Льготная ипотека потенциально охватывает 50% россиян
Программа льготной ипотеки может решить жилищный вопрос для 50% населения России. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», сопоставив распределение доходов среди россиян, средний размер жилищного кредита и новые условия льготной ипотеки. При этом на кредит под рыночный (не субсидируемый) процент могут рассчитывать 15% граждан.
Аналитики «Метриум» подсчитали (см. раздел «Методология»), сколько россиян смогут позволить покупку жилья в кредит. Прежде всего, рассматривалась недавно трансформированная программа льготной ипотеки. По ее условиям можно получить кредит под 9% годовых (максимум до 12 млн рублей). Также аналитики изучили, сколько россиян могут взять ипотеку на текущих рыночных условиях без каких-либо субсидий. В обоих случаях эксперты опирались на данные о величине доходов различных групп населения. Отдельно подсчитаны возможности жителей России и Москвы.
Льготная ипотека
С минимальным риском для семейного бюджета льготную ипотеку могут взять 25% россиян. Именно столько граждан, согласно данным Росстата, имеют среднедушевой доход от 45 тыс. рублей в месяц, который позволяет ежемесячно отчислять за обычный ипотечный кредит (3,2 млн рублей) менее 31% от семейного бюджета двух работающих партнеров c одинаковым доходом.
Далее идет значительная группа среднего риска – 25,3% россиян, которые получают 27-45 тыс. в месяц, и которым при тех же условиях кредитования придется ежемесячно отдавать банку 31-52% семейного бюджета. Таким образом, в сумме льготную ипотеку могут позволить себе до 50% россиян.
Около 49% населения (с доходом до 27 тыс. рублей в месяц на человека), участвуя в льготной ипотеке, будут вынуждены отдавать банку каждый месяц более половины семейного дохода.
Не субсидируемая ипотека
Ипотека на рыночных условиях не доступна большинству россиян. Только у 14,6% граждан со среднедушевыми доходами свыше 60 тыс. рублей в месяц на человека есть возможность взять кредит (3,2 млн рублей) по ставке 15% годовых и платить при этом 40 тыс. рублей в месяц (менее 34% семейного бюджета).
Еще порядка 10,5% россиян с доходами 45-60 тыс. рублей в месяц на человека могут получить кредит без субсидированной ставки и отдавать банку ежемесячно 43-45% дохода.
Гражданам с доходом менее 45 тыс. рублей (75% населения) на человека уже пришлось бы платить за такую же ипотеку от 45% и больше ежемесячного дохода семьи.
Москва
В силу особенностей статистики Росстата, однозначно можно говорить только о доле москвичей, доходы которых им точно не позволят получить ипотечный кредит. Статистики объединили всех москвичей с доходами выше 60 тыс. рублей в одну группу, которая составила 48% населения столицы. Если они получат обычный ипотечный кредит в Москве (6,245 млн рублей, по данным «Дом.рф»), то на ежемесячные выплаты по программе льготной ипотеки (9% годовых) уйдет от 45% ежемесячного дохода или меньше. Таким образом, примерно для половины жителей Москвы льготная ипотека может быть подъемной со средним риском.
Между тем москвичи с доходом от 45 тыс. до 60 тыс. рублей в месяц (а всего их 14,8%) будут отдавать от 45% до 60% ежемесячного дохода на обслуживание кредита с льготной ставкой.
«Помимо государства, дополнительно снижают ставки по ипотеке сами застройщики вместе с партнерскими банками, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В частности, в нашем проекте мы разработали ипотечное меню с субсидированными ставками как по программам господдержки, так и по рыночным продуктам. То есть условия кредитования в целом становятся более дифференцированными, благодаря ипотечным предложениям застройщиков. Это позволяет расширить потенциальную аудиторию заемщиков и покупателей жилья».
На рыночных условиях (при ставке 15%) обслуживать жилищный кредит москвичам будет сложно. У верхней группы по доходам (от 60 тыс. рублей в месяц на человека) на ежемесячный платеж уйдет от 66% доходов и меньше. То есть для оставшихся 52% жителей столицы он будет еще более обременительным.
«В целом программа поддержки ипотеки может охватить значительную часть потенциальных покупателей жилья, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – Однако оговорюсь, что сейчас ситуация с доходами ухудшилась, а готовность получать ипотеку зависит от множества факторов, не только от условий кредитования. Также существенно снизят эффективность программ субсидирования высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье, которые превышают 15% годовых. Это значит, что многие потенциальные покупатели новостроек, быть может, готовые участвовать в программе льготной ипотеки на новостройки, не смогут продать свое старое жилье и использовать вырученные средства на первоначальный взнос».
Методология. Эксперты «Метриум» опирались на данные Росстата о распределении среднедушевых денежных доходов среди населения в России и Москве. Самые свежие доступные данные относятся к 2020 году. Статистики разделили население России на десять групп по доходам (см. таблицу), а население Москвы – на восемь групп. Для каждой группы указано, какая доля населения получает такой доход.
