За год экспозиция апартаментов стандарт-класса в столице выросла в 5,6 раза
В Департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» выяснили, какие изменения произошли с сегментом столичных апартаментов за месяц и в годовом выражении. За год объем предложения апартаментов увеличился на 37,2%, до 6,5 тыс. лотов. Наиболее значительно выросла экспозиция в стандарт-классе – в 5,6 раз. Половина предложения апартаментов (47,5%) находится в проектах на заключительной стадии готовности.
Средневзвешенная цена 1 кв. м апартаментов в столице поднялась на 13,3% в годовом выражении, до 450 тыс. рублей. За год больше всего цена выросла в стандарт-классе (на 47,3%), за месяц – в бизнес-классе (на 6,6%).
Согласно статистике департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам апреля 2022 года совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 292,1 тыс. кв. м (+7,6% за месяц, +3,7% за год) и 6,5 тыс. лотов (+8,8% за месяц, +37,2% за год). На долю предложения апартаментов сейчас приходится 14,5% от общей экспозиции на рынке новостроек столицы.
В апреле застройщики проявили высокую активность по выводу новых проектов: на рынке появилось 7 новых апарт-комплексов, из которых 5 проектов относится к стандарт-классу, 1 проект – к комфорт-классу, еще 1 – к премиум-классу.
Наибольшая доля предложения апартаментов представлена в бизнес-классе – 38,9% площади (-1% за месяц, +2% за год), на втором месте – комфорт-класс с долей 33,1% (0% за месяц, +5,7% за год). К премиальному сегменту относится 22,7% экспозиции (+0,4% за месяц, -12,1% за год). Наименьшая доля предложения приходится на стандарт-класс – 5,4% (+0,7% за месяц, +4,4% за год).
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Основной тенденцией последнего времени стало увеличение предложения апартаментов стандарт-класса – за год в 5,6 раз за счёт проектов в реконструированных зданиях бывших общежитий и гостиниц. Несмотря на активный спрос, предложение в комфорт-классе также показало прирост в годовой динамике на 25%. При этом в высокобюджетных сегментах отмечается убывание экспозиции – в премиум-классе она сократилась на 32%, а в бизнес-классе выросла всего на 9,3%».
По стадии строительной готовности почти половина предложения апартаментов находится в проектах на заключительной стадии готовности (фасадно-отделочные работы, благоустройство и ввод в эксплуатацию) – 47,5% площади (+2,6% за месяц, -18,8% за год). На начальную стадию приходится чуть больше трети предложения – 32% площади (-4,5% за месяц, +7,2% за год). В проектах на стадии монтажных работ находится 20,6% площади (+1,9% за месяц, +11,6% за год).
По наличию отделки две трети предложения столичных апартаментов представлено с разными видами отделки – 65,1% (+2,2% за месяц, +9,1% за год): с отделкой – 31,2%, с предчистовой отделкой – 20% и с дополнительными опциями (наличие мебели, кухни, сантехники) – 13,9%. На долю предложения без отделки приходится 34,9% площади (-2,2% за месяц, -9,1% за год).
Все эти факторы оказывают влияние на уровень цен на столичные апартаменты. По итогам апреля средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 450,3 тыс. рублей (+2,3% за месяц, +13,3% за год). Практически во всех классах наблюдалась положительная динамика. Больше всего за месяц средневзвешенная цена увеличилась в бизнес-классе – на 6,6%, сейчас она равна 392,9 тыс. рублей (+30,1% за год). В комфорт-классе рост составил 0,8%, до 284,4 тыс. рублей (+22,1% за год), в стандарт-классе – 1,8%, до 285,3 тыс. рублей (+47,3% за год). В премиальном сегменте средний ценник не изменился и находится на уровне 830,2 тыс. руб. (+30,8% за год).
Средняя стоимость столичных апартаментов по итогам апреля 2022 года составила 20,4 млн рублей (+1,1% за месяц, -14,3% за год – за счёт уменьшения средней площади объектов). Самый низкий ценник наблюдается в стандарт-классе – 5,3 млн рублей (-4% за месяц, -6,1% за год), сокращение стоимости апартаментов также произошло в основном из-за уменьшения средней площади экспозиции, за месяц – на 5,6%. В комфорт-классе средняя стоимость лотов составляет 10,1 млн рублей (0% за месяц, +13% за год). В бизнес-классе усредненная цена апартаментов равна 20,7 млн рублей (+7,4% за месяц, +7,7% за год), в премиум-классе – 77,8 млн рублей (-1,4% за месяц, +19,6% за год).
Доля квартир и апартаментов, представленных в элитных и премиальных небоскребах в Москве, составила 21% от общего объема предложения высокобюджетных новостроек столицы, подсчитали аналитики «Метриум». За три года этот показатель не изменился, в отличие от других сегментов, где доля высоток увеличилась. Сейчас московские застройщики продают более 700 помещений в элитных и премиальных высотках, а цена квадратного метра варьируется в них от 394 тыс. до 1,2 млн рублей.
