Элитная недвижимость Москвы за последний год сильнее всего подорожала в Замоскворечье
Эксперты Moscow Sotheby's International Realty проанализировали динамику цен на элитное жилье в Москве за последний год. Повышенный спрос и сокращение предложения в марте-апреле привели к росту стоимости московской недвижимости всех типов на 4-7%, а элитной недвижимости ― на 25-35%. За последний год цены на элитные лоты сильнее всего росли в Замоскворечье, а самыми устойчивыми оказались районы ― Тверской, Остоженка и Якиманка.
С начала 2021 года по 1 квартал 2022 года включительно лидером по приросту средневзвешенной стоимости квадратного метра среди районов Москвы стало Замоскворечье. Там средневзвешенная стоимость квадратного метра в течение года росла в среднем на 9.1% за квартал. При этом в 1 квартале 2022 года самый активный прирост стоимости продемонстрировал Пресненский район, где рост составил +15.5%.
В тройку наиболее «консервативных» районов среди представленных со средним квартальным темпом прироста показателя +6% попали: Тверской, Остоженка и Якиманка.
«При этом важно понимать, что рост стоимости сильно зависит от объекта: больше всего цены повысились на апартаменты в новостройках, ― добавляет руководитель департамента Москвы Moscow Sotheby’s International Realty Валерия Мороз. ― Если в прошлом году можно было купить апартаменты без отделки в новостройке в Тверском районе за 500.000 рублей за кв.м, то сегодня цены достигают 800-900 тысяч за кв.м. В сегменте вторичной элитной недвижимости цены тоже выросли: собственники ориентируются на общую ситуацию на рынке и соответственно динамике повышают стоимость объектов.
По прогнозам, в 2022 году спрос на элитную недвижимость сохранится. Он будет поддерживаться краткосрочным ажиотажем из-за турбулентности в национальной экономике и повышенной волатильностью рубля.
«Сегодня в элитную недвижимость вкладываются в первую очередь те, кто хочет сохранить таким образом свой рублевый капитал, ― говорит Валерия Мороз. ― В течение 2022 года, особенно во втором квартале, следует ожидать повышенный спрос на покупку элитных лотов. То же самое происходило в данном сегменте в период ограничительных мер в начале пандемии. Неожиданный спрос на элитную недвижимость продолжал сохраняться в течение всего 2021 года, а начиная с конца февраля 2022 года ― еще больше усилился из-за желания инвесторов застраховаться от повышенной волатильности валюты».
Важная особенность покупательского спроса на элитную недвижимость за последние полтора года ― рост востребованности готового жилья и сокращение предложения со стороны девелоперов. Так, за 3 квартал 2021 года общая площадь предложения элитной недвижимости в Москве сократилась на 32% в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года.
«Например, в 2021 году в новых клубных домах на Ордынке можно было купить квартиру стоимостью 1 млн за кв.м. Сейчас в этих же домах предложений на продажу просто не осталось», ― рассказывает Валерия Мороз.
В течение 4 квартала 2021 и в январе - феврале 2022 дефицит предложения объектов элитной недвижимости сохранялся, а общая площадь объектов элитной недвижимости к февралю 2022 года была на 24% ниже аналогичного показателя за предыдущий год.
«Спрос на апартаменты в элитных комплексах настолько увеличился, что если собственник, успевший купить в прошлом году объект за 1 млн за кв.м, решит сейчас продать его за 1,5 млн за кв.м, предложение даже не дойдет до открытого рынка ― настолько быстро его выкупят, ― добавляет Валерия Мороз. ― Мы ожидаем продолжения роста цен на новостройки в сегменте элитной недвижимости. Эта динамика видна уже сейчас. Например, в середине лета на рынок выйдет совершенно новый комплекс на Саввинской набережной, где стоимость лотов будет начинаться уже от 1.800.000 за кв.м».
Осенью 2021 года средний размер выданных ипотечных кредитов снова начал расти после сильного падения в июле. Как показало исследование, проведенное финансовым сервисом Bankiros, на это есть две причины: выгодные условия льготных государственных программ с субсидированием и снижение процентной ставки по жилищному кредиту.
Несмотря на то, что банки все так же консервативно относятся к выдаче кредитов и предпочитают выдавать большие суммы заявителям с высокими доходами и хорошей кредитной историей, средние размеры ипотеки продолжают расти. К осени 2021 года рост составил 4,5%: так, в августе средняя сумма ипотеки составляла 3,21 миллиона рублей, а в сентябре – 3,35 миллиона. Такое изменение связано с выгодными условиями льготных государственных программ, с субсидированием, а также с планомерным снижением процентной ставки по жилищному кредиту.
Наибольшее проседание средней суммы ипотеки было в июле – 3,09. Несмотря на то, что в предыдущий месяц этот показатель был существенно выше и составлял 3,23. Это связано с тем, что до 1 июля действовала выгодная ипотечная госпрограмма: квартиру в новостройке можно было купить за кредит по ставке 6,5% с максимальным лимитом в 12 млн. рублей. С июля программа была продлена, но на менее выгодных условиях: 7% годовых и лимит до 3 млн. рублей.