Далее аналитики «Метриум» допустили, что в каждой доходной группе населения есть семья с двумя работающими партнерами с одинаковым доходом. Для каждой такой семьи эксперты рассчитали ипотеку по условиям программы льготной ипотеки (9% годовых) и стандартных банковских программ без субсидированных ставок (по ним средняя ставка составляет около 15%).
При этом аналитики исходили из среднего размера кредита, выданного в марте 2022 года по данным «Дом.рф». В России он составил 3,203 млн рублей, а в Москве – 6,245 млн рублей. Срок кредита – 22 года для субсидируемых программ (по данным «Дом.рф») и 30 лет – для стандартной ипотеки.
Для каждой семьи аналитики «Метриум» рассчитали, какую долю общего дохода придется отдавать в виде платежа по кредиту, участвуя в той или иной программе ипотеки. Если на ипотеку уходит менее 31% дохода, то для такой семьи кредит считается минимально рискованным. Если на платеж по ипотеке затрачивается 30-50% дохода, то это оценивается как средний риск. Свыше 45-50% – максимальный риск.
Сколько россиян смогут участвовать в программе льготной ипотеки
|
Среднедушевой денежный доход, тыс. рублей |
Доля ежемесячного платежа по льготной ипотеке (9%) в бюджете семьи, % |
Доля ежемесячного платежа по не субсидируемой ипотеке (15%) в бюджете семьи, % |
Доля россиян с соответствующим доходом, % от общего числа граждан |
||
|
от |
до |
от |
до |
||
|
до 7 000,0 |
0% |
199% |
- |
289% |
3,5 |
|
от 7 000,1 до 10 000,0 |
199% |
140% |
289% |
203% |
5,6 |
|
от 10 000,1 до 14 000,0 |
140% |
100% |
202% |
145% |
9,7 |
|
от 14 000,1 до 19 000,0 |
100% |
73% |
145% |
107% |
12,8 |
|
от 19 000,1 до 27 000,0 |
73% |
52% |
107% |
75% |
18 |
|
от 27 000,1 до 45 000,0 |
52% |
31% |
75% |
45% |
25,3 |
|
от 45 000,1 до 60 000,0 |
31% |
23% |
45% |
34% |
10,5 |
|
от 60 000,1 до 75 000,0 |
23% |
19% |
34% |
27% |
5,8 |
|
от 75 000,1 до 100 000,0 |
19% |
14% |
27% |
20% |
4,7 |
|
свыше 100 000,0 |
14% |
- |
20% |
- |
4,1 |
Источник: «Метриум» по данным Росстата, «Дом.рф»
В Южном административном округе Москвы новостройки массового сегмента за год подорожали на 33%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это самый заметный рост цены среди всех округов Москвы, при том, что средняя цена по московскому рынку увеличилась за год на 27%. Между тем самым дорогим округом с массовыми новостройками стал ЗАО, где средняя цена «квадрата» превысила 303 тыс. рублей.
Средняя стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса в 2021 году в Москве достигла 263 тыс. рублей, что на 27% больше, чем в конце 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум». Однако в территориальном разрезе рост цен на массовые новостройки Москвы был неравномерным.
Рекордное повышение средних цен отмечено в новостройках Южного административного округа столицы (ЮАО). Здесь показатель увеличился с 200 тыс. рублей в декабре 2020 года до 266 тыс. рублей в декабре 2021 года, то есть на 33,2%.
«Южный административный округ остается одной из самых привлекательных для застройки локаций, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» (девелопер городского квартала «Ривер Парк»). – Сейчас здесь осваиваются самые разные площадки, и особым интересом как застройщиков, так и покупателей пользуются жилые комплексы, которые возводятся на берегах Москвы-реки. Красивые виды на реку – это очень востребованная и редкая характеристика жилья в мегаполисе, которая добавляет привлекательности всему проекту. Помимо этого, юг Москвы имеет хорошо организованную транспортную инфраструктуру, большие зеленые зоны, парки».
Практически в такой же мере, как и в ЮАО, подорожали новостройки Северо-Восточного административного округа Москвы (СВАО), где стоимость «квадрата» выросла со 197 тыс. до 262 тыс. рублей за 12 месяцев (то есть на 32,9%).
Похожая динамика наблюдалась в Западном административном округе (ЗАО), где массовые новостройки подорожали с 229 тыс. до 303 тыс. рублей за кв. м, прибавив таким образом за год 32,7%.
В других округах цены тоже выросли, но не столь заметно. Средняя стоимость массовых новостроек в ЮВАО повысилась на 23,8% до 242 тыс. рублей за кв. м, в СЗАО – на 22,9% до 267 тыс. рублей, в ВАО – на 20,4% до 272 тыс. руб., в САО – на 18,5% до 261 тыс. руб., в ЮЗАО – на 15,3% до 208 тыс. руб.
