Итоги I квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объём предложения уменьшился на 13,6%, спрос спрос – на 17%. Средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 руб. за кв. м (+10,1% за квартал, +7,7% за год). В элитном сегменте – 1,673 млн руб. за кв. м. (+16,8% за квартал, +61,5% за год).
Премиум-класс
По данным «Метрум», в I квартале 2022 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 52 проекта с общим объемом предложения около 2 215[1] лотов (1 405 квартир и 810 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 222,6 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 13,2%, а продаваемая площадь – на 11,6%. За год количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 5,2%, при этом продаваемая площадь сократилась на 5 %.
Динамика объема предложения на первичном рынке премиальной недвижимости г. Москвы (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В начале этого года девелоперы проявили невысокую активность относительно I квартала 2021 года. Продажи и бронирование открылись в двух проектах премиум-класса (за аналогичный период прошлого года рынок пополнился 4 комплексами).
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I квартале 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
Клубный дом VERNISSAGE |
Ziggurat Development |
апартаменты |
ЦАО |
Замоскворечье |
|
2 |
Logos |
SENSE |
апартаменты |
ЮАО |
Даниловский |
Источник: «Метриум»
Несмотря на существенное сокращение доли Хорошёво-Мнёвники в общей структуре предложения на 9,9 п.п., этот район сохранил лидерство по объему экспонируемых квартир и апартаментов (13,7%). Сопоставимые доли представлены в районах Беговой – 10,2% (+5,1 п.п за квартал) и Раменки – 10% (+2,3 п.п. за квартал). Менее заметный рост отмечен в районах Гагаринский (+3,3 п.п.), Филевский Парк (+2,2 п.п.). Сокращение доли произошло в локациях Марьина Роща (-3,5 п.п.) и Дорогомилово (1,9 п.п.).
Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: Метриум
В I квартале 2022 года доля апартаментов в премиальном сегменте выросла до 36,6% (+7,5 п.п.). Положительная динамика произошла за счёт выхода двух новых проектов с апартаментами, а также за счет увеличения объема предложения в комплексах «Aura Белорусская», Lunar и SLAVA. Кроме того, был отмечен высокий спрос на жилье премиум-класса в трёх крупных проектах: «Остров», «Театральный квартал» и Mod, что привело к сокращению доли квартир до 63,4%.
Структура предложения по типу лотов (количество лотов)
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности зафиксировано значительное увеличение доли предложения на этапе монтажных работ 40,7% (по итогам I квартала 2022 рост составил +16,8 п.п.). Доля предложения на начальном этапе строительства снизилась до 36,4% (-12,1 п.п.). Оставшаяся часть распределилась между лотами в новостройках на этапе отделочных работ – 10,6% (-2,9 п.п.) и в готовых корпусах – 12,3% (-1,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: Метриум
В структуре предложения премиум-класса по типу отделки большая часть квартир и апартаментов продается без отделки – 46,5% (+0,4 п.п.). При этом за последний год доля таких юнитов значительно выросла (годом ранее только каждый третий лот продавался без отделки). В то же время отмечено увеличение доли лотов с отделкой white box до 32,7% (+9,8 п.п. за квартал). Рост обусловлен наращиванием предложения в проектах «Aura Белорусская», Hide и Lunar. На долю предложений с чистовой отделкой пришлось 20,8% рынка (-10,2 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (количество лотов)
Источник: Метриум
В структуре предложения по типологиям за квартал не произошло существенных изменений. Наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (33,7%; -0,6 п.п. за квартал). На однокомнатные лоты пришлось 27,1% (-1,4 п.п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных составила 21,3% (+0,9 п.п.) и 13% (-0,9 п.п.) соответственно. Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 4,9% рынка (+2 п.п.).
Структура предложения по типу лотов (количество лотов)
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2022 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 747 735 руб. Показатель вырос на 10,1% относительно IV квартала 2021 года и на 7,7% за 12 месяцев. В III квартале 2021 года наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой 2021 года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом значительный спрос на комплексы с высокой стадией строительной готовности привел к вымыванию относительно дорогого предложения.
Динамика средней цены на первичном рынке жилья премиум-сегмента Москвы, руб./кв. м
Источник: Метриум
За отчетный период наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в Басманном районе (+24,8%) за счет изменения выборки. В самом дорогом на текущий момент районе Москвы с предложением премиум-класса – Якиманка – средняя цена квадратного метра достигла более 1,151 млн руб., повышение составило 23,2% за счет планового увеличения цен в уже представленных на рынке комплексах. В районах Пресненский, Очаково-Матвеевское, Останкинский и Гагаринский также наблюдалась положительная квартальная динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 15-16%.
