Рынок товарных бетонов в Петербурге в 2009 г.
Специалисты группы компаний СЗНК подготовили обзор развития рынка товарных бетонов по итогам 2009 г., рассмотрев основные тенденции, объемы производства, ценовую динамику, сегменты потребления. Также материал включает прогнозы по рынку на 2010 г.
Основные тенденции
Снижение спроса на бетон вследствие сокращения объемов нового строительства стало основным фактором, оказавшем влияние на рынок рынка товарных бетонов в Санкт-Петербурге в 2009 году.
Ключевыми тенденциями, которые определили динамику рынка бетона в 2009 году, стали следующие:
· Снижение спроса на бетон вследствие сокращения объемов строительства.
· Смещение спроса на бетон из сектора жилой и коммерческой недвижимости в сегмент инфраструктурного строительства, социального строительства, финансируемого из государственного бюджета, а также в сегмент проектов с иностранным участием.
· Снижение цен на сырье (цемент, щебень).
· Рост сроков и объемов коммерческих кредитов и отсрочек платежа, предоставляемых производителями бетонов застройщиков.
Объемы рынка бетона в Санкт-Петербурге
Объем рынка бетона в 2009 году в Санкт-Петербурге составил 2, 76 млн. куб.м. По сравнению с 2008 годом, когда объем рынка составил 4,400 млн. куб.м., снижение составило 37% в натуральном выражении.
Стартовав в январе с годового минимума в 180 тыс. куб.м., рынок наращивал объемы вплоть до октября, когда был зафиксирован годовой пик спроса – 300,7 тыс. куб.м. В отличие от предыдущих лет, максимум спроса сохранился в течение одного месяца. В ноябре последовало сокращение объемов до 238 тыс. куб.м. Снижение объемов продолжалось до конца года, достигнув в декабре 199 тыс.куб.м. По своим объемам рынок бетона в 2009 году сопоставим с рынком 2005-2006 годов.
Диаграмма 1. Объемы производства бетона в 2008 и 2009 годах., куб.м.
Диаграмма 2. Объемы производства бетона, январь 2008 – декабрь 2009, куб.м.
Ценовая динамика
На конец декабря 2009 года среднерыночная цена за куб.м. бетона марки В-25 в Санкт-Петербурге составила 2245 руб. (без доставки), что на 28 % ниже аналогичного показателя 2008 года.
Среднегодовая цена в 2009 году составила 2600 руб. за куб.м. против 4155 руб. за куб.м. в 2009 году.
Резкое снижение цен, начавшееся во второй половине 2008 года, в 2009 году замедлилось. В апреле-мае среднерыночные цены достигли рыночного равновесия. Ежемесячные ценовые колебания во второй половине года не превышали 2-2,5%.
Наряду со стабилизацией цен, к концу 2009 года, на рынке наметилось повышение платежеспособности потребителей бетона.
Наряду с падением спроса на бетон, свое влияние на цену на бетон оказало значительно снижение цен на сырье – цемент и нерудные материалы, доля которых в цене на бетон достигает 70%. Так, на Московской фондовой бирже по итогам 2009 года цена на цемент снизилась на 32,59% по сравнению с 2008 годом и составила 2,2 тыс.руб.за тонну. Падение цен на щебень в Северо-Западном Федеральном округе в 2009 году составило порядка 25% (не считая доставки).
Диаграмма 3. Динамика среднерыночной цены на бетон, январь 2008 – декабрь 2009, руб. за куб.м.
Сегменты потребления бетона
Доля жилищного строительства в структуре спроса на бетон сократилась, уступив место стабильно финансируемым инфраструктурным проектам. Основными сегментами потребления бетона в 2009 году являлось строительство, финансируемое из госбюджета, а также проекты с участием иностранных инвестиций.
Основными двигателями спроса на бетон в 2009 году выступили такие инвестпроекты как ЛАЭС-2, Северо-Западный Скоростной Диаметр, городская программа дорожного строительства и реконструкции, Петербургский метрополитен, автомобильные заводы Hyundai и Nissan, жилой квартал «Балтийская жемчужина», МФК «Стокманн» и другие.
Перераспределение долей рынка
Сжатие рынка и рост конкуренции обусловили изменение долей рынка, занимаемых производителями.
Наряду с тем, что подавляющее большинство производителей зафиксировало снижение объемов производства, часть компаний продемонстрировала рост долей рынка в пределах 1-3%. Это изменение обусловлено в первую очередь изменением объемов рынка.
