Вакантность в сегменте support retail в ММДЦ «Москва-Сити» по итогам I квартала 2022 г. составила 12%
Консалтинговая компания Nikoliers провела исследование торговой инфраструктуры в ММДЦ «Москва-Сити», была актуализирована информация по арендаторам подземных торговых галерей, соединяющих такие бизнес-центры, как «Башня на Набережной», «Империя Тауэр», «Башня Федерация», «Башня Эволюция», «Город Столиц», «ОКО», «Меркурий Тауэр», «IQ-квартал», а также «Северная Башня» и «Башня 2000», без учета ТРЦ «Афимолл Сити» и комплекса Neva Towers. В рамках исследования проанализировано порядка 300 коммерческих помещений в динамике за последние три года.
Общий уровень вакантности в торговых галереях «Москва-Сити» в I квартале 2022 сократился на 4 п.п. по сравнению с июлем 2021 г. и составил 12%. Наиболее сильный рост вакантности в 2022 г. зафиксирован в «Башне Меркурий», где закрылись 4 помещения. В настоящий момент больше всего свободных площадей в «Меркурий Тауэр» (33%), «Башне Федерация» (19%) и «Башне Эволюция» (19%). В свою очередь вакантные помещения активно заполнялись в «Башне Федерация» — 11 открытий, в «Башне Эволюция» 4 открытия и в «Городе Столиц» — 3 открытия.
Уровень вакантности торговых галерей в башнях «Москва-Сити», без учета ТРЦ «Афимолл Сити», 2020—2022, (% от общего количества помещений)
Источник: Nikoliers
В ТОП-3 башен «Москва-Сити» по количеству лотов в торговых галереях входят «Город Столиц», «Федерация» и «IQ-квартал» — совокупно на них приходится более 50% торговой инфраструктуры «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити»). Что касается форматов, то условно торговые помещения в инфраструктуре «Москва-Сити» можно разделить на следующие группы: «классический стрит-ритейл», расположенный на первых этажах башен и имеющий вход с улицы (в основном это отделения банков и видовые кафе и рестораны); помещения в подземных галереях, расположенные на основном потоке людей, мигрирующих между башнями; помещения в составе многоуровневной наземной торговой галереи.
Структура профилей арендаторов торговых галерей «Москва-Сити», 2022 (количество помещений)
Источник: Nikoliers
Общая структура арендаторов торговых галерей «Москва-Сити» за последние три года не претерпела существенных изменений. По состоянию на I кв. 2022 стабильно высокую долю, в районе 40%, занимают предприятия общественного питания, 13% предприятия сферы услуг (химчистки, турфирмы, ателье и другие), 11% − предприятия сферы «красота и здоровье» (салоны красоты, аптеки/оптики и медицинские услуги). Чистая ротация арендаторов (замена одного арендатора другим), по нашим оценкам, произошла в 6% помещений, еще в 7% ранее пустовавших помещений открылись новые арендаторы. Самыми представительными по количеству точек в галереях «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити») являются химчистки iCleaning – 7 пунктов, кофейни «Кофе Порт» − 5 кофеен, кафе Prime − 4 точки, салон цветов Monte Luxe, кафе «Милти» и другие.
В целом, именно на представителей общественного питания приходится 41% всех арендованных помещений в торговых галереях «Москва-Сити». Особой популярностью у резидентов офисных башен пользуются кофейни, заведения формата street food и «готовая еда» на вынос. В торговых галереях и башнях «Москва-Сити» представлены также концепции именитых рестораторов и ресторанных холдингов, как, например, Remy Kitchen Bakery Александра Оганезова, проект Lucky Group All Day, объединивший в себе три кухни. Отдельно стоит отметить ресторанную группу Misha Fisher, представленную исключительно в «Москва-Сити», и развивающую здесь такие концепты как лавку здоровых продуктов «Зеленая Точка», ресторан кошерной кухни Misha Fisher in Jaffa, городские кафе City friends, кулинарии Mama in the city, Pizza Italiana, Misha Fisher in Asia и другие, и продолжающую масштабировать свои проекты в рамках ММДЦ.