Наиболее существенное снижение показателя отмечено в районах Мещанский (-14,4%), где в реализации остался один проект «Усадьба Manor (Резиденции на Садовой-Сухаревской)» и Тимирязевский (-13,4%), где распродаются остатки в построенном комплексе.
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I квартал 2022 года вырос на 12,9% – до 71,3 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов также увеличилась на 2 кв. м – до 97,4 кв. м (+10,1%). За год средний бюджет предложения сократился на 7,7%, а средняя площадь юнита уменьшилась на 12,5%.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
25,2 |
34,0 |
46,5 |
429 000 |
673 515 |
1 258 312 |
13 946 890 |
22 915 193 |
38 618 927 |
|
1К |
32,1 |
54,2 |
102,4 |
390 948 |
686 884 |
1 289 906 |
15 191 512 |
37 213 345 |
127 066 073 |
|
2К |
50,1 |
82,3 |
190,7 |
340 000 |
633 372 |
1 400 000 |
21 966 324 |
51 714 294 |
182 913 259 |
|
3К |
73,7 |
118,7 |
232,0 |
328 000 |
706 870 |
1 550 000 |
27 447 040 |
81 746 143 |
272 580 000 |
|
4К+ |
90,5 |
215,8 |
1 853,0 |
353 086 |
924 474 |
2 000 000 |
37 568 680 |
195 124 832 |
1 963 760 000 |
|
итого |
25,2 |
97,4 |
1 853,0 |
328 000 |
747 735 |
2 000 000 |
13 946 890 |
71 341 634 |
1 963 760 000 |
Источник: Метриум
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– «Остров» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия 29,1 кв. м. за 13,9 млн руб. (квартира);
– Verdi (САО / р-н Савёловский): 1 комн. лот 38,6 кв. м. за 15,2 млн руб. (апартамент);
– «Театральный квартал» (СЗАО / р-н Щукино): 1 комн. лот 35,8 кв. м. за 15,7 млн руб. (апартамент).
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
– «Берег Столицы: «Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб. (апартамент);
– WOODS (ЗАО / р-н Раменки): лот площадью 696 кв. м. за 1,39 млрд руб. (квартира);
– Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 432 кв. м. за 648 млн руб. (квартира).
Элитный класс
По данным «Метриум», по итогам I квартала 2022 года на первичном рынке элитного класса г. Москвы было представлено 42 комплекса, в которых экспонировалось около 635 квартир и апартаментов[2] суммарной площадью 112,2 тыс. кв. м. За три месяца количество продаваемых лотов сократилось на 15%, а продаваемая площадь – на 10,4%. Из новинок на рынок вышел проект ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» от девелопера Sminex, где реализуются 4 особняка единым лотом (4440 кв. м). Таким образом, в связи с ограниченным новым предложением и вымыванием наиболее ликвидных лотов в отчетном периоде рынок продемонстрировал рекордно низкий объем экспозиции.
Динамика объема предложения на первичном рынке элитной недвижимости г. Москвы (количество лотов)
Источник: Метриум
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 1 квартале 2022 года
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
Старт продаж |
|
1 |
Городская усадьба в Орлово-Давыдовском |
Sminex |
квартиры |
ЦАО |
Мещанский |
4 кв. 2023 |
Источник: Метриум
Сокращение количества реализуемых лотов в элитных новостройках не внесло значимых изменений в структуру предложения по районам. Практически половина рынка сконцентрирована в двух локациях: Якиманка 23,8% (+1,3 п.п. за квартал) и Пресненский 22,6% (-5,4 п.п.). Далее с сопоставимыми долями представлены Хамовники 16,4% (+2,9 п.п.) и Арбат 14% (+1,8 п.п.). В остальных районах доля предложения составила 1-7%.
Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу лотов экспозиция распределена равномерно между апартаментами (51,5%) и квартирами (48,5%). За счет высокого спроса на апартаменты в двух крупных проектах ММДЦ «Москва-Сити» – Neva Towers и «ОКО» – доля апартаментов сократилась за квартал на 2,7 п.п., за год на 19,9 п.п.
