Элитная недвижимость Москвы за последний год сильнее всего подорожала в Замоскворечье
Эксперты Moscow Sotheby's International Realty проанализировали динамику цен на элитное жилье в Москве за последний год. Повышенный спрос и сокращение предложения в марте-апреле привели к росту стоимости московской недвижимости всех типов на 4-7%, а элитной недвижимости ― на 25-35%. За последний год цены на элитные лоты сильнее всего росли в Замоскворечье, а самыми устойчивыми оказались районы ― Тверской, Остоженка и Якиманка.
С начала 2021 года по 1 квартал 2022 года включительно лидером по приросту средневзвешенной стоимости квадратного метра среди районов Москвы стало Замоскворечье. Там средневзвешенная стоимость квадратного метра в течение года росла в среднем на 9.1% за квартал. При этом в 1 квартале 2022 года самый активный прирост стоимости продемонстрировал Пресненский район, где рост составил +15.5%.
В тройку наиболее «консервативных» районов среди представленных со средним квартальным темпом прироста показателя +6% попали: Тверской, Остоженка и Якиманка.
«При этом важно понимать, что рост стоимости сильно зависит от объекта: больше всего цены повысились на апартаменты в новостройках, ― добавляет руководитель департамента Москвы Moscow Sotheby’s International Realty Валерия Мороз. ― Если в прошлом году можно было купить апартаменты без отделки в новостройке в Тверском районе за 500.000 рублей за кв.м, то сегодня цены достигают 800-900 тысяч за кв.м. В сегменте вторичной элитной недвижимости цены тоже выросли: собственники ориентируются на общую ситуацию на рынке и соответственно динамике повышают стоимость объектов.
По прогнозам, в 2022 году спрос на элитную недвижимость сохранится. Он будет поддерживаться краткосрочным ажиотажем из-за турбулентности в национальной экономике и повышенной волатильностью рубля.
«Сегодня в элитную недвижимость вкладываются в первую очередь те, кто хочет сохранить таким образом свой рублевый капитал, ― говорит Валерия Мороз. ― В течение 2022 года, особенно во втором квартале, следует ожидать повышенный спрос на покупку элитных лотов. То же самое происходило в данном сегменте в период ограничительных мер в начале пандемии. Неожиданный спрос на элитную недвижимость продолжал сохраняться в течение всего 2021 года, а начиная с конца февраля 2022 года ― еще больше усилился из-за желания инвесторов застраховаться от повышенной волатильности валюты».
Важная особенность покупательского спроса на элитную недвижимость за последние полтора года ― рост востребованности готового жилья и сокращение предложения со стороны девелоперов. Так, за 3 квартал 2021 года общая площадь предложения элитной недвижимости в Москве сократилась на 32% в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года.
«Например, в 2021 году в новых клубных домах на Ордынке можно было купить квартиру стоимостью 1 млн за кв.м. Сейчас в этих же домах предложений на продажу просто не осталось», ― рассказывает Валерия Мороз.
В течение 4 квартала 2021 и в январе - феврале 2022 дефицит предложения объектов элитной недвижимости сохранялся, а общая площадь объектов элитной недвижимости к февралю 2022 года была на 24% ниже аналогичного показателя за предыдущий год.
«Спрос на апартаменты в элитных комплексах настолько увеличился, что если собственник, успевший купить в прошлом году объект за 1 млн за кв.м, решит сейчас продать его за 1,5 млн за кв.м, предложение даже не дойдет до открытого рынка ― настолько быстро его выкупят, ― добавляет Валерия Мороз. ― Мы ожидаем продолжения роста цен на новостройки в сегменте элитной недвижимости. Эта динамика видна уже сейчас. Например, в середине лета на рынок выйдет совершенно новый комплекс на Саввинской набережной, где стоимость лотов будет начинаться уже от 1.800.000 за кв.м».
В департаменте ипотечного кредитования Est-a-Tet выяснили, что наиболее выгодный способ взять ипотеку сейчас – это воспользоваться государственной льготной программой, например, для семей с детьми. В этом случае есть возможность потратить на семейную двухкомнатную квартиру всего от 2,2 млн рублей.
