Дайджест развития Новой Москвы в I квартале 2022 года
В I квартале 2022 года в Новой Москве построили 760 тыс. квадратных метров жилья – половину от общего объема ввода в Москве. Это сопровождалось активным вводом в эксплуатацию детских садов, медицинских учреждений и коммерческих объектов. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
I. Социальные объекты
Образование
Первый квартал отмечен активным строительством детских садов в Новой Москве. Так, в январе в ЖК «Румянцево-Парк» завершен детский сад на 200 мест. Трехэтажное здание площадью более 2,8 тыс. кв. метра ввели в эксплуатацию в поселении Московский. Как и многие новые детские сады в Новой Москве, этот ДОУ в Московском не типовой. Он построен по индивидуальному архитектурному проекту, который разработало бюро Project-2018. Детский сад представляет собой композицию из трех сказочных домиков со скатными кровлями, которые сконцентрированы вокруг центрального входа. ДОУ смогут посещать восемь групп. Также в здании предусмотрены пищеблок, методические и медицинские кабинеты, служебно-бытовые помещения, зал для музыкальных занятий и детских утренников, физкультурный зал, кабинет для психолога и логопеда, отдельная кружковая для разных активностей детей.
Еще один детский сад построили в ЖК «Цветочные поляны». Здание появилось в поселении Филимонковское, в деревне Староселье. Здесь будут заниматься 200 малышей от трех до семи лет, в том числе дети с ограниченными возможностями здоровья. В детском саду есть спальные и игровые комнаты, а также музыкальный и физкультурный залы, медицинский кабинет и другие помещения. Благоустроена и прилегающая территория, где установлены теневые навесы, организованы физкультурные и игровые площадки.
Построен четвертый по счету в ЖК «Саларьево парк» детский сад. Этот трехэтажный ДОУ рассчитан на 220 мест, а его площадь составляет 3,5 тыс. кв. м. В детском саду для каждой группы обустроены спальни, игровые комнаты, раздевалки, буфеты. Также в ДОУ предусмотрены дополнительные помещения для спортивных и музыкальных занятий. При этом здание спроектировано так, чтобы малышам не приходилось преодолевать крыльцо – все входы находятся на уровне земли. На прилегающей территории спланированы зоны досуга для воспитанников разных возрастов.
Новый детский сад появился в поселении Десёновское в составе жилого района Новые Ватутинки. Это трехэтажное здание площадью более 5,2 тыс. кв. м на 350 малышей. Пятый по счету детский в Новых Ватутинках рассчитан на 14 групп, среди которых младшие, средние и старшие. Для каждой группы есть своя спальня, раздевалка, пространство для игр, буфет и санузел. В детском саду также предусмотрены кабинеты для развивающих занятий, зал для занятий музыкой, спортивный зал с местом хранения инвентаря. По количеству групп выделено 14 площадок на открытом воздухе с малыми архитектурными формами, спортивными снарядами.
Важным событием с точки зрения образовательной инфраструктуры Новой Москвы в I квартале стало подписание группой компаний «А101» и московской школой №109 под руководством Евгения Ямбурга соглашения об открытии нового здания школы в жилом районе «Прокшино» в Новой Москве. Здесь для своего рода филиала школы Ямбурга ГК «А101» возведет инновационный образовательный центр, в состав которого войдет школа и детский сад.
«Школа Ямбурга включена в топ-50 лучших школ Москвы, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Она открылась в 1976 году и стала первым в столице образовательным центром, в котором детский сад, начальная и средняя школы объединены в комплекс с единым образовательным процессом и средой. Благодаря этому москвичи хорошо знают школу и её высокий уровень образования. Мы со своей стороны позаботимся о том, чтобы центр был оснащен оборудованием не только для творческой, но и исследовательской, инженерной деятельности. Мы предусмотрели здесь планетарий, медицинский и инженерный классы, отдельные пространства для занятий химией и биологией, проектную мастерскую Фаблаб (небольшая мастерская, предоставляющая желающим возможность самостоятельного изготовления необходимых им изделий и деталей), а также полноценный театральный зал для школьных спектаклей».