На распределение объемов оказал влияние уровень финансовой устойчивости производителей (готовность поставлять бетон в кредит).
Свою роль в распределении долей рынка сыграло смещение спроса на бетон из жилищного строительства в сегмент инфраструктурного, транспортного строительства, строительства, финансируемого бюджетом и иностранными инвесторами. Именно этот сегмент строительства, в отличие от жилищного, получал более или мене стабильное финансирование в 2009 году.
Компании, имевшие доступ к крупным госзаказам и к проектам с иностранным участием, получили возможность увеличить свою долю рынка и продемонстрировали снижение объемов производства менее среднерыночного показателя.
Прогнозы на 2010 год
Начало 2010 года показало, что рынок бетона сохраняет стабильность. Резкого снижения объемов производства, как в начале 2009 года, не зафиксировано. Цены также остаются на уровне конца 2009 года. После шокового падения рынка в начале 2009 года, к началу 2010 года в отрасли обозначились признаки стабилизации. Ключевые игроки прошли период адаптации к новым экономическим условиям.
Учитывая это, а также общую экономическую ситуацию и перспективы нового строительства в Санкт-Петербурге, можно прогнозировать рост рынка бетона по сравнению с 2009 годом на 15%. Рост цен возможен с началом строительного сезона на уровне 10-15%, по оптимистичной оценке – на 20%.
Помимо возможного восстановления спроса, динамику цен на бетон будут определять цены на сырье, в первую очередь на цемент. Ключевыми потребителями бетона останутся сегменты промышленного и инфраструктурного строительства. В то же время, можно ожидать роста доли жилищного строительства в потреблении бетона.
Предпосылками для активизации жилищного строительства является кредитная поддержка, уже оказанная крупнейшим застройщикам Санкт-Петербурга, намерения Правительства РФ по снижению ипотечной ставки, а также программы строительства социального жилья. Улучшение общеэкономической ситуации также будет способствовать восстановлению интереса населения к рынку недвижимости.
Вышеуказанные тенденции начнут проявляться ближе к июню-июлю, по мере начала активного строительного сезона.
Сдерживающими факторами развития рынка бетона в 2010 году останутся высокие банковские ставки для большинства застройщиков, сложности с получением кредитования застройщиками, а также низкий уровень платежеспособного спроса на жилье.
Вместе с тем, в 2010 году можно ожидать ряда положительных стимулов, которые будут способствовать восстановлению рынка бетона. Это, в первую очередь, получение кредитов ключевыми застройщиками Санкт-Петербурга, которые будут направлены на продолжение строительства.
Заявленная инициатива Правительства РФ по снижению ипотечной ставки для определенных категорий населения до 10-11% и программа Минобороны по обеспечению военнослужащих жильем, в случае ее реализации, также станет стимулом активизации строительства.
В 2010 году продолжится государственное финансирование крупнейших инфраструктурных проектов Санкт-Петербурга, таких как ЛАЭС-2, Западный Скоростной Диаметр, Комплекс защитных сооружений от наводнений, Морской порт Усть-Луга, Морской фасад и других.
Среди последних событий на строительном рынке Санкт-Петербурга, способных стимулировать спрос на бетон, можно выделить следующие:
· Сбербанк и холдинг RBI подписали договор о стратегическом сотрудничестве, предусматривающий кредитование строительства жилых комплексов RBI и ипотечное кредитование приобретения квартир от холдинга RBI.
· «Главстрой-СПб» получил от Сбербанка кредит в сумме в 3 млрд. рублей на строительство жилого комплекса «Северная долина».
· Компания Setl City заявила о планах приступить к строительству очереди комплекса «Семь Столиц» в Кудрово. В планах компании на 2010 год также – строительство II очереди жилого комплекса в Калининском районе.
· «Отделстрой» сообщил о намерении инвестировать в проект «Новый Оккервиль» 120 млн.евро.
· Холдинг «Адамант» намерен инвестировать в свои девелоперские проекты до 55 млн. долл. в 2010 году.
· Правительство Санкт-Петербург утвердило объем финансирования программы по дорожному строительству и реконструкции в объеме 18,5 млрд. руб.
· Правительство Санкт-Петербурга заявило о планах начать работы по строительству «Надземного экспресса» в 2010 году.
