Вакантность в сегменте support retail в ММДЦ «Москва-Сити» по итогам I квартала 2022 г. составила 12%
Консалтинговая компания Nikoliers провела исследование торговой инфраструктуры в ММДЦ «Москва-Сити», была актуализирована информация по арендаторам подземных торговых галерей, соединяющих такие бизнес-центры, как «Башня на Набережной», «Империя Тауэр», «Башня Федерация», «Башня Эволюция», «Город Столиц», «ОКО», «Меркурий Тауэр», «IQ-квартал», а также «Северная Башня» и «Башня 2000», без учета ТРЦ «Афимолл Сити» и комплекса Neva Towers. В рамках исследования проанализировано порядка 300 коммерческих помещений в динамике за последние три года.
Общий уровень вакантности в торговых галереях «Москва-Сити» в I квартале 2022 сократился на 4 п.п. по сравнению с июлем 2021 г. и составил 12%. Наиболее сильный рост вакантности в 2022 г. зафиксирован в «Башне Меркурий», где закрылись 4 помещения. В настоящий момент больше всего свободных площадей в «Меркурий Тауэр» (33%), «Башне Федерация» (19%) и «Башне Эволюция» (19%). В свою очередь вакантные помещения активно заполнялись в «Башне Федерация» — 11 открытий, в «Башне Эволюция» 4 открытия и в «Городе Столиц» — 3 открытия.
Уровень вакантности торговых галерей в башнях «Москва-Сити», без учета ТРЦ «Афимолл Сити», 2020—2022, (% от общего количества помещений)
Источник: Nikoliers
В ТОП-3 башен «Москва-Сити» по количеству лотов в торговых галереях входят «Город Столиц», «Федерация» и «IQ-квартал» — совокупно на них приходится более 50% торговой инфраструктуры «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити»). Что касается форматов, то условно торговые помещения в инфраструктуре «Москва-Сити» можно разделить на следующие группы: «классический стрит-ритейл», расположенный на первых этажах башен и имеющий вход с улицы (в основном это отделения банков и видовые кафе и рестораны); помещения в подземных галереях, расположенные на основном потоке людей, мигрирующих между башнями; помещения в составе многоуровневной наземной торговой галереи.
Структура профилей арендаторов торговых галерей «Москва-Сити», 2022 (количество помещений)
Источник: Nikoliers
Общая структура арендаторов торговых галерей «Москва-Сити» за последние три года не претерпела существенных изменений. По состоянию на I кв. 2022 стабильно высокую долю, в районе 40%, занимают предприятия общественного питания, 13% предприятия сферы услуг (химчистки, турфирмы, ателье и другие), 11% − предприятия сферы «красота и здоровье» (салоны красоты, аптеки/оптики и медицинские услуги). Чистая ротация арендаторов (замена одного арендатора другим), по нашим оценкам, произошла в 6% помещений, еще в 7% ранее пустовавших помещений открылись новые арендаторы. Самыми представительными по количеству точек в галереях «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити») являются химчистки iCleaning – 7 пунктов, кофейни «Кофе Порт» − 5 кофеен, кафе Prime − 4 точки, салон цветов Monte Luxe, кафе «Милти» и другие.
В целом, именно на представителей общественного питания приходится 41% всех арендованных помещений в торговых галереях «Москва-Сити». Особой популярностью у резидентов офисных башен пользуются кофейни, заведения формата street food и «готовая еда» на вынос. В торговых галереях и башнях «Москва-Сити» представлены также концепции именитых рестораторов и ресторанных холдингов, как, например, Remy Kitchen Bakery Александра Оганезова, проект Lucky Group All Day, объединивший в себе три кухни. Отдельно стоит отметить ресторанную группу Misha Fisher, представленную исключительно в «Москва-Сити», и развивающую здесь такие концепты как лавку здоровых продуктов «Зеленая Точка», ресторан кошерной кухни Misha Fisher in Jaffa, городские кафе City friends, кулинарии Mama in the city, Pizza Italiana, Misha Fisher in Asia и другие, и продолжающую масштабировать свои проекты в рамках ММДЦ.
