Дайджест развития Новой Москвы в I квартале 2022 года
В I квартале 2022 года в Новой Москве построили 760 тыс. квадратных метров жилья – половину от общего объема ввода в Москве. Это сопровождалось активным вводом в эксплуатацию детских садов, медицинских учреждений и коммерческих объектов. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
I. Социальные объекты
Образование
Первый квартал отмечен активным строительством детских садов в Новой Москве. Так, в январе в ЖК «Румянцево-Парк» завершен детский сад на 200 мест. Трехэтажное здание площадью более 2,8 тыс. кв. метра ввели в эксплуатацию в поселении Московский. Как и многие новые детские сады в Новой Москве, этот ДОУ в Московском не типовой. Он построен по индивидуальному архитектурному проекту, который разработало бюро Project-2018. Детский сад представляет собой композицию из трех сказочных домиков со скатными кровлями, которые сконцентрированы вокруг центрального входа. ДОУ смогут посещать восемь групп. Также в здании предусмотрены пищеблок, методические и медицинские кабинеты, служебно-бытовые помещения, зал для музыкальных занятий и детских утренников, физкультурный зал, кабинет для психолога и логопеда, отдельная кружковая для разных активностей детей.
Еще один детский сад построили в ЖК «Цветочные поляны». Здание появилось в поселении Филимонковское, в деревне Староселье. Здесь будут заниматься 200 малышей от трех до семи лет, в том числе дети с ограниченными возможностями здоровья. В детском саду есть спальные и игровые комнаты, а также музыкальный и физкультурный залы, медицинский кабинет и другие помещения. Благоустроена и прилегающая территория, где установлены теневые навесы, организованы физкультурные и игровые площадки.
Построен четвертый по счету в ЖК «Саларьево парк» детский сад. Этот трехэтажный ДОУ рассчитан на 220 мест, а его площадь составляет 3,5 тыс. кв. м. В детском саду для каждой группы обустроены спальни, игровые комнаты, раздевалки, буфеты. Также в ДОУ предусмотрены дополнительные помещения для спортивных и музыкальных занятий. При этом здание спроектировано так, чтобы малышам не приходилось преодолевать крыльцо – все входы находятся на уровне земли. На прилегающей территории спланированы зоны досуга для воспитанников разных возрастов.
Новый детский сад появился в поселении Десёновское в составе жилого района Новые Ватутинки. Это трехэтажное здание площадью более 5,2 тыс. кв. м на 350 малышей. Пятый по счету детский в Новых Ватутинках рассчитан на 14 групп, среди которых младшие, средние и старшие. Для каждой группы есть своя спальня, раздевалка, пространство для игр, буфет и санузел. В детском саду также предусмотрены кабинеты для развивающих занятий, зал для занятий музыкой, спортивный зал с местом хранения инвентаря. По количеству групп выделено 14 площадок на открытом воздухе с малыми архитектурными формами, спортивными снарядами.
Важным событием с точки зрения образовательной инфраструктуры Новой Москвы в I квартале стало подписание группой компаний «А101» и московской школой №109 под руководством Евгения Ямбурга соглашения об открытии нового здания школы в жилом районе «Прокшино» в Новой Москве. Здесь для своего рода филиала школы Ямбурга ГК «А101» возведет инновационный образовательный центр, в состав которого войдет школа и детский сад.
«Школа Ямбурга включена в топ-50 лучших школ Москвы, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Она открылась в 1976 году и стала первым в столице образовательным центром, в котором детский сад, начальная и средняя школы объединены в комплекс с единым образовательным процессом и средой. Благодаря этому москвичи хорошо знают школу и её высокий уровень образования. Мы со своей стороны позаботимся о том, чтобы центр был оснащен оборудованием не только для творческой, но и исследовательской, инженерной деятельности. Мы предусмотрели здесь планетарий, медицинский и инженерный классы, отдельные пространства для занятий химией и биологией, проектную мастерскую Фаблаб (небольшая мастерская, предоставляющая желающим возможность самостоятельного изготовления необходимых им изделий и деталей), а также полноценный театральный зал для школьных спектаклей».
