
Район |
Девелопер |
Кол-во лотов по проекту* |
Дата ввода в эксплуатацию |
|
ЖК Self |
Комфорт |
Богородское |
Энергостройинвест |
238 |
4 квартал 2023 г. |
|
ЖК Барклая 6 |
Комфорт |
Филевский парк |
Архплей девелопмент |
759 |
1 квартал 2024 г. |
Примечание: * по корпусам в продаже
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 19%. Средняя цена квадратного метра составила 245 470 руб. за кв. м (+2,8% за месяц; +9,1% за 3 месяца; +18,3% за 6 месяцев; +35% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 90 проектов с общим объемом предложения около 11 445[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 593 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно конца прошлого года снизилось на 19%, а продаваемая площадь уменьшилась на 23,5%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
|
1 |
Зеленая вертикаль |
Э.К. Девелопмент |
ЮАО |
Чертаново Южное |
январь |
|
2 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
февраль |
|
3 |
UNO Старокоптевский |
ГК Основа |
САО |
Коптево |
март |
|
4 |
Кольская 8 |
ГК ПИК |
СВАО |
Бабушкинский |
апрель |
|
5 |
Южные сады |
А101 Девелопмент |
ЮЗАО |
Южное Бутово |
май |
|
6 |
Михалковский |
РГ-Девелопмент |
САО |
Головинский |
май |
|
7 |
Дербеневская 20 |
ГК ПИК |
ЮАО |
Даниловский |
июнь |
|
8 |
Барклая 6 |
ГК ПИК |
ЗАО |
Филевский парк |
июнь |
|
9 |
Первый Ленинградский* |
ГК ФСК |
САО |
Молжаниновский |
июнь |
*вышел в бронирование, в конце июня шли закрытые продажи.
Источник: «Метриум»
В первой половине 2021 года первичный рынок жилья массового сегмента пополнился девятью новыми проектами. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:
– «Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2, 3.1, 3.2);
– «Люблинский парк» (корп. 9-10);
– «Полярная 25» (корп. 3);
– «Тринити» (корп. 5, II очередь);
– «Бусиновский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Любовь и голуби» (корп. 2);
– «Красноказарменная 15» (корп. 1.2);
– «Большая Академическая 85» (корп. 1.3);
– «Кронштадтский 9» (Блок 2, корп. 1.5, 1.6).
– «Дмитровский парк» (корп. 1.1, 1.4);
– «Шереметьевский» (корп. 8, 9, 10).
– «Лучи» (корп. 12);
– «Мякинино парк» (корп. 3.2, 3.4);
– «Сиреневый парк» (3-я очередь: корп. 3.1, 3.2);
– «LIFE-Варшавская» (корп. 4, 5);
– «ÀLIA» (корп. 6, 7);
– «Сиреневый парк» (3-я очередь: корп. 3.1, 3.2);
– «Квартал Некрасовка» (корп. 3);
– «Парк Легенд» (корп. 7.1, 7.2);
– «Руставели 14» (корпус 1, строение 1.2);
– «Перовское 2» (корп.2.1, 2.2).
По итогам I полугодия 2021 года лидером в структуре экспозиции по округам по-прежнему является ЮВАО (28,5%; -5,1 п.п.), в котором объем предложения в абсолютном выражении уменьшился почти на 1,5 тыс. квартир за прошедшие 6 месяцев. Второе и третье место у округов СВАО и САО, где сконцентрировано 14,9% (-3 п.п.) и 13,8% (+0,2 п.п.) всех квартир соответственно. В СВАО стартовал единственный проект «Кольская 8» от ГК «ПИК», а в САО вышло три новинки: «Михалковский» (девелопер «РГ-Девелопмент»), «UNO Старокоптевский» (ГК «Основа») и «Первый Ленинградский» (проект на некотором удалении от МКАД, девелопер ГК «ФСК»). За отчетный период в ЗАО наблюдалось незначительное увеличение доли предложения до 12,9% (+0,6 п.п.). Самый заметный прирост доли экспозиции зафиксирован в ЮЗАО (8,8%; +7,1 п.п.) из-за старта продаж в новом проекте «Южные сады» (девелопер «А101 Девелопмент»). В ВАО отмечено сокращение доли квартир на 1,9 п.п. (до 8,1%). В ЮАО (8,4%; +0,5 п.п.). Наименьшая доля экспозиции теперь у СЗАО – 4,6% (+1,6 п.п.).
