Ипотечные кредитные каникулы: дожить до 2050 года

Полугодовые ипотечные каникулы увеличивают первоначальный срок кредита ещё на три года и переплату по нему более чем на 20%. Больше всего придётся заплатить тем, кто оформил ипотеку в конце 2021-го – начале 2022 года на волне роста стоимости недвижимости и банковских ставок. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант».

---

Закон о кредитных каникулах (Федеральный закон №106-ФЗ) разрешает заёмщикам взять паузу в погашении кредита не более чем на шесть месяцев. Если заёмщик оформлял ипотеку в 2018 году и решит воспользоваться каникулами с 1 апреля по 1 октября 2022 года, то срок окончания ипотеки вместо 2033 года настанет в 2035 году. При оформлении кредита в январе 2022 года первоначальный срок погашения с 2043-го продлится до 2046 года. В первом случае сумма переплаты по кредиту не превысит 15% или 260 тыс. рублей, во втором — 21% и 752 тыс. рублей.

«Ипотечные кредитные каникулы придуманы, чтобы дать заёмщикам время на поиск решений внезапных финансовых проблем, например, потеря работы или болезнь, но чем дольше длятся каникулы — тем больше финальная переплата и дольше сроки полного расчёта с кредитором, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Дальше простая математика: вариант хотя бы частичного погашения долга во время каникул выгоднее полного отказа от платежей, так как любая внесённая сумма позволяет снизить сумму будущих процентов».

Сравнительная таблица финансовой нагрузки в зависимости от даты оформления ипотеки и выхода на кредитные каникулы

Дата кредита	Январь 2022	Январь 2018
Расчетная средняя сумма кредита, руб.	3 329 588	1 916 476
Расчетная средняя ставка, % годовых	7,81	9,8
Срок без каникул, мес.	257	187
Срок с учетом каникул, мес.	292	207
Процентные выплаты, без каникул, руб.	3 538 184	1 829 230
Процентные выплаты с учетом каникул, руб.	4 290 443	2 092 258
Увеличение, срок, мес. (%)	+35 (+14%)	+20 (+10%)
Увеличение, процентные выплаты, %	21,3	14,4

 

«Предварительный расчёт нового графика платежей нужно просить у своего кредитора, чтобы на основании фактических цифр принимать более экономически целесообразное решение — просить отсрочку в рамках закона №106-ФЗ или воспользоваться программой реструктуризации банка. В начале срока кредитования платёжная пауза обойдётся дороже, чем если кредит погашался хотя бы пару лет», — резюмировал Денис Аксёнов.

В законодательстве РФ есть другой вариант поддержки ипотечных заёмщиков — непосредственно «ипотечные каникулы» (поправки в Закон №353-ФЗ «О потребительском займе» были приняты в 2019 году). Разница между двумя законами в деталях: например, ипотечными каникулами по №353-ФЗ заёмщик может воспользоваться, если попал в трудную жизненную ситуацию, к которой отнесены потеря работы, присвоение инвалидности, длящаяся более двух месяцев болезнь, рождение ребенка и снижении среднемесячного семейного дохода более чем на 20%. И такими ипотечными каникулами можно воспользоваться только один раз.

Ипотечные кредитные каникулы по закону №106-ФЗ как временная мера поддержки граждан возобновлена с 1 апреля 2022 года. Воспользоваться ею можно только до 1 октября 2022 года. Законодатель выдвигает только три требования: документально подтверждённое снижение дохода более чем на 30% (справка по форме 2НДФЛ), сумма выданного кредита (не остатка) ниже установленного лимита (для Москвы и Петербурга 6 млн рублей, для других регионов — 3 млн), отсутствие действующих ипотечных каникул по закону № 353-ФЗ.

За два года средний метраж квартир стандарт-класса в новостройках столицы сократился на 28%, а в комфорт-классе – на 17,3%

В департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, как в новостройках столицы сократилась средняя площадь квартир всех типов и во всех классах жилья. Эта тенденция начала проявляться после кризиса 2014-2015 гг., а во время пандемии 2020 г. получила дальнейшее развитие. За последний год (в сравнении с прошлым мартом) больше всего снизилась средняя площадь квартир стандарт-класса – на 29,1% (на 18,1 кв. м), с 62 до 43,9 кв. м.

