Льготная ипотека потенциально охватывает 50% россиян
Программа льготной ипотеки может решить жилищный вопрос для 50% населения России. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», сопоставив распределение доходов среди россиян, средний размер жилищного кредита и новые условия льготной ипотеки. При этом на кредит под рыночный (не субсидируемый) процент могут рассчитывать 15% граждан.
Аналитики «Метриум» подсчитали (см. раздел «Методология»), сколько россиян смогут позволить покупку жилья в кредит. Прежде всего, рассматривалась недавно трансформированная программа льготной ипотеки. По ее условиям можно получить кредит под 9% годовых (максимум до 12 млн рублей). Также аналитики изучили, сколько россиян могут взять ипотеку на текущих рыночных условиях без каких-либо субсидий. В обоих случаях эксперты опирались на данные о величине доходов различных групп населения. Отдельно подсчитаны возможности жителей России и Москвы.
Льготная ипотека
С минимальным риском для семейного бюджета льготную ипотеку могут взять 25% россиян. Именно столько граждан, согласно данным Росстата, имеют среднедушевой доход от 45 тыс. рублей в месяц, который позволяет ежемесячно отчислять за обычный ипотечный кредит (3,2 млн рублей) менее 31% от семейного бюджета двух работающих партнеров c одинаковым доходом.
Далее идет значительная группа среднего риска – 25,3% россиян, которые получают 27-45 тыс. в месяц, и которым при тех же условиях кредитования придется ежемесячно отдавать банку 31-52% семейного бюджета. Таким образом, в сумме льготную ипотеку могут позволить себе до 50% россиян.
Около 49% населения (с доходом до 27 тыс. рублей в месяц на человека), участвуя в льготной ипотеке, будут вынуждены отдавать банку каждый месяц более половины семейного дохода.
Не субсидируемая ипотека
Ипотека на рыночных условиях не доступна большинству россиян. Только у 14,6% граждан со среднедушевыми доходами свыше 60 тыс. рублей в месяц на человека есть возможность взять кредит (3,2 млн рублей) по ставке 15% годовых и платить при этом 40 тыс. рублей в месяц (менее 34% семейного бюджета).
Еще порядка 10,5% россиян с доходами 45-60 тыс. рублей в месяц на человека могут получить кредит без субсидированной ставки и отдавать банку ежемесячно 43-45% дохода.
Гражданам с доходом менее 45 тыс. рублей (75% населения) на человека уже пришлось бы платить за такую же ипотеку от 45% и больше ежемесячного дохода семьи.
Москва
В силу особенностей статистики Росстата, однозначно можно говорить только о доле москвичей, доходы которых им точно не позволят получить ипотечный кредит. Статистики объединили всех москвичей с доходами выше 60 тыс. рублей в одну группу, которая составила 48% населения столицы. Если они получат обычный ипотечный кредит в Москве (6,245 млн рублей, по данным «Дом.рф»), то на ежемесячные выплаты по программе льготной ипотеки (9% годовых) уйдет от 45% ежемесячного дохода или меньше. Таким образом, примерно для половины жителей Москвы льготная ипотека может быть подъемной со средним риском.
Между тем москвичи с доходом от 45 тыс. до 60 тыс. рублей в месяц (а всего их 14,8%) будут отдавать от 45% до 60% ежемесячного дохода на обслуживание кредита с льготной ставкой.
«Помимо государства, дополнительно снижают ставки по ипотеке сами застройщики вместе с партнерскими банками, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В частности, в нашем проекте мы разработали ипотечное меню с субсидированными ставками как по программам господдержки, так и по рыночным продуктам. То есть условия кредитования в целом становятся более дифференцированными, благодаря ипотечным предложениям застройщиков. Это позволяет расширить потенциальную аудиторию заемщиков и покупателей жилья».
На рыночных условиях (при ставке 15%) обслуживать жилищный кредит москвичам будет сложно. У верхней группы по доходам (от 60 тыс. рублей в месяц на человека) на ежемесячный платеж уйдет от 66% доходов и меньше. То есть для оставшихся 52% жителей столицы он будет еще более обременительным.
