Средняя цена квартиры на «вторичке» снизилась в половине российских городов
За апрель и первую половину мая квадратный метр вторичной недвижимости в российских городах подорожал на 2,9%, а средняя квартира подешевела на 1,1%. Это выяснили специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав массив объявлений на своем портале по 70 городам с населением более 300 тыс. человек.
Цена «квадрата»
Квадратный метр вторичной недвижимости в апреле-мае в большинстве городов – 66 из 70 – смог удержаться в положительной динамике. Наиболее заметно подорожали квартиры в Архангельске (+8,4%), Калининграде (+8,3%), Владикавказе (+8,2%), Симферополе (+7,3%), Грозном (+7,3%), Рязани (+6,8%), Ставрополе (+6,5%), Махачкале (+6,3%), Владимире (+5,9%) и Смоленске (+5,9%).
Подешевел «квадрат» лишь в Краснодаре (–3,7%), Московской области (–3,7%), Сочи (–3%) и Хабаровске (–1,3%).
Средняя по всем городам цена метра составила 93 989 рублей, за полтора месяца она поднялась на 2,9%.
«В тех локациях, где в прошлом году и в начале этого шел бурный рост цен на квартиры, они сейчас или снижаются, или сильно притормозили. Это, в первую очередь, Краснодар, Сочи, Санкт-Петербург, Ленинградская и Московская области, а также Самара, Улан-Удэ, Курск, Череповец, Магнитогорск», – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Средняя цена предложения
Средний лот подорожал всего в 37 городах, в 32 – подешевел, в одном городе остался прежним.
По средней стоимости предлагаемой квартиры в лидеры удорожания выбились Архангельск (+7,2%), Рязань (+5,6%), Саранск (+5,2%), Грозный (+4,6%), Смоленск (+3,9%), Иркутск (+3,7%), Брянск (+3,3%), Владикавказ (+3,2%) и Нижний Тагил (+2,9%).
Больше всего средний лот, по данным портала Mirkvartir.ru, подешевел в Сочи (–11,8%), Краснодаре (–8,6%), Тюмени (–8,6%), Санкт-Петербурге (–6,4%), Московской области (–5,5%), Ростове-на-Дону (–5,2%), Нижнем Новгороде (–4,3%), Казани (–4,2%), Самаре (–4,1%) и Владивостоке (–3,8%).
Средняя цена предложения составила 5 118 706 рублей, снизившись с конца марта на 1,1%.
Средняя площадь квартиры за два месяца сократилась на 2 кв. м, до 55 кв. м.
«Уменьшение цены среднего лота и средней площади говорит о том, что многие собственники многокомнатных квартир, а также элитной недвижимости, сняли свои объекты с продажи. Сегодня, в условиях отсутствия доступной ипотеки на «вторичке», их трудно продать без существенных скидок. Покупатели находятся лишь на относительно дешевые объекты, которые можно приобрести за «живые деньги», – комментирует Павел Луценко.
