Льготная ипотека потенциально охватывает 50% россиян


25.05.2022 09:55

Программа льготной ипотеки может решить жилищный вопрос для 50% населения России. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», сопоставив распределение доходов среди россиян, средний размер жилищного кредита и новые условия льготной ипотеки. При этом на кредит под рыночный (не субсидируемый) процент могут рассчитывать 15% граждан.


Аналитики «Метриум» подсчитали (см. раздел «Методология»), сколько россиян смогут позволить покупку жилья в кредит. Прежде всего, рассматривалась недавно трансформированная программа льготной ипотеки. По ее условиям можно получить кредит под 9% годовых (максимум до 12 млн рублей). Также аналитики изучили, сколько россиян могут взять ипотеку на текущих рыночных условиях без каких-либо субсидий. В обоих случаях эксперты опирались на данные о величине доходов различных групп населения. Отдельно подсчитаны возможности жителей России и Москвы.

 

Льготная ипотека

С минимальным риском для семейного бюджета льготную ипотеку могут взять 25% россиян. Именно столько граждан, согласно данным Росстата, имеют среднедушевой доход от 45 тыс. рублей в месяц, который позволяет ежемесячно отчислять за обычный ипотечный кредит (3,2 млн рублей) менее 31% от семейного бюджета двух работающих партнеров c одинаковым доходом.

Далее идет значительная группа среднего риска – 25,3% россиян, которые получают 27-45 тыс. в месяц, и которым при тех же условиях кредитования придется ежемесячно отдавать банку 31-52% семейного бюджета. Таким образом, в сумме льготную ипотеку могут позволить себе до 50% россиян.

Около 49% населения (с доходом до 27 тыс. рублей в месяц на человека), участвуя в льготной ипотеке, будут вынуждены отдавать банку каждый месяц более половины семейного дохода.

 

Не субсидируемая ипотека

Ипотека на рыночных условиях не доступна большинству россиян. Только у 14,6% граждан со среднедушевыми доходами свыше 60 тыс. рублей в месяц на человека есть возможность взять кредит (3,2 млн рублей) по ставке 15% годовых и платить при этом 40 тыс. рублей в месяц (менее 34% семейного бюджета).

Еще порядка 10,5% россиян с доходами 45-60 тыс. рублей в месяц на человека могут получить кредит без субсидированной ставки и отдавать банку ежемесячно 43-45% дохода.

Гражданам с доходом менее 45 тыс. рублей (75% населения) на человека уже пришлось бы платить за такую же ипотеку от 45% и больше ежемесячного дохода семьи.

 

Москва

В силу особенностей статистики Росстата, однозначно можно говорить только о доле москвичей, доходы которых им точно не позволят получить ипотечный кредит. Статистики объединили всех москвичей с доходами выше 60 тыс. рублей в одну группу, которая составила 48% населения столицы. Если они получат обычный ипотечный кредит в Москве (6,245 млн рублей, по данным «Дом.рф»), то на ежемесячные выплаты по программе льготной ипотеки (9% годовых) уйдет от 45% ежемесячного дохода или меньше. Таким образом, примерно для половины жителей Москвы льготная ипотека может быть подъемной со средним риском.

Между тем москвичи с доходом от 45 тыс. до 60 тыс. рублей в месяц (а всего их 14,8%) будут отдавать от 45% до 60% ежемесячного дохода на обслуживание кредита с льготной ставкой.

«Помимо государства, дополнительно снижают ставки по ипотеке сами застройщики вместе с партнерскими банками, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В частности, в нашем проекте мы разработали ипотечное меню с субсидированными ставками как по программам господдержки, так и по рыночным продуктам. То есть условия кредитования в целом становятся более дифференцированными, благодаря ипотечным предложениям застройщиков. Это позволяет расширить потенциальную аудиторию заемщиков и покупателей жилья».

На рыночных условиях (при ставке 15%) обслуживать жилищный кредит москвичам будет сложно. У верхней группы по доходам (от 60 тыс. рублей в месяц на человека) на ежемесячный платеж уйдет от 66% доходов и меньше. То есть для оставшихся 52% жителей столицы он будет еще более обременительным.

