Апартаменты в среднем на 35% меньше квартир аналогичного класса
Апартаменты бизнес-класса и массового сегмента примерно на 35% меньше, чем квартиры в новостройках тех же классов, подсчитали аналитики «Метриум». В частности, средняя площадь апартамента бизнес-класса – 45 кв. м, а квартиры – 69 кв. м, в массовых новостройках у апартамента – 32 кв. м, а в квартире – 49 кв. м. Между тем в премиальных комплексах апартаменты, наоборот, в среднем больше квартир.
Апартаменты обычно заметно меньше квартир, даже если они относятся к одному классу новостроек. Такую зависимость проследили в отношении проектов массового сегмента и бизнес-класса аналитики «Метриум» на московском рынке.
В I квартале 2022 года средняя площадь апартамента в новостройках бизнес-класса составила 45 квадратных метров, тогда как квартира в жилых комплексах того же класса занимала в среднем 69 кв. м. Таким образом, апартаменты бизнес-класса были в среднем на 35% меньше, чем квартиры.
Причем различие прослеживается в разных типах апартаментов и квартир по количеству комнат в них. Так, студии-апартаменты бизнес-класса на 15% меньше студий-квартир (24 кв. м против 29 кв. м в среднем), однокомнатные апартаменты на 1% меньше однокомнатных квартир (45,8 кв. м против 46,2 кв. м), двухкомнатные апартаменты в среднем на 7% меньше двухкомнатных квартир (65 кв. м против 70 кв. м), трехкомнатные апартаменты в среднем на 15% меньше трехкомнатных квартир (82 кв. м против 96 кв. м).
Похожая тенденция наблюдается и в новостройках массового сегмента. Апартаменты эконом- и комфорт-класса в среднем на 34% меньше, чем квартиры тех же классов. Если средняя квартира в таких новостройках достигает в площади 49 кв. м, то апартаменты – 32 кв. м. Однако в разрезе размера квартир по числу комнат ситуация не такая однозначная, как в бизнес-классе.
Так, в массовом сегменте студии-апартаменты в среднем занимают 22 кв. м, а студии-квартиры – 25 кв. м, а также двухкомнатные апартаменты (56 кв. м) меньше двухкомнатных квартир (60 кв. м). Но однокомнатные апартаменты в среднем на 5% больше (41 кв. м), чем однокомнатные квартиры (39 кв. м), а также трёхкомнатные апартамент больше на 4% (87 кв. м), чем трехкомнатные квартиры (84 кв. м).
Противоположная ситуация в московских новостройках премиум- и элитного сегмента, в которых апартаменты во всех типологиях всегда больше квартир. Так, в новостройках премиум-класса студии-апартаменты (34 кв. м) в среднем больше студий квартир (33 кв. м) на 3%, однокомнатные апартаменты (58 кв. м) больше однокомнатных квартир (52 кв. м) на 12%, двухкомнатные апартаменты (91 кв. м) больше двухкомнатных квартир (77 кв. м) на 18%, трехкомнатные апартаменты (140 кв. м) больше трехкомнатных квартир (111 кв. м) на 26%. В целом средняя площадь премиальных апартаментов – 103 кв. м, что на 10% больше, чем у премиальных квартир (94 кв. м).
«Покупатели премиальных апартаментов в целом часто имеют более значительный бюджет для приобретения квартиры, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Среди таких клиентов больше инвесторов, которые покупают просторные помещения для вложения средств. Квартиры же склонны покупать клиенты, желающие зарегистрироваться в Москве, у них бюджеты обычно более ограниченные, а значит их интересует жилье поменьше».
В московских новостройках элитного сегмента, отмечают аналитики «Метриум», трудно проследить какую-либо зависимость площади помещений от их статуса – жилого или нежилого. Это связано с ограниченностью выборки – в I квартале в продаже было всего 630 квартир и апартаментов, причем преимущественно в старых проектах.