· На завершение строительства комплекса защитных сооружений от наводнений в Санкт-Петербурге в федеральном бюджете зарезервировано 16,4 млрд. рублей.
Финансирование следующих проектов в 2010 году продолжится, что будет способствовать росту спроса на базовые стройматериалы, включая бетон:
Коммерческая и общественная недвижимость:
Дворец конгрессов в Стрельне и развитие прилегающей территории
Многофункциональный комплекс «Стокманн»
Многофункциональный комплекс «Galeria»
Стадион ФК «Зенит»
Транспортная инфраструктура:
Реконструкция аэропорта «Пулково»
Программа реконструкции и строительства дорожной сети Санкт-Петербурга
Западный Скоростной Диаметр
Кольцевая автодорога
Порт «Усть-Луга»
«Морской фасад»
Инфраструктурные проекты:
Комплекс защитных сооружений от наводнений
Инвестиционная программа ГУП «Водоканал»
ЛАЭС-2
Инвестиционная программа МРСК Северо-Запада, МЭС Северо-Запада
Строительство станций метрополитена «Обводный канал», «Адмиралтейская»
Резюме
Рынок бетона в 2009 году сократился на 37% в натуральном выражении относительно 2008 года. Снижение цен, начавшееся в конце 2009 года, замедлилось к середине 2009 года.
Среднегодовая цена бетона марки B-25 без доставки в 2009 году составила 2600 руб. за куб.м. против 4155 руб. в 2008 году.
На конец декабря 2009 года среднерыночная цена за куб.м. бетона марки В-25 в Санкт-Петербурге составила 2245 руб. (без доставки), что на 28 % ниже аналогичного показателя 2008 года.
На рынке наблюдалось некоторое перераспределение долей между игроками за счет общего сжатия рынка и роста конкуренции.
Спрос на бетон сместился из жилищного и коммерческого строительства в сегмент инфраструктурного, транспортного и коммерческого строительства. Наибольший интерес для поставщиков бетона представляли проекты, финансируемые за счет бюджета или иностранных инвестиций.
Сдерживающими факторами на рынке бетона в 2010 году могут послужить высокие банковские ставки для большинства застройщиков и низкий спрос населения на объекты недвижимости.
Позитивное влияние на рынок окажет кредитование ведущих застройщиков и государственное финансирование крупных строительных проектов, а также восстановление ипотечных программ.
В 2010 году рынок, скорее всего, избежит дальнейшего снижения цен и объемов. Прирост рынка возможен на 15-20% в натуральном выражении. Рост цен ожидается на уровне 10-15% по итогам года.
Материал предоставлен ГК СЗНК
Источник: газета «Ведомости»
Анализ ситуации на первичном и вторичном рынках жилья в 2004 году показал, что прогнозам о затоваривании рынка и банкротстве отдельных застройщиков не суждено сбыться.
Строители благополучно пережили спад спроса, продолжавшийся вплоть до октября-ноября и временное падение цен. Оказалось, что они способны адекватно реагировать на колебания рынка и стимулировать спрос за счет предоставления различных скидок и рассрочек, т.е. за счет снижения своей нормы прибыли.
Для лучшего понимания событий, происходивших в 2004 году, нужно вернуться в осень 2003 года. На тот момент и первичный, и вторичный рынок находились в стадии устойчивого роста, выражавшегося в растущем количестве сделок и увеличении цен на 1,5-2,5% в месяц вследствие безусловного преобладания спроса над предложением. Рост цен на первичном и вторичном рынках происходил практически параллельно, разница в цене квадратного метра между ними сохранялась достаточно стабильной.
В начале осени участникам рынка стало известно о грядущем изменении условий предоставления земельных участков под строительство. Для жилья был обозначен минимальный размер отчислений $80 за кв. метр с площади объекта и объявлено о грядущей отмене целевого выделения участков с переходом ко всеобщим торгам.
Это дало толчок всем последовавшим событиям на разбалансированном рынке. Застройщики сразу заложили грядущие расходы в цену продаваемых квартир, последовал достаточно резкий скачок цен на рынке. Но никакого снижения спроса он не вызвал (напомним, спрос на тот момент существенно превышал предложение, особенно по ликвидным типам жилья). Воодушевленные таким развитием событий застройщики, руководствуясь конкурентным методом ценообразования, начали взвинчивать цены. Покупатели почувствовали тенденцию, и в надежде минимизировать свои потери от роста цен ринулись «догонять уходящий поезд» и скупать жилье, раскручивая маховик ажиотажа. Вступил в действие хорошо известный в экономике эффект ожидаемой динамики цен. К концу 2003 года рост цен принял самовоспроизводящийся характер.
