5 фактов об ипотечном кредитовании на первичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге

Аналитики Циан проанализировали рынок ипотечного кредитования в сегменте новостроек в Московской и Петербургской агломерациях, выяснив, чем отличаются предпочтения клиентов.

---

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

1. В Москве – «Альфа-Банк», в Санкт-Петербурге - Банк «Санкт-Петербург» или какие банки выбирают заемщики, в зависимости от места проживания

По итогам трех лет (с 2018 по 2020 гг.). лидерами ипотечного кредитования в Московской и Петербургской агломерациях стали Сбербанк, Банк ВТБ и Альфа-Банк, на которые пришлось 67,3% выданных кредитов. Примечательно, что лидеры ипотечного кредитования различаются в зависимости от региона. В Москве и Московской области в ТОП-5 не входит Банк «Санкт-Петербург» - вместо него в пятерке «Россельхозбанк». В Петербургской агломерации обратная ситуация – вместо «Альфа-Банка» в лидерах - Банк «Санкт-Петербург». Регионы объединяет одно: Сбербанк и ВТБ первые по выдаче ипотеки на первичном рынке

В десятку лидеров по количеству выданных кредитов на новостройки за последние три года также вошли: «Промсвязьбанк», ДОМ.РФ, «Газпромбанк», «Возрождение».

Лидеры по количеству выданных ипотек на первичном рынке в 2018-2020 гг.

	Московская и Петербургская агломерации	Только Москва и Московская область	Только Санкт-Петербург и Ленинградская область
СБЕРБАНК	37,9%	38,1%	23,9%
Банк ВТБ	24,9%	27,4%	13,3%
АЛЬФА-БАНК	4,5%	5,5%	2,8% (не входит в топ-5 банков)
БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ	4,2%	0,1% (не входит в топ-5 банков)	6,8%
ОТКРЫТИЕ	4,0%	3,4%	3,2%
РОССЕЛЬХОЗБАНК		3,6%	2,8%
Доля ипотеки в топ-5 банков	75,4%

Источник: Аналитический центр Циан

75% ипотек выдается в пяти банках, конкуренция усиливается

На пять лидирующих по количеству выданных ипотек банков приходится 75,4% спроса. Причем конкуренция усиливается: в 2018 году пятерка лидеров в целом по Московскому и Петербургскому регионам заключала 79,2% сделок против 77,1% в 2020 году. Снижение доли лидирующих банков наблюдается как в Московской области, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

	2018	2019	2020	2018-2020
Московская и Петербургская агломерации	79,20%	73,50%	77,70%	75,40%
Только Москва и Московская область	82,0%	77,1%	80,6%	78,0%
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область	82,3%	76,5%	79,9%	78,4%

Источник: Аналитический центр Циан

2. Кредиты на самое дорогое жилье берут в «Газпромбанке», самое доступное – в «Промсвязьбанке».

По итогам трех лет (с 2018 по 2020 гг.) средняя стоимость квартиры, купленной в кредит, в целом по Московскому и Петербургскому регионам, составила 6,94 млн рублей. Из 10 лидирующих по количеству выданных кредитов банках, наибольшая средняя стоимость жилья зафиксирована в «Газпромбанке» (7,6 млн рублей). Средний бюджет покупки квартиры в бюджете от 7 млн рублей отмечен также в Банке ВТБ и «Альфа-Банке» (по 7,18 млн рублей в среднем).

Минимальная средняя стоимость купленной в ипотеку квартиры – 5,8 млн рублей – в «Промсвязьбанке». Чуть выше - в банке «Возрождение» (5,9 млн рублей). Лидер ипотечного кредитования Сбербанк за последние три года выдал ипотеку на жилье средней стоимостью 6,16 млн рублей.

В разрезе отдельных регионов ситуация меняется. В Московском регионе средний бюджет покупки ипотечной квартиры (2018-2020 гг.) составил 8,2 млн рублей. Самый большой «средний чек» ипотечной сделки также отмечен в Газпромбанке (9 млн рублей). Минимальное значение отмечено в Сбербанке (6,9 млн рублей). Эксперты объясняют это высокой долей аккредитованных Сбербанком проектов, предлагающих заемщикам в отдельных проектах более выгодные условия. Низкий средний бюджет покупки также отмечен в «Открытии» (6,9 млн рублей).

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя стоимость ипотечной квартиры, приобретенной за последние три года, составляет 4,3 млн рублей. Самые дорогие квартиры на первичном рынке покупают в Газпромбанке (5,1 млн рублей), самые доступные - в Сбербанке, «Открытии» и «Промсвязьбанке» (в среднем по 4 млн рублей).

С 2018 по 2020 год средняя стоимость квартиры, купленной в ипотеку, увеличилась для Московской области на 23%, для Петербургской агломерации – на 34%.

Средняя стоимость квартиры, купленной в ипотеку, млн. руб.

