Дайджест развития Новой Москвы в I квартале 2022 года
В I квартале 2022 года в Новой Москве построили 760 тыс. квадратных метров жилья – половину от общего объема ввода в Москве. Это сопровождалось активным вводом в эксплуатацию детских садов, медицинских учреждений и коммерческих объектов. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
I. Социальные объекты
Образование
Первый квартал отмечен активным строительством детских садов в Новой Москве. Так, в январе в ЖК «Румянцево-Парк» завершен детский сад на 200 мест. Трехэтажное здание площадью более 2,8 тыс. кв. метра ввели в эксплуатацию в поселении Московский. Как и многие новые детские сады в Новой Москве, этот ДОУ в Московском не типовой. Он построен по индивидуальному архитектурному проекту, который разработало бюро Project-2018. Детский сад представляет собой композицию из трех сказочных домиков со скатными кровлями, которые сконцентрированы вокруг центрального входа. ДОУ смогут посещать восемь групп. Также в здании предусмотрены пищеблок, методические и медицинские кабинеты, служебно-бытовые помещения, зал для музыкальных занятий и детских утренников, физкультурный зал, кабинет для психолога и логопеда, отдельная кружковая для разных активностей детей.
Еще один детский сад построили в ЖК «Цветочные поляны». Здание появилось в поселении Филимонковское, в деревне Староселье. Здесь будут заниматься 200 малышей от трех до семи лет, в том числе дети с ограниченными возможностями здоровья. В детском саду есть спальные и игровые комнаты, а также музыкальный и физкультурный залы, медицинский кабинет и другие помещения. Благоустроена и прилегающая территория, где установлены теневые навесы, организованы физкультурные и игровые площадки.
Построен четвертый по счету в ЖК «Саларьево парк» детский сад. Этот трехэтажный ДОУ рассчитан на 220 мест, а его площадь составляет 3,5 тыс. кв. м. В детском саду для каждой группы обустроены спальни, игровые комнаты, раздевалки, буфеты. Также в ДОУ предусмотрены дополнительные помещения для спортивных и музыкальных занятий. При этом здание спроектировано так, чтобы малышам не приходилось преодолевать крыльцо – все входы находятся на уровне земли. На прилегающей территории спланированы зоны досуга для воспитанников разных возрастов.
Новый детский сад появился в поселении Десёновское в составе жилого района Новые Ватутинки. Это трехэтажное здание площадью более 5,2 тыс. кв. м на 350 малышей. Пятый по счету детский в Новых Ватутинках рассчитан на 14 групп, среди которых младшие, средние и старшие. Для каждой группы есть своя спальня, раздевалка, пространство для игр, буфет и санузел. В детском саду также предусмотрены кабинеты для развивающих занятий, зал для занятий музыкой, спортивный зал с местом хранения инвентаря. По количеству групп выделено 14 площадок на открытом воздухе с малыми архитектурными формами, спортивными снарядами.
Важным событием с точки зрения образовательной инфраструктуры Новой Москвы в I квартале стало подписание группой компаний «А101» и московской школой №109 под руководством Евгения Ямбурга соглашения об открытии нового здания школы в жилом районе «Прокшино» в Новой Москве. Здесь для своего рода филиала школы Ямбурга ГК «А101» возведет инновационный образовательный центр, в состав которого войдет школа и детский сад.
«Школа Ямбурга включена в топ-50 лучших школ Москвы, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Она открылась в 1976 году и стала первым в столице образовательным центром, в котором детский сад, начальная и средняя школы объединены в комплекс с единым образовательным процессом и средой. Благодаря этому москвичи хорошо знают школу и её высокий уровень образования. Мы со своей стороны позаботимся о том, чтобы центр был оснащен оборудованием не только для творческой, но и исследовательской, инженерной деятельности. Мы предусмотрели здесь планетарий, медицинский и инженерный классы, отдельные пространства для занятий химией и биологией, проектную мастерскую Фаблаб (небольшая мастерская, предоставляющая желающим возможность самостоятельного изготовления необходимых им изделий и деталей), а также полноценный театральный зал для школьных спектаклей».
Также ГК «А101» утвердила концепцию Natural Playgrounds для детского сада «Лесной ручей» на 220 мест в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке. В основе концепции – экологичное окружение и возможность активного взаимодействия с ним. По сути прилегающая территория превращена в спортивный зал под открытым небом с декорациями для сюжетных игр.
Кроме того, на территории детского сада появится отдельная зоозона с кормушками для птиц и белок, чтобы дети смогли покормить животных и понаблюдать за ними. Подобные пространства в сочетании с сохраненной экосистемой на территории позволяют также организовать здесь различные активности, в том числе с вовлечением родителей - совместные экотуры, квесты и т.п.