«В целом программа поддержки ипотеки может охватить значительную часть потенциальных покупателей жилья, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум».Однако оговорюсь, что сейчас ситуация с доходами ухудшилась, а готовность получать ипотеку зависит от множества факторов, не только от условий кредитования. Также существенно снизят эффективность программ субсидирования высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье, которые превышают 15% годовых. Это значит, что многие потенциальные покупатели новостроек, быть может, готовые участвовать в программе льготной ипотеки на новостройки, не смогут продать свое старое жилье и использовать вырученные средства на первоначальный взнос».

 

Методология. Эксперты «Метриум» опирались на данные Росстата о распределении среднедушевых денежных доходов среди населения в России и Москве. Самые свежие доступные данные относятся к 2020 году. Статистики разделили население России на десять групп по доходам (см. таблицу), а население Москвы – на восемь групп. Для каждой группы указано, какая доля населения получает такой доход.

Далее аналитики «Метриум» допустили, что в каждой доходной группе населения есть семья с двумя работающими партнерами с одинаковым доходом. Для каждой такой семьи эксперты рассчитали ипотеку по условиям программы льготной ипотеки (9% годовых) и стандартных банковских программ без субсидированных ставок (по ним средняя ставка составляет около 15%).

При этом аналитики исходили из среднего размера кредита, выданного в марте 2022 года по данным «Дом.рф». В России он составил 3,203 млн рублей, а в Москве – 6,245 млн рублей. Срок кредита – 22 года для субсидируемых программ (по данным «Дом.рф») и 30 лет – для стандартной ипотеки.

Для каждой семьи аналитики «Метриум» рассчитали, какую долю общего дохода придется отдавать в виде платежа по кредиту, участвуя в той или иной программе ипотеки. Если на ипотеку уходит менее 31% дохода, то для такой семьи кредит считается минимально рискованным. Если на платеж по ипотеке затрачивается 30-50% дохода, то это оценивается как средний риск. Свыше 45-50% – максимальный риск.

 

Сколько россиян смогут участвовать в программе льготной ипотеки

Среднедушевой денежный доход, тыс. рублей

Доля ежемесячного платежа по льготной ипотеке (9%) в бюджете семьи, %

Доля ежемесячного платежа по не субсидируемой ипотеке (15%) в бюджете семьи, %

Доля россиян с соответствующим доходом, % от общего числа граждан

от

до

от

до

до 7 000,0

0%

199%

-

289%

3,5

от 7 000,1 до 10 000,0

199%

140%

289%

203%

5,6

от 10 000,1 до 14 000,0

140%

100%

202%

145%

9,7

от 14 000,1 до 19 000,0

100%

73%

145%

107%

12,8

от 19 000,1 до 27 000,0

73%

52%

107%

75%

18

от 27 000,1 до 45 000,0

52%

31%

75%

45%

25,3

от 45 000,1 до 60 000,0

31%

23%

45%

34%

10,5

от 60 000,1 до 75 000,0

23%

19%

34%

27%

5,8

от 75 000,1

до 100 000,0

19%

14%

27%

20%

4,7

свыше 100 000,0

14%

20%

-

4,1

Источник: «Метриум» по данным Росстата, «Дом.рф»


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»



18.03.2022 12:33

По оценке экспертов ВТБ, в 2022 году на ипотечном рынке произойдет перераспределение спроса. Сложившаяся конъюнктура и высокие ставки вызовут охлаждение продаж на вторичном рынке. При этом клиенты могут увеличить спрос на новостройки, особенно в случае модернизации госпрограммы. Выдачи по стандартным программам банков будут замещаться сделками в рамках господдержки.


На сегодняшний день крупнейшие игроки ипотечного рынка продолжают кредитовать клиентов и рассматривать заявки на приобретение любого типа недвижимости. Однако в условиях высоких ставок банки еще внимательнее анализируют платежеспособность заемщиков, чтобы не допустить высокого уровня долговой нагрузки.