Структура торговой инфраструктуры «Москва-Сити», без учета ТРЦ «Афимолл Сити», 2020—2022 (% от общего количества помещений)
Источник: Nikoliers
Отдельно стоит отметить, что ритейл инфраструктура «Москва-Сити» не ограничивается магазинами и сервисами подземных торговых галерей и ТРЦ «Афимолл Сити». Благодаря высотной доминанте бизнес-кластера в границах города, верхние этажи башен «Москва-Сити» имеют уникальные видовые характеристики, ставшие востребованными для размещения эксклюзивных концептов – например, панорамных ресторанов авторской кухни как 360 Restaurant, Birds, Ruski; фитнес-клуба с самым высоким бассейном в Европе и панорамным видом Welness Club Nebo на 61 этаже башни «Федерация», а также самого высокого СПА-центра в Европе WAI THAI на 84 этаже того же комплекса, студии танцев и йоги High Level Club на 75 этаже БЦ «ОКО», самой высокой в мире фабрики мороженого, расположенной на территории смотровой площадки на 89-м этаже и других. Кроме того, на территории ММДЦ представлен уникальный концепт отдельно стоящего ресторана сервиса доставки Bluefin Nikkei на площади Neva Towers.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований Nikoliers: «Принимая во внимание полное снятие ограничений по COVID-19 в Москве с 15 марта 2022 г. и возвращение значительной части сотрудников с удаленного формата работы, мы прогнозируем дальнейшее восстановление трафика в галереях «Москва-Сити» и постепенное снижение доли вакантных помещений в течение ближайшего года. Текущая ситуация с приостановкой деятельности иностранных ритейлеров не отразилась на работе торговых галерей бизнес-центров «Москва-Сити», поскольку значительная часть данных сетей представлена в качестве арендаторов в ТРЦ «Афимолл Сити». В составе инфраструктуры бизнес-центров по причине санкций закрыта лишь кофейня Starbucks в БЦ «Башня на Набережной», остальные иностранные операторы, как KFC, Calzedonia, Krispy Kreme и прочие, продолжают работать».
По данным международной консалтинговой компании JLL, в 2021 году в Санкт-Петербурге средние арендные ставки на складские помещения класса А выросли на 29% и достигли уровня 5,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Крайне низкая вакантность, дальнейшее увеличение себестоимости строительства в перспективе и нехватка трудовых ресурсов в 2022 году могут привести к дальнейшему росту. По прогнозам JLL, к концу 2022 года средние арендные ставки в классе А повысятся еще на 20% и достигнут значения 6,3 тыс. руб. за кв. м в год.
Несмотря на увеличение ставок, спрос достиг рекордных для рынка значений, в первую очередь благодаря онлайн-ритейлерам. В 2021 году объем сделок аренды и купли-продажи складов под собственные нужды компаний составил 647 тыс. кв. м, что на 44% больше, чем в 2019 году. Компании сегмента e-commerce увеличили свою долю в структуре спроса до 59%, в том числе за счет нескольких рекордных сделок формата built-to-suit (более 60 тыс. кв. м каждая), которые будут завершены в ближайшие два года.
Динамика сделок аренды и купли-продажи складов в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
«К концу 2021 года складской рынок Петербурга оказался перегрет активностью e-commerce, в то время как в Европе к осени наблюдается стабилизация доли онлайн-ритейлеров в объеме сделок со складами. Таким образом, мы видим, что рост e-commerce не бесконечен, и насыщение этого сегмента складскими площадями в Петербурге наступит – пусть и не в этом году, но в обозримой перспективе», – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.