Структура предложения по лотам
Источник: Метриум
В связи с выходом на рынок только одного нового особняка существенных изменений в структуре предложения по стадии строительной готовности за квартал не произошло. К концу марта 2022 года лидирующую позицию занимают готовые лоты – 50,6% (-2,4 п.п.). Практически равные доли предложения представлены в домах на начальном этапе 19,7% (-1,8 п.п.) и на стадии отделочных работ 18,6% (-2,9 п.п.). Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 11,1% (+7,1 п.п. за 3 месяца).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: Метриум
За счет существенного вымывания предложения в небоскребах ММДЦ «Москва-Сити» скорректировалось распределение лотов по типу отделки в сегменте. Половина всех квартир и апартаментов предлагаются без отделки 51,2% (+6,3 п.п. за квартал, +15,9 п.п. за год). Доля рынка «с ремонтом» занимает 41,8% (-0,3 п.п. за 3 месяца, +1,8 за 12 месяцев). Оставшаяся часть – лоты с предчистовой отделкой – 7% (-6,0 п.п. за квартал, -17,6 за год).
Структура предложения по типу отделки (количество лотов)
Источник: Метриум
Структура предложения по типу лотов смещена в сторону двухкомнатных квартир и апартаментов, занимающих 38,8% (+2,3 п.п). Практически в равных объемах представлены многокомнатные и трёхкомнатные лоты – 24% (-1,4 п.п.) и 22,4% (+1,1 п.п.) соответственно. Спрос на компактные площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости, и высокобюджетный сегмент – не исключение. Доля однокомнатных лотов снизилась до 14,5% (-2,2 п.п. за квартал, -14,9 п.п. за год). Малометражные студии заняли всего 0,3% рынка (+0,2 п.п. за 3 месяца и -2,1 п.п. за год).
Структура предложения по типу лотов (количество лотов)
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам I квартала 2022 года средняя цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1,673 млн руб. или $22 523[3]. По сравнению с прошлым кварталом показатель увеличился на 16,8% (за год рост средней цены составил +61,6%).
На рынке элитной недвижимости на существенный рост средневзвешенной цены квадратного метра повлиял ряд факторов. Во-первых, пересмотр цен в отдельных комплексах. В некоторых проектах наблюдалось повышение цен, как на отдельные лоты, так и на весь прайс-лист, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и продолжающимся ростом себестоимости строительства в целом. Во-вторых, уменьшение объема предложения на фоне высокого платежеспособного спроса целевой аудитории, а также отсутствие новых проектов в сегменте привели к резкому росту средневзвешенной цены в целом.
Динамика средней цены на первичном рынке элитного класса Москвы, руб./кв. м
Источник: Метриум
Почти во всех районах Москвы прослеживалось увеличение средневзвешенной цены квадратного метра. Наиболее ощутимый рост произошел в Басманном районе (+33,5%), где завершились продажи в ЖК «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)». Кроме того, существенное повышение среднего уровня цены произошло в Мещанском районе (+30,8%) за счёт выхода в реализацию нового ЖК «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» с ценой предложения более $20 тыс. за квадратный метр. В конце марта 2022 года самым дорогим районом сегмента стал район Якиманка. Средняя цена предложения в нем составила 2,4 млн руб./кв. м. (20,3% за квартал). Рост среднего показателя связан с корректировкой цен на часть квартир в ЖК «Лаврушинский». Единственный район, в котором средняя цена снизилась – Таганский, в локации ушли с рынка несколько дорогих квартир элитного сегмента.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
28,3 |
30,8 |
33,2 |
1 048 515 |
1 048 635 |
1 048 735 |
29 673 000 |
32 245 500 |
34 818 000 |
|
1К |
53,2 |
86,3 |
141,5 |
600 000 |
1 160 700 |
2 754 910 |
54 436 275 |
100 220 160 |
231 990 000 |
|
2К |
75,6 |
137,3 |
240,8 |
600 285 |
1 284 695 |
5 050 645 |
60 527 500 |
176 388 190 |
961 674 120 |
|
3К |
101,1 |
177,1 |
303,3 |
550 000 |
1 482 515 |
4 678 900 |
86 360 000 |
262 602 020 |
1 211 196 690 |
|
4К+ |
123,2 |
303,4 |
4 440,0 |
700 000 |
2 150 160 |
6 335 670 |
154 840 000 |
652 339 330 |
7 730 000 000 |
|
итого |
28,3 |
178,4 |
4 440,0 |
550 000 |
1 673 265 |
6 335 670 |
29 673 000 |
298 495 020 |
7 730 000 000 |
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения в новостройках элитного-класса в I квартале 2022 года вырос на 23,1% – до 262,6 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась на 5,4% (до 178,4 кв. м). За год средний бюджет предложения вырос в два раза (в I квартале 2021 года – 149,0 млн руб.), средняя площадь лота – на 24%.