Согласно классификации международного информационного бюро в сфере недвижимости Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. В рамках этого исследования аналитики отбирали корпуса высотой от 99,5 метров (аналогично методике отбора небоскрёбов для рейтинга в комфорт- и бизнес-классе). Таким образом, в расчет принимались только те корпуса и жилые комплексы, находящиеся сейчас в продаже, которые соответствуют следующим критериям: высота от 99,5 метров и количество этажей от 30.
На рынке новостроек премиум- и элитного класса в Москве застройщики реализуют десять высотных комплексов. С 2018 года их число не изменилось, хотя среди них появились новые проекты.
Сейчас в элитных и премиальных небоскребах Москвы девелоперы продают 736 квартир и апартаментов. Между тем всего в этих сегментах рынка на выбор покупателей представлены более 3,5 тыс. помещений. Таким образом, предложение элитного и премиального жилья в высотках составляет 21% от его общего объема.
В элитном сегменте насчитывается 272 апартамента в продаже в небоскребах или 31% от их общего числа в этом секторе рынка. Похожая картина и в «премиуме», где девелоперы реализуют 464 квартир и апартаментов, то есть 18% от общего объема предложения.
В 2018 году доля квартир и апартаментов в высотках на рынке элитных и премиальных новостроек была сопоставима. Всего застройщики продавали 1,4 тыс. помещений в небоскребах, тогда как общий объем рынка составил 6,4 тыс. квартир и апартаментов. Таким образом, доля предложения в высотках тогда достигла 21%. Причем в премиум-классе доля предложения в высотных домах равнялась 14%, а в элитном сегменте – 37%
Самым высоким небоскребом в высокобюджетном сегменте по-прежнему остается «Башня Федерация» комплекса «Москва-Сити». Она достигает в высоту 374 метров, а средняя стоимость квадратного метра в оставшихся в продаже от застройщика апартаментах достигает 1,2 млн рублей, то это есть это еще и самая дорогая высотная новостройка. Далее следует «сосед» по комплексу «Башни Федерация» – «Око» высотой 354 метра и со средней ценой «квадрата» в 696 тыс. рублей. Замыкает тройку самых высоких и дорогих небоскребов Москвы Neva Towers (337 метров), где апартаменты можно приобрести в среднем за 625 тыс. рублей за кв. м.
«Высотная новостройка в верхнем ценовом диапазоне рынка жилья – это престижно, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер проекта Prime Park). – Рынок сделал большой шаг вперед в своем развитии за последние годы. Изменилось предложение высокобюджетных небоскребов: расширился выбор по их расположению, концепции, архитектуре. Стал совершеннее и непосредственный конечный продукт – квартира или апартамент, которые раньше в небоскребах почти всегда передавались покупателям без отделки. В нашем проекте высоток мы предусмотрели полную отделку и white box».
Больше других девелоперов строит высотные премиальные дома MR Group. Три из десяти небоскребов – проекты этой компании. Это жилой комплекс Mod (200 метров высотой), премиальный небоскреб Famous (199 метров) и ЖК Hide (152 метра).
Цены на высотные премиальные и элитные новостройки увеличились. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в элитных небоскребах составляет 703 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в 2018 года она равнялась 631 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, их стоимость увеличилась на 12%, правда, на этот показатель сильно повлияли структурные изменения в предложении.
В премиум-классе сейчас квадратный метр обойдется покупателю в 554 тыс. рублей, тогда как в 2018 года средняя стоимость составляла 458 тыс. рублей. Соответственно, премиальные новостройки за три года подорожали на 21%.
«В целом, доля высокобюджетного предложения в небоскребах за прошедшие три года осталась на прежнем уровне, но при этом в сегменте премиум она выросла на четыре процентных пункта, а в элитном сегменте – снизилась на шесть процентных пунктов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Высотность сама по себе помогает продавать новостройку, так как у небоскреба по определению будет яркая архитектура и узнаваемость. Покупатели предпочитают этот тип жилья еще и благодаря сравнительной редкости – хотя предложение небоскребов растет, они всё же не преобладают в столице, чем привлекают людей, которые готовы платить в том числе за эксклюзивность продукта».
