Дайджест развития Новой Москвы в I квартале 2022 года
В I квартале 2022 года в Новой Москве построили 760 тыс. квадратных метров жилья – половину от общего объема ввода в Москве. Это сопровождалось активным вводом в эксплуатацию детских садов, медицинских учреждений и коммерческих объектов. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
I. Социальные объекты
Образование
Первый квартал отмечен активным строительством детских садов в Новой Москве. Так, в январе в ЖК «Румянцево-Парк» завершен детский сад на 200 мест. Трехэтажное здание площадью более 2,8 тыс. кв. метра ввели в эксплуатацию в поселении Московский. Как и многие новые детские сады в Новой Москве, этот ДОУ в Московском не типовой. Он построен по индивидуальному архитектурному проекту, который разработало бюро Project-2018. Детский сад представляет собой композицию из трех сказочных домиков со скатными кровлями, которые сконцентрированы вокруг центрального входа. ДОУ смогут посещать восемь групп. Также в здании предусмотрены пищеблок, методические и медицинские кабинеты, служебно-бытовые помещения, зал для музыкальных занятий и детских утренников, физкультурный зал, кабинет для психолога и логопеда, отдельная кружковая для разных активностей детей.
Еще один детский сад построили в ЖК «Цветочные поляны». Здание появилось в поселении Филимонковское, в деревне Староселье. Здесь будут заниматься 200 малышей от трех до семи лет, в том числе дети с ограниченными возможностями здоровья. В детском саду есть спальные и игровые комнаты, а также музыкальный и физкультурный залы, медицинский кабинет и другие помещения. Благоустроена и прилегающая территория, где установлены теневые навесы, организованы физкультурные и игровые площадки.
Построен четвертый по счету в ЖК «Саларьево парк» детский сад. Этот трехэтажный ДОУ рассчитан на 220 мест, а его площадь составляет 3,5 тыс. кв. м. В детском саду для каждой группы обустроены спальни, игровые комнаты, раздевалки, буфеты. Также в ДОУ предусмотрены дополнительные помещения для спортивных и музыкальных занятий. При этом здание спроектировано так, чтобы малышам не приходилось преодолевать крыльцо – все входы находятся на уровне земли. На прилегающей территории спланированы зоны досуга для воспитанников разных возрастов.
Новый детский сад появился в поселении Десёновское в составе жилого района Новые Ватутинки. Это трехэтажное здание площадью более 5,2 тыс. кв. м на 350 малышей. Пятый по счету детский в Новых Ватутинках рассчитан на 14 групп, среди которых младшие, средние и старшие. Для каждой группы есть своя спальня, раздевалка, пространство для игр, буфет и санузел. В детском саду также предусмотрены кабинеты для развивающих занятий, зал для занятий музыкой, спортивный зал с местом хранения инвентаря. По количеству групп выделено 14 площадок на открытом воздухе с малыми архитектурными формами, спортивными снарядами.
Важным событием с точки зрения образовательной инфраструктуры Новой Москвы в I квартале стало подписание группой компаний «А101» и московской школой №109 под руководством Евгения Ямбурга соглашения об открытии нового здания школы в жилом районе «Прокшино» в Новой Москве. Здесь для своего рода филиала школы Ямбурга ГК «А101» возведет инновационный образовательный центр, в состав которого войдет школа и детский сад.
«Школа Ямбурга включена в топ-50 лучших школ Москвы, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Она открылась в 1976 году и стала первым в столице образовательным центром, в котором детский сад, начальная и средняя школы объединены в комплекс с единым образовательным процессом и средой. Благодаря этому москвичи хорошо знают школу и её высокий уровень образования. Мы со своей стороны позаботимся о том, чтобы центр был оснащен оборудованием не только для творческой, но и исследовательской, инженерной деятельности. Мы предусмотрели здесь планетарий, медицинский и инженерный классы, отдельные пространства для занятий химией и биологией, проектную мастерскую Фаблаб (небольшая мастерская, предоставляющая желающим возможность самостоятельного изготовления необходимых им изделий и деталей), а также полноценный театральный зал для школьных спектаклей».
Также ГК «А101» утвердила концепцию Natural Playgrounds для детского сада «Лесной ручей» на 220 мест в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке. В основе концепции – экологичное окружение и возможность активного взаимодействия с ним. По сути прилегающая территория превращена в спортивный зал под открытым небом с декорациями для сюжетных игр.