Наиболее доступные предложения в элитном классе представлены в следующих комплексах:
– RozaRossa (ЦАО / р-н Хамовники): студия 28,3 кв. м. за 29,7 млн руб. (апартамент);
– «ОКО» (ЦАО / р-н Пресненский): 1 комн. лот 86,4 кв. м. за 54,4 млн руб. (апартамент).
– White Khamovniki (ЦАО / Хамовники): квартира 76,5 кв. м за 60,5 млн руб.
Самые дорогие квартиры и апартаменты в элитном сегменте:
– Carre Blanc (ЦАО / р-н Хамовники): лот площадью 538,2 кв. м. за 3,4 млрд руб. (апартамент);
– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 2 180 кв. м. за 2,6 млрд руб. (апартамент);
– «Лаврушинский» (ЦАО / р-н Якиманка): лот площадью 417,3 кв. м. за 2,3 млрд руб. (квартира).
Основные тенденции I квартала
Существенное сокращение объема предложения на рынке
«По итогам марта 2022 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находилось 94 проекта с общим объемом предложения около 2 845[4] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 334,8 тыс. кв. м, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – В сегменте второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Количество экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 13,6%, а продаваемая площадь – на 3,4%. При этом значительно сокращается доля лотов в элитном сегменте. Если в 1 квартале 2021 года доля квартир и апартаментов элитного класса составляла 36%, то к концу первого квартала 2022 года доля такого предложения снизилась до 22%.
В премиальном сегменте завершились продажи в 6 проектах, в реализацию вышли два клубных дома. Таким образом, объем предложения премиум-класса снизился на 13,2% за квартал.
На элитном рынке наблюдалась такая же ситуация. За квартал были завершены продажи в 5 комплексах. При этом на рынок вышел только один особняк, который реализуется единым лотом. На фоне вымывания предложения количество экспонируемых квартир и апартаментов за первые три месяца 2022 года сократилось на 15%».
Высокая покупательская активность
Несмотря на явную нехватку новых проектов на рынке (в первую очередь в элитном сегменте), количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса по итогам I квартала 2022 году составило 1,4 тыс. (из них 1,3 тыс. – в премиум сегменте). По сравнению с I кварталом 2021 года количество сделок выросло на 42%. В сравнении с IV кварталом 2021 года отмечено снижение спроса на 17%, но это в первую очередь связано с фактором сезонности – традиционно максимальное количество сделок совершается в конце года.
Рост цены предложения
«На фоне высокого спроса и существенного сокращения объема предложения на рынке отмечается существенный рост среднего уровня цен, – отмечает Анна Раджабова. – По итогам марта 2022 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 747 735 руб./кв. м (+10,1% за квартал). Ограниченное предложение и спрос на компактные лоты даже в высокобюджетном сегменте привели к вымыванию из выборки небольших квартир и апартаментов и увеличению средней площади в экспозиции до 97,4 кв. м (+2 кв. м за 3 месяца). Ожидаемо и средний бюджет предложения в премиум сегменте увеличился до 71,3 млн руб. (+12,9% за квартал).
В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра продемонстрировала рост на 16,8% за квартал до 1,673 млн руб./кв. м. За последний год средняя площадь продаваемого лота в элитном сегменте постепенно увеличивалась до 178,4 кв. м. (+5,4% за квартал и +23,9% за год). Средний бюджет покупки вырос к марту 2022 года до 298,5 млн руб. (+23,1% за квартал), за год он увеличился вдвое».
[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[3] 84,0851 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 31.03.2022.
[4] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Приобрести квартиру жителю большого города сейчас проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии. Эксперты Циан рассчитали, как менялась доступность жилья. В каких городах выгоднее арендовать, а в каких – брать ипотеку, а также – где после выплаты кредита остается только прожиточный минимум, и сколько от дохода семье нужно отдавать за кредит.
- За два года (с 2019 по 2021) доход семьи вырос на 13%, а стоимость квартиры – на 36%.