«В целом программа поддержки ипотеки может охватить значительную часть потенциальных покупателей жилья, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – Однако оговорюсь, что сейчас ситуация с доходами ухудшилась, а готовность получать ипотеку зависит от множества факторов, не только от условий кредитования. Также существенно снизят эффективность программ субсидирования высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье, которые превышают 15% годовых. Это значит, что многие потенциальные покупатели новостроек, быть может, готовые участвовать в программе льготной ипотеки на новостройки, не смогут продать свое старое жилье и использовать вырученные средства на первоначальный взнос».
Методология. Эксперты «Метриум» опирались на данные Росстата о распределении среднедушевых денежных доходов среди населения в России и Москве. Самые свежие доступные данные относятся к 2020 году. Статистики разделили население России на десять групп по доходам (см. таблицу), а население Москвы – на восемь групп. Для каждой группы указано, какая доля населения получает такой доход.
Далее аналитики «Метриум» допустили, что в каждой доходной группе населения есть семья с двумя работающими партнерами с одинаковым доходом. Для каждой такой семьи эксперты рассчитали ипотеку по условиям программы льготной ипотеки (9% годовых) и стандартных банковских программ без субсидированных ставок (по ним средняя ставка составляет около 15%).
При этом аналитики исходили из среднего размера кредита, выданного в марте 2022 года по данным «Дом.рф». В России он составил 3,203 млн рублей, а в Москве – 6,245 млн рублей. Срок кредита – 22 года для субсидируемых программ (по данным «Дом.рф») и 30 лет – для стандартной ипотеки.
Для каждой семьи аналитики «Метриум» рассчитали, какую долю общего дохода придется отдавать в виде платежа по кредиту, участвуя в той или иной программе ипотеки. Если на ипотеку уходит менее 31% дохода, то для такой семьи кредит считается минимально рискованным. Если на платеж по ипотеке затрачивается 30-50% дохода, то это оценивается как средний риск. Свыше 45-50% – максимальный риск.
Сколько россиян смогут участвовать в программе льготной ипотеки
|
Среднедушевой денежный доход, тыс. рублей |
Доля ежемесячного платежа по льготной ипотеке (9%) в бюджете семьи, % |
Доля ежемесячного платежа по не субсидируемой ипотеке (15%) в бюджете семьи, % |
Доля россиян с соответствующим доходом, % от общего числа граждан |
||
|
от |
до |
от |
до |
||
|
до 7 000,0 |
0% |
199% |
- |
289% |
3,5 |
|
от 7 000,1 до 10 000,0 |
199% |
140% |
289% |
203% |
5,6 |
|
от 10 000,1 до 14 000,0 |
140% |
100% |
202% |
145% |
9,7 |
|
от 14 000,1 до 19 000,0 |
100% |
73% |
145% |
107% |
12,8 |
|
от 19 000,1 до 27 000,0 |
73% |
52% |
107% |
75% |
18 |
|
от 27 000,1 до 45 000,0 |
52% |
31% |
75% |
45% |
25,3 |
|
от 45 000,1 до 60 000,0 |
31% |
23% |
45% |
34% |
10,5 |
|
от 60 000,1 до 75 000,0 |
23% |
19% |
34% |
27% |
5,8 |
|
от 75 000,1 до 100 000,0 |
19% |
14% |
27% |
20% |
4,7 |
|
свыше 100 000,0 |
14% |
- |
20% |
- |
4,1 |
Источник: «Метриум» по данным Росстата, «Дом.рф»
Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC International подвела итоги третьего квартала 2021 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга. Согласно исследованию, уровень вакансии постепенно снижается, а арендные ставки растут.
Уровень вакантных площадей на конец третьего квартала по сравнению с концом 2020 года уменьшился на 19,4%, до 304 230 кв. м. При этом уровень вакансии в классе А по состоянию на конец третьего квартала составил 7,5%, уменьшившись за девять месяцев на 0,8 п.п., в классе В+ уровень свободных площадей составил 8,4% (-0,3 п.п. за девять месяцев). В В-классе за 2021 год произошло самое активное снижение вакансии: -1.6 п.п. за квартал и -3,4 п.п. за девять месяцев, на конец третьего квартала ставка в В-классе составила 5,4%.