Также ГК «А101» утвердила концепцию Natural Playgrounds для детского сада «Лесной ручей» на 220 мест в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке. В основе концепции – экологичное окружение и возможность активного взаимодействия с ним. По сути прилегающая территория превращена в спортивный зал под открытым небом с декорациями для сюжетных игр.
Кроме того, на территории детского сада появится отдельная зоозона с кормушками для птиц и белок, чтобы дети смогли покормить животных и понаблюдать за ними. Подобные пространства в сочетании с сохраненной экосистемой на территории позволяют также организовать здесь различные активности, в том числе с вовлечением родителей - совместные экотуры, квесты и т.п.
Медицина
В первом квартале завершилось строительство важных медицинских учреждений в Новой Москве. Так, в Коммунарке построили роддом на 130 коек для больницы. Родильный корпус возведен по индивидуальному проекту. Площадь роддома составляет почти 22,5 тыс. кв. метров. В нем предусмотрены приемное отделение с экстренным оперблоком, два акушерских физиологических отделения совместного пребывания матери и ребенка на 100 мест и отделение патологии беременности на 30 коек. В роддоме также оснащены отделение реанимации новорожденных, отделение анестезиологии и реаниматологии, родовое отделение, клинико-диагностическая лаборатория, а также женская консультация и отделение вспомогательных репродуктивных технологий (ЭКО).
Также в Коммунарке завершилось строительство детско-взрослой поликлиники с женской консультацией. Здание достигает в площади 11,7 тыс. кв. м. В нем разместится филиал №2 Троицкой городской больницы со взрослым отделением на 500 посещений в смену и детским – на 250 посещений. В поликлинике предусмотрены кабинеты врачей-специалистов, отделения профилактики, функциональной диагностики, реабилитации, педиатрии. В комплексе можно будет проходить лучевую диагностику и посещать хирургические и физиотерапевтические кабинеты.
II. Коммерция, дороги и жилье
Коммерция
В 2021 году в Троицком и Новомосковском административных округах появились более 12,5 тысячи новых рабочих мест. В первом квартале 2022 года в Новой Москве продолжали открываться новые точки деловой активности.
Так, в поселении Марушкинское построили складское здание, которое станет очередным корпусом многофункционального складского комплекса в деревне Шарапово. Склад представляет собой одноэтажное здание с двухуровневой административно-бытовой встройкой. Площадь нового корпуса составит 17 тыс. кв. м. Его будут использовать для приема, хранения и выдачи непродовольственных изделий и материалов, в том числе товаров народного потребления, одежды и обуви, электронного оборудования, сантехнических приборов. Комплекс готов к погрузке и разгрузке разных типов грузовиков – малых, средних и крупнотоннажных.
Также в начале весны было завершено строительство офисного комплекса с автомобильной стоянкой в деревне Румянцево (поселок Московский). Его площадь составила 93,5 тыс. Комплекс состоит из двух семиэтажных зданий, соединенных одноуровневой галереей. Помимо офисов, здесь разместят ресторан, кофейню и столовую. Работники и посетители офисного центра смогут оставлять свои авто на подземной парковке, рассчитанной на 583 автомобиля, в том числе и для маломобильных граждан.
Также в I квартале введен в эксплуатацию сетевой магазин площадью около 2 тыс. кв. м в Коммунарке и торговый центр площадью 8,2 тыс. кв. м в поселении Московский.
Инфраструктура
В первом квартале 2022 года на карте Новой Москвы появилось много важных инфраструктурных объектов, а также наметился прогресс в строительстве ключевых из них. Так, на участке трассы от ТПУ «Столбово» до ул. Поляны, улучшающей транспортную доступность поселения Сосенское Новой Москвы и района Южное Бутово, идет укладка дорожного плотна. Также здесь предполагается возведение трех путепроводов, шести подземных и трех надземных пешеходных переходов. Всего в составе трассы Солнцево – Бутово – Варшавское идет строительство двух участков. Первый из них – от Боровского до Киевского шоссе, и он завершен уже более чем на треть. Второй участок – от ТПУ «Столбово» до улицы Поляны.