- За последние семь лет – с валютного кризиса 2014-2015 года – жилье было наиболее доступным в 2019 году. Показатель доступность недвижимости приближается к 2015 году.
- Коэффициент доступности жилья снижается: в среднем стоимость квартиры сопоставима с годовым доходом семьи за 4,5 года. Самое доступное жилье – в Челябинске. Максимальное падение доступности жилья – в Краснодаре.
- Выплаты по ипотеке составляют 41% от доходов семьи. В 2019 году на кредит семье нужно было выделить 33% дохода, а в 2020 году – 31%. Больше половины семейного бюджета ипотека займет в Москве, Санкт-Петербурге и Казани.
- В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума в города-миллионниках. Наибольшая нагрузка на бюджет в процентном выражении - в Москве.
- В среднем первый взнос по ипотеке составляет 11 ежемесячных доходов семьи. До пандемии – в среднем 9 доходов.
- Арендовать квартиру стало еще выгоднее, чем брать ипотеку. Наибольшую экономию получают арендаторы в Москве, Казани и Уфе. Лучше взять ипотеку - в Ростове-на-Дону и Челябинске.
- Годовой доход +13%. Стоимость жилья +36%
Согласно Федеральной программе «Жилище», коэффициент доступность жилья (КДЖ) рассчитывается, как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру средней площадью 54 кв. м на вторичном рынке, при условии сбережения всех своих доходов. То есть КДЖ учитывает стоимость жилья без учета ипотечного кредитования и затрат на повседневные нужды.
Для расчета КДЖ Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи взял средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные Федеральной службы государственной статистики, за вычетом НДФЛ).
Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до 3 лет. Ни один из городов-миллионников не попал в данную категорию в 2019-2021 гг. Более того, абсолютно по всем миллионникам доступность жилья снизилась. Если в 2019 году КДЖ был в среднем 3,9 (“жилье не очень доступно”), то в 2020 году снизился до 4, а в 2021 году – до 4,7 (“приобретение жилья серьезно осложнено”).
Средний номинальный доход семьи по городам-миллионникам увеличился за два года на 13% (c 88,7 тыс. до 100 тыс.), (расчеты по данным Росстата). А средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» - на 36% (с 4,15 млн до 5,66 млн)
В 2019 году в категорию, где “жилье существенно недоступно”, попадали только два города (Москва и Санкт-Петербург), к 2021 году к ним прибавились также Казань и Краснодар, где средняя стоимость квартир сопоставима с доходами семьи за 5,8 и 5,2 лет соответственно. Именно Краснодар стал городом, в котором доступность жилья снизилась больше, чем по другим миллионникам: средний бюджет стал выше в полтора раза, а средняя заработная плата увеличилась за тот же период на 12%. Несмотря на такой разрыв в динамике цен и зарплат, спрос в городе поддерживается преимущественно за счет клиентов из других регионов. То есть для местных жителей приобретение недвижимости стало малодоступно, однако цены продолжают расти именно за счет внешней активности инвесторов. В результате в рейтинге доступности Краснодар среди миллионников спустился с 6 места в 2019 году на 13 в 2021.
Больше, чем на годовой доход семьи, стоимость жилья выросла и в Омске, Нижнем Новгороде, Казани, а также Воронеже. Жилье считается “доступным” только в Челябинске, где средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м сопоставима с доходами семьи за 3,7 года. Несмотря на невысокий доход (относительно остальных миллионников), за счет низкой стоимости кв.м, купить жилье здесь проще, чем в городе с большими зарплатами. Также высокий (только относительно других городов) КДЖ в Волгограде (3,9), Перми (3,7).