---

Что же касается разных категорий комнатности, то за отчетный период больше всего сократилась площадь евротрешек – на 6,1% (на 4,3 кв. м), с 70,4 до 66,1 кв. м.

Согласно наблюдениям аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке старой Москвы во всех классах жилья наблюдается серьезное уменьшение средних площадей квартир. Причем специалисты компании фиксируют сокращение метражей как в 2021 году, так и в 2022 году.

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Сокращение средней площади лотов во всех классах связано со снижением платежеспособного спроса населения. Девелоперы отвечают на это оптимизацией планировочных решений, уменьшением нежилой площади и рационализацией пространства.  Особенно сильно сократилась средняя площадь лотов в стандарт-классе – на 28% с марта 2020 года (с 61,1 кв. м), за год – на 29,1%, с 62 кв. м. до 43,9 кв. м. Это связано с переходом от типового панельного строительства к вариантам жилых комплексов с улучшенной панелью, в которых предусмотрены квартиры евроформата».

В комфорт-классе средняя площадь квартир сейчас составляет 48,5 кв. м, она сократилась на 17,3% (с 58,7 кв. м) по сравнению с 2020 г. и почти на 13% по сравнению с 2021 г. (с 55,7 кв. м). В бизнес-классе уменьшение площадей за 2 года составило 10,6% (с 76,8 кв. м), за год – 5,8%, с 72,9 кв. м до 68,6 кв. м. Премиум-класс также не стал исключением: здесь средний метраж за 2 года сократился на 9% (со 107,8 кв. м до 98 кв. м), в 2021 г. он практически не изменился (99,2 кв. м).

Средняя площадь квартир по классам на первичном рынке старой Москвы, 2020-2022 гг.

Класс	Средняя площадь квартир, кв. м
	2020 г.	2021 г.	2022 г.	Изменения, 2020-2022 гг.	Изменения, 2021-2022 гг.
Стандарт	61,1	62	43,9	-28,0%	-29,1%
Комфорт	58,7	55,7	48,5	-17,3%	-12,9%
Бизнес	76,8	72,9	68,6	-10,6%	-5,8%
Премиум	107,8	98	99,2	-8,0%	+1,2%

Данные департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Если рассматривать разные типы квартир, то, по данным аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», за 2 года больше всего уменьшилась средняя площадь евродвушек – на 13,6%, с 48,6 кв. м до 42 кв. м. Если же рассматривать изменения за последний год, то стоит выделить сегмент евротрешек – на 6,1% (с 70,4 кв. м до 66,1 кв. м) и студий – на 5,7% (с 27,2 кв. м до 25,7 кв. м).

Средняя площадь квартир по типологии на первичном рынке старой Москвы, 2020-2022 гг.

Кол-во комнат	Средняя площадь квартир, кв. м
	2020 г.	2021 г.	2022 г.	Изменения, 2020-2022 гг.	Изменения, 2021-2022 гг.
3-ком. (евроформат)	71,8	70,4	66,1	-8,0%	-6,1%
Студия	27,3	27,2	25,7	-5,9%	-5,7%
2-ком.	62,5	61,7	58,3	-6,8%	-5,6%
2-ком. (евроформат)	48,6	44,3	42	-13,6%	-5,4%
3-ком.	87,7	85,9	81,9	-6,6%	-4,7%
4-ком. (евроформат)	104,7	101,2	96,5	-7,9%	-4,6%
1-ком.	40,2	39,6	38	-5,4%	-3,9%
4-ком.	116,7	115,5	111,9	-4,0%	-3,1%
Многокомнатные лоты	149,5	141,3	140,7	-5,9%	-0,4%
Общий итог	71,2	65,9	58,4	-18,0%	-11,4%

Данные департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»