Еще одна важная новость дорожного строительство – ввод в эксплуатацию моста через реку Сосенку на территории административно-делового центра в Коммунарке. Мост появится среди 1,7 км дорог, которые прокладывают в АДЦ. Помимо моста, идет строительство внутриквартальных дорог длиной порядка 10 км, двух путепроводов над Калужским шоссе, а также путепровода тоннельного типа.
В Новой Москве для транспорта строят не только дороги, но и парки хранения. Так, было завершено строительство автобусного парка рядом с деревней Красная Пахра в поселении Краснопахорское. Транспортный узел рассчитан на хранение 300 единиц общественного транспорта: 200 электробусов и 100 автобусов большого класса. На территории две заправки – одна поставляет горючее топливо, а другая включает стационарные зарядные батареи с возможностью ультрабыстрого и медленного заряда.
Новомосковские электробусы будет снабжать электричеством один из старейших питающих центров в Троицком и Новомосковском округах – подстанции 110 кВ «Троицкая». В первом квартале завершена модернизация этого объекта, построенного еще в 1941 году. Подстанция поставляет электроэнергию 60 тыс. жителей Троицка, поселений Десеновское и Первомайское. Устойчивое электроснабжение получат в том числе научный центр госкорпорации «Росатом», детские сады, школы, водозаборные устройства, канализационно-насосные станции, котельные.
Усиливается пожарная безопасность в Новой Москве. В поселке Чернецкое построили пожарное депо. Для огнеборцев здесь предусмотрены учебные классы, тренажерный зал, помещение фельдшера с процедурной, пункт связи, учебно-тренировочная башня со скалодромом, помещения для обслуживания пожарной техники.
Жилье
Активно шло строительство жилья в первом квартале 2022 года. В жилом комплексе «Позитив» начали выдавать ключи от квартир от последнего корпуса в проекте. Было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса 34 в жилом комплексе «Саларьево парк». Введены в эксплуатацию новые корпуса в составе жилого комплекса «Скандинавия» общей площадью 77 тыс. кв. м. Новый жилой квартал введен в эксплуатацию в Новых Ватутинках. Общая площадь застройки превышает 64 тыс. кв. метров. Два корпуса более чем на 1,2 тыс. квартир ввели в эксплуатацию в ЖК «Остафьево». Всего в I квартале в Новой Москве построили 760 тыс. кв.м жилья.
«Как видно, строительство инфраструктурных и социальных объектов в Новой Москве не отстает от жилищного, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По качеству, безопасности и удобству жизни присоединенные территории уже мало чем отличаются от старых районов Москвы. Более того, жители ТиНАО будут посещать принципиально новые в техническом и моральном отношении образовательные и медицинские учреждения, что станет дополнительным аргументом за переезд сюда, особенно для молодых семей».
К 2024 году в Москве построят 33 станции метрополитена. По подсчетам экспертов «Метриум», сейчас рядом с ними застройщики реализуют 43 проекта застройки, в которых сосредоточены почти 8 тыс. квартир и апартаментов. В сумме они составляют 20% предложения московского рынка новостроек.
В зоне строительства новых станций метро девелоперы ведут реализацию 43 проектов застройки, в которых на выбор покупателям предлагается 7,8 тыс. квартир и апартаментов. Всего же объем рынка столичных новостроек оценивается в 39,5 тыс. объектов. Таким образом, рядом с новыми станциями метро девелоперы предлагают 20% квартир и апартаментов в московских новостройках.
В зоне строительства метро сосредоточено предложение нового жилья в основном массового сегмента. В сумме речь идет о 5,1 тыс. квартир и апартаментов (65% от общего числа квартир рядом с новыми станциями). В среднем они продаются по 218 тыс. рублей за квадратный метр. В основном они предусмотрены в Новой Москве (порядка 3,5 тыс. квартир), где идет строительство Коммунарской ветви метрополитена, которая, по планам властей, достигнет Троицка. Крупнейшие проекты застройки в зоне доступности станции метро «Коммунарка», где можно пересесть с Коммунарской на Сокольническую ветку, реализует ГК «А101» («Москва А101» и «Скандинавия»).