Самые высокие новостройки элитного и премиум-класса в Москве
|
Проект |
Макс. высота, м* |
Макс. число этажей, ед. |
Тип |
Район |
Девелопер |
Сред. стоимость, тыс. руб./кв. м** |
РВЭ*** |
|
Башня Федерация (Восток) |
374 |
97 |
апартамент |
Пресненский |
Aeon Corporation |
1193 |
Сдан |
|
ОКО |
354 |
85 |
апартамент |
Пресненский |
Capital Group |
696 |
Сдан |
|
Neva Towers |
337 |
78 |
апартамент |
Пресненский |
Renaissance Development |
625 |
Сдан |
|
Capital Towers |
295 |
70 |
квартиры |
Пресненский |
Capital Group |
1071 |
IV кв. 2021 |
|
Mod |
200 |
55 |
квартиры |
Марьина Роща |
MR Group |
394 |
IV кв. 2024 |
|
Famous |
199 |
60 |
квартиры |
Филёвский парк |
MR Group |
485 |
IV кв. 2023 |
|
Hide |
152 |
41 |
квартиры |
Раменки |
MR Group |
615 |
IV кв. 2023 |
|
Prime Park |
150 |
41 |
квартиры |
Хорошёвский |
Optima Development |
622 |
IV кв. 2021 |
|
Поклонная 9 |
129 |
32 |
апартаменты |
Дорогомилово |
Ant Development |
752 |
II кв. 2023 |
|
High Life |
116 |
32 |
квартиры |
Даниловский |
ГК Пионер |
485 |
IV кв. 2023 |
*Максимальная высота среди корпусов более 99 метров
**Средняя цена квадратного метра во всех корпусах от 30 этажей и выше
***Даты ввода в эксплуатацию всех корпусов от 30 этажей и выше
Источник: «Метриум»
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги IV квартала 2021 года на рынке торговых коридоров Москвы.
Доля свободных площадей значительно отличается в зависимости от улицы. Общий уровень вакантных площадей варьируется в диапазоне 4,3% - 27,5%.
Максимальный показатель по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Тверская. На Тверской улице структура закрытий сравнительно равномерно распределена между различными сегментами арендаторов. Свободные лоты на Тверской, предлагаемые к аренде, являются в основном многоуровневыми, что создает сложности для их реализации.
Минимальный объем свободных помещений по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах Покровка и Большая Дмитровка. Эти улицы, наравне с Патриаршими Прудами и Маросейкой, пользуются высоким спросом среди операторов общепита, которые и поглощают вакантные помещения. Так например, на Большой Дмитровке сегмент ресторанов и кафе сформировал 60% всех открытий 2021 года.
Доля свободных площадей по ключевым улицам в IV кв. 2021 г., %
Источник: исследования CBRE, ноябрь 2021 г.
Структура новых открытий в IV квартале осталась неизменной. Лидирующие позиции занимают рестораны, fashion-ритейлеры, а также операторы профиля «красота и здоровье». Так, в IV квартале состоялись открытия «Table 1» и «Muse» на Большой Никитской, pop-up бутика российского бренда «MilaMarsel» в Столешниковом переулке. Заметная доля открытий приходится на профиль «другое».
В эту категорию включаются небольшие бизнесы индивидуальных предпринимателей – цветочные магазины, учреждения дополнительного образования, специализированные магазины.
Квартальная структура открытий соотносится с итоговым годовым распределением, где на рестораны пришлась половина открытий, а сегменты «красота и здоровье» и «одежда, обувь, аксессуары» расположились на 2-ом и 3-м местах (График 3). Итоговое распределение арендаторов в 2021 году остается традиционным.
Наибольшая доля закрытий в IV квартале приходится на Садовое кольцо, а также улицы Пятницкая и Арбат. Профиль арендаторов, освободивших помещения
в рассматриваемом периоде, преимущественно относится к сегменту общественного питания, как наиболее активному. Так, закрылись ресторан Nobu на Большой Дмитровке и кафе «Союзники»
на Пятницкой.
Наиболее высокий уровень ставок характерен для локаций, традиционно востребованных у международных fashion-ритейлеров. К ним относятся Столешников переулок, центральная часть Кузнецкого Моста и улица Петровка до пересечения со Столешниковым. Срок экспонирования на этих улицах является одним из минимальных и составляет 1-3 месяца.
Согласно данным CBRE, cохраняются высокие ставки аренды на помещения в районе Патриарших прудов.
Наименьшие значения ставок аренды наблюдаются на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Арбат,
что соотносится со сравнительно высоким уровнем вакансии.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды* на главных торговых улицах в IV кв. 2021 г., руб./кв. м/год
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: исследования CBRE, IV кв. 2021 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, комментирует:
«Сегмент стрит-ритейла по-прежнему испытывает на себе влияние кризиса 2020 года. Доля свободных площадей сохраняется на высоком уровне и в IV квартале достигла максимального значения за рассматриваемый период. Значительную долю общего уровня вакантных площадей формируют системно невостребованные помещения. Они предлагаются на рынке более года, что превышает средний срок экспонирования.
Наблюдается рост общего количества помещений для аренды. Это, главным образом, связано с тенденцией деления крупных лотов на более мелкие. При этом распространено как деление с организацией отдельного входа (новый лот), так и формирование секций в составе одного помещения».