Структура сделок аренды и купли-продажи складов в Санкт-Петербурге по типу пользователя
Источник: JLL
Прирост нового предложения оказался меньше ожидаемого в два раза. Введено в эксплуатацию всего 10 складских комплексов площадью 150 тыс. кв. м, которые строились под конечного пользователя либо были полностью сданы в аренду к концу года. В среднем по рынку вакантность снизилась до 0,9%, и это пока не рекорд, так как в 2013 году доля свободных площадей опускалась до 0,4%. «В 2022 году планируется ввод в эксплуатацию более 350 тыс. кв. м складской недвижимости, но это не спасет рынок от дефицита в краткосрочной перспективе, так как большая часть строящихся проектов уже арендована или строится для собственных нужд. Вакантность при этом будет оставаться в среднем по рынку на уровне менее 2%», – добавляет Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Санкт-Петербург стал лидером обновленного рейтинга топ-20 городов, к которым ведущие гостиничные операторы проявляют наибольший интерес. «Северная столица» получила максимально возможную оценку 10 баллов, сместив Москву, с 9,5 баллами, на второе место. В первую «пятерку» также вошли Сочи, Казань и Ростов-на-Дону. Такие результаты аналитики Cushman & Wakefield получили по итогам нового опроса, проведенного в конце 2021 года средикрупнейших международных и российских сетевых гостиничных операторов, активно развивающихся в России или планирующих выход на отечественный рынок.
Города из первой «пятерки» рейтинга получили средние баллы в диапазоне от 8 до максимальных 10.
Аналитики Cushman & Wakefield проводят опрос гостиничных операторов уже во второй раз: в ноябре 2021 года респонденты оценивали привлекательность открытия новых сетевых гостиниц в 20 российских городах по шкале от 1 (неинтересно) до 10 (очень интересно). Как и в предыдущем рейтинге, составленном по итогам 2020 года, первая «тройка» наиболее перспективных для открытия новых сетевых гостиниц городов осталась неизменной – самые привлекательные по-прежнему Москва, Санкт-Петербург и Сочи. С той лишь разницей, что Москва и Санкт-Петербург поменялись местами.
«Этот факт вызывает интерес, так как Москва, в силу более сбалансированного сочетания делового и туристского спроса, по-прежнему остается более предсказуемым и динамичным рынком, который показывает лучшие результаты восстановления бизнеса в кризисные времена. Однако по этой же причине гостиничный рынок Москвы гораздо более «затоварен» и конкурентен, тогда как рынку Петербурга все еще есть, куда расти, особенно с прицелом на ожидаемый рост турпотока из-за рубежа после завершения коронавирусной пандемии и ввода в действие режима электронных виз», – прокомментировала Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.
Сравнивая эти два рынка, эксперт отмечает, что если в Москве среди заявленных и строящихся проектов порядка 45% номеров представлены в объектах Luxury и Upper-Upscale, то в Санкт-Петербурге новое предложение гораздо более демократичное: доля номеров в проектах высокой ценовой категории не превышает 1%.
Третью строчку, как и в 2020 году, сохранил за собой Сочи. В первую пятерку «ворвались» Казань (+2 позиции) и Ростов-на-Дону (+3 позиции). Интересно, что, поднявшись на три строчки вверх, в «десятку» вошел также Краснодар. Здесь, по мнению аналитиков Cushman & Wakefield, сыграла свою роль активно развивающаяся экономика города и края, которая вывела валовой городской продукт (ВГП) Краснодара в первую десятку по стране, а также удобная транспортная логистика для перемещения автотуристов и доставки товаров, курсирующих между северо-западом и югом страны.
Из двух дальневосточных городов, представленных в рейтинге, Владивосток незначительно сместился по шкале вниз (с 5 места на 7), а вот Хабаровск потерял позицию в первой «десятке», опустившись с 10-го места в 2020 году сразу на 14-е. Подобное снижение интереса к рынку Хабаровска, скорее всего, связано с изменением «статуса» города. С тех пор, как в конце 2018 года «столичные функции» региона ДФО были переданы Владивостоку, именно в последнем находится центр принятия решений, и там же государство и бизнес стремятся реализовать крупнейшие инвестиционные проекты, подчеркнула Марина Усенко.