Медицина
В первом квартале завершилось строительство важных медицинских учреждений в Новой Москве. Так, в Коммунарке построили роддом на 130 коек для больницы. Родильный корпус возведен по индивидуальному проекту. Площадь роддома составляет почти 22,5 тыс. кв. метров. В нем предусмотрены приемное отделение с экстренным оперблоком, два акушерских физиологических отделения совместного пребывания матери и ребенка на 100 мест и отделение патологии беременности на 30 коек. В роддоме также оснащены отделение реанимации новорожденных, отделение анестезиологии и реаниматологии, родовое отделение, клинико-диагностическая лаборатория, а также женская консультация и отделение вспомогательных репродуктивных технологий (ЭКО).
Также в Коммунарке завершилось строительство детско-взрослой поликлиники с женской консультацией. Здание достигает в площади 11,7 тыс. кв. м. В нем разместится филиал №2 Троицкой городской больницы со взрослым отделением на 500 посещений в смену и детским – на 250 посещений. В поликлинике предусмотрены кабинеты врачей-специалистов, отделения профилактики, функциональной диагностики, реабилитации, педиатрии. В комплексе можно будет проходить лучевую диагностику и посещать хирургические и физиотерапевтические кабинеты.
II. Коммерция, дороги и жилье
Коммерция
В 2021 году в Троицком и Новомосковском административных округах появились более 12,5 тысячи новых рабочих мест. В первом квартале 2022 года в Новой Москве продолжали открываться новые точки деловой активности.
Так, в поселении Марушкинское построили складское здание, которое станет очередным корпусом многофункционального складского комплекса в деревне Шарапово. Склад представляет собой одноэтажное здание с двухуровневой административно-бытовой встройкой. Площадь нового корпуса составит 17 тыс. кв. м. Его будут использовать для приема, хранения и выдачи непродовольственных изделий и материалов, в том числе товаров народного потребления, одежды и обуви, электронного оборудования, сантехнических приборов. Комплекс готов к погрузке и разгрузке разных типов грузовиков – малых, средних и крупнотоннажных.
Также в начале весны было завершено строительство офисного комплекса с автомобильной стоянкой в деревне Румянцево (поселок Московский). Его площадь составила 93,5 тыс. Комплекс состоит из двух семиэтажных зданий, соединенных одноуровневой галереей. Помимо офисов, здесь разместят ресторан, кофейню и столовую. Работники и посетители офисного центра смогут оставлять свои авто на подземной парковке, рассчитанной на 583 автомобиля, в том числе и для маломобильных граждан.
Также в I квартале введен в эксплуатацию сетевой магазин площадью около 2 тыс. кв. м в Коммунарке и торговый центр площадью 8,2 тыс. кв. м в поселении Московский.
Инфраструктура
В первом квартале 2022 года на карте Новой Москвы появилось много важных инфраструктурных объектов, а также наметился прогресс в строительстве ключевых из них. Так, на участке трассы от ТПУ «Столбово» до ул. Поляны, улучшающей транспортную доступность поселения Сосенское Новой Москвы и района Южное Бутово, идет укладка дорожного плотна. Также здесь предполагается возведение трех путепроводов, шести подземных и трех надземных пешеходных переходов. Всего в составе трассы Солнцево – Бутово – Варшавское идет строительство двух участков. Первый из них – от Боровского до Киевского шоссе, и он завершен уже более чем на треть. Второй участок – от ТПУ «Столбово» до улицы Поляны.
Еще одна важная новость дорожного строительство – ввод в эксплуатацию моста через реку Сосенку на территории административно-делового центра в Коммунарке. Мост появится среди 1,7 км дорог, которые прокладывают в АДЦ. Помимо моста, идет строительство внутриквартальных дорог длиной порядка 10 км, двух путепроводов над Калужским шоссе, а также путепровода тоннельного типа.
В Новой Москве для транспорта строят не только дороги, но и парки хранения. Так, было завершено строительство автобусного парка рядом с деревней Красная Пахра в поселении Краснопахорское. Транспортный узел рассчитан на хранение 300 единиц общественного транспорта: 200 электробусов и 100 автобусов большого класса. На территории две заправки – одна поставляет горючее топливо, а другая включает стационарные зарядные батареи с возможностью ультрабыстрого и медленного заряда.
Новомосковские электробусы будет снабжать электричеством один из старейших питающих центров в Троицком и Новомосковском округах – подстанции 110 кВ «Троицкая». В первом квартале завершена модернизация этого объекта, построенного еще в 1941 году. Подстанция поставляет электроэнергию 60 тыс. жителей Троицка, поселений Десеновское и Первомайское. Устойчивое электроснабжение получат в том числе научный центр госкорпорации «Росатом», детские сады, школы, водозаборные устройства, канализационно-насосные станции, котельные.