Цены на вторичную недвижимость в городах РФ
№ |
Город |
Цена, руб./кв. м |
Прирост с марта |
Ср цена квартиры, руб. |
Прирост с марта |
1 |
Москва |
314828 |
1,4% |
17232865 |
-2,6% |
2 |
Сочи |
252800 |
-3,0% |
11010590 |
-11,8% |
3 |
Санкт-Петербург |
194951 |
1,3% |
11119136 |
-6,4% |
4 |
Севастополь |
163905 |
4,3% |
8675587 |
-0,2% |
5 |
Владивосток |
158438 |
1,9% |
7996827 |
-3,8% |
6 |
Казань |
139699 |
3,3% |
7038117 |
-4,2% |
7 |
Московская область |
138271 |
-3,7% |
7230499 |
-5,5% |
8 |
Калининград |
128420 |
8,3% |
7190071 |
-1,7% |
9 |
Симферополь |
123915 |
7,3% |
6750951 |
-0,9% |
10 |
Якутск |
113507 |
3,6% |
6037217 |
-0,5% |
11 |
Хабаровск |
111285 |
-1,3% |
6023120 |
-2,4% |
12 |
Краснодар |
110603 |
-3,7% |
5523301 |
-8,6% |
13 |
Нижний Новгород |
110293 |
2,3% |
5676056 |
-4,3% |
14 |
Сургут |
108449 |
0,6% |
6337301 |
-1,6% |
15 |
Чита |
105934 |
4,6% |
6112905 |
-2,2% |
16 |
Ленинградская область |
104155 |
2,2% |
5441949 |
0,4% |
17 |
Иркутск |
103734 |
3,6% |
5977665 |
3,7% |
18 |
Новосибирск |
103408 |
2,9% |
5446605 |
-1,4% |
19 |
Белгород |
99363 |
1,3% |
5401881 |
-2,9% |
20 |
Екатеринбург |
98219 |
1,3% |
5369649 |
-3,4% |
21 |
Тюмень |
97278 |
2,3% |
5287877 |
-8,6% |
22 |
Уфа |
96344 |
3,7% |
5387902 |
-0,6% |
23 |
Тула |
94595 |
1,4% |
5093103 |
0,2% |
24 |
Мурманск |
93030 |
4,6% |
4701396 |
-0,8% |
25 |
Томск |
92915 |
2,0% |
4811910 |
0,8% |
26 |
Калуга |
92855 |
4,4% |
5126700 |
-1,6% |
27 |
Самара |
92756 |
2,0% |
5157451 |
-4,1% |
28 |
Красноярск |
91760 |
1,0% |
4982397 |
-2,9% |
29 |
Ростов-на-Дону |
91277 |
5,2% |
4845785 |
-5,2% |
30 |
Владимир |
90337 |
5,9% |
4833679 |
1,0% |
31 |
Улан-Удэ |
89802 |
0,9% |
4684224 |
-0,3% |
32 |
Архангельск |
87987 |
8,4% |
4597965 |
7,2% |
33 |
Тверь |
86824 |
3,0% |
4776543 |
-1,5% |
34 |
Барнаул |
86316 |
5,0% |
4540265 |
1,0% |
35 |
Ставрополь |
82369 |
6,5% |
5059737 |
1,0% |
36 |
Воронеж |
81509 |
2,0% |
4575679 |
-0,2% |
37 |
Курск |
81436 |
2,3% |
4486850 |
1,2% |
38 |
Ярославль |
80830 |
5,7% |
4603987 |
2,9% |
39 |
Омск |
80755 |
2,1% |
4322255 |
1,1% |
40 |
Кемерово |
79469 |
4,6% |
4228839 |
2,7% |
41 |
Пермь |
78060 |
1,1% |
4284987 |
0,4% |
42 |
Набережные Челны |
76584 |
3,5% |
4178634 |
1,4% |
43 |
Орел |
75366 |
2,4% |
4312128 |
1,4% |
44 |
Рязань |
74473 |
6,8% |
4322507 |
5,6% |
45 |
Пенза |
74065 |
2,3% |
3994953 |
1,1% |
46 |
Грозный |
73652 |
7,3% |
4690021 |
4,6% |
47 |
Чебоксары |
73604 |
4,9% |
4350945 |
-1,9% |
48 |
Иваново |
73501 |
3,2% |
4025606 |
0,1% |
49 |
Липецк |
72940 |
5,4% |
4040936 |
1,3% |
50 |
Волгоград |
71937 |
5,7% |
3884761 |
2,7% |
51 |
Махачкала |
71046 |
6,3% |
5547851 |
2,4% |
52 |
Вологда |
70221 |
3,3% |
3891234 |
2,1% |
53 |
Новокузнецк |
69883 |
3,4% |
3707499 |
0,7% |
54 |
Саратов |
69413 |
5,4% |
3941048 |
2,9% |
55 |
Ижевск |
69240 |
1,5% |
3545382 |
0,6% |
56 |
Череповец |
69234 |
1,8% |
3825438 |
0,0% |
57 |
Брянск |
68274 |
5,4% |
3834507 |
3,3% |
58 |
Владикавказ |
67937 |
8,2% |
4871692 |
3,2% |
59 |
Ульяновск |
67340 |
5,3% |
3738998 |
2,5% |
60 |
Саранск |
66053 |
4,8% |
3550642 |
5,2% |
61 |
Киров |
65580 |
3,8% |
3369175 |
-0,2% |
62 |
Тольятти |
63739 |
2,8% |
3575585 |
1,4% |
63 |
Астрахань |
62851 |
4,0% |