Аналитики Cushman & Wakefield подчеркивают, что существенная потеря позиций у того или иного города не означает, что он не интересен гостиничным операторам сам по себе. Одной из причин такой картины, как, например, у Омска (- 6 строчек), может быть насыщение рынка заявленными или строящимися гостиничными проектами. То есть необходимый объем проектов уже существует и потребности в большом объеме дополнительных номеров пока могут не просматриваться.
Гостиничные операторы также проанализировали текущее состояние своих проектов:
– 67% опрошенных назвали проблемы с финансированием (собственный или заемный капитал) как ключевую причину отмены или отсрочки реализации проектов;
– 40% респондентов заявили, что из-за Covid-19 ввод отелей может быть отложен на срок от 6 до 12 месяцев;
– 43% операторов включают в договоры ESG-принципы.
Кроме того, аналитики Cushman & Wakefield спросили у операторов, когда те ожидают восстановления показателя доходности на номер (RevPAR) до уровня 2019 года, который на фоне текущего снижения спроса, вызванного коронавирусной пандемией, можно рассматривать как «эталонный» период. Подавляющее количество респондентов –73% – считают, что в Москве это произойдет в 2023 году, 18% опрошенных операторов ориентируются на 2024-й и лишь 9% настроены наиболее оптимистично – они озвучили 2022 год. При этом средняя доходность гостиничного номера за 11 месяцев 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года выросла на 94% и составила 3822 руб., однако все еще на 27% ниже, чем за тот же период «доковидного» 2019 года, следует из аналитического отчета Marketbeat Lite, который подготовили аналитики Cushman & Wakefield по итогам IV квартала 2021 года.
Что касается ключевых региональных рынков, то здесь никто из операторов не прогнозирует оздоровления ситуации в 2022 г., при этом 73% все же ожидают, что стоимость номеров восстановится уже в 2023 году, а 27% – в 2024-м.
Интерес российских и международных гостиничных операторов к крупнейшим рынкам в России
|
№ |
Рынок |
2021 vs 2020, позиция в рейтинге |
Уровень интереса (от 1 до 10, среднее) |
|
|
2021 |
2020 |
|||
|
1. |
Санкт-Петербург |
+ 1 |
10,0 |
9,7 |
|
2. |
Москва |
-1 |
9,5 |
10,0 |
|
3. |
Сочи |
= |
8,7 |
8,6 |
|
4. |
Казань |
+2 |
8,4 |
7,8 |
|
5. |
Ростов-на-Дону |
+3 |
8,0 |
7,5 |
|
6. |
Екатеринбург |
-2 |
8,0 |
8,3 |
|
7. |
Владивосток |
-2 |
8,0 |
8,1 |
|
8. |
Краснодар |
+3 |
7,8 |
6,8 |
|
9. |
Новосибирск |
= |
7,5 |
7,5 |
|
10. |
Пермь |
+2 |
7,3 |
6,8 |
|
11. |
Красноярск |
+3 |
7,3 |
6,7 |
|
12. |
Нижний Новгород |
+1 |
7,1 |
6,8 |
|
13. |
Омск |
-6 |
7,1 |
7,6 |
|
14. |
Хабаровск |
-4 |
7,1 |
7,3 |
|
15. |
Самара |
+5 |
6,5 |
5,6 |
|
16. |
Уфа |
+1 |
6,5 |
6,0 |
|
17. |
Челябинск |
-2 |
6,2 |
6,2 |
|
18. |
Воронеж |
+1 |
6,2 |
5,7 |
|
19. |
Волгоград |
-3 |
5,1 |
6,0 |
|
20. |
Калуга |
-2 |
4,9 |
5,7 |
Источник: Cushman & Wakefield
Указанный город может означать весь прилегающий регион/область