Кроме того, на территории детского сада появится отдельная зоозона с кормушками для птиц и белок, чтобы дети смогли покормить животных и понаблюдать за ними. Подобные пространства в сочетании с сохраненной экосистемой на территории позволяют также организовать здесь различные активности, в том числе с вовлечением родителей - совместные экотуры, квесты и т.п.
Медицина
В первом квартале завершилось строительство важных медицинских учреждений в Новой Москве. Так, в Коммунарке построили роддом на 130 коек для больницы. Родильный корпус возведен по индивидуальному проекту. Площадь роддома составляет почти 22,5 тыс. кв. метров. В нем предусмотрены приемное отделение с экстренным оперблоком, два акушерских физиологических отделения совместного пребывания матери и ребенка на 100 мест и отделение патологии беременности на 30 коек. В роддоме также оснащены отделение реанимации новорожденных, отделение анестезиологии и реаниматологии, родовое отделение, клинико-диагностическая лаборатория, а также женская консультация и отделение вспомогательных репродуктивных технологий (ЭКО).
Также в Коммунарке завершилось строительство детско-взрослой поликлиники с женской консультацией. Здание достигает в площади 11,7 тыс. кв. м. В нем разместится филиал №2 Троицкой городской больницы со взрослым отделением на 500 посещений в смену и детским – на 250 посещений. В поликлинике предусмотрены кабинеты врачей-специалистов, отделения профилактики, функциональной диагностики, реабилитации, педиатрии. В комплексе можно будет проходить лучевую диагностику и посещать хирургические и физиотерапевтические кабинеты.
II. Коммерция, дороги и жилье
Коммерция
В 2021 году в Троицком и Новомосковском административных округах появились более 12,5 тысячи новых рабочих мест. В первом квартале 2022 года в Новой Москве продолжали открываться новые точки деловой активности.
Так, в поселении Марушкинское построили складское здание, которое станет очередным корпусом многофункционального складского комплекса в деревне Шарапово. Склад представляет собой одноэтажное здание с двухуровневой административно-бытовой встройкой. Площадь нового корпуса составит 17 тыс. кв. м. Его будут использовать для приема, хранения и выдачи непродовольственных изделий и материалов, в том числе товаров народного потребления, одежды и обуви, электронного оборудования, сантехнических приборов. Комплекс готов к погрузке и разгрузке разных типов грузовиков – малых, средних и крупнотоннажных.
Также в начале весны было завершено строительство офисного комплекса с автомобильной стоянкой в деревне Румянцево (поселок Московский). Его площадь составила 93,5 тыс. Комплекс состоит из двух семиэтажных зданий, соединенных одноуровневой галереей. Помимо офисов, здесь разместят ресторан, кофейню и столовую. Работники и посетители офисного центра смогут оставлять свои авто на подземной парковке, рассчитанной на 583 автомобиля, в том числе и для маломобильных граждан.
Также в I квартале введен в эксплуатацию сетевой магазин площадью около 2 тыс. кв. м в Коммунарке и торговый центр площадью 8,2 тыс. кв. м в поселении Московский.
Инфраструктура
В первом квартале 2022 года на карте Новой Москвы появилось много важных инфраструктурных объектов, а также наметился прогресс в строительстве ключевых из них. Так, на участке трассы от ТПУ «Столбово» до ул. Поляны, улучшающей транспортную доступность поселения Сосенское Новой Москвы и района Южное Бутово, идет укладка дорожного плотна. Также здесь предполагается возведение трех путепроводов, шести подземных и трех надземных пешеходных переходов. Всего в составе трассы Солнцево – Бутово – Варшавское идет строительство двух участков. Первый из них – от Боровского до Киевского шоссе, и он завершен уже более чем на треть. Второй участок – от ТПУ «Столбово» до улицы Поляны.
Еще одна важная новость дорожного строительство – ввод в эксплуатацию моста через реку Сосенку на территории административно-делового центра в Коммунарке. Мост появится среди 1,7 км дорог, которые прокладывают в АДЦ. Помимо моста, идет строительство внутриквартальных дорог длиной порядка 10 км, двух путепроводов над Калужским шоссе, а также путепровода тоннельного типа.