Динамика изменения уровня вакантных площадей
Динамика изменения объема вакантных площадей
Запрашиваемая ставка аренды постепенно растет во всех классах офисной недвижимости. В классе А по сравнению с концом 2020 года она выросла на 7,8%, до 2080 руб., в классе В+ арендная ставка за 2021 год увеличилась на 0,8%, в классе В – на 8,2%. При этом наиболее высокая средневзвешенная ставка аренды в классах А и В наблюдается в Центральном районе, а в классе В+ с этой точки зрения на первом месте находится Московский район.
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды по классам
*ставка аренды вкл. НДС и коммунальные услуги, руб./кв. м/мес.
С точки зрения спроса на классические офисы лидируют классы В и В+. Эта тенденция сохранится, по прогнозам Bright Rich | CORFAC Int., до конца года. При этом все больше компаний выбирают офисы с готовым ремонтом, а не выполнение отделки под себя, чтобы сэкономить финансовые и временные ресурсы.
С точки зрения нового предложения аналитики продолжают наблюдать тенденцию к децентрализации. По итогам первых девяти месяцев в эксплуатацию было введено 87 570 кв. м офисных площадей. С учетом ввода в эксплуатацию всех заявленных площадей в 2021 г., к концу года 42% (99 390 кв. м) нового предложения в Петербурге придется на Московский район.
Драйвером рынка продолжают оставаться компании сферы IT/Media/Телекоммуникации.
По данным аналитиков «Метриум», в 15 наиболее востребованных проектах массового сегмента «старой» Москвы было заключено 47,6% от общего количества сделок. В среднем в месяц в них реализовывалось от 60 до 148 квартир. Кроме того, в рейтинге сменился лидер – им стал ЖК, продажи в котором начались в конце II квартала 2021 года.
В III квартале 2021 года в новостройках массового сегмента «старой» Москвы было заключено 7,8 тыс. договоров долевого участия. По сравнению со II кварталом 2021 года их количество снизилось на 14,8%, а относительно аналогичного периода прошлого года – на 1,8%. Подобная тенденция обусловлена фактическим завершением льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости, а также спадом покупательского интереса из-за отпускного сезона. В 15 наиболее востребованных проектах массового сегмента «старой» Москвы за III квартал 2021 года было заключено 3,7 тыс. ДДУ, что составляет 47,6% от общего количества сделок. По сравнению с предыдущим периодом их доля выросла на 3,1%, с III кварталом 2021 года – на 1,8%.
За прошедшие три месяца рейтинг самых продаваемых новостроек обновился на 40%. Так, его покинул ЖК «Квартал Некрасовка», по итогам II квартала 2021 года располагавшийся на седьмом месте. Однако наиболее существенные изменения произошли в первой тройке.
Лидером рейтинга стал комплекс «Южные сады» от ГК А101, продажи в котором стартовали в конце II квартала 2021 года. С июля по сентябрь 2021 года в нем было заключено 444 договора долевого участия, что составляет 5,7% от общего объема заключенных в III квартале сделок, то есть в среднем в месяц продается 148 квартир. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в данном проекте в сентябре 2021 года достигла 214,6 тыс. рублей.
На второе место вышел ЖК «LIFE-Варшавская» от ГК «Пионер», который уже занимал второе место в топ-15 самых продаваемых массовых новостроек по итогам 2020 года. В III квартале 2021 года в его корпусах было реализовано 357 лотов (4,6% от общего объема сделок) или 119 квартир в месяц. Относительно II квартала количество проданных квартир выросло в 2,8 раза. «Квадрат» в среднем обойдется в 252,4 тыс. рублей.