3734347 |
0,5% |
64 |
Смоленск |
61186 |
5,9% |
3615656 |
3,9% |
65 |
Оренбург |
61179 |
4,3% |
3201267 |
0,9% |
66 |
Волжский |
61115 |
3,2% |
3079015 |
0,6% |
67 |
Челябинск |
60119 |
5,0% |
3399071 |
-0,7% |
68 |
Курган |
56555 |
3,4% |
2968139 |
2,4% |
69 |
Магнитогорск |
55572 |
3,3% |
2807634 |
-0,9% |
70 |
Нижний Тагил |
43862 |
3,2% |
2322934 |
2,9% |
|
Среднее |
93989 |
2,9% |
5118706 |
-1,1% |
Источник: mirkvartir.ru
В 2021 г. спрос на гостиничную недвижимость Москвы продемонстрировал положительную динамику – после кризисной ситуации в 2020г. средний уровень заполняемости на столичном рынке достиг 60% (против 38% годом ранее), тем не менее, говорить о возвращении к допандемийным показателям (71-72% в 2018-2019 гг.) еще преждевременно.
Наиболее динамично восстанавливаются показатели в гостиницах среднего ценового сегмента (Upper Midscale & Midscale) – 64,9% в 2021 г. против 78,5% в 2019 г. Люксовый сегмент хоть и удвоил уровень заполняемости по сравнению с 2020 г. (43,7% против 21,3%), всё еще существенно отстает от допандемийных показателей (71-72% в 2018-2019 гг.).
В целом стоит отметить, что восстановлению туристического рынка столицы в серьезной степени способствовало развитие именно внутреннего туризма. Только за первое полугодие 2021 г. столицу посетило 13,4 млн туристов, что сопоставимо с результатами всего 2020 г. (13,6 млн туристов). По предварительным итогам 2021 г. туристический поток в Москву оценивается на уровне 18-19 млн – то есть на допандемийном уровне в части объема внутреннего, российского, турпотока. В Москве как в одном из городов MICE-направления на восстановление спроса на гостиничное размещение повлиял и рост числа командировок – по данным туристических агентств-организаторов, он составил 40% по сравнению с концом 2020 г.
В результате увеличения спроса на гостиничную недвижимость доходность на номер (RevPar) выросла до 3 871 руб./сутки (против 1 989 руб./сутки в 2020г.), однако также не достигла значений 2019 г. (5 164 руб./сутки). Стоит отметить, что этот показатель отстает от результатов 2019 г. по всем гостиничным сегментам – в среднем показатели ниже результатов 2019 г. на 25-30%. В то же время средняя стоимость номера в целом по рынку почти сравнялась с показателями 2019 г. Такая динамика обусловлена преимущественно приростом в люксовом сегменте рынка (+26% прирост ADR к 2019 г.), тогда как средний ценовой сегмент, ориентированный на внутреннего туриста, всё еще демонстрирует среднюю стоимость номера на 15% ниже показателей 2019 г.
Динамика ключевых показателей рынка гостиничной недвижимости
Источник: STR Global, Colliers
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers: «На фоне высокого уровня внутреннего туризма, в 2021 г. мы наблюдали положительные тенденции на столичном рынке гостиничной недвижимости. По нашим оценкам, текущая ситуация сохранится и в первой половине 2022 г. – внутренний туризм останется на высоком уровне, что будет способствовать дальнейшему восстановлению и развитию гостиниц среднего ценового сегмента. При этом сроки полноценного восстановления к допандемийным результатам будут напрямую зависеть от эпидемиологической ситуации и сопутствующих ограничений на международные поездки».
