Апартаменты в среднем на 35% меньше квартир аналогичного класса
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/fdb791f9/f075fdc47bd7dac22f0a8a84.jpg)
Апартаменты бизнес-класса и массового сегмента примерно на 35% меньше, чем квартиры в новостройках тех же классов, подсчитали аналитики «Метриум». В частности, средняя площадь апартамента бизнес-класса – 45 кв. м, а квартиры – 69 кв. м, в массовых новостройках у апартамента – 32 кв. м, а в квартире – 49 кв. м. Между тем в премиальных комплексах апартаменты, наоборот, в среднем больше квартир.
Апартаменты обычно заметно меньше квартир, даже если они относятся к одному классу новостроек. Такую зависимость проследили в отношении проектов массового сегмента и бизнес-класса аналитики «Метриум» на московском рынке.
В I квартале 2022 года средняя площадь апартамента в новостройках бизнес-класса составила 45 квадратных метров, тогда как квартира в жилых комплексах того же класса занимала в среднем 69 кв. м. Таким образом, апартаменты бизнес-класса были в среднем на 35% меньше, чем квартиры.
Причем различие прослеживается в разных типах апартаментов и квартир по количеству комнат в них. Так, студии-апартаменты бизнес-класса на 15% меньше студий-квартир (24 кв. м против 29 кв. м в среднем), однокомнатные апартаменты на 1% меньше однокомнатных квартир (45,8 кв. м против 46,2 кв. м), двухкомнатные апартаменты в среднем на 7% меньше двухкомнатных квартир (65 кв. м против 70 кв. м), трехкомнатные апартаменты в среднем на 15% меньше трехкомнатных квартир (82 кв. м против 96 кв. м).
Похожая тенденция наблюдается и в новостройках массового сегмента. Апартаменты эконом- и комфорт-класса в среднем на 34% меньше, чем квартиры тех же классов. Если средняя квартира в таких новостройках достигает в площади 49 кв. м, то апартаменты – 32 кв. м. Однако в разрезе размера квартир по числу комнат ситуация не такая однозначная, как в бизнес-классе.
Так, в массовом сегменте студии-апартаменты в среднем занимают 22 кв. м, а студии-квартиры – 25 кв. м, а также двухкомнатные апартаменты (56 кв. м) меньше двухкомнатных квартир (60 кв. м). Но однокомнатные апартаменты в среднем на 5% больше (41 кв. м), чем однокомнатные квартиры (39 кв. м), а также трёхкомнатные апартамент больше на 4% (87 кв. м), чем трехкомнатные квартиры (84 кв. м).
Противоположная ситуация в московских новостройках премиум- и элитного сегмента, в которых апартаменты во всех типологиях всегда больше квартир. Так, в новостройках премиум-класса студии-апартаменты (34 кв. м) в среднем больше студий квартир (33 кв. м) на 3%, однокомнатные апартаменты (58 кв. м) больше однокомнатных квартир (52 кв. м) на 12%, двухкомнатные апартаменты (91 кв. м) больше двухкомнатных квартир (77 кв. м) на 18%, трехкомнатные апартаменты (140 кв. м) больше трехкомнатных квартир (111 кв. м) на 26%. В целом средняя площадь премиальных апартаментов – 103 кв. м, что на 10% больше, чем у премиальных квартир (94 кв. м).
«Покупатели премиальных апартаментов в целом часто имеют более значительный бюджет для приобретения квартиры, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Среди таких клиентов больше инвесторов, которые покупают просторные помещения для вложения средств. Квартиры же склонны покупать клиенты, желающие зарегистрироваться в Москве, у них бюджеты обычно более ограниченные, а значит их интересует жилье поменьше».
В московских новостройках элитного сегмента, отмечают аналитики «Метриум», трудно проследить какую-либо зависимость площади помещений от их статуса – жилого или нежилого. Это связано с ограниченностью выборки – в I квартале в продаже было всего 630 квартир и апартаментов, причем преимущественно в старых проектах.