«Действующие станции Сокольнической ветки метро и строящиеся станции других линий значительно улучшают транспортную доступность территории ТиНАО и повышают ликвидность жилья и коммерческих помещений, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Нужно отметить, что основной рост стоимости недвижимости, обусловленный фактором метро, происходит не после открытия станции, а в момент начала строительства. В целом близость к метро может повысить цены на квартиры на 10-15%».
Среди новостроек комфорт-класса рядом с новыми станциями метро самые доступные проекты в Новой Москве – это ЖК «Бристоль» (174 тыс. рублей за кв.м) и «Бунинские луга» (195 тыс. рублей за кв.м) и ЖК «Скандинавия» (204 тыс. рублей за кв.м).
В новостройках бизнес-класса рядом с новыми станциями метро застройщики предлагают 2,4 тыс. квартир и апартаментов (31%). Преимущественно они расположены вдоль Большой кольцевой линии метро. В среднем они обойдутся покупателям в 332 тыс. рублей за кв.м. Впрочем, среди них есть и мультиформатные проекты застройки, которые состоят из домов разных классов. К примеру, в городском квартале «Ривер Парк», рядом с которым в 2022 году появится станция «Нагатинский затон» Большой кольцевой линии метро, в корпусах бизнес-класса в среднем квартиры стоят 317 тыс. рублей за кв.м, а в комфорт-классе представлены апартаменты по 251 тыс. рублей за кв.м.
«Жители новостроек у Большой кольцевой линии смогут пользоваться теми же преимуществами, что и москвичи, живущие рядом с Кольцевой линией, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Они смогут быстро попасть в любой уголок Москвы, минуя загруженный центр. В то же время всегда можно добраться до пересадочной станции и быстро оказаться в центре. Для жителей новостроек высокобюджетного сегмента метро также важно – им пользуются дети и обслуживающий персонал».
В бизнес-классе самые доступные варианты новостроек у новых станций метро – это комплексы апартаментов. Наиболее низкие цены в проекте Loft 151 (179 тыс. рублей за кв.м,) и «Октябрь» (186 тыс. рублей за кв.м).
Рядом с новыми станциями метро девелоперы реализуют и проекты премиум-класса. В них можно приобрести порядка 250 квартир и апартаментов, а в среднем они стоят 504 тыс. рублей за кв.м. Все эти новостройки возведут рядом с новыми станциями Большой кольцевой линии метро, а именно – комплекс «Остров» недалеко от станции «Терехово» (414 тыс. рублей за кв.м), Spires – у «Давыдкова» (521 тыс. рублей за кв.м), «Река» – рядом с «Мичуринским проспектом» (625 тыс. рублей за кв.м) и MOD у «Марьиной рощи» 352 тыс. рублей за кв.м.
«Развитие сети метро существенно влияет на динамику цен на рынке новостроек Москвы, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В среднем новостройки рядом с метро на 10-15% дороже аналогов, расположенных далеко от станций подземки. Такие проекты практически всегда могут стать выгодным вложением для инвесторов, потому что жилье рядом с узлами скоростного транспорта неизменно пользуется спросом как у покупателей, так и у арендаторов».
Новостройки рядом с перспективными станциями метро
Черная речка – одна из наиболее активно развивающихся территорий рядом с центром Санкт-Петербурга. Благодаря редевелопменту за последние десять лет застройщики смогли изменить образ локации, а объем жилой застройки (фактической и планируемой) достиг 1,3 млн кв. м жилья. В рамках цикла исследований «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers выявили на Черной речке еще 24 га для нового строительства жилой недвижимости.
История территории Черной речки и набережной Большой Невки непосредственно связана с развитием промышленности: первые предприятия появились в конце XIX века, а в советский период в локации сформировалась крупная промзона, к которой примыкали кварталы жилой застройки. Сегодня редевелопмент бывших заводских территорий стал драйвером развития локации.
По данным Colliers, на данный момент в локации Черной речки (территория между Коломяжским проспектом, проспектом Испытателей, Большим Сампсониевским проспектом и Литовской улицей) построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов суммарной площадью 1,3 млн кв. м жилья. Из них 729 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 160 тыс. кв. м – на стадии проектирования. Локация находится в активной фазе девелопмента: в 2021 году в эксплуатацию планируется ввести порядка 412 тыс. кв. м жилья – наибольший показатель за всю историю развития территории.