«Апартаменты чаще всего позиционируются как более доступный по цене продукт, чем и привлекают значительную часть клиентов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Именно поэтому застройщики проектируют в комплексах апартаментов больше квартир с ограниченной площадью, а также малогабаритные форматы помещений, в том числе студии. Вопрос бюджета для покупателей апартаментов чаще стоит более остро, чем для клиентов рынка квартир, поэтому девелоперы оптимизирует предложение под этот запрос. И примечательно, что эта зависимость прослеживается в новостройках одинакового класса».
Как отличается средняя площадь квартир и апартаментов в московских новостройках
|
Тип квартиры |
Средняя площадь квартир, кв. м |
Средняя площадь апартаментов, кв. м |
Отличие площади апартаментов от площади квартир, % |
||||||
|
Массовые |
Бизнес |
Премиум |
Массовые |
Бизнес |
Премиум |
Массовые |
Бизнес |
Премиум |
|
|
Студия |
25 |
29 |
33 |
22 |
24 |
34 |
-14% |
-15% |
3% |
|
1-к |
39 |
46 |
52 |
41 |
46 |
58 |
5% |
-1% |
12% |
|
2-к |
60 |
70 |
77 |
56 |
65 |
91 |
-6% |
-7% |
18% |
|
3-к |
84 |
96 |
111 |
87 |
82 |
140 |
4% |
-15% |
26% |
|
Средняя площадь |
48,7 |
69 |
94 |
32 |
45 |
103 |
-34% |
-35% |
10% |
Источник: «Метриум»
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg подготовили рейтинг локаций Санкт-Петербурга согласно «индексу миллиона», который показывает сколько квадратных метров элитного жилья можно приобрести за условный $1 млн.
По итогам июня 2021 года за эту сумму в Санкт-Петербурге можно приобрести 158 кв. м. элитного жилья, что на 18% меньше, чем в 2020 году (193 кв. м. – в 2020 г.). Наибольшая площадь доступна на Петровском острове – 201 кв. м (233 кв. м – в 2020 г.).
Самым «дорогим» районом стал «Золотой треугольник» в историческом центре, за счёт резкого сокращения предложения и увеличения средней цены, количество квадратных метров, которые можно приобрести за миллион долларов, уменьшилось в 2 раза - со 106 кв. м. до 46 кв. м.
Наименьшее сокращение доступных к покупке квадратных метров за $1 млн (-10% в годовой динамике, до 200 кв. м) наблюдалось в Адмиралтейском районе, причем и цена одна из самых низких среди элитных локаций (367 тыс. рублей за 1 кв. м.).
В целом распределение локаций в рейтинге за год не изменилось. Благодаря высокому спросу на элитное жилье на Крестовском острове, эта локация по своему показателю приблизилась к району Каменного острова.
Несмотря на повышение курса доллара, количество квадратных метров, доступных для приобретения, сократилось за год во всех локациях. Причиной стал опережающий рост цен в рублях: +27% относительно итогов I полугодия 2020 г.
|
Локация |
Количество кв. м, которое можно приобрести |
Изменение за год, кв. м |
Изменение за год, % |
Средневзвешенная цена 1 кв. м, тыс. руб. (июнь 2021 г.) |
|
Адмиралтейский |
200 |
-21 |
-10% |
367 |
|
Золотой треугольник |
46 |
-60 |
-57% |
1 596 |
|
Каменный остров |
94 |
-31 |
-25% |
777 |
|
Крестовский остров |
96 |
-44 |
-32% |
760 |
|
Литейный |
120 |
-28 |
-19% |
610 |
|
Петровский остров |
201 |
-32 |
-14% |
365 |
|
Петроградская сторона |
141 |
-62 |
-31% |
521 |
|
Таврический сад* |
115 |
- |
- |
638 |
|
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021 |
||||
*В 2020 году в локации «Таврический сад» не было предложения, в 2021 г. этот район пополнился новым проектом "Три грации".
На рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы установлен новый рекорд спроса на покупку жилья. За I полугодие 2021 г. объем реализованных площадей в бизнес-классе составил почти 900 тыс. кв. м, что превышает в два раза итоги I полугодия 2020 года, и на 70% показатели аналогичного периода 2019 года.