В Новой Москве для транспорта строят не только дороги, но и парки хранения. Так, было завершено строительство автобусного парка рядом с деревней Красная Пахра в поселении Краснопахорское. Транспортный узел рассчитан на хранение 300 единиц общественного транспорта: 200 электробусов и 100 автобусов большого класса. На территории две заправки – одна поставляет горючее топливо, а другая включает стационарные зарядные батареи с возможностью ультрабыстрого и медленного заряда.
Новомосковские электробусы будет снабжать электричеством один из старейших питающих центров в Троицком и Новомосковском округах – подстанции 110 кВ «Троицкая». В первом квартале завершена модернизация этого объекта, построенного еще в 1941 году. Подстанция поставляет электроэнергию 60 тыс. жителей Троицка, поселений Десеновское и Первомайское. Устойчивое электроснабжение получат в том числе научный центр госкорпорации «Росатом», детские сады, школы, водозаборные устройства, канализационно-насосные станции, котельные.
Усиливается пожарная безопасность в Новой Москве. В поселке Чернецкое построили пожарное депо. Для огнеборцев здесь предусмотрены учебные классы, тренажерный зал, помещение фельдшера с процедурной, пункт связи, учебно-тренировочная башня со скалодромом, помещения для обслуживания пожарной техники.
Жилье
Активно шло строительство жилья в первом квартале 2022 года. В жилом комплексе «Позитив» начали выдавать ключи от квартир от последнего корпуса в проекте. Было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса 34 в жилом комплексе «Саларьево парк». Введены в эксплуатацию новые корпуса в составе жилого комплекса «Скандинавия» общей площадью 77 тыс. кв. м. Новый жилой квартал введен в эксплуатацию в Новых Ватутинках. Общая площадь застройки превышает 64 тыс. кв. метров. Два корпуса более чем на 1,2 тыс. квартир ввели в эксплуатацию в ЖК «Остафьево». Всего в I квартале в Новой Москве построили 760 тыс. кв.м жилья.
«Как видно, строительство инфраструктурных и социальных объектов в Новой Москве не отстает от жилищного, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По качеству, безопасности и удобству жизни присоединенные территории уже мало чем отличаются от старых районов Москвы. Более того, жители ТиНАО будут посещать принципиально новые в техническом и моральном отношении образовательные и медицинские учреждения, что станет дополнительным аргументом за переезд сюда, особенно для молодых семей».
В июле 2021 года средняя стоимость массовых новостроек в ЮВАО выросла до 232 тыс. рублей против 162 тыс. рублей в том же месяце 2020 год, подсчитали аналитики «Метриум». Юго-Восток Москвы, таким образом, стал рынком с самым быстром ростом цен на новое жилье эконом- и комфорт-класса, так как «квадрат» за 12 месяцев прибавил здесь в цене 43%. Между тем самым дорогим округом с массовыми новостройками признан ЗАО, где квадратный метр обходится в 284 тыс. рублей.
В июле 2021 года средняя стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве составила 246 тыс. рублей за кв.м, подсчитали в «Метриум». За 12 месяцев этот показатель увеличился на 35% – год назад квартиры в новых домах самого доступного сегмента рынка продавались в среднем по 182 тыс. рублей за кв.м.
В четырех административных округах столицы массовые новостройки дорожали быстрее, чем в среднем по рынку. Заметнее всего выросли цены в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО), где год назад квадратный метр продавался за 162 тыс. рублей, а теперь его стоимость достигла 232 тыс. рублей, то есть на 43% больше, чем в июне 2020 года.
На 41% увеличились расценки в Западном административном округе (ЗАО), где квадратный метр подорожал с 201 тыс. рублей до 284 тыс. рублей. Сейчас здесь продаются самые дорогие новостройки комфорт-класса в Москве.
Почти такой же рост цен на 40% наблюдался и в Северо-Западном административном округе (со 190 тыс. рублей до 266 тыс. рублей за кв.м.). Наконец на 36% подорожали массовые новостройки на юге Москвы. В ЮАО квадратный метр вырос в цене с 188 тыс. до 255 тыс. рублей.