Замыкает тройку призеров ЖК «Светлый мир Станция «Л» от застройщика Seven Suns Development, занимавший второе место по результатам II квартала 2021 года. За отчетный период в нем совершено 323 сделки (4,1% от общего количества ДДУ), что на 25,4% меньше, чем в апреле-июне 2021 года. Среднемесячный темп продаж составил 107 квартир. Стоит отметить, что в данном проекте зафиксирована наименьшая из всех входящих в топ-15 ЖК стоимость квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 179,1 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» отмечают, что в комплексах, занявших первые две строчки, в течение III квартала 2021 года в продажу был выведен значительный объем нового предложения (студии, одно- и двухкомнатные квартиры). Помимо этого, для стимулирования продаж застройщиками проводились различные акции и предлагались специальные условия покупки, предусматривающие как дисконт на определенный пул квартир, так и снижение ставки по жилищным займам, а также ипотеку без первоначального взноса.
Лидировавший на протяжении года в рейтинге комплекс «Люблинский парк» от ГК ПИК занял 4 место. Однако отставание от «бронзы» несущественно: за III квартал 2021 года в нем было реализовано 317 квартир (4% от общего объема сделок). Средняя стоимость «квадрата» в сентябре 2021 года – 219,2 тыс. рублей.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в массовом сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▲ |
Южные Сады |
Южное Бутово |
444 |
5,7% |
214,6 |
|
2 |
▲ |
LIFE-Варшавская |
Москворечье-Сабурово |
357 |
4,6% |
252,4 |
|
3 |
▼ |
Светлый мир Станция «Л» |
Люблино |
323 |
4,1% |
179,1 |
|
4 |
▼ |
Люблинский парк |
Люблино |
317 |
4,0% |
219,2 |
|
5 |
▲ |
Мякинино парк |
Кунцево |
246 |
3,1% |
240,6 |
|
6 |
▬ |
Зеленая Вертикаль |
Чертаново Южное |
240 |
3,1% |
209,2 |
|
7 |
▼ |
Тринити |
Западное Дегунино |
234 |
3,0% |
268,2 |
|
8 |
▲ |
Перовское 2 |
Нижегородский |
229 |
2,9% |
236,8 |
|
9 |
▲ |
Второй Нагатинский |
Нагатино-Садовники |
214 |
2,7% |
274,4 |
|
10 |
▲ |
Кронштадтский 9 |
Головинский |
209 |
2,7% |
263,6 |
|
11 |
▲ |
Михайловский парк |
Рязанский |
188 |
2,4% |
227,4 |
|
12 |
▼ |
Волжский парк |
Текстильщики |
184 |
2,4% |
229,5 |
|
13 |
▲ |
Stellar City |
Можайский |
183 |
2,3% |
247,5 |
|
14 |
▲ |
Полярная 25 |
Южное Медведково |
181 |
2,3% |
218,6 |
|
15 |
▼ |
Мичуринский парк |
Очаково-Матвеевское |
180 |
2,3% |
256 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая апартаменты и инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы по итогам III квартала 2021 года достигла 256,5 тыс. рублей. Только в трех проектах вошедших в топ-15 данный параметр выше: средняя цена «квадрата» в ЖК «Тринити» составляет 268,2 тыс. рублей, в ЖК «Кронштадтский 9» – 263,6 тыс. рублей, а самый дорогой, в среднем, «квадрат» в ЖК «Второй Нагатинский» – 274,4 тыс. рублей. Во II квартале 2021 года таких проектов также было 3. Минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована в ЖК «Светлый мир Станция «Л» (179,1 тыс. рублей).
«Безусловно, в III квартале 2021 года рынок новостроек массового сегмента «старой» Москвы демонстрировал тенденцию к определенной стабилизации после ажиотажного спроса 2020 года и первой половины 2021 года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако фактическое завершение льготной ипотеки в столице с 1 июля не повлекло за собой значительного падения покупательского интереса. Более того, клиенты готовы поддержать новые интересные проекты: к примеру, вышедший в продажу в конце II квартала 2021 года ЖК «Южные сады» сразу продемонстрировал высокие темпы реализации и по праву занял первое место».