«Апартаменты чаще всего позиционируются как более доступный по цене продукт, чем и привлекают значительную часть клиентов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Именно поэтому застройщики проектируют в комплексах апартаментов больше квартир с ограниченной площадью, а также малогабаритные форматы помещений, в том числе студии. Вопрос бюджета для покупателей апартаментов чаще стоит более остро, чем для клиентов рынка квартир, поэтому девелоперы оптимизирует предложение под этот запрос. И примечательно, что эта зависимость прослеживается в новостройках одинакового класса».
Как отличается средняя площадь квартир и апартаментов в московских новостройках
Тип квартиры |
Средняя площадь квартир, кв. м |
Средняя площадь апартаментов, кв. м |
Отличие площади апартаментов от площади квартир, % |
||||||
Массовые |
Бизнес |
Премиум |
Массовые |
Бизнес |
Премиум |
Массовые |
Бизнес |
Премиум |
|
Студия |
25 |
29 |
33 |
22 |
24 |
34 |
-14% |
-15% |
3% |
1-к |
39 |
46 |
52 |
41 |
46 |
58 |
5% |
-1% |
12% |
2-к |
60 |
70 |
77 |
56 |
65 |
91 |
-6% |
-7% |
18% |
3-к |
84 |
96 |
111 |
87 |
82 |
140 |
4% |
-15% |
26% |
Средняя площадь |
48,7 |
69 |
94 |
32 |
45 |
103 |
-34% |
-35% |
10% |
Источник: «Метриум»
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/9aedd80c/c1c3b4e3c060bc4ba72b9ed1.jpg)
В 2022 году в Москве планируется открыть девять станций метро и десять платформ Московских центральных диаметров (МЦД). В пешей доступности от 11 новых транспортных узлов московские застройщики реализуют 20 жилых комплексов, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в них выставлены на продажу 3,4 тыс. квартир и апартаментов, в которые в будущем могут заселиться почти 9 тыс. человек.
Открытие новых транспортных узлов улучшит мобильность будущих жителей 3,4 тыс. квартир и апартаментов, которые сейчас продаются в Москве, по оценкам экспертов «Метриум». В 2022 году власти Москвы планируют ввести в эксплуатацию девять станций Большой кольцевой линии метро: «Марьина Роща», «Рижская», «Сокольники», «Текстильщики», «Печатники», «Нагатинский затон», «Кленовый бульвар», «Варшавская» «Каширская». Помимо этого, откроется движение по Большому кольцу на станции «Нижегородская», которая пока работает в составе Некрасовской линии. Продолжится развитие сети Московских центральных диаметров (МЦД). Завершится строительство или реконструкция платформ МЦД-4 «Минская», «Толстопальцево», «Мещерская», «Переделкино», «Лесной городок», «Очаково», МЦД-2 «Печатники» и «Марьина Роща», МЦД-1 «Тимирязевская», «Окружная».
Аналитики «Метриум» насчитали 22 новостройки, находящихся в радиусе 15 минутной ходьбы от 11 новых транспортных узлов. В них девелоперы продают 3,4 тыс. квартир и апартаментов из 46,6 тыс., представленных на московском рынке новостроек (то есть около 7% предложения нового жилья). В основном это проекты массового сегмента (12), но есть и высокобюджетные жилые комплексы, в частности, бизнес-класса (5) и премиум-класса (5).
Самые бюджетные варианты жилья в новостройках рядом с новыми станциями метро или МЦД можно купить в следующих комплексах. Студия площадью 10,6 кв. м продается в комплексе «Лофт-студии на Гостиничном» за 3,7 млн рублей. В 5 минутах ходьбы от него завершается реконструкция МЦД-1 «Окружная». Далее следует похожий комплекс «Лофт-студии на Шереметьевской», где минимальная площадь студии почти 15 кв. м, а цена – 4,1 млн рублей. В шаговой доступности метро БКЛ «Марьина Роща». Замыкает тройку лидеров по ценовой доступности комплекс «Ботаник», где минимальная стоимость апартамента 4,5 млн рублей (площадь – 18 кв. м), который находится рядом в 13 минутах ходьбы от платформы МЦД-1 «Окружная».