Также ГК «А101» утвердила концепцию Natural Playgrounds для детского сада «Лесной ручей» на 220 мест в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке. В основе концепции – экологичное окружение и возможность активного взаимодействия с ним. По сути прилегающая территория превращена в спортивный зал под открытым небом с декорациями для сюжетных игр.
Кроме того, на территории детского сада появится отдельная зоозона с кормушками для птиц и белок, чтобы дети смогли покормить животных и понаблюдать за ними. Подобные пространства в сочетании с сохраненной экосистемой на территории позволяют также организовать здесь различные активности, в том числе с вовлечением родителей - совместные экотуры, квесты и т.п.
Медицина
В первом квартале завершилось строительство важных медицинских учреждений в Новой Москве. Так, в Коммунарке построили роддом на 130 коек для больницы. Родильный корпус возведен по индивидуальному проекту. Площадь роддома составляет почти 22,5 тыс. кв. метров. В нем предусмотрены приемное отделение с экстренным оперблоком, два акушерских физиологических отделения совместного пребывания матери и ребенка на 100 мест и отделение патологии беременности на 30 коек. В роддоме также оснащены отделение реанимации новорожденных, отделение анестезиологии и реаниматологии, родовое отделение, клинико-диагностическая лаборатория, а также женская консультация и отделение вспомогательных репродуктивных технологий (ЭКО).
Также в Коммунарке завершилось строительство детско-взрослой поликлиники с женской консультацией. Здание достигает в площади 11,7 тыс. кв. м. В нем разместится филиал №2 Троицкой городской больницы со взрослым отделением на 500 посещений в смену и детским – на 250 посещений. В поликлинике предусмотрены кабинеты врачей-специалистов, отделения профилактики, функциональной диагностики, реабилитации, педиатрии. В комплексе можно будет проходить лучевую диагностику и посещать хирургические и физиотерапевтические кабинеты.
II. Коммерция, дороги и жилье
Коммерция
В 2021 году в Троицком и Новомосковском административных округах появились более 12,5 тысячи новых рабочих мест. В первом квартале 2022 года в Новой Москве продолжали открываться новые точки деловой активности.
Так, в поселении Марушкинское построили складское здание, которое станет очередным корпусом многофункционального складского комплекса в деревне Шарапово. Склад представляет собой одноэтажное здание с двухуровневой административно-бытовой встройкой. Площадь нового корпуса составит 17 тыс. кв. м. Его будут использовать для приема, хранения и выдачи непродовольственных изделий и материалов, в том числе товаров народного потребления, одежды и обуви, электронного оборудования, сантехнических приборов. Комплекс готов к погрузке и разгрузке разных типов грузовиков – малых, средних и крупнотоннажных.
Также в начале весны было завершено строительство офисного комплекса с автомобильной стоянкой в деревне Румянцево (поселок Московский). Его площадь составила 93,5 тыс. Комплекс состоит из двух семиэтажных зданий, соединенных одноуровневой галереей. Помимо офисов, здесь разместят ресторан, кофейню и столовую. Работники и посетители офисного центра смогут оставлять свои авто на подземной парковке, рассчитанной на 583 автомобиля, в том числе и для маломобильных граждан.
Также в I квартале введен в эксплуатацию сетевой магазин площадью около 2 тыс. кв. м в Коммунарке и торговый центр площадью 8,2 тыс. кв. м в поселении Московский.
Инфраструктура
В первом квартале 2022 года на карте Новой Москвы появилось много важных инфраструктурных объектов, а также наметился прогресс в строительстве ключевых из них. Так, на участке трассы от ТПУ «Столбово» до ул. Поляны, улучшающей транспортную доступность поселения Сосенское Новой Москвы и района Южное Бутово, идет укладка дорожного плотна. Также здесь предполагается возведение трех путепроводов, шести подземных и трех надземных пешеходных переходов. Всего в составе трассы Солнцево – Бутово – Варшавское идет строительство двух участков. Первый из них – от Боровского до Киевского шоссе, и он завершен уже более чем на треть. Второй участок – от ТПУ «Столбово» до улицы Поляны.
