Элитная недвижимость Москвы за последний год сильнее всего подорожала в Замоскворечье
Эксперты Moscow Sotheby's International Realty проанализировали динамику цен на элитное жилье в Москве за последний год. Повышенный спрос и сокращение предложения в марте-апреле привели к росту стоимости московской недвижимости всех типов на 4-7%, а элитной недвижимости ― на 25-35%. За последний год цены на элитные лоты сильнее всего росли в Замоскворечье, а самыми устойчивыми оказались районы ― Тверской, Остоженка и Якиманка.
С начала 2021 года по 1 квартал 2022 года включительно лидером по приросту средневзвешенной стоимости квадратного метра среди районов Москвы стало Замоскворечье. Там средневзвешенная стоимость квадратного метра в течение года росла в среднем на 9.1% за квартал. При этом в 1 квартале 2022 года самый активный прирост стоимости продемонстрировал Пресненский район, где рост составил +15.5%.
В тройку наиболее «консервативных» районов среди представленных со средним квартальным темпом прироста показателя +6% попали: Тверской, Остоженка и Якиманка.
«При этом важно понимать, что рост стоимости сильно зависит от объекта: больше всего цены повысились на апартаменты в новостройках, ― добавляет руководитель департамента Москвы Moscow Sotheby’s International Realty Валерия Мороз. ― Если в прошлом году можно было купить апартаменты без отделки в новостройке в Тверском районе за 500.000 рублей за кв.м, то сегодня цены достигают 800-900 тысяч за кв.м. В сегменте вторичной элитной недвижимости цены тоже выросли: собственники ориентируются на общую ситуацию на рынке и соответственно динамике повышают стоимость объектов.
По прогнозам, в 2022 году спрос на элитную недвижимость сохранится. Он будет поддерживаться краткосрочным ажиотажем из-за турбулентности в национальной экономике и повышенной волатильностью рубля.
«Сегодня в элитную недвижимость вкладываются в первую очередь те, кто хочет сохранить таким образом свой рублевый капитал, ― говорит Валерия Мороз. ― В течение 2022 года, особенно во втором квартале, следует ожидать повышенный спрос на покупку элитных лотов. То же самое происходило в данном сегменте в период ограничительных мер в начале пандемии. Неожиданный спрос на элитную недвижимость продолжал сохраняться в течение всего 2021 года, а начиная с конца февраля 2022 года ― еще больше усилился из-за желания инвесторов застраховаться от повышенной волатильности валюты».
Важная особенность покупательского спроса на элитную недвижимость за последние полтора года ― рост востребованности готового жилья и сокращение предложения со стороны девелоперов. Так, за 3 квартал 2021 года общая площадь предложения элитной недвижимости в Москве сократилась на 32% в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года.
«Например, в 2021 году в новых клубных домах на Ордынке можно было купить квартиру стоимостью 1 млн за кв.м. Сейчас в этих же домах предложений на продажу просто не осталось», ― рассказывает Валерия Мороз.
В течение 4 квартала 2021 и в январе - феврале 2022 дефицит предложения объектов элитной недвижимости сохранялся, а общая площадь объектов элитной недвижимости к февралю 2022 года была на 24% ниже аналогичного показателя за предыдущий год.
«Спрос на апартаменты в элитных комплексах настолько увеличился, что если собственник, успевший купить в прошлом году объект за 1 млн за кв.м, решит сейчас продать его за 1,5 млн за кв.м, предложение даже не дойдет до открытого рынка ― настолько быстро его выкупят, ― добавляет Валерия Мороз. ― Мы ожидаем продолжения роста цен на новостройки в сегменте элитной недвижимости. Эта динамика видна уже сейчас. Например, в середине лета на рынок выйдет совершенно новый комплекс на Саввинской набережной, где стоимость лотов будет начинаться уже от 1.800.000 за кв.м».
В III квартале 2021 года общее количество сделок в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы сократилось почти на треть по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом, по подсчетам аналитиков «Метриум», на 15 самых популярных ЖК пришлось 59,2% всех заключенных ДДУ. Темпы продаж в 5 наиболее востребованных проектах сопоставимы с комплексами массового сегмента.
В III квартале 2021 года в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы было заключено почти 4,7 тыс. договоров долевого участия. Относительно II квартала 2021 года количество сделок снизилось на 26,7%, а III квартала 2020 года – на 32,9%. В свою очередь, в 15 самых востребованных проектах данного сегмента за III квартал совершено 2,7 тыс. сделок, что составляет 59,2% от общего объема ДДУ. Это на 3,1% меньше, чем в предыдущем квартале, но на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
За III квартал топ-15 самых продаваемых новостроек бизнес-класса обновился на 80%: в него вошли 12 новых проектов. Также значительные изменения произошли и в самой структуре рейтинга.
Неизменным с начала 2021 года осталось лидерство ЖК «Символ» от компании «Донстрой». В июле-сентябре 2021 года в нем было заключено 429 ДДУ, то есть в среднем в месяц продавалось по 143 квартиры, что сопоставимо с самыми успешными проектами массового сегмента по итогам III квартала. Доля комплекса в общем объеме сделок по итогам квартала составляет 9,2%, средневзвешенная цена квадратного метра в сентябре 2021 года – 319 тыс. рублей.
На второе место вышел другой проект от «Донстроя» – ЖК «Сердце столицы». Он реализуется с 2014 года, но выход нового объема предложения позволил взять «серебро» рейтинга. За III квартал было реализовано 347 лотов (в среднем по 115 квартир в месяц), что составляет 7,5% от общего количества ДДУ в бизнес-классе за отчетный период. Средняя стоимость «квадрата» – 367 тыс. рублей.