Сейчас здесь реализуется жилье классов «комфорт» и «бизнес»: на них приходится 40% и 60% соответственно от объема первичного предложения жилья. Ключевыми критериями классификации остаются близость проектов к воде и формат застройки (комплексное освоение территории с созданием новой инфраструктуры или включение небольшого проекта в существующую застройку). Примечательно, что в квартирографии проектов бизнес-класса почти равную долю занимают малогабаритные (студии, квартиры с одной спальней) и средние (с двумя спальнями) квартиры – 43% и 39% соответственно. В комфорт-классе доминируют малогабаритные квартиры (57%).
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир выросла на 83% и достигла 213 тыс. руб. По данным Colliers, средняя стоимость квадратного метра в проектах комфорт-класса выросла на 72% (с 114 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 196 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). В проектах бизнес-класса рост составил 82% (с 125 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 227 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). Наибольшая динамика увеличения цены зафиксирована в 2020 году, когда за год стоимость квадратного метра выросла на 34% в классе «комфорт» и на 37% – в классе «бизнес».
«За время освоения Черной речки изменился не только образ локации, но и сам девелоперский подход: все больше застройщиков переходят к осознанному проектированию и умному девелопменту. С 2017 по 2021 год средняя площадь квартиры в проектах комфорт-класса сократилась с 59 кв. м до 45 кв. м, в бизнес-классе – с 61 кв. м до 53 кв. м. Это не оптимистичный, но оптимизированный подход, где каждый метр функционален», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В ходе исследования локации Черной речки было выявлено ещё около 24 га территории перспективной для девелопмента. Потенциально интересными для застройщиков выступают не только промышленные здания и участки, но и морально устаревшие объекты коммерческой недвижимости, которые не приносят соответствующий уровень доходности своим владельцам. По оценке Colliers, суммарно на выявленных участках можно будет построить еще не менее 250 тыс. кв. м жилья (т.е. объем застройки в локации может увеличиться еще на 20%).
«Часть выявленных площадок для потенциального девелопмента требует смены функционального назначения и формирования дополнительной социальной инфраструктуры. Однако запущенный процесс джентрификации и повышения статуса локации облегчит задачу девелоперам, которые только присматриваются к этой территории. Успешность реализующихся проектов, близость к центру города, паркам и водной панораме повышает шансы на редевелопмент оставшихся промышленных территорий в этом районе», - добавляет Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Освоение Черной речки жилищными девелоперами началось в 2012 году, когда компания Setl City начала строительство ЖК Riverside (110 тыс. кв. м) на Ушаковской набережной на месте бывших зданий «Ленинградского Северного завода». Следующий этап развития локации наступил только в 2017-2018 годах, когда в продажу суммарно вышло 434 тыс. кв. м. В этот период первичный рынок пополнили проекты: жилые комплексы «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»), «Черная речка» (ЦДС), Riviere Noire (ЛСР), Terra (РСТИ), Tarmo (YIT), «Притяжение» (Setl City), «Новый Лесснер» («Отделстрой»). В 2019 году рынок пополнялся новыми очередями в рамках строящихся проектов, а интерес девелоперов к локации, приобретающей премиальный вид, увеличивался.
В 2020 году начался редевелопмент нескольких промышленных территорий. ГК ПИК начал строительство ЖК «Кантемировская 11» на территории завода «Климов». На Белоостровской улице в продажу вышло два проекта: «Белый остров» («Базис-СПБ») и Domino (ГК «Эталон»). Еще один участок находится в портфеле компании Glorax, где компанией будет реализован многофункциональный комплекс. LEGENDA Intelligent Development приобрела 3 земельных участка на месте бывшего завода «Прогресс», а Setl Group станет соинвестором проекта на участке, расположенном по соседству с дачей Головина. Всего на вышеперечисленных территориях анонсировано строительство около 160 тыс. кв. м жилья. В 2021 году рынок пополнялся новыми очередями в уже известных проектах. Крупнейшим стал выход второго этапа ЖК «Новый Лесснер».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.