Стандартные программы в новых условиях станут актуальны только для заемщиков с крупным первоначальным взносом, стабильным доходом и необходимостью срочно приобрести новую недвижимость. Спрос на ипотеку сохранится, при этом основная доля выдач будет идти по программам господдержки, которые останутся наиболее доступной возможностью приобрести квартиру.

Подобная тенденция стала заметна уже в первой половине марта. Среднее число новых заявок по базовым программам в сравнении с февралем за две недели начало снижаться, однако по льготным предложениям ВТБ спрос сохранился на привычном уровне – 1,7 тыс. заявок ежедневно. И если стандартно продажи в рамках господдержки банка занимали 33% от общей доли сделок, то сейчас этот показатель достигает уже 80%.

ВТБ прогнозирует, что ставки в рамках госпрограмм будут по-прежнему значительно выгоднее базовых предложений в линейке банков. Кроме того, на фоне государственной поддержки развитию новых проектов будут помогать и сами застройщики, которые могут предложить субсидированные программы с крупнейшими банками.

Сегодня ВТБ сохраняет без изменений ставки по господдержке. Банк продолжает принимать активное участие в выдачи ипотеки с госсубсидированием. За все время их действия ВТБ выдал свыше 200 тыс. ипотечных кредитов более чем на 660 млрд рублей. С начала 2018 года клиенты оформили по «семейной ипотеке» свыше 63 тыс. кредитов объёмом более 226 млрд рублей, по ипотеке с господдержкой с апреля 2020 г. выдано около 134 тыс. кредитов более чем на 410 млрд рублей. «Дальневосточную ипотеку» в банке оформили 6,6 тыс. клиентов на сумму свыше 28 млрд рублей.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://kredit-off.ru


11.03.2022 15:11

Подавляющее большинство предложений, реализуемых 25 крупнейшими застройщиками на территории Московского региона, предлагаются с отделкой, подсчитали аналитики «Метриум». Лидируют по объему предложения жилья с полной и предчистовой отделкой три девелоперских компании – ГК «ПИК», MR Group и ГК «А101». В ряде проектов этих застройщиков предложения с отделкой достигают 100%.


На рынке новостроек Москвы (включая Новую Москву) насчитывается порядка 46 тыс. квартир и апартаментов. Из них порядка 19,2 тыс. помещений предлагались девелоперами с полной отделкой, а еще 8,4 тыс. – с предчистовой отделкой (которая также известна как white box). Таким образом, 42% квартир и апартаментов на рынке московских новостроек не требуют ремонта после получения ключей и еще 18% требуют только косметической отделки (в сумме – 60%). Оставшиеся 40% жилья продаются «в бетоне», то есть в них необходимо вложить дополнительные средства для завершения ремонтных работ.

Аналитики «Метриум» изучили предложение крупнейших девелоперов Москвы, на долю которых, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), приходятся почти 80% строящейся площади жилья. Они подсчитали, сколько квартир и апартаментов с полной и предчистовой отделкой продают эти компании, и какую долю такие помещения занимают в их предложении.

Больше всего жилья с отделкой предлагает ГК «ПИК». Из почти 11 тыс. квартир в продаже 10,7 тысяч клиенты могут приобрести с отделкой (преимущественно с полной – 9,3 тыс.). Таким образом доля предложений застройщика с чистовой либо предчистовой отделкой достигает 98%.

На втором месте – компания MR Group. Этот девелопер продает 2,3 тыс. квартир с отделкой, что составляет 99% от его общего объема предложения. В проектах компании предусмотрены два варианта отделки: MR Ready (готовая) и MR Base (предчистовая отделка, white box). По объему предложения жилья с отделкой MR Group входит в число ведущих московских застройщиков.