Замыкает тройку призеров ЖК «Метрополия» от MR Group, который во II квартале располагался на второй строчке. В III квартале 2021 года в нем совершено 277 сделок (5,9% от общего объема), среднемесячный темп продаж составил 93 квартиры, средняя цена квадратного метра – 294 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» отмечают, что в отличие от аналогичного рейтинга для массового сегмента «старой» Москвы, в котором 60% проектов реализуются одним застройщиком, в бизнес-классе фиксируется более равномерное распределение. Три ЖК из топ-15 возводятся компанией «Донстрой», по два – MR Group, Tekta Group и ГК «Эталон», по одному – INGRAD, Level Group, ГК «Кортрос», «Группа ЛСР», «РГ-Девелопмент», «Центр-Инвест».
Самые продаваемые новостройки бизнес-класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в бизнес-классе в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Символ |
Лефортово |
429 |
9,2% |
319 |
|
2 |
▲ |
Сердце столицы |
Хорошево-Мневники |
347 |
7,5% |
367 |
|
3 |
▼ |
Метрополия |
Южнопортовый |
277 |
5,9% |
294 |
|
4 |
▲ |
Symphony 34 |
Савеловский |
263 |
5,6% |
360 |
|
5 |
▲ |
Родной город. Октябрьское поле |
Щукино |
219 |
4,7% |
** |
|
6 |
▲ |
ЗИЛАРТ |
Даниловский |
175 |
3,8% |
417 |
|
7 |
▲ |
Событие |
Раменки |
148 |
3,2% |
376 |
|
8 |
▲ |
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
138 |
3,0% |
390 |
|
9 |
▲ |
КутузовGRAD II |
Можайский |
117 |
2,5% |
316 |
|
10 |
▲ |
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
116 |
2,5% |
463 |
|
11 |
▼ |
Ever |
Обручевский |
110 |
2,4% |
342 |
|
12 |
▲ |
Крылья |
Раменки |
109 |
2,3% |
361 |
|
13 |
▲ |
Фестиваль Парк-2 |
Левобережный |
104 |
2,2% |
318 |
|
14 |
▲ |
ILOVE |
Останкинский |
104 |
2,2% |
340 |
|
15 |
▲ |
Shagal |
Даниловский |
103 |
2,2% |
355 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая апартаменты и инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
**Реализация в режиме закрытых продаж
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы, по данным «Метриум», в III квартале 2021 года достигла 384,1 тыс. рублей. Только в 4 вошедших в топ-15 проектах средняя стоимость «квадрата» выше среднерыночной. Дороже всего квадратный метр обойдется в ЖК «Level Причальный» (463 тыс. рублей.), дешевле – ЖК «Метрополия» (294 тыс. рублей).
«Реализующие проекты бизнес-класса застройщики подготовились к ожидаемому в III квартале 2021 снижению спроса, регулярно выводя на рынок новый объем лотов и запуская различные специальные условия покупки, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отличие от массовых проектов, где основная масса акций представляет собой снижение ставки по жилищным займам или ипотеку без первоначального взноса, в комплексах бизнес-класса список опций шире. К ним относится дисконт как на выделенный пул квартир, так и на все лоты, а также скидки на кладовые и машиноместа, различные вариации трейд-ина (в том числе в коллаборации с ипотекой по привлекательной ставке)».
Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC International подвела итоги третьего квартала 2021 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга. Согласно исследованию, уровень вакансии постепенно снижается, а арендные ставки растут.
Уровень вакантных площадей на конец третьего квартала по сравнению с концом 2020 года уменьшился на 19,4%, до 304 230 кв. м. При этом уровень вакансии в классе А по состоянию на конец третьего квартала составил 7,5%, уменьшившись за девять месяцев на 0,8 п.п., в классе В+ уровень свободных площадей составил 8,4% (-0,3 п.п. за девять месяцев). В В-классе за 2021 год произошло самое активное снижение вакансии: -1.6 п.п. за квартал и -3,4 п.п. за девять месяцев, на конец третьего квартала ставка в В-классе составила 5,4%.
Динамика изменения уровня вакантных площадей
Динамика изменения объема вакантных площадей
Запрашиваемая ставка аренды постепенно растет во всех классах офисной недвижимости. В классе А по сравнению с концом 2020 года она выросла на 7,8%, до 2080 руб., в классе В+ арендная ставка за 2021 год увеличилась на 0,8%, в классе В – на 8,2%. При этом наиболее высокая средневзвешенная ставка аренды в классах А и В наблюдается в Центральном районе, а в классе В+ с этой точки зрения на первом месте находится Московский район.
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды по классам
*ставка аренды вкл. НДС и коммунальные услуги, руб./кв. м/мес.
С точки зрения спроса на классические офисы лидируют классы В и В+. Эта тенденция сохранится, по прогнозам Bright Rich | CORFAC Int., до конца года. При этом все больше компаний выбирают офисы с готовым ремонтом, а не выполнение отделки под себя, чтобы сэкономить финансовые и временные ресурсы.
С точки зрения нового предложения аналитики продолжают наблюдать тенденцию к децентрализации. По итогам первых девяти месяцев в эксплуатацию было введено 87 570 кв. м офисных площадей. С учетом ввода в эксплуатацию всех заявленных площадей в 2021 г., к концу года 42% (99 390 кв. м) нового предложения в Петербурге придется на Московский район.
Драйвером рынка продолжают оставаться компании сферы IT/Media/Телекоммуникации.