	2018	2019	2020	Динамика за 2 года	Динамика за год
Только Москва и Московская область	7,25	8,12	8,92	23,0%	9,8%
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область	3,89	4,32	5,22	34,2%	20,9%

Источник: Аналитический центр Циан

3. Чем выше стоимость недвижимости, тем меньше срок кредита

Средний срок ипотечного кредита за последние три года (2018-2020 гг.) составил 208 месяцев или 17 лет и 4 месяца. В Московском регионе ипотеку брали сроком в среднем на 10 месяцев больше, чем в Петербургской агломерации: 212 месяцев и 202 месяца соответственно. Самые продолжительные кредиты на первичном рынке в среднем выдают «Возрождение» (232 месяца) и ДОМ.РФ (227 месяцев). Минимальные сроки ипотечного кредитования – в Банк «Санкт-Петербург» (192 месяца) и в Сбербанке (198 месяцев).

Средние сроки кредитования увеличиваются с каждым годом: по итогам 2020 года в сравнении с 2018 годом средний срок кредита увеличился почти на два года (на 23 месяца) в Петербургской агломерации и на 20 месяцев в Москве и Московской области в целом.

Средний срок ипотечного кредитования на первичном рынке, месяцев

	2018	2019	2020	Динамика за 2 года	Динамика за год
Только Москва и Московская область	200	212	220	+20 месяцев	+8 месяцев
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область	193	195	216	+23 месяца	+21 месяц

Источник: Аналитический центр Циан

Эксперты Циан также проанализировали, есть ли зависимость между средним сроком кредита и средней стоимостью квадратного метра. Чем выше цена, тем быстрее выплатить кредит планируют заемщики, что объясняется уровнем дохода выше среднего.

Сроки ипотеки (2028-2019 гг.). в зависимости от стоимости квадратного метра (Московский и Петербургский регионы)

Средняя цена кв. м квартиры	Ипотека, кол-во месяцев
<100 тыс. рублей за кв. м	200
100-200 тыс. рублей	215
200-300 тыс. рублей	219
>300 тыс. рублей.	166

Источник: Аналитический центр Циан

4. В каких проектах выдано наибольшее число ипотек

Циан составил рейтинг проектов по количеству выданных ипотек в Москве и Санкт-Петербурге в период с 2018 по 2020 год включительно. Все новостройки расположены на периферии городов, что подразумевает невысокую среднюю стоимость квадратного метра. Кроме этого масштабные проекты комплексного освоения. В Москве лидер по числе ипотек – «Саларьево Парк», в Санкт-Петербурге – «Чистое небо».

Новостройки-лидеры по числу выданных ипотек в Москве и Санкт-Петербурге

Москва		Санкт-Петербург
Проект	Доля ипотечных сделок от рынка (2018-2020)	Проект	Доля ипотечных сделок от рынка (2018-2020)
Саларьево Парк	4,4%	Чистое небо	7,9%
Скандинавия	2,3%	Солнечный город	7,0%
Бунинские луга	2,2%	Северная Долина	4,1%
Люблинский парк	2,1%	Цветной город	3,6%
Остафьево	2,0%	Цивилизация	2,8%

Источник: Аналитический центр Циан

5. Женщины берут ипотеку чаще мужчин, особенно в Петербурге

В среднем по Московской и Петербургской агломерациям за последние три года, 47% ипотек на покупку новостройки были оформлены на мужчин, соответственно, остальные 53% кредитов взяли женщины. Примечательно, что в столичном регионе разница минимальна: 49% и 51% соответственно, тогда как в Санкт-Петербурге и Ленинградской области дисбаланс значительно выше: только 44% ипотек оформлены на мужчин.

Доля ипотечных сделок на первичном рынке, оформленных на мужчин

	2018	2019	2020	2018-2020
Московская и Петербургская агломерации	47%	48%	47%	47%
Только Москва и Московская область	49%	50%	48%	49%
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область	44%	44%	44%	44%

Источник: Аналитический центр Циан

Среди лидирующих по количеству выданных ипотек на первичном рынке банков, наибольшая доля заемщиков-мужчин (49%) за последние три года зафиксирована в банке ВТБ. Для сравнения, в Сбербанке доля чуть ниже – на уровне 45%. Минимальная доля кредитов, оформленных на мужчин, - в Банке «Санкт-Петербург» (всего 42%).

Мужчины берут кредит на больший срок, выбирая жилье дороже

Различия между представителями разных гендеров заключаются не только в выборе банка, но и сроках кредита, а также стоимости и площади жилья, купленного в кредит. В среднем по Московскому и Петербургскому регионам средний срок ипотечного кредита, оформленного на женщин на первичном рынке, составил 205 месяцев против 211 месяцев по кредитам, заёмщики по которым являются мужчины.  С 2018 по 2020 год средний срок займа увеличился сопоставимо и в том, и в другом случае (+11% и +10%).

Меньший срок кредита Циан объясняет бюджетом покупки и площадью среднего объекта, купленного в ипотеку на первичном рынке. По статистике, мужчины берут в ипотеку квартиру дороже в среднем почти на миллион рублей (7,4 млн в среднем по Московской и Петербургской агломерации), чем заемщики-женщины (6,5 млн рублей в среднем за последние три года). Средняя площадь квартиры, купленной в кредит мужчинами – 53,3 кв. м, что на 8% выше, чем размер жилья, купленного в кредит женщинами (49,3%).