Источник: «Метриум»
За последние 6 месяцев выход новых проектов и корпусов с большим объемом экспонируемых квартир изменил структуру предложения по стадиям строительной готовности. В конце июня наибольший объем экспозиции массового сегмента был представлен в объектах, находящихся на этапе монтажа этажей – 36,5% (-8,6 п.п.). Чуть меньшая доля предложения в домах на начальном этапе строительства (35,9%; +9 п.п.). В корпусах на этапе отделочных работ предлагалось 23,2% (+1,8 п.п.) от совокупного количества квартир на рынке. Меньше всего квартир реализовывалось во введенных в эксплуатацию домах (4,5%; -2,2 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
По итогам I полугодия 2021 года более половины предложения пришлось на студии и однокомнатные квартиры – в совокупности доля таких квартир составила 52,5% (+5,6 п.п. за отчетный период). Больше всего на рынке представлено однокомнатных квартир (33,6%; + 1,3 п.п.), а на студии приходится только 18,9%, но при этом их доля растет активнее остальных типологий (+4,3 п.п.). Двухкомнатные лоты занимаю вторую позицию по количеству представленных квартир в экспозиции с долей в 29,9%, сократившейся на 2,9 п.п. Доли трехкомнатных и многокомнатных квартир также снизились за отчетный период. Трехкомнатные лоты заняли 16,4% (-1,7 п.п.) рынка, а многокомнатные – 1,2% (-1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – июнь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Основной объем квартир на рынке массового сегмента по-прежнему представлен с финишной отделкой. Однако за отчетный период доля лотов с готовым ремонтом заметно снизилась с 65,4% до 60,8% (-4,6 п.п). На квартиры без отделки пришлось 24,7% рынка (-0,7 п.п.), а доля квартир с отделкой white box составила 14,4% (+5,2 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – июнь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года составила 245 470 руб. за кв. м (+2,8% за месяц; +9,1% за 3 месяца; +18,3% за 6 месяцев; +35% за 12 месяцев).
Динамика средней цены предложения в новостройках массового сегмента с 2017 г., руб.
Источник: «Метриум»
За прошедшие 6 месяцев рост средневзвешенных цен отмечен во всех округах Москвы в диапазоне 11,2-27,4%. Наибольший прирост зафиксирован в ЮАО (+27,4%), где во многих проектах произошло плановое повышение цен, а также вышли новые корпуса с ценой квадратного метра выше среднерыночной. Второй округ по динамике роста цен – ЗАО с 284 тыс. руб. за кв.м (+24,4%). В СЗАО цена квадратного метра выросла на 22,4% до уровня в 266 тыс. руб.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в I полугодии 2021 г.
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде средневзвешенный бюджет предложения квартир массового сегмента составил 12,73 млн руб. (+2,9% за прошедший месяц; +5,9% за 3 месяца; +11,8% за 6 месяцев; 22,8% за 12 месяцев). При этом средняя площадь квартиры, находящейся в экспозиции, снизилась за последние 12 месяцев на 5,1 кв.м (с 57 до 51,9 кв.м).
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
|
Кол-во комнат |
Бюджет, млн руб. |
Динамика за 1 мес. |
Динамика за 3 мес. |
Динамика за 6 мес. |
Динамика за 12 мес. |
|
СТ |
7,1 |
3,0% |
8,6% |
17,4% |
47,2% |
|
1К |
10,5 |
3,2% |
9,8% |
18,6% |
34,5% |
|
2К |
14,7 |
2,5% |
6,8% |
16,6% |
32,0% |
|
3К |
19,3 |
2,3% |
5,1% |
14,1% |
28,0% |
|
4К+ |
26,7 |
-0,4% |
4,3% |
17,2% |
16,9% |
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
14,5 |
25,7 |
40,0 |
185 000 |
276 965 |
520 900 |
4 495 000 |
7 107 840 |
13 683 560 |
|
1К |
29,0 |
40,3 |
66,3 |
173 000 |
259 720 |
507 800 |
6 432 450 |
10 467 335 |
20 408 160 |
|
2К |
39,2 |
61,5 |
103,5 |
145 000 |
239 670 |
422 700 |
8 664 140 |
14 727 935 |
28 391 195 |
|
3К |
57,1 |
84,3 |
139,6 |
144 700 |
228 985 |
375 100 |
10 839 800 |
19 295 075 |
39 270 000 |
|
4К+ |
93,0 |
112,7 |
130,6 |
160 000 |
236 885 |
401 700 |
17 707 200 |
26 696 285 |
44 788 800 |
|
итого[2] |
14,5 |
51,9 |
139,6 |
144 700 |
245 470 |
520 900 |
4 495 000 |
12 730 300 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в конце I полугодия 2021 года:
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14,5 кв. м за 4,5 млн руб.
– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Южные сады» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 21,8 кв. м за 5,2 млн руб.
Основные тенденции
«По итогам I полугодия 2021 года на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы, несмотря на относительно высокую активность девелоперов, продолжает сохраняться дефицит предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Стартовали продажи в 9 новых проектах, а в реализацию поступили около 40 новых корпусов в комплексах, уже представленных на рынке. Подобную статистику нового объема можно назвать относительно высокой, так как за аналогичный период прошлого года вышли только 5 новых проектов и стартовали 15 корпусов в «старых». Тем не менее, в июне 2021 года в экспозиции находилось всего 11,4 тыс. квартир (-19% за 6 месяцев; -30,5% за 12 месяцев), что близко к минимальным значениям апреля 2021 года, когда объем предложения массового сегмента опустился до уровня в 10,1 тыс. квартир.
К фактическому завершению льготной ипотеки в июне 2021 года цены достигли своих очередных максимумов, которые могут продержаться на рынке некоторое время. В июне средняя цена за квадратный метр выросла до 245,5 тыс. руб./кв. м (+2,8% за месяц; +9,1% за 3 месяца; +18,3% за 6 месяцев; +35% за 12 месяцев), а средний бюджет составил 12,7 млн руб. (+2,9% за прошедший месяц; +5,9% за 3 месяца; +11,8% за 6 месяцев; 22,8% за 12 месяцев).
С января по май 2021 года количество зарегистрированных ДДУ[3] составило 25,9 тыс. штук, что на 56% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Доля ипотечных сделок за первые пять месяцев 2021 года в «старой» Москве составила 64% (+8 п.п. относительно аналогичного периода 2020 года) от общего объема зарегистрированных ДДУ.
Завершение программы субсидирования ипотечных ставок (для основной массы покупателей) совпало с началом третьей волны роста заболеваний коронавирусом в Москве. Текущий уровень неопределенности на глобальном и страновом уровне настолько высок, что любые однозначные оценочные суждения сейчас будут преждевременными. Например, определение «дорогой» рынок или нет невозможно без понимания, сколько стоят деньги сейчас и как может измениться их стоимость в следующие несколько лет. Безусловно, подобный уровень цен является сложным для психологического восприятия и вызывает отрицание, но это не означает, что он экономически несправедливый. Мягкая монетарная политика и льготная ипотека, направленная на поддержание жилищного строительства и экономики в целом, сделали свое дело – простимулировали столь важный и необходимый рост и удержали темпы жилищного строительства.
Повышение ключевой ставки ЦБ РФ и растущие ставки по ипотеке (предположительно до 8,5%) играют против платежеспособного спроса и привлекательности вложений в недвижимость, поэтому текущий уровень цен сейчас будет тестироваться на предмет возможной корректировки. Стабилизация спроса, а за ним и плавный рост цен, возможны к концу 2021 года, во-первых, за счет стабилизации доходов населения (ожидаемый эффект мягкой монетарной политики ЦБ и прочие меры стимулирования экономического роста), а во-вторых, за счет дополнительных инструментов финансирования покупки, субсидируемых застройщиками.
Существует перспектива перетекания спроса из «старой» Москвы в «новую» и соревнование между ними по удерживанию цен. Средняя цена в Новой Москве достигла 191 тыс./руб. за кв.м, что скоро будет сопоставимо с уровнем цен на некоторые проекты в «старой» Москве, где квадратный метр превысил 245 тыс./руб. за кв.м. Тем не менее, разница почти в 50 тыс. руб. за кв.м при падающем платежеспособном спросе может оказать существенное влияние на рынок массового сегмента в пределах МКАД. С развитием территорий ТиНАО выбор между «новой» и «старой» Москвой становится менее очевидным.
Поведение потенциальных покупателей и степень сжатия спроса на рынке во II полугодии текущего года – это важнейшие стратегические вопросы. Вероятнее всего, до конца 2021 года действия участников будут реактивными и несколько хаотичными при отсутствии четкого тренда. Какие-то выводы о том, как рынок пережил завершение периода низких ипотечных ставок и какие тренды наберут силу к концу 2021 года, можно будет сделать после III квартала. Не стоит забывать, что неопределённость помимо угроз несет и возможности. Следует быть внимательными ко всему происходящему и не упускать возникающих возможностей на рынке – это справедливо в отношении всех участников».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[3] Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются сделки физических лиц, без оптовых покупок.