Усиливается пожарная безопасность в Новой Москве. В поселке Чернецкое построили пожарное депо. Для огнеборцев здесь предусмотрены учебные классы, тренажерный зал, помещение фельдшера с процедурной, пункт связи, учебно-тренировочная башня со скалодромом, помещения для обслуживания пожарной техники.
Жилье
Активно шло строительство жилья в первом квартале 2022 года. В жилом комплексе «Позитив» начали выдавать ключи от квартир от последнего корпуса в проекте. Было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса 34 в жилом комплексе «Саларьево парк». Введены в эксплуатацию новые корпуса в составе жилого комплекса «Скандинавия» общей площадью 77 тыс. кв. м. Новый жилой квартал введен в эксплуатацию в Новых Ватутинках. Общая площадь застройки превышает 64 тыс. кв. метров. Два корпуса более чем на 1,2 тыс. квартир ввели в эксплуатацию в ЖК «Остафьево». Всего в I квартале в Новой Москве построили 760 тыс. кв.м жилья.
«Как видно, строительство инфраструктурных и социальных объектов в Новой Москве не отстает от жилищного, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По качеству, безопасности и удобству жизни присоединенные территории уже мало чем отличаются от старых районов Москвы. Более того, жители ТиНАО будут посещать принципиально новые в техническом и моральном отношении образовательные и медицинские учреждения, что станет дополнительным аргументом за переезд сюда, особенно для молодых семей».
До конца года в Москве планируется открытие девяти станций Большой кольцевой линии метрополитена. Эксперты Est-a-Tet выяснили, что транспортная доступность улучшится как минимум в 15 крупных проектах новостроек, а также увеличатся арендные ставки и стоимость жилья на вторичном рынке.
«Традиционно открытие новых станций повышает арендные ставки на 5-10%, что в абсолютных показателях составляет около 3-6 тыс. рублей, – подсчитывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Повышение цен из-за открытия метро при продаже квартир на регулярном рынке обычно меньше в процентах, но существенно заметнее в абсолютном исчислении – в среднем собственники обычно прибавляют к цене предложения до 5%».
Часть станций БКЛ, которые строятся в районах без пешей доступности до существующих станций метро, существенно улучшат транспортную доступность для жителей близлежащих районов и, следовательно, повлияют на цены. Из числа планируемых к запуску в этом году станций БКЛ такими являются: «Аминьевская», «Давыдково», «Зюзино».
ЖК вблизи станций БКЛ, которые улучшат транспортную доступность
|
Перспективная станция БКЛ |
Адрес / ЖК |
Девелопер |
Статус |
|
Давыдково |
Верейская, 41 |
ГК Самолет |
Проект «Рябиновый парк» |
|
Верейская, 12 |
Н/д |
Проект комплекса апартаментов |
|
|
ЖК «Life-Кутузовский» |
Пионер |
ЖК введен в эксплуатацию в 2020 году (1-я очередь в начале года, вторая – в конце октября 2020 года). |
|
|
ЖК «Кутузов Град – 2» |
Инград |
Строится, окончание строительства – 2 кв. 2022, есть корпуса со сроком сдачи в 2021 году. |
|
|
Аминьевская |
ЖК «Большая Очаковская 2» |
ГК ПИК |
Строится, стартовал осенью 2020г. |
|
Очаковское шоссе 3а, 5а |
ГК ПИК |
Проект в разработке |
|
|
ЖК Westerdam |
Интеко |
Строительство на этапе фасадных работ. Срок сдачи – 2 кв. 2022г. |
|
|
ЖК «Крылья» |
Группа Эталон |
Строительство на этапе внутренних работ, срок сдачи – 3 кв. 2021г. |
|
|
ЖК «Огни» |
Донстрой |
Продажи завершены |
|
|
ЖК «Событие» |
Донстрой |
Срок сдачи корпусов: 4 кв. 2021г.- 4 кв. 2024, корпуса на разных стадиях строительства. |
|
|
Зюзино, Кленовый бульвар |
Строящиеся и перспективные проекты находятся ближе к существующим станциям метро. В большей степени перспектива открытия станции БКЛ оказала на динамику цен вторичного рынка. |
||
«Застройщики учитывают перспективы открытия новых станций метро в ценообразовании уже на этапе проектирования, кроме того, такие площадки рассматриваются в первую очередь для освоения. В моменте такой прирост цены обычно не превышает 1-2%», – отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Часть станций БКЛ пересекаются с уже существующими линиями. Наличие пересадки на Большое кольцо даст возможность сократить время на дорогу – теперь далеко не всегда нужно будет пользоваться дополнительным транспортом, ехать в центр для пересадки, а также можно будет выбрать нужную ветку. Открытие таких станций не окажет существенного влияния на рынок недвижимости (Кунцевская, Мичуринский проспект, Проспект Вернадского, Калужская). Станция БКЛ «Новаторская» станет альтернативной веткой метро для будущих жителей ЖК «Архитектор», Ever, Prizma, «Квартал 38а» и «Афи Парк Воронцовский».