Год	Средний срок кредита		Разница	Средняя стоимость купленной квартиры, млн. р.		Разница	Средняя площадь купленной квартиры, кв. м		Разница
	Женщины	Мужчины		Женщины	Мужчины		Женщины	Мужчины
2018	194	201	4%	5,9	6,2	5%	48,0	52,3	9%
2019	204	207	1%	6,4	6,8	6%	51,1	54,9	7%
2020	215	222	3%	7,0	8,5	22%	48,8	52,7	8%
Общий итог	205	211	3%	6,5	7,4	13%	49,3	53,3	8%
Рост за два года	11%	10%		18%	37%		2%	1%

Источник: Аналитический центр Циан

«Метриум»: В дорогих новостройках Москвы стало больше квартир с предчистовой отделкой

Доля квартир с предчистовой отделкой от застройщика на рынке новостроек бизнес-, премиум- и элитного класса в 2020 году заметно увеличилась, по наблюдениям аналитиков компании «Метриум». От 22% до 26% квартир или апартаментов в этих сегментах сейчас предлагаются столичными девелоперами с таким уровнем отделки. При этом доля жилья без ремонта за 2020 год сократилась во всех трех сегментах высокобюджетного рынка.

---

В 2020 году застройщики комплексов высокобюджетного сегмента в Москве стали чаще предлагать клиентам квартиры и апартаменты с предчистовой отделкой, которая также называется white box. Обычно она предполагает возведение межкомнатных перегородок, разводку всех коммуникаций и предварительную отделку поверхностей. Покупателю такой квартиры остается провести только косметический ремонт, самостоятельно определив дизайн помещений. Въехать и жить в это жилье нельзя, но и капитальный ремонт со строительством межкомнатных стен, выравниванием поверхностей и прокладкой коммуникаций не требуется.

Во всех трех высоких сегментах столичных новостроек за последний год жилья в формате white box стало больше. В бизнес-классе доля квартир с предчистовой отделкой за год выросла с 13% до 24% от общего числа квартир в продаже, в премиум-классе – с 8% до 22%, а в элитном – с 18% до 26%. Таким образом, хотя такой вариант жилья не стал преобладать над более привычными покупателю полной отделкой и «бетоном», доля его существенно увеличилась.

При этом во всех сегментах уменьшилось представительство объектов без отделки. В бизнес-классе их доля за 2020 год сократилась с 79% до 61% от общего числа квартир в сегменте, в премиум-классе – 42% до 37%, а в элитном – с 45% до 39%.

Динамика доли жилья с отделкой при этом была разной. В бизнес-классе доля предложения квартир под ключ выросла в 2020 году с 8% до 15%. В премиум-классе и элитном сегменте, напротив, этот показатель сократился соответственно с 50% до 41% и с 37% до 35%.

«Рынок премиальных новостроек Москвы постепенно приходит к пониманию того, что квартиры или апартаменты с предчистовой отделкой – это золотая середина, – рассказывает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Данилов Дом»). – К примеру, в нашем проекте премиум-класса “Данилов Дом” все апартаменты сдаются с отделкой white box. Мы прокладываем все инженерные системы и трассы кондиционирования, подготавливаем стены к косметической облицовке. С одной стороны, такая отделка позволяет сэкономить много времени на черновом этапе работ. С другой, она позволяет реализовать свой дизайн-проект, что крайне важно для аудитории клиентов высокобюджетного рынка новостроек».

По динамике абсолютного числа квартир в формате white box в продаже выделяется премиальный сегмент новостроек. Если в конце 2019 года на рынке было 229 таких объектов, то к концу 2020 года их стало 513 (рост в 2,2 раза). В бизнес-классе количество квартир с предчистовой отделкой увеличилось с 1,9 тыс. до 2,3 тыс. (+24%). В элитном сегменте квартир и апартаментов white box стало немного больше: 370 против 339 год назад (+9%).

*Сегменты премиум и элит включают квартиры и апартаменты, а в бизнес-классе учтены только квартиры.

Источник: «Метриум»

«За последние годы качество планировочных решений в высокобюджетных новостройках заметно выросло, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Соответственно, желание с нуля переделать внутреннюю планировку квартиры (а для этого нужен вариант без отделки) у потенциальных покупателей уменьшилось. При этом сами дизайн-проекты дорогого жилья становятся менее экстравагантными и более практичными. Покупатели дорогих новостроек стремятся не тратить много времени и денег на ремонт. С этой точки зрения больше подходят квартиры с предчистовой и финальной отделкой. Впрочем, в высокобюджетном сегменте всё равно останется группа клиентов, желающих получить “чистый лист”, на котором можно нарисовать жильё мечты с нуля. Полагаю, в ближайшие годы соотношение этих опций может стать примерно равным».