«Оба варианта отделки – готовая и предчистовая – имеют свои плюсы, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group.Стандарт MR Ready позволяет заселиться сразу после получения ключей. Планировка такой квартиры и дизайнерские решения разработаны ведущими архитектурными бюро и полностью соответствуют всем современным тенденциям в интерьерах. К примеру, в проекте Symphony 34 дизайн квартир и общественных пространств разработал известный дизайнер Хайме Бериестайн. Покупатели квартир MR Base сэкономят время на трудоемкие процессы чернового ремонта, и в то же время у них останется возможность реализовать индивидуальные дизайнерские решения. При этом стандарты отделки MR Base едины как для наших проектов премиум- и бизнес-класса Symphony 34, Mod, Hide, City Bay, “Павелецкая Сити”, так и для проекта категории «комфорт»“ Эко-Видное 2.0”».

На третьем месте по числу квартир с отделкой в продаже ГК «А101». Этот девелопер работает преимущественно в Новой Москве и предлагает своим клиентам порядка 1,3 тыс. квартир с отделкой (почти тысяча из них – под ключ и порядка 300 – с white box). Впрочем, преобладают в структуре предложения ГК «А101» квартиры без отделки, на долю которых приходятся 67% квартир.

«В рамках нашей стратегии мы стремимся дать покупателю максимально широкий выбор опций в плане отделки помещений, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101». Плюсы есть у каждой из них, и среди покупателей немало тех, кто отдает предпочтение помещениям без отделки. Этот вариант позволяет создать в квартире собственную планировку, а также полностью сформировать дизайн помещений, освещение и другие детали интерьера. Впрочем, у покупателей квартир с отделкой тоже есть выбор. В частности, в наших проектах “Испанские кварталы” и “Москва А101” мы предлагаем по три варианта дизайнерских проектов отделки, а в ЖК “Скандинавия”, “Белые ночи” и “Прокшино” – по два».

«Крупнейшие компании на московском рынке новостроек всё чаще делают ставку на жилье с отделкой, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).В условиях растущих цен на жилье и повышающихся ипотечных ставок покупатели с ограниченным бюджетом предпочитают жилье с ремонтом от девелопера. Во-первых, это выгоднее, чем проведение отделки собственными силами. Во-вторых, это позволяет быстрее въехать в приобретенную квартиру. Отделка стала трендом последних лет и, по-видимому, останется надолго, приближая Россию к реалиям рынков недвижимости в развитых странах, где преобладает жилье под ключ».

Девелопер

Доля рынка по площади, %

Общее число квартир в продаже

Квартиры в продаже с полной отделкой

Квартиры в продаже с white box

Квартиры в продаже без отделки

Общее число квартир с отделкой и white box)

Доля квартир с полной отделкой и white box от общего числа квартир в продаже

ПИК

20,7

10973

9312

1418

243

10730

98%

MR Group

4,0

2326

253

2265

32

2294

99%

А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ

5,3

3965

998

319

2648

1317

33%

Самолет

3,0

1231

1221

0

10

1221

99%

Гранель

1,5

1172

455

717

0

1172

100%

Главстрой

1,7

923

923

0

0

923

100%

Seven Suns Development

2,2

773

773

0

0

773

100%

МИЦ

1,8

1546

468

275

803

743

48%

Стройком

1,6

628

0

628

0

628

100%

ИНТЕКО

1,4

564

292

272

0

564

100%

AFI Development

1,1

1017

155

352

510

507

50%

ФСК

3,6

683

126

318

239

444

65%

Пионер

1,6

577

338

76

163

414

72%

Level Group

1,3

805

0

357

448

357

44%

ДОНСТРОЙ

7,2

1247

296

35

916

331

27%

ИНГРАД

3,7

682

249

3

430

252

37%

Sezar Group

1,4

263

155

0

108

155

59%

TEKTA GROUP

1,4

245

0

102

143

102

42%

АБСОЛЮТ

2,3

282

0

87

195

87

31%

КОРТРОС

2,3

427

0

61

366

61

14%

Эталон

2,3

713

8

38

667

46

6%

АПРЕЛЕВКА С2

1,6

74

2

23

49

25

34%

ЛСР

2,9

1206

13

0

1193

13

1%

УЭЗ

2,3

223

0

0

223

0

0%

СЗ СТАДИОН СПАРТАК

1,1

21

0

0

21

0

0%

Источники: «Метриум», ЕИСЖС


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»