С этого момента в рыночном ценообразовании определяющую роль начал играть первичный рынок. На вторичном рынке все тенденции повторялись с задержкой два-три месяца.
По итогам 2003 года увеличение цен достигло беспрецедентной величины 43-44% как на первичном, так и на вторичном рынках. Ввод жилья также показал рекордный прирост в 45 %. В этих условиях рынок вступил в новый, 2004 год.
Год начался продолжением ценовой гонкой, временами достигавшей 1,5-2% удорожания в неделю. В феврале появились первые признаки перелома ситуации: начало падать количество первичных обращений покупателей. По ряду объектов, заметно опередивших среднерыночные цены, застройщики столкнулись со снижением продаж. В марте снижение спроса стало очевидным фактом, рост цен по значительной доле строящихся объектов прекратился.
Поскольку за время активного роста цен образовалась значительная разница между сопоставимыми по характеристикам объектами, в марте-апреле «аутсайдеры» подтягивались к лидерам, обеспечивая увеличение среднерыночной цены. К маю рост окончательно прекратился, по некоторым объектам имел место незначительный «откат». К этому времени частные инвесторы, вложившие деньги в строящиеся объекты, осознав остановку цен, начали фиксировать прибыль: в листингах появилось большое количество «переуступочных» квартир. Несмотря на распространенные «апокалиптические» прогнозы относительно огромной доли инвесторов, способных разом обрушить рынок недвижимости, никакого заметного влияния ни на спрос, ни на цены они не оказали. Спрос продолжал сокращаться и достиг нижней точки падения в мае. С началом лета спрос несколько активизировался и до осени сохранялся на устойчиво невысоком уровне.
На вторичном рынке последствия восьмимесячного ажиотажа сказались несколько позднее. Так как первичный рынок рос в цене опережающими темпами, образовался отток части спроса на вторичный рынок. Апрель на «вторичке» был еще достаточно активным месяцем, но в мае снижение спроса коснулось и ее. С этого момента цены заключенных сделок перестали увеличиваться, хотя листинги демонстрировали «бодрый» рост еще до августа.
Лето вторичный рынок встретил заметным падением количества сделок, которое вышло за рамки обычных сезонных колебаний. Тем не менее, резкого обвала не было: количество регистраций в ГБР сократилось на 10-20% по сравнению с 2003 годом и было сопоставимо с показателями 2001 года. За период активного увеличения цен вторичный рынок оказался в значительной степени разбалансированным. Стремительное подорожание сделало невозможными сколько-нибудь длинные обменные цепочки – основу стабильного функционирования вторичного рынка. Клиенты «рвали» цепочки и в структуре сделок начали преобладать прямые продажи. Кроме того, активно менялись соотношения между разными типами жилья. Например, лидирование в росте цен однокомнатных квартир сделало исключительно невыгодными операции по разъезду из больших квартир. При этом цена на многие типы жилья перестала соответствовать их объективному качеству.
Таким образом, к весне платежеспособный спрос на рынке жилой недвижимости оказался в значительной степени исчерпанным. Сказалось как резкое повышение уровня цен, так и высочайшая активность покупателей осенью-зимой. Лето на рынке жилья прошло в процессе установления рыночного равновесия. На первичном рынке цены незначительно колебались, на вторичном цены предложения продолжали по инерции расти, уходя в отрыв от цен реальных сделок.
Рынок начал «поворачиваться лицом» к покупателю. Застройщики устанавливали скидки, пересматривали условия рассрочки, проявляли готовность к компромиссу по отдельным вопросам. Продавцы «вторички» осознали уместность торга. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, формируя отложенный спрос.
Между тем, на первичном рынке с середины года началось резкое увеличение объема предложения. Застройщики начали выводить на рынок объекты на «пятнах», которые ИТК «стахановскими темпами» выдавала в последние месяцы своего существования. Дефицит участков под застройку давно стал общим местом всех дискуссий о первичном рынке и занял уверенное место в умах всех субъектов рынка. Уверенность эта и сыграла в конце концов злую шутку – похоже, что задачу прогнозировать рост объемов строительства, влияние его на конъюнктуру рынка и соответствие платежеспособному спросу ни застройщики, ни правительство города перед собой не ставили. В итоге случилось так, что рост предложения совпал со снижением спроса и поставил рынок перед угрозой перепроизводства, осложнив и без того непростое положение застройщиков.