Еще одна важная новость дорожного строительство – ввод в эксплуатацию моста через реку Сосенку на территории административно-делового центра в Коммунарке. Мост появится среди 1,7 км дорог, которые прокладывают в АДЦ. Помимо моста, идет строительство внутриквартальных дорог длиной порядка 10 км, двух путепроводов над Калужским шоссе, а также путепровода тоннельного типа.
В Новой Москве для транспорта строят не только дороги, но и парки хранения. Так, было завершено строительство автобусного парка рядом с деревней Красная Пахра в поселении Краснопахорское. Транспортный узел рассчитан на хранение 300 единиц общественного транспорта: 200 электробусов и 100 автобусов большого класса. На территории две заправки – одна поставляет горючее топливо, а другая включает стационарные зарядные батареи с возможностью ультрабыстрого и медленного заряда.
Новомосковские электробусы будет снабжать электричеством один из старейших питающих центров в Троицком и Новомосковском округах – подстанции 110 кВ «Троицкая». В первом квартале завершена модернизация этого объекта, построенного еще в 1941 году. Подстанция поставляет электроэнергию 60 тыс. жителей Троицка, поселений Десеновское и Первомайское. Устойчивое электроснабжение получат в том числе научный центр госкорпорации «Росатом», детские сады, школы, водозаборные устройства, канализационно-насосные станции, котельные.
Усиливается пожарная безопасность в Новой Москве. В поселке Чернецкое построили пожарное депо. Для огнеборцев здесь предусмотрены учебные классы, тренажерный зал, помещение фельдшера с процедурной, пункт связи, учебно-тренировочная башня со скалодромом, помещения для обслуживания пожарной техники.
Жилье
Активно шло строительство жилья в первом квартале 2022 года. В жилом комплексе «Позитив» начали выдавать ключи от квартир от последнего корпуса в проекте. Было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса 34 в жилом комплексе «Саларьево парк». Введены в эксплуатацию новые корпуса в составе жилого комплекса «Скандинавия» общей площадью 77 тыс. кв. м. Новый жилой квартал введен в эксплуатацию в Новых Ватутинках. Общая площадь застройки превышает 64 тыс. кв. метров. Два корпуса более чем на 1,2 тыс. квартир ввели в эксплуатацию в ЖК «Остафьево». Всего в I квартале в Новой Москве построили 760 тыс. кв.м жилья.
«Как видно, строительство инфраструктурных и социальных объектов в Новой Москве не отстает от жилищного, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По качеству, безопасности и удобству жизни присоединенные территории уже мало чем отличаются от старых районов Москвы. Более того, жители ТиНАО будут посещать принципиально новые в техническом и моральном отношении образовательные и медицинские учреждения, что станет дополнительным аргументом за переезд сюда, особенно для молодых семей».
На первичном рынке Москвы по итогам второго квартала доля апартаментов составляет 19,9% – это 5,8 тысяч лотов общей площадью 365,8 тысяч квадратных метров в 153 корпусах или 95 проектах. За квартал предложение сократилось более чем на 20%, а за год – на 43%. Цены выросли за год на 33%.
В сегменте апартаментов предложение продолжает сокращаться. За второй квартал 2021 года объём предложения уменьшился на 22,4% и составил 365,8 тыс. кв. м. За год объём предложения сократился на 42,9%. В преддверии принятия закона о правовом статусе апартаментов (Госдума вернётся к нему осенью) спрос на них растёт. Во втором квартале 2021 года объём реализованного спроса вырос на 39,9%, в годовом выражении спрос вырос в 3,6 раз.
Доля апартаментов (без элитного сегмента) на первичном рынке жилой недвижимости столицы составляет 19,9% от общей площади площади лотов, в предыдущем квартале доля данного сегмента находилась на том же уровне – 20%. В продаже представлено 5,8 тысяч апартаментов общей площадью 365,8 тыс. кв. м в 153 корпусах или 95 проектах.
«Спрос на апартаменты большой, а предложение сокращается – это неизбежно приводит к росту цен, – анализирует ситуацию Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – За квартал средневзвешенная цена предложения выросла на 9,9% и достигла показателя 431,8 тысяч рублей за квадратный метр. За год рост цен на апартаменты составил 32,9%».