Структура торговой инфраструктуры «Москва-Сити», без учета ТРЦ «Афимолл Сити», 2020—2022 (% от общего количества помещений)
Источник: Nikoliers
Отдельно стоит отметить, что ритейл инфраструктура «Москва-Сити» не ограничивается магазинами и сервисами подземных торговых галерей и ТРЦ «Афимолл Сити». Благодаря высотной доминанте бизнес-кластера в границах города, верхние этажи башен «Москва-Сити» имеют уникальные видовые характеристики, ставшие востребованными для размещения эксклюзивных концептов – например, панорамных ресторанов авторской кухни как 360 Restaurant, Birds, Ruski; фитнес-клуба с самым высоким бассейном в Европе и панорамным видом Welness Club Nebo на 61 этаже башни «Федерация», а также самого высокого СПА-центра в Европе WAI THAI на 84 этаже того же комплекса, студии танцев и йоги High Level Club на 75 этаже БЦ «ОКО», самой высокой в мире фабрики мороженого, расположенной на территории смотровой площадки на 89-м этаже и других. Кроме того, на территории ММДЦ представлен уникальный концепт отдельно стоящего ресторана сервиса доставки Bluefin Nikkei на площади Neva Towers.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований Nikoliers: «Принимая во внимание полное снятие ограничений по COVID-19 в Москве с 15 марта 2022 г. и возвращение значительной части сотрудников с удаленного формата работы, мы прогнозируем дальнейшее восстановление трафика в галереях «Москва-Сити» и постепенное снижение доли вакантных помещений в течение ближайшего года. Текущая ситуация с приостановкой деятельности иностранных ритейлеров не отразилась на работе торговых галерей бизнес-центров «Москва-Сити», поскольку значительная часть данных сетей представлена в качестве арендаторов в ТРЦ «Афимолл Сити». В составе инфраструктуры бизнес-центров по причине санкций закрыта лишь кофейня Starbucks в БЦ «Башня на Набережной», остальные иностранные операторы, как KFC, Calzedonia, Krispy Kreme и прочие, продолжают работать».
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали стоимость самых дорогих парковочных мест в элитных и премиальных жилых комплексах Москвы.
- В ходе исследования выяснилось, что самое дорогое парковочное место стоимостью 17,5 млн руб. представлено в двухуровневом подземном паркинге клубного дома «Малая Бронная, 15». Здесь предусмотрено 40 машино-мест площадью до 26 кв. м, которые учитывают увеличенные габариты машин представительского класса. 200 тыс. долларов, или 15,9 млн рублей стоит машино-место в ЖК Knightsbridge Private Park. В жилом комплексе класса де-люкс Villa Grace парковочное место обойдется в 15,9 млн руб. В башне «Федерация» представлены машино-места стоимостью до 15 млн рублей за 26,6 кв. м, таким образом, стоимость квадратного метра парковочного метра сопоставима с ценой квадратного метра апартаментов на 90-х этажах, на владельцев которых они в первую очередь рассчитаны.
- Проекты, где зафиксированы наиболее дорогие машиноместа, в целом имеют высокий уровень цен на жилую недвижимость.
- В большинстве элитных проектов имеется подземный паркинг на одном-двух уровнях (в редких случаях он может быть трех- и четырехуровневым, преимущественно в масштабных проектах) с классическими машино-местами, но также встречаются и механизированные варианты организации парковки.
- Застройщики стараются не делать зависимыми парковочные места, зачастую реализуя пару «зависимое и независимое машино-места» для одного владельца.
- В целом подземные парковки современных элитных проектов Москвы соответствуют всем мировым стандартам. Для безопасности жителей в них установлены камеры видеонаблюдения и системы противопожарной безопасности. В клубном доме «Малая Бронная, 15» также предусмотрено автоматическое считывание номеров, а для въезда спортивных автомобилей был рассчитан особый наклон рампы и установлены специальные колесоотбойники. Для владельцев электромобилей установлены специальные зарядные устройства.
- Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает, что в большинстве проектов присутствует разнообразие по площади машино-мест для разных классов автомобилей: «В среднем площадь стандартного машино-места составляет 13-17 кв. м, помимо которых в части объектов можно найти как небольшие (8-10 кв. м), так и более крупные машино-места – площадью 20-26 кв. м, среди исключений встречаются еще более увеличенные варианты парковки (до 35,6 кв. м)».
- В сегменте де-люкс средняя стоимость стандартного машиноместа составляет 7,4 млн рублей, в премиальном сегменте - 4,3 млн рублей.
- Стоит отметить, что сейчас девелоперы пересматривают политику обеспечения проектов машино-местами, поскольку многие покупатели стали отказываться от личных автомобилей. На текущий момент для проектов уровня де-люкс коэффициент обеспеченности машино-местами составляет в среднем 1,9, для премиальных показатель ниже – в среднем 1,4.
По данным 4 000 кредиторов, передающих сведения в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), в 3 квартале 2020 года средний размер выданных ипотечных кредитов составил 2,66 млн. руб., увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9,8% (в 3 квартале 2019 года – 2,43 млн. руб.). При этом по сравнению с «докарантинным» 1 кварталом 2020 года данный показатель вырос менее существенно - на 3,7% (в январе-марте 2020 года - 2,57 млн. руб.) (Диаграмма 1).
Вместе с тем, стоит напомнить, что во 2 квартале текущего года по сравнению с предыдущим кварталом средний чек ипотечного кредита сокращался сразу на 4,7% до 2,45 млн. руб. Таким образом, в 3 квартале данный показатель не только отыграл это падение, но и вышел на рекордные значения. При этом в сентябре 2020 года средний размер ипотеки оказался на уровне 2,72 млн. руб. или на 10,7% больше, чем годом ранее (в сентябре 2019 года – 2,46 млн. руб.).
При этом в сентябре 2020 года среднее значение Персонального кредитного рейтинга (ПКР) заемщика по ипотеке составило 717 баллов (минимальное значение – 300 баллов, максимальное – 850 баллов) (Таблица 1).
* - узнать свой ПКР и контролировать его динамику может каждый гражданин России бесплатно и без ограничений на сайте НБКИ: https://www.nbki.ru/serviceszaem/pkr/
В сентябре 2020 года самый большой средний размер выданных ипотечных кредитов среди 30 регионов РФ – лидеров по объемам ипотечного кредитования был отмечен в Москве (5,90 млн. руб.), Московской области (4,41 млн. руб.), Санкт-Петербурге (3,53 млн. руб.), а также в Приморском крае (3,28 млн. руб.) и Ленинградской области (3,12 млн. руб.).
Что касается динамики среднего чека выданных ипотечных кредитов (среди 30 регионов РФ – лидеров ипотечного кредитования), то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наивысший рост данного показателя в сентябре продемонстрировали Омская (+22,9%) и Волгоградская (+19,9%) области, Ставропольский край (+17,6%), а также Московская (+17,0%) и Вологодская (+16,3%) области. В то же время единственным регионом из топ-30, в котором средний чек по ипотеке сократился, оказалась Свердловская область (-0,3%) (Таблица 2).
«После существенного снижения в апреле среднего чека по ипотеке, в последующие месяцы этот показатель не только вернулся к «докарантинному» уровню, но и смог превысить его, - считает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. – При этом ипотечное кредитование стимулируется как за счет снижения ставок благодаря программам господдержки, так и в связи с низкой ключевой ставкой Банка России. А снижение ставок, как правило, привлекает на рынок граждан с высоким Персональным кредитным рейтингом (ПКР) и приемлемыми показателями долговой нагрузки. Таким заемщикам банки чаще всего выдают займы на более значительные суммы».