Летом стало заметным значительное увеличение в листингах предложений от поставщиков, субподрядчиков, инвесторов. Растущая доля таких участников рынка явилась четким индикатором нехватки у ряда застройщиков оборотных средств и возврата к «зачетной» практике трех-четырехлетней давности, когда даже ведущие застройщики расплачивались с контрагентами квартирами.
Осенью спрос на первичном рынке активизировался. Увеличилось как количество первичных обращений, так и количество сделок. Активность спроса восстановилась на уровне марта-апреля. Воодушевленные этим фактом, операторы рынка начали поднимать цены. Но к этому моменту эластичность спроса по цене резко увеличилась по сравнению с 2002-2003 годами. В условиях равновесного рынка рост цен вызвал немедленное падение спроса – в октябре он снизился почти до майского уровня. Впрочем, снижение было недолгим – в ноябре и декабре спрос восстановился, цены практически не росли, застройщики активно проводили мероприятия по стимулированию продаж.
На вторичном рынке в начале осени спрос продолжил падать и в сентябре достиг минимума. Как результат в октябре в ГБР было принято на регистрацию на 25% меньше договоров, чем в 2003 году. Так низко спрос не опускался с 2000 года. Снижение спроса отразилось, наконец, и на ценах предложения: с сентября по многим типам объектов они начали падать. При этом ценовая динамика была крайне неоднородной: разные типы объектов вели себя по-разному. Риэлтеры однозначно констатировали огромное давление, которое оказывала на рынок «первичка». Многие типы квартир на вторичном рынке оказались неконкурентоспособны по отношению к строящемуся жилью, как по качеству, так и по цене.
В этот период и на первичном, и на вторичном рынках активно шел процесс ценовой дифференциации объектов в зависимости от их местоположения, качества и других объективных характеристик. Вкратце его можно описать выражением «дорогое – дорожает, дешевое – дешевеет». Прежде всего потеряли в стоимости переоцененные квартиры невысокого качества: однокомнатные «хрущевки» и «старая панель», квартиры в окраинных и депрессивных зонах. Именно эти типы жилья в силу относительно невысокой стоимости были лидерами по темпам роста в конце 2003 – начале 2004 года. Между тем, качественные двух-трехкомнатные квартиры либо не дешевели, либо плавно увеличивались в цене. На первичном рынке новые объекты с отдаленными сроками сдачи выводились на рынок по ценам заметно ниже среднерыночных (в период ажиотажного спроса цена объекта практически не зависела от срока ввода). При этом даже невооруженным глазом был заметен рост цен в сегменте элитного жилья.
Как результат этой «переоценки ценностей» с октября-ноября на вторичном рынке наметилась активизация. Предсказуемая ценовая ситуация благоприятно сказалась на настроениях покупателей и продавцов, создала предпосылку для возобновления различного рода обменных операций. В ноябре и декабре количество регистраций в ГБР практически не отличалось от показателей 2002-2003 годов. Увеличение спроса остановило снижение среднерыночной цены, со второй половины декабря этот показатель менялся незначительно.
Январь на рынке прошел настолько активно, насколько это вообще возможно после двухнедельных праздников. Количество сделок было на приемлемом уровне, количество первичных обращений по строящемуся жилью несколько превысило декабрьский уровень.
По материалам корпорации «Петербургская Недвижимость»
Справка
Как и в предыдущие годы, в 2004 году рынок оставался фрагментированным. Ни одна из компаний не заняла более 9% рынка (по объему ввода жилья). Доля первой десятки застройщиков не превышает 40%.
Безусловным лидером по объему ввода в течение многих лет подряд остается Приморский район. Второе место занимает Выборгский, третье – Невский. Доля однокомнатных квартир в структуре ввода близка к 40%, что начинает соответствовать структуре спроса на жилье. В структуре предложения в 2004 году продолжала увеличиваться доля монолитных домов, которая к концу года достигла 2/3 объема строительства. Заметно сократилась доля реконструируемых объектов и малоэтажного строительства. Также существенную долю рынка потеряли кирпичные объекты. Они оказались окончательно вытесненными в сегмент комфорт-класса. Доля панельных домов также сократилась, но менее значительно.