По итогам II квартала объем спроса составил 484 тыс. кв. м, что на 28% больше по сравнению с прошлым кварталом. Такое существенное увеличение спроса на жилье бизнес-класса связано с завершением годовой программы льготного кредитования. Многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам.
Во II квартале 2021 г. лидерами по продажам оставались ЮАО и ЗАО, доля сделок в этих округах 21% и 20% соответственно. В структуре сделок квартир наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 70 кв. м. Также большим спросом пользовались квартиры площадью менее 50 кв. м – 38% в общей структуре спроса по площади. За квартал снизилась доля однокомнатных квартир с 32% до 28%.
В части апартаментов наибольшим спросом пользовалась недвижимость в ЮАО, как и по итогам I квартала, но доля таких сделок снизилась на 1 п. п. с 22% до 21%. Клиенты выбирают в большей степени однокомнатные и апартаменты в формате студий в диапазоне площадей до 40 кв. м. Также большим спросом пользовались 2-комнатные апартаменты площадью от 60 до 70 кв. м и их доля составила 16%, как и в прошлом квартале.
Несмотря на увеличение ключевой ставки несколько раз с начала 2021 года до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. В бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. доля сделок с использованием ипотеки составила 55%, что на 2 п. п. больше показателей предыдущего квартала.
Объем нового предложения в бизнес-классе составил более 180 тыс. кв. м, что на 12% больше, чем в прошлом квартале, и на 30% больше по сравнении с II кварталом 2020 года. Несмотря на выход новых объектов, наблюдается продолжение тенденции снижения объемов предложения. На рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах» в бизнес-классе объем предложения составил 828 или 12 тыс. лотов. При этом в сравнении с предыдущим кварталом объем предложения снизился на 18%, а в сравнении с аналогичным периодом прошлого года снижение произошло на 30%.
Динамика объема предложения и поглощения, бизнес-класс
Источник: Colliers
Из-за продолжительной динамики роста спроса на покупку жилья, а также вымывания предложения еще на старте продаж, цены на новостройки продолжают демонстрировать активный рост. Несмотря на то, что объемы нового предложения растут, стоимость новых объектов не является инвестиционно-привлекательной, в связи с чем ценовые показатели снова идут вверх.
Средневзвешенная цена предложения в проектах бизнес-класса составила 352 тыс. руб./ кв. м, что на 30% больше, чем год назад, и на 14% выше в сравнении с предыдущим кварталом. При этом новые проекты и объемы выходят на рынок с уже заложенным повышением цены, за счет чего предпосылок для стабилизации цен и снижения темпов ее роста пока не наблюдается.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Максимальный уровень средневзвешенной цены квартир бизнес-класса представлен в САО – 414 тыс. руб./кв. м, на такой высокий уровень цен повлиял рост цен в проекте Dialog. Минимальный уровень цен зафиксирован в ЮВАО – 295 тыс. руб./ кв. м. Предложение квартир в ВАО по итогам II квартала отсутствует.
По апартаментам наибольший уровень цен установлен в ЦАО – 462 тыс. руб./кв. м за счет проекта Kazakov Loft. Минимальные цены покупки апартаментов в премиум-классе зафиксированы в ЮВАО – 257 тыс. руб./кв. м.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Ипотека все еще остается главным драйвером спроса, но на фоне такого динамичного роста ключевой ставки – с начала года ставка выросла с 4,25 до 5,5%, возможен переход клиентов от вложений в недвижимость в использование других банковских и финансовых инструментов. В бизнес-классе был выведен на рынок в рамках квартала только один новый проект с предложением покупки апартаментов, что говорит о том, что девелоперы во всех сегментах рынка не торопятся выводить на рынок новые апарт-комплексы, пока не будут приняты окончательные решения по поводу их правового статуса. При этом на фоне рекордного снижения объемов предложения на рынке, клиентам понадобится дополнительный стимул для покупки на фоне высокого уровня цен и выхода новых проектов уже не по инвестиционно-привлекательной цене».