В структуре спроса по бюджету в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) основная доля приходится на лоты от 5 до 14 млн рублей (51%), однако эта доля сократилась – в предыдущем квартале на лоты данной категории приходилось 72% спроса. В структуре предложения доля лотов стоимостью от 5 до 14 млн рублей – 45%. Следует отметить, что за квартал структура спроса заметно изменилась: выросла доля спроса в категории лотов дороже 23 млн рублей (с 9% в предыдущем квартале до 25% в этом квартале) за счёт выхода в реализацию в первом квартале 2021 года новых премиальных проектов, пользующихся высоким покупательским спросом.
В структуре спроса по площади в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) преобладают лоты площадью до 50 кв. м (55%), в структуре предложения таких лотов 48%. При этом по сравнению с предыдущим кварталом выросла доля апартаментов площадью до 40 кв.м – с 19% до 36% за счёт выхода новых проектов комфорт-класса со стартовыми пулами, состоящими преимущественно из студий и однокомнатных лотов.
За квартал в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) выросла доля студий за счёт пополнения предложения в данной категории в комфорт- и бизнес-классе. «В настоящий момент сложилась нетипичная ситуация: предложение студий превышает спрос (доля в предложении – 20%, в спросе – 19%), но поскольку в сегменте апартаментов студии пользуются высоким спросом, в дальнейшем баланс спроса и предложения вернётся к нормальному, и спрос вновь будет опережать предложение», – рассказывает Роман Родионцев.
За квартал объём предложения апартаментов уменьшился во всех классах: в комфорт-классе – на 28% до 83,9 тыс. кв. м, в бизнес-классе – на 15,5% до 143,9 тыс. кв. м, в премиум-классе – на 25,1% (до 138,0 тыс. кв. м). Средневзвешенная цена предложения апартаментов за квартал выросла во всех классах. При этом наиболее существенный рост отмечается в комфорт-классе – на 29,6%. В бизнес-классе рост цены за квартал составил 3,6%, в премиум-классе – 10,5%. В годовой динамике цена апартаментов в комфорт-классе выросла на 40,2%, в бизнес-классе – на 10,9%, в премиум-классе – на 23,2%.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 5,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 369 865 руб. (+14,9% за 3 месяца; 23% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы в активной фазе реализации был представлен 81 проект, в которых экспонировалось 10 195 квартир[1] (757 тыс. кв. м). Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса увеличился, чему способствовал выход на рынок нового предложения. С начала года число продаваемых лотов выросло на 5,1%, а продаваемая площадь – на 4,6%. При этом за последние 6 месяцев были завершены продажи в 21 проекте (в I квартале выбыло 6 комплексов, во II квартале – 15 проектов).
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
|
1 |
Will Towers |
УЭЗ |
ЗАО |
Раменки |
январь |
|
2 |
Shagal* |
Группа Эталон |
ЮАО |
Даниловский |
январь |
|
3 |
Dream Towers* |
ГК Регионы |
ЮАО |
Нагатинский затон |
февраль |
|
4 |
Остров** |
ДОНСТРОЙ |
СЗАО |
Хорошево-Мневники |
февраль |
|
5 |
Ever |
Tekta Group |
ЮЗАО |
Обручевский |
март |
|
6 |
Wave* |
MR Group |
ЮАО |
Москворечье-Сабурово |
март |
|
7 |
AFI Tower |
AFI Development |
СВАО |
Свиблово |
март |
|
8 |
Very |
ГК Основа |
СВАО |
Марфино |
апрель |
* бронирование
**В проекте присутствуют корпуса бизнес- и премиум-класса
Источник: «Метриум»
С начала года локальный рынок пополнился восемью новыми проектами бизнес-класса, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в ЖК «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
– Headliner (очередь 3, корп. 5);
– «Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);
– «Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);
– «Береговой» (2 очередь);
– «Событие» (2 очередь);
– West Garden (корп. 13);
– «Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);
– TopHILLS (корп. 7);
– Foriver (корп. 1);
– «AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);
– Sydney City (корп. 3);
– «Павелецкая Сити» (2 очередь: корп. 7 «Вивьен», 8 «Хамфри»);
– «Остров» (2 квартал: корп. 3, 4, 5, 6);
– «Символ» (корп. 26, 27);
– «Ривер Парк» (фаза 2 корпус 4);
– City Bay (2 очередь);
– Nagatino i-Land (корпус А1, корпус Б, корпус В, корпус А2);
– «ЗИЛАРТ» (корп. 13).