Как показывает история изменений средних ставок по ипотеке, значения ставок по жилищным кредитам очень сильно зависят от политики государства, которая в последние годы направлена на увеличение доступности собственного жилья для россиян. Так, с 2018 года процентная ставка постоянно падает: в 2018 году среднее значение было практически 10%, а в 2021 году – 7%. И хотя падение на три пункта может казаться незначительным, оно ощутимо для потребительского кошелька.
«По нашей информации, большинство льготных программ с субсидиями продлены на 2022 год. Поэтому ожидается, что рост средней суммы ипотеки продолжится. Это приятная новость для тех, кто начинает планировать покупку собственного жилья. А благодаря разнообразным программам господдержки, подобрать наиболее подходящий и выгодный вариант не составит особого труда», – отмечает эксперт финансового сервиса Bankiros.
Среди основных программ ипотечного кредитования со льготными условиями, которые действуют в 2021 году:
- Льготная ипотека для всех россиян;
Нет ограничений для участия ни по возрасту, ни по доходу. Процентная ставка, которую установило государство, – 7%. Некоторые кредитные учреждения могут поднять процент, если отказаться от добровольного страхования. Максимальный лимит – 3 млн. рублей.
- Семейная ипотека;
Получить могут родители одного, двух или трех детей. Обязательное условие – официальная регистрация мужа и жены. Процентная ставка по жилищному кредиту – 6%. Максимальный лимит – 12 млн. рублей. Можно использовать сертификат материнского капитала (как первоначальный взнос или погашение основной суммы).
- Дальневосточная ипотека;
Процентная ставка – 2%. Максимальный лимит – 6 млн. рублей. Подходит для покупки готового жилья на Дальнем Востоке и для строительства.
- Военная ипотека.
Процентная ставка в 2021 году – от 6%. Максимальная сумма рассчитывается индивидуально – исходя из стажа.
Интерес инвесторов к вложениям в премиальные новостройки увеличился вдвое с начала года, выяснили эксперты «БЕСТ-Новострой», основываясь на результатах заключенных в компании сделок, а также запросам на платформе Dombook Premium. Главными драйверами для роста спроса стала динамика цен на недвижимость данного сегмента, а также выход нового предложения на рынок.
На сегодняшний день в среднем почти каждая 10-я сделка в новостройках премиум-класса является инвестиционной. С начала текущего года доля подобных покупок увеличилась практически вдвое, подсчитали эксперты «БЕСТ-Новострой». Данную статистику подтверждают и результаты поисковых запросов на платформе Dombook Premium. Число обращений на подбор недвижимости для инвестиций в премиальных ЖК с января по ноябрь 2021 года там выросло на 54%. Подобную тенденцию эксперты «БЕСТ-Новострой» объясняют несколькими факторами.
В первую очередь, существенным ростом цен в подобных объектах. По данным bnMAP.pro, средняя стоимость предложения в новостройках (квартиры+апартаменты) премиум-класса «старой» Москвы увеличилась с начала текущего года почти на 30% до 854 146 рублей. Это фактически наибольшая динамика среди всех классов. Комфорт-класс за этот же период прибавил в цене 23%, бизнес-класс 27%, элитный - 29%. При этом учитывая практически такой же прирост в цене, как и в премиуме, объекты данного класса все же реже рассматриваются для инвестиций. «Сегодня даже покупка новостройки премиум-класса на высокой стадии готовности может принести инвестору хорошую прибыль, - отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Поскольку это более эксклюзивный продукт, чем массовый сегмент и даже бизнес-класс, то и в цене подобная недвижимость зачастую растет дольше времени после ввода объекта в эксплуатацию и с годами меньше теряет свою ликвидность. В том числе и поэтому, все больше тех, кто имеет существенные сбережения и планирует вложения вдолгую, стали рассматривать новостройки премиум-класса».
Другой причиной роста интереса к инвестициям в новостройки премиум-класса стал выход новых проектов на рынок, который существенно расширил выбор на любой вкус и бюджет для покупателей и инвесторов. В этом году появился ряд как более доступных по цене проектов, в том числе от крупных и уже хорошо зарекомендовавших себя девелоперов. Так и более дорогих новостроек с более уникальными концепциями и месторасположением. «Среди наиболее перспективных продаваемых сегодня премиальных проектов я бы отметила ЖК Mod, Noble, Famous, Dream Towers, комментирует Ирина Доброхотова».
Всего по данным bnMAP.pro, на сегодняшний день на рынке новостроек «старой» Москвы экспонируется 31 новостройка премиум-класса, представленная в 51 корпусе с общим количеством лотов 1 504 шт. С начала года объем экспозиции в лотах сократился на 33%.
Среди предлагаемых проектов большинство уже введены в эксплуатацию – 14 шт., 2 новостройки находятся на начальной стадии возведения и остальные 15 проектов на разных этапах строительной готовности. Большинство проектов премиум-класса представлено в ЦАО – 20 объектов, 9 новостроек находится в ЗАО и еще по одной в САО и СЗАО.