Аналитики «Метриум» зафиксировали рекордное число сделок в 2021 году на московском рынке жилья, проанализировав последние данные Росреестра Москвы. Спрос на новостройки в ушедшем году вырос на 19% относительно 2020-го, а на вторичном рынке жилья – на 15%. Такая динамика стала возможна благодаря увеличению на 22% кредитования ипотечных заемщиков.
В 2021 году Росреестр Москвы зарегистрировал 98,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в Москве. В 2020 году покупатели жилых помещений в строящихся зданиях заключили с застройщиками 82,8 тыс. таких соглашений. Таким образом, спрос на новостройки (без учета покупки жилья у девелоперов в готовых домах) повысился за 2021 год на 19%. Это самый высокий прирост числа сделок с 2018 года, когда относительно 2017-го было заключено на 47% больше соглашений. При этом по абсолютному числу ДДУ 2021 год однозначно стал рекордным – никогда прежде в новостройках Москвы не приобретали столько квартир.
В последнем квартале число сделок с новостройками увеличилось относительно аналогичного периода 2020 года только на 3%, хотя в I квартале рост составил 18%, а во II квартале – 109%. Тем не менее всё же именно декабрь стал самым продуктивным для застройщиков месяцем в году. В последний месяц 2021 года они заключили с дольщиками 10,8 тыс. ДДУ, что на 1% больше, чем в декабре 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Основным стимулом для покупателей жилья в течение 2021 года оставалась ипотека. В 2021 году, по данным Росреестра Москвы, банки выдали заемщикам 127,6 тыс. жилищных кредитов, что на 22% больше, чем в 2020 году, когда этот показатель превысил 104,2 тыс. единиц. Прирост ипотечного кредитования так же, как и рост числа сделок с новостройками, стал самым заметным с 2018 года, когда банки выдали заемщикам на 67% больше кредитов, чем в 2017 году. По абсолютному показателю (127,6 тыс. кредитов) 2021 год стал рекордным.
Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают замедление динамики рынка. В IV квартале 2021 года число выданных ипотек (35,3 тыс.) оказалось на 4% меньше, чем в тот же период 2020 года (36,6 тыс.), хотя в I-III кварталах активность заёмщиков росла по сравнению с аналогичными периодами 2020 года. В то же время в декабре банки выдали в Москве рекордное по сравнению со всеми предыдущими месяцами число ипотек – 13,6 тыс., что на 4% больше, чем в декабре 2020 года.
«Примечательно, что число сделок на рынке ипотеки сохранилось во втором полугодии 2021 года, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – С лета ставки по кредитам значительно возросли, и эта тенденция сохранялась до конца года. Несмотря на это, мы видим, что активность заемщиков сохранилась на высоком уровне, а если и снизилась, то явно непропорционально тому, насколько увеличились ставки. Это свидетельствует о том, что покупатели в целом адаптировались к новым условиям кредитования».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Для вторичного рынка жилья 2021 год также стал рекордным. Росреестр Москвы зарегистрировал 171 тыс. договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 15% больше, чем в 2020 году, когда общее число сделок составило 148,9 тыс. В последний раз крупнейший прирост числа заключенных договоров на вторичном рынке был зафиксирован в 2018 году относительно 2017 года (26%). Также 2021 год примечателен для вторичного сегмента еще и тем, что впервые за семь лет побит рекорд числа сделок 2014 года, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 162,1 тыс. сделок. А в декабре 2021 года зафиксирован абсолютный рекорд по месячному числу сделок (20,4 тыс., что на 1% больше, чем в декабре 2020).
В то же время во вторичном сегменте также отмечено замедление активности покупателей в конце года. В IV квартале 2021 года заключено на 12% меньше договоров купли-продажи, чем в аналогичный период 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«После стадии быстрого роста рынка стабилизировался, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вероятнее всего, в ближайшие месяцы мы уже не увидим столь же высокой активности покупателей, как в 2020-2021 годах, но в то же время нужно признать, что ни повышение цен, ни рост ставок не обрушили спрос, а только вызвали “плавную посадку”. Причем нельзя исключать, что на фоне ужесточения кредитно-денежной политики Центробанком власти введут новые меры стимулирования спроса, и мы зафиксируем новые всплески активности клиентов».