На Большой кольцевой линии Московского метрополитена до конца 2021 года планируется открытие девяти новых станций: "Терехово", "Кунцевская", "Давыдково", "Аминьевская", "Мичуринский проспект", "Проспект Вернадского", "Новаторская", "Воронцовская", "Зюзино".
По данным компании Knight Frank St Petersburg, на главных улицах города в первом полугодии доля свободных помещений снизилась на 1,7 п.п. – до 10,4% по сравнению со II полугодием 2020 г. Объём свободного предложения за январь – июнь снизился на 14,2% (до 54,8 тыс. м²), при этом, более 30% были арендованы за тот же период.
Совокупный объем площадей формата стрит-ритейл составил 527,5 тыс. кв. м. За I полугодие 2021 г. 136 арендаторов разного профиля заняли пустующие помещения, освобожденные в период пандемии (без учета свободных помещений в 2021 г). Наиболее востребованными были помещения площадью менее 100 м² (64% всех площадей на рынке)
В структуре арендаторов на пешеходных улицах лидирует общественное питание с долей 33%, одежда – 11%, продукты – 10%, при этом объём площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, увеличился на 3,2% и 1,1% соответственно по сравнению с 2020 годом.
|
Средний размер помещения, м2 |
Доля вакантных площадей (% от м²) |
Изменение доли вакантных площадей |
Ротация**, % |
Лидирующий профиль арендаторов |
|
|
IП2021 / IIП2020, п. п. |
|||||
|
Основные торговые коридоры центральных районов |
137 |
9,7▼ |
-2,4 |
5,1▼ |
Общественное питание |
|
Второстепенные торговые коридоры центральных районов |
107 |
11,5▼ |
-1,4 |
4,6▼ |
Общественное питание |
|
Основные торговые коридоры спальных районов |
85 |
10,4► |
0 |
2,5▼ |
Продукты |
|
Пешеходные торговые коридоры |
97 |
9,7▼ |
-3,0 |
7,0▲ |
Общественное питание |
*в сравнении с итогами 2020 г.
**при расчёте ротации учитываются только занятые арендаторами помещения в сравниваемых периодах
На главных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений на конец июня 2021 года составила от 7,8% - на основной части Невского пр-та, до 15,6% - на Каменноостровском пр-те. Среди наиболее популярных локаций второстепенных улиц в центре города наименьшая доля свободных площадей пришлась на ул. Рубинштейна (1,3%, снизившись на 3,7 п. п. за I полугодие 2021 г.), что связано с высокой востребованностью данной локации, а также на Пестеля ул. (6,2%) и Восстания ул. (6,1%).
В числе улиц с наибольшей вакансией: Белинского ул. – 21,6%, Владимирский пр-т – 19,4%, Некрасова ул., – 18,2%.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Сегодня ввиду снижения вакансии, активного спроса на помещения со стороны клиентов можно утверждать, что рынок стрит-ритейла восстановился, это подтверждает и постепенное увеличение ставок со стороны собственников помещений. Количество запросов клиентов на поиск качественного помещения в популярных локациях опережает свободное предложение.
Наибольшее увеличение средней ставки аренды за I полугодие 2021 г. (на 9% – до 3 270 руб./мес./м²) отмечено на Большом пр-те П.С. ввиду популярности среди ритейлеров за счет открытий известных мировых брендов, и как следствие снижения объёма свободных площадей на 25%. Также рост средних ставок зафиксирован на Рубинштейна ул. - в среднем на 6,1%, на Гороховой ул. – в среднем на 5,2%, на Большой Морской ул. и Малой Морской ул. за счет увеличения там туристического потока в летний сезон.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В связи с сохранением ограничительных мер в торговых центрах спрос на стрит-ритейл продолжит расти как со стороны клиентов, так и со стороны ритейлеров. Как следствие, продолжится тенденция сокращения качественного предложения помещений, что подстегнет дальнейшее снижение вакансии и увеличит ставки аренды в проходных местах.
Наименьшим изменениям подвергнутся объекты в спальных районах города за счет сохранения стабильного трафика со стороны жителей».