Аналитики «Метриум» отмечают, что в декабре 2021 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках одного из округов впервые превысила 300 тыс. рублей[1]. Это произошло в Западном административном округе, который, таким образом, остается самым дорогим локальным рынком новостроек комфорт-класса. Самые доступные по цене новые жилые комплексы этого класса продаются по-прежнему в Юго-Восточном административном округе, где их средняя цена равна 208 тыс. рублей за кв. м.
«Разрыв в цене новостроек различных округов, как правило, не коррелирует с качеством проектов, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что территориальный фактор ценообразования остается ключевым для жилой недвижимости массового сегмента. Клиенты стремятся приобретать жилье в наиболее привлекательных или привычных локациях. Впрочем, велика доля и тех покупателей, которые готовы к переезду в новый район. И они выбирают жилье по большому числу критериев. Им важно, чтобы локация активно развивалась. И с этой точки зрения ЮАО в последние годы стал привлекательным местом – здесь открылись новые развлекательные парки, спортивные комплексы, станции МЦК».
Источник: «Метриум»
[1] В ноябре 2021 показатель в ЗАО составил 299 425 руб./кв.м, а месяцем ранее – 299 805 руб./кв.м. Таким образом, средневзвешенная цена кв.м приближалась к 300 тыс. руб./кв.м, но не превышала данное значение.
По итогам 2021 года спрос на офисы в Санкт-Петербурге полностью восстановился и даже превысил допандемийные показатели. Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, объем сделок за год по аренде и купле-продаже под собственные нужды достиг 354 тыс. кв. м, что является максимальным значением за последние пять лет. Это на 89% больше, чем в 2020 году, и на 12% опережает показатель 2019 года.
Стоит отметить, что нынешнее значение является одним из рекордов за историю рынка в целом: больший объем сделок, по данным JLL, фиксировался лишь в 2016 году, когда в Петербург активно переезжали «Газпром» и его структуры. В прошедшем году «Газпром» и его подрядчики заняли лишь 9% в структуре сделок, а их основная активность направлена не на переезд из Москвы, а на расширение внутри рынка Петербурга, в том числе растет интерес к гибким офисным пространствам.
Динамика объема сделок аренды и купли-продажи на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Увеличение объема сделок объясняется миграцией арендаторов из одного здания в другое на фоне кризиса и реализацией отложенного спроса, так как в 2020 году многие компании приостановили развитие до стабилизации ситуации. В Петербурге активно развиваются российские IT-компании, их доля в структуре сделок составила 27% в 2021 году.
При этом компании выбирали в первую очередь более доступные здания класса B, на который пришлось 79% от объема сделок; с точки зрения географии, они предпочитали офисы в Центральном, Петроградском и Московском районах города (49% сделок). Кроме того, растет число сделок по покупке офисных зданий для собственных нужд из-за отсутствия крупных блоков в аренду.
«Офисы прошли испытание “удаленкой”, и все равно оказались нужны. При этом меняется отношение к офису. Он все чаще воспринимается в первую очередь как место для встреч и переговоров, а также как конкурентное преимущество в борьбе за персонал. Новые бизнес-центры с современными инженерными системами и удобными планировочными характеристиками, построенные с применением зеленых технологий, намного быстрее находят арендаторов по сравнению с морально устаревшими зданиями», - комментирует Регина Волошенко руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
«Активизация спроса привела к снижению доли свободных офисов в среднем по городу с 8,4% в конце 2020 года до 7% к концу 2021-го. В целом влияние пандемии на офисный рынок оказалось кратковременным и не столь драматичным, как в предыдущие кризисы. Каждая новая волна заболеваемости оказывает все меньшее влияние, бизнес адаптировался, а гибридный формат работы стал общепринятой практикой», - говорит Наталия Киреева руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Динамика доли свободных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Существенный рост конкуренции и увеличение доли свободных площадей отмечается лишь в Московском районе города, где было введено в эксплуатацию четыре новых здания арендопригодной площадью 40,5 тыс. кв. м (2-я очередь БЦ «Собрание», «Пономарев Центр», 1-я очередь «Атлас-Сити», 2-я очередь «Элкуса»).
В целом в 2021 году в Санкт-Петербурге, по данным JLL, введено в эксплуатацию и завершена реконструкция 18 офисных зданий классов А и В арендопригодной площадью 150 тыс. кв. м. Это в два раза меньше, чем изначально было анонсировано девелоперами в начале года.
За всю историю офисного рынка Северной столицы минимальный годовой ввод офисной недвижимости в Петербурге был в 2017 году (122 тыс. кв. м), а максимальный – в 2008 году (364 тыс. кв. м). В 2022 году этот рекорд может быть побит, если все строящиеся проекты (388 тыс. кв. м) будут введены вовремя, что маловероятно. При этом оптимальным показателем с точки зрения баланса спроса и предложения для рынка, по мнению экспертов JLL, является показатель ввода в диапазоне от 200 до 250 тыс. кв. м.