В последние месяцы наблюдается постоянный рост ставок по стандартным ипотечным программам. На сегодняшний день средняя ставка составляет 10,44%, а еще пару месяцев назад этот показатель был ниже 10% (данные Дом.РФ). В первом полугодии рост продолжится, ожидается увеличение минимум на 0,5-1%. Тем самым уровень средней ставки на первичном рынке достигнет и превысит 10,5%.
Данные предоставлены SPN24.ru
«В то же время, когда стандартные ставки продолжают расти, государство предлагает выгодные льготные программы. Особенно это интересно семьям с детьми – сейчас у них есть возможность взять ипотечный кредит по ставке 3,7%. Таких доступных условий не было даже в 2020 году, когда программа только стартовала», – рассказывает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.
Например, семья с ребенком планирует взять ипотечный кредит на покупку квартиры за 10,874 млн рублей. Сумма кредита на 20 лет составит 8,699 млн рублей, первоначальный взнос – 2,175 рублей. Если семья будет брать кредит по стандартной программе и ставке 9,4%, то ежемесячный платеж составит 80 520 рублей. По программе «Семейная ипотека» покупатели могут взять кредит по ставке 3,7%, тем самым уменьшив ежемесячный платеж почти на 30 000 – до 51 350 рублей.
|
Стоимость квартиры |
Размер ПВ |
Сумма кредита |
Программа |
Ставка |
Срок кредита |
Платеж |
Объект |
|
10 874 000 |
2 175 000 |
8 699 000 |
Стандартная программа |
9,4% |
20 лет |
80520 |
ЖК «Цветочные поляны» |
|
Семейная ипотека |
3,7% |
51350 |
Таким образом, несмотря на рост стандартных ставок, у части покупателей есть возможность более выгодно приобрести квартиру благодаря программам с господдержкой.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2021 года.
Предложение
В 2021 году начался процесс восстановления гостиничного бизнеса. Уровень загрузки и доходности постепенно растут, в Санкт-Петербурге открываются новые объекты. Об этом говорит прирост номерного фонда, который составил 419 номеров.
На начало 2022 года общий объем качественного предложения гостиничной недвижимости находится на уровне 19 300 номеров.
По итогам 2021 года туристический поток в Санкт-Петербург также показал значительный рост по отношению к 2020 году. Основным драйвером роста выступил внутренний туризм, который компенсировал часть потерь от сокращения количества иностранных туристов в связи с ограничительными мерами из-за covid-19. Также на увеличение туристического поток повлиял проведенный в 2021 году чемпионат по футболу «Евро-2020».
Спрос
Заполняемость гостиниц в 2021 году составила 50%, что на 17 п.п. больше, чем в 2020 году.
Такое увеличение загрузки говорит о начинающемся выздоровлении в сегменте гостиничного бизнеса, однако дальнейшее восстановление зависит от динамики туристического потока.
В гостиничном сегменте присутствует фактор сезонности. Самый высокий спрос среди туристов приходится на лето и новогодние праздники. В это время заполняемость гостиниц достигает 80%.
Наиболее востребованным классом среди гостиниц является средний – 3 звезды. Это обусловлено падением доходов населения.
Показатели ADR не смогли достичь показателей 2019 года.
На конец 2021 года средневзвешенный тариф за номер достиг показателя в 7740р. Рост средневзвешенного тарифа по итогам 2021 года составил 11%.
Максимальный рост тарифа был зафиксирован в сегменте пятизвездочных гостиниц и составил +15% к цене аналогичного периода в 2019 году.
Тенденции и прогнозы
В январе 2022 года ВОЗ рекомендовал отменить ограничение на международные поездки, что может оказать положительное влияние на восстановление внешнего туристического потока.
Учитывая, что за 2020-2021 годы страны отработали сценарии туризма для иностранцев, включающие ковидные паспорта, ПЦР-тесты и другие опции, мы прогнозируем, что в этом году в целом поток будет восстанавливаться, что положительно скажется на восстановлении индустрии гостеприимства.