Среди высокобюджетных проектов самый доступный ЖК «Level Мичуринский», который возводится рядом с МЦД-4 «Минская». Минимальная стоимость квартиры в нем – 10,3 млн рублей, а минимальная площадь – 22,4 кв. м. Далее следует проект премиум-класса Symphony 34 недалеко от МЦД-1 «Тимирязевская», где самая бюджетная квартира обойдется в 11,7 млн рублей (а минимальная доступная площадь 25,8 кв. м). Наконец, на третьей позиции комплекс премиум-класса Mod, где самая доступная квартира стоит 12,5 млн рублей (28,8 кв. м). Ближайшая станция – «Марьина Роща» БКЛ.
«Развитие общественного транспорта вблизи высокобюджетных новостроек немаловажно для их жителей, хотя многие из них автомобилисты, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Дети, подростки, пожилые родители могут нуждаться в скоростном транспорте в шаговой доступности. Помимо этого, сотрудники управляющей компании, служб доставки, объектов инфраструктуры в наших ЖК часто пользуются общественным транспортом. Не стоит забывать и о пробках, которые иногда проще и надежнее избежать, спустившись в подземку. Так, рядом с комплексом Mod откроется станция “Марьина Роща” Большой кольцевой линии метро, по которой можно быстро добраться до любой части Москвы, скажем, на юго-запад, минуя центр. Для жителей Symphony 34 теперь станут более доступными маршруты в центр и область благодаря МЦД-1 “Тимирязевская”.
«Развитие сети метро в городе стимулирует улучшение и другой инфраструктуры, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В частности, через старое русло Москвы-реки в районе Нагатинского затона будет построен пешеходный мост, который свяжет полуостров, где находится наш городской квартал “Ривер Парк” с противоположным берегом, на котором откроется станция “Нагатинский затон”. Таким образом наши жители смогут за 10-15 минут добраться до метро».
По расчетам аналитиков «Метриум», новые станции метро позволят быстро передвигаться по городу порядка 8,8 тыс. человек, которые приобретут квартиры и апартаменты в находящихся поблизости новостройках.
«Развитие метро существенно повышается привлекательность находящихся поблизости к новым станциям жилых комплексов, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Такие новостройки пользуются большим спросом у тех, кто приобретает квартиры для постоянного проживания и у инвесторов. Арендные ставки и цены при этом, как правило, выше, чем у жилья вдали от транспортных узлов. Это следует иметь в виду тем клиентам, которые сейчас ищут жилье и рассчитывают передвигаться по Москве на метро или МЦД».
Какие новостройки находятся рядом с новыми станциями метро и МЦД 2022 года
Проект |
Класс |
РВЭ* |
Станция метро, МЦД |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Время в пути пешком до метро, мин |
Мин. стоимость, млн руб. |
Мин. площадь, кв. м |
Волжский парк |
комфорт |
2022-12-31 |
Текстильщики |
233 |
10 |
5,8 |
19,4 |
Перовское 2 |
комфорт |
2023-12-31 |
Нижегородская |
240 |
5 |
6,1 |
20,1 |
Studio 12 |
бизнес |
2020-06-30 |
Марьина Роща |
257 |
12 |
27,7 |
107,9 |
Ботаник |
комфорт |
РВЭ |
Окружная D1 |
251 |
13 |
4,5 |
18 |
Profit |
комфорт |
2023-06-30 |
Нижегородская |
260 |
9 |
6,7 |
23,2 |
Большая Академическая 85 |
комфорт |
2022-06-30 |
Окружная D1 |
261 |
13 |
6,3 |
19,6 |
Лофт-студии на Шереметьевской 85 |
комфорт |
30-09-2021 |
Марьина Роща |
263 |
8 |
4,1 |
14,8 |
Шереметьевский |
комфорт |
2022-12-31 |
Марьина Роща D2 |
264 |
13 |
8,8 |
25,7 |
Life-Варшавская |
комфорт |
2021-03-31 |
Варшавская |
278 |
5 |
12,7 |
38,0 |
Аквилон Beside |
комфорт |
2023-09-30 |
Нижегородская |
280 |
10 |
9,3 |
20,1 |
Расцветай в Люблино |
комфорт |
2022-03-31 |
Печатники D2 |
289 |
15 |
7,9 |
27,5 |
Мещерский лес |
комфорт |
2018-12-31 |
Мещерская D4 |
292 |
5 |