В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию занял ЗАО с долей в 22,3% (+7,1 п.п.) от общего количества квартир бизнес-класса «старой» Москвы. В данном округе за последние 6 месяцев количество квартир в абсолютном выражении выросло на 54% за счет большого объема экспозиции в проектах «Береговой» (более 800 квартир) и «Событие» (более 400 квартир). В ЗАО появился только один новый комплекс Will Towers, но во многих уже представленных проектах стартовали продажи новых корпусов («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden).
ЮАО спустился на вторую позицию – на него пришлось около 21,9% (+0,3 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 6,8% относительно конца 2020 года. В данном округе вышли два новых проекта: Dream Towers (девелопер ГК «Регионы») и Shagal (Группа «Эталон»).
Третье место принадлежит ЮВАО (14,4%, -2,2 п.п.), где идет активная реализация проектов «Метрополия» (вышли новые корпуса этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen), «Символ» (новые корп. 26, 27) и Balance. За счет выхода в продажу комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 11,7% (+4,5 п.п.). Доля СЗАО в экспозиции составляет всего 10,6% (-3,7 п.п.), хотя в данном округе вышел новый проект «Остров» (ДОНСТРОЙ) и стартовала 2 очередь City Bay (MR Group). Примерно равное распределение долей у ЮЗАО (8,4%, +0,3 п.п.) и САО (6,3%, -3,9 п.п.), а в ЦАО – всего 4,1% (-2,5 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,2%, -0,2 п.п.).
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения, чуть меньше половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 46,5% (+12,7 п.п. за 6 месяцев), но при этом в прошлом квартале доля предложения квартир в домах на котловане составляла рекордные 51,7%. В новостройках на стадии монтажа реализуется 25,2% (+3,1 п.п.) от всего объема. Домов, где ведутся отделочные работы, – 16,4% (-10,9 п.п.). Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,9% (-4,9 п.п.), что близко к минимальным значениям доли готового предложения за последние 4 года.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли студий, однокомнатных и трехкомнатных квартир. Наибольшая доля в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам (35,2%, -3,4 п.п.). На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 23,9% (+1,2 п.п.) и 30,7% (+3,1 п.п.) соответственно от общего количества. Доля многокомнатных составила всего 5,3% (-1,8 п.п.), студий – 4,8% (+0,9 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – II квартал 2021, внутренний круг – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Отделка формата white box становится более популярной. За счет выхода новых проектов доля лотов с предчистовой отделкой по итогам I полугодия 2021 года выросла до 25,7% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляет большую часть предложения (61,3%, -2,4 п.п.). С готовой отделкой экспонировалось 12,5% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 369 865 руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев). Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде. Вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразилось на росте средней цены практически по всем объектам строительства.
Динамика средней цены предложения в новостройках бизнес-класса с 2019 г., руб.
Источник: «Метриум»
За последние 6 месяцев средние цены выросли во всех округах (медианное значение темпа роста цены квадратного метра по округам составило 21,7%). Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами и завершились продажи менее ликвидных остатков в старых проектах: СВАО (+45,2%), ЗАО (+31,3%), ВАО (+23,3%), СЗАО (22,6%) и ЮЗАО (+21,75). Пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было. Минимальный рост цены квадратного метра наблюдался в САО (+8,8%). В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 12,4-13,6% за полугодие.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 27 млн руб. За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях, но самая высокая динамика роста бюджета предложения отмечается у двухкомнатных квартир (+16,9% за 3 месяца; +26,3% за 6 месяца, +46,5% за 12 месяцев).