В четырех округах квадратный метр дорожал медленнее рынка. В Северо-Восточном административном округе показатель увеличился на 34% до 233 тыс. рублей, в Восточном административном округе – на 26% до 262 тыс. рублей, в Юго-Западном административном округе – на 24% до 200 тыс. рублей, в Северном административном округе – на 20% до 251 тыс. рублей за кв.м.
«Цены росли в округах, где был сконцентрирован основной спрос на массовые новостройки, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Хотя объем предложения здесь большой, число покупателей все равно высоко, что стимулировало девелоперов повышать цены. Особенно это заметно в ЮВАО, который традиционно считался доступной локацией, но сейчас здесь расценки сравнялись со СВАО и превысили показатели ЮЗАО. Очевидно, выиграли инвесторы, которые 2-3 года делали ставку на самые доступные новостройки в демократичных районах столице – сейчас они фиксируют большие прибыли».
К примеру, в проекте комфорт-класса «Соседи 21/19» (Рязанский район, ЮВАО) квадратный метр в июне 2020 года в среднем стоил 213 тыс. рублей за кв.м., а сейчас его стоимость повысилась до 286 тыс. рублей (+34%). В комплексе «Кварталы 21/19» (Рязанский район, ЮВАО) квадратный метр подорожал с 200 тыс. до 251 тыс. рублей за аналогичный период (+25%).
Источник: «Метриум»
Доля просроченных кредитов в общей ипотечной задолженности снижается. С начала года её объем в целом по РФ сократился почти на 7% или на 5,5 млрд рублей. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистических данных Банка России.
На 1 июля 2021 года доля просроченной ипотечной задолженности в целом по РФ с начала года сократилась на 0,2 процентных пункта (п.п.), до 0,7% от общей задолженности по кредитам на покупку жилья, достигнув 76,4 млрд рублей. Абсолютное снижение составило 5,5 млрд рублей.
«По итогам первого полугодия количество регионов, жителям которых пока не удаётся нормализовать проблемы с просроченными долгами, сократилось в три раза, если сравнивать данные с аналогичным периодом прошлого года, — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — На сегодня мы фиксируем прирост просроченной ипотечной задолженности в 15 регионах страны против 44 регионов годом ранее». По его словам, из них в шести регионах сохраняется тенденция роста проблемной задолженности, а девять регионов показали прирост против сокращения годом ранее (см. таблицу).
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпу прироста просроченной ипотечной задолженности
|
Регион |
Динамика за 6 месяцев 2020 года |
Динамика за 6 месяцев 2021 года |
Доля в общей просроченной ипотечной задолженности на 01.07.2021 |
Просроченная ипотечная задолженность на 01.07.2021, млн руб. |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
3,6% |
-6,7% |
0,72% |
76 347 |
|
Ивановская область |
5,4% |
19,0% |
0,86% |
350 |
|
Ленинградская область |
2,2% |
13,3% |
0,52% |
912 |
|
Республика Ингушетия |
10,3% |
12,1% |
1,74% |
37 |
|
Кировская область |
-9,7% |
7,1% |
0,45% |
346 |
|
Республика Хакасия |
-0,6% |
6,7% |
0,59% |
174 |
|
Республика Крым |
17,0% |
5,1% |
0,20% |
62 |
|
Курганская область |
-8,4% |
3,9% |
0,48% |
212 |
|
Рязанская область |
10,6% |
3,1% |
0,50% |
361 |
|
Магаданская область |
0,0% |
2,9% |
0,41% |
71 |
|
Брянская область |
-12,4% |
2,6% |
0,35% |
201 |
|
Томская область |
-10,9% |
2,3% |
0,38% |
268 |
|
Липецкая область |
1,4% |
1,9% |
0,48% |
268 |
|
Нижегородская область |
-3,1% |
0,9% |
0,62% |
1 138 |
|
Оренбургская область |
-7,0% |
0,8% |
0,51% |
655 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
-2,0% |
0,2% |
3,41% |
506 |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Сокращение доли просроченной задолженности в портфелях, безусловно, связано с активным наращиванием темпов кредитования за последний год, когда доля просроченной задолженности «размывается» новыми хорошими кредитами. Снижение общей суммы просроченной ипотечной задолженности на балансах банков на 5,5 млрд руб. обусловлено, скорее всего, с передачей проблемных кредитов на балансы коллекторских агентств и дружественных кредиторам юрлиц», — отмечает Денис Аксёнов.