11,1 |
34,1 |
Лофт-студии на Гостиничном |
эконом |
30-09-2021 |
Окружная D1 |
295 |
5 |
3,7 |
10,6 |
Ривер Парк |
бизнес |
2020-03-31 |
Нагатинский затон |
340 |
15 |
13,6 |
37,0 |
D1 |
бизнес |
2021-09-15 |
Тимирязевской D1 |
375 |
3 |
18,2 |
55 |
Level Мичуринский |
бизнес |
2024-09-30 |
Очаково D4 |
362 |
15 |
10,3 |
22,4 |
Mod |
премиум |
2024-12-31 |
Марьина Роща |
392 |
5 |
17,3 |
40,32 |
Дыхание |
премиум |
2017-06-30 |
Тимирязевской D1 |
386 |
8 |
30,3 |
81,1 |
Symphony 34 |
премиум |
2023-12-31 |
Тимирязевской D1 |
405 |
15 |
11,7 |
25,8 |
West Garden |
бизнес |
2022-03-31 |
Минская D4 |
557 |
10 |
16,8 |
26,9 |
Snegiri Eco |
премиум |
2019-06-30 |
Минская D4 |
881 |
15 |
117,3 |
167,5 |
Ambassador Golf Club Residence |
премиум |
2021-12-31 |
Минская D4 |
1210 |
15 |
104,1 |
86,0 |
*Указаны ближайшие сроки сдачи строящихся корпусов
Источник: «Метриум»
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/365fe21f/bed39f726dd764336368715a.jpg)
По итогам 2021 года аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg выявили тенденцию среди арендаторов в сегменте финансовых организаций по оптимизации занимаемых ими площадей, при этом арендаторы, связанные со сферой здоровья, наоборот, свое присутствие увеличили.
В 2021 году объем занимаемых банками площадей сократился на 11%. Наибольшее количество закрытых представительских отделений приходится на подразделения Сбербанка: по исследуемым торговым коридорам за 2021 г. их арендуемая площадь сократилась на 20%.
Тенденция сокращения объема площадей банков наблюдается уже пятый год подряд. За этот период объем арендованных банками площадей на исследуемых улицах сократился на 26%. Причем больше всего изменений произошло на основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов. Среди них Каменноостровский пр. – снижение на 54%, в данной локации с 2017 г. были закрыты отделения таких банков как «Банк Открытие», «Бинбанк», Невский пр. и Большой пр. П.С. – снижение объема площадей на каждом торговом коридоре на 30%. Среди основных закрытий – «Сбербанк», «Банк ВТБ», «Восточный» и др.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Данная тенденция по большей части объясняется активным развитием дистанционных сервисов финансовых организаций в период пандемии, а также оптимизацией бизнеса и операционных затрат, переводом части сотрудников на удаленную работу. Однако, стоит отметить, что на фоне развития дистанционного обслуживания клиентов, многие банки пересматривают формат взаимодействия с клиентом, фокусируясь на персонализированном обслуживании. Пластиковая карта доставляется курьером в удобное для клиента место и время, проведение основной массы финансовых операций возможно через мобильное приложение, во избежание очередей в отделениях открыта возможность предварительной записи при посещении отделения офлайн».
Противоположная ситуация сложилась в сегменте "Аптека. Оптика. Ортопедия", чей объем занимаемых площадей за 2021 год увеличился на 6,5%, - было открыто 26 арендаторов данного сегмента (279 шт. в 2021 г. vs. 253 шт. 2020 г.) При этом если сравнивать количественный показатель 2021 года с 2019-м, то он увеличился на 20% - тогда работало 234 арендаторов данного профиля.
Объем площадей, занимаемых арендаторами, предоставляющих медицинские услуги, за 2021 год вырос на 9,2% (132 шт. в 2021 г. vs. 120 шт. в 2020 г.)
С 2017 г. объем занимаемых площадей арендаторами сегмента "Аптека. Оптика. Ортопедия" и предоставляющие медицинские услуги увеличился на 28% и 25% соответственно.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Главный фактор, оказавший влияние на развитие различных сегментов, связанных со здоровьем, — это пандемия COVID-19 и более пристальное внимание людей к своему здоровью».