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
|
Кол-во комнат |
Бюджет, млн руб. |
Динамика за 3 мес. |
Динамика за 6 мес. |
Динамика за 12 мес. |
|
СТ |
11,8 |
13,2% |
13,4% |
20,6% |
|
1К |
17,4 |
15,9% |
18,8% |
40,3% |
|
2К |
26,1 |
16,9% |
26,3% |
46,5% |
|
3К |
34,7 |
15,3% |
22,5% |
40,8% |
|
4К+ |
46,0 |
9,7% |
12,0% |
26,8% |
|
итого |
27,0 |
17,1% |
20,2% |
41,0% |
Источник: «Метриум»
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
17,3 |
28,6 |
45,2 |
289 130 |
412 385 |
631 300 |
6 633 395 |
11 775 505 |
19 144 210 |
|
1К |
30,3 |
43,8 |
98,4 |
200 000 |
397 440 |
641 000 |
9 096 105 |
17 383 055 |
36 626 175 |
|
2К |
40,5 |
69,4 |
180,1 |
210 000 |
375 745 |
677 600 |
12 600 835 |
26 053 255 |
66 926 550 |
|
3К |
63,0 |
98,3 |
221,8 |
181 800 |
352 835 |
710 000 |
15 873 445 |
34 661 895 |
100 947 000 |
|
4К+ |
65,6 |
124,6 |
338,0 |
229 990 |
372 285 |
655 135 |
22 630 995 |
45 996 610 |
137 578 500 |
|
итого |
17,3 |
73,0 |
338,0 |
181 800 |
369 865 |
710 000 |
6 633 395 |
26 967 975 |
137 578 500 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в I полугодии 2021 года:
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 22,7 кв. м за 6,6 млн руб.
– ЖК AFI Tower (СВАО / р-н Свиблово) студия площадью 21,8 кв. м за 7,8 млн руб.
– ЖК «Фестиваль Парк» (САО / р-н Левобережный): студия площадью 21,1 кв. м за 7,8 млн руб.
Основные тенденции
«Первая половина 2021 года для рынка новостроек бизнес-класс была достаточно оживленной как в части спроса, так и в части предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За последние 6 месяцев завершились продажи в 21 проекте, а количество представленных проектов снизилось до 81. Последний раз такое «небольшое» число комплексов бизнес-класса отмечалось в I квартале 2017 года (тогда в продаже было 79 комплексов), а за последние 2 года на рынке шла реализация в среднем 95 проектов одновременно. Застройщики вывели на рынок 8 новых комплексов (7 из них в I квартале) и существенно нарастили объем экспозиции в уже представленных проектах, благодаря чему число квартир в экспозиции увеличилось на 5,1% (до 10,2 тыс. штук). Для сравнения – в первой половине 2020 года стартовали всего 3 проекта, а объем предложения на середину года составил 13,8 тыс. квартир.
В бизнес-классе квадратный метр достиг очередного рекорда в 370 тыс. руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев), а средний бюджет предложения составил 27 млн руб. (+17,1% за 3 месяца; +20,2% за 6 месяцев; +41,0% за 12 месяцев). Стоит отметить, что за последние 6 месяцев в бизнес-классе средняя стоимость метра выросла заметнее, чем в новостройках массового сегмента (+9,1% за 3 месяца) и в сегменте квартир Новой Москвы (+6,7% за 3 месяца)».
СПРОС
«К середине 2021 года рынок новостроек бизнес-класса в «старой» Москве пришел к весьма напряженному состоянию: предельно высокие цены и дефицит ликвидного предложения, – продолжает Мария Литинецкая. – Динамику роста цены квадратного метра во II квартале 2021 года на уровне +15% можно назвать рекордной, так как за последние 5 лет средний квартальный темп составил 2,7%. До II квартала 2021 года максимальный квартальный рост цен наблюдался в IV квартале прошлого года, когда рынок прибавил +9% к стоимости квадрата. Динамику цен определила высокая активность покупателей, обусловленная фактически завершенной программой льготной ипотеки, а также растущим инвестиционным интересом у клиентов, ориентированных на сохранение своего капитала.
Высокий уровень цен и риск охлаждения рынка будут давить на инвестиционный спрос, а растущие ипотечные ставки и слабая динамика доходов способны охладить спрос со стороны конечных покупателей жилья этого класса. Тем не менее относительно низкий объем текущего предложения и хорошие продажи в последние 12 месяцев могут поспособствовать удержанию застройщиками достигнутого уровня цен в бизнес-классе».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.