Коэффициент доступность жилья 2019-2021 (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м) до пандемии и после
|
|
2019 |
2020 |
2021 |
Динамика 2021/2019 |
Классификация доступности жилья ( 2021 год) |
|
Москва |
6,4 |
6,7 |
6,9 |
0,5 |
жилье существенно недоступно |
|
Санкт-Петербург |
5,5 |
5,5 |
6,3 |
0,8 |
жилье существенно недоступно |
|
Казань |
4,7 |
4,7 |
5,8 |
1,1 |
жилье существенно недоступно |
|
Краснодар |
3,4 |
3,5 |
5,2 |
1,8 |
жилье существенно недоступно |
|
Нижний Новгород |
3,7 |
4,1 |
4,9 |
1,2 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Новосибирск |
3,8 |
3,8 |
4,5 |
0,7 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Самара |
3,4 |
3,5 |
4,3 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Воронеж |
3,2 |
3,5 |
4,2 |
1,0 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Ростов-на-Дону |
3,4 |
3,4 |
4,2 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Омск |
2,9 |
3,3 |
4,1 |
1,3 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Уфа |
3,7 |
3,7 |
4,1 |
0,4 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Екатеринбург |
3,5 |
3,5 |
4,0 |
0,5 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Волгоград |
3,4 |
3,3 |
3,9 |
0,5 |
жилье не очень доступно |
|
Пермь |
3,2 |
3,2 |
3,7 |
0,5 |
жилье не очень доступно |
|
Красноярск |
3,0 |
3,1 |
3,7 |
0,7 |
жилье не очень доступно |
|
Челябинск |
2,5 |
2,5 |
2,9 |
0,4 |
жилье доступно |
|
В среднем |
3,7 |
3,8 |
4,5 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Источник: Циан.Аналитика
- Обратно в 2015 по доступности жилья
После валютного кризиса 2014 года именно 2019 год оказался периодом с максимальной доступностью жилья. С одной стороны, стоимость недвижимости увеличивалась минимальными темпами после снижения в 2016-2017 гг. на фоне дорогой ипотеки и обесценивания рублевых накоплений. С другой стороны, средние доходы семьи (данные Росстата) восстанавливались и увеличивались опережающими темпами в сравнении с ценой квадратного метра на вторичном рынке. В период 2015-2019 гг. средний номинальный уровень дохода семьи (двое работающих) в городах-миллионниках вырос на 36% (с 65,3 тыс. в месяц «на руки» до 88,7 тыс.). А стоимость кв. м за тот же период выросла с 74,2 тыс. до 76,9 тыс. рублей (+4%) за счет снижения в 2016-2017 гг.
В среднем по городам-миллионникам жилье было максимально доступным за последние семь лет в 2019 году – семье требовалось 3,7 лет, чтобы заработать сумму, сопоставимую с ценой средней двухкомнатной квартиры. Наименьшая доступность была зафиксирована в 2015 году (5 лет). Тогда на фоне ажиотажного спроса в 2014 году многие продавцы необоснованно завышали прайс. В результате снижения средней стоимости в дальнейшем, доступность жилья выросла: коэффициент составил 4,3 в 2016 году, 3,9 в 2017-2018 гг. и после обновленного минимума 2019 года (3,7), снова пошел вверх за счет роста цен и минимального увеличения доходов населения. Доступность жилья стремится к показателям 2015 года за счет опережающего доходы роста цен. То есть приобрести жилье жителю большого города все же проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии.
Источник: Циан.Аналитика
Только в Краснодаре сделка была бы выгоднее в 2015 году, чем сейчас за счет рекордного интереса к локации и роста цен – в среднем стоимость двухкомнатной квартиры прибавила 1,3 годового дохода семьи. Значительнее, чем в других городах, доступность жилья снизилась в Екатеринбурге, Уфе и Челябинске.
Коэффициент доступность жилья в 2015 и 2021 гг. (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м)
|
Город |
2015 |
2021 |
Динамика 2021/2015 |
|
Краснодар |
3,9 |
5,2 |
1,3 |
|
Санкт-Петербург |
6,1 |
6,3 |
0,2 |
|
Нижний Новгород |
4,8 |
4,9 |
0,2 |
|
Омск |
4,1 |
4,1 |
0,0 |
|
Пермь |
3,7 |
3,7 |
0,0 |
|
Воронеж |
4,3 |
4,2 |
-0,1 |
|
Казань |
6,0 |
5,8 |
-0,2 |
|
Самара |
4,7 |
4,3 |
-0,4 |
|
Новосибирск |
5,0 |
4,5 |
-0,5 |
|
Ростов-на-Дону |
4,7 |
4,2 |
-0,5 |
|
Красноярск |
4,2 |
3,7 |
-0,5 |
|
Волгоград |
4,7 |
3,9 |
-0,8 |
|
Москва |
7,8 |
6,9 |
-0,8 |
|
Челябинск |
4,2 |
2,9 |
-1,3 |
|
Уфа |
5,5 |
4,1 |
-1,4 |
|
Екатеринбург |
5,7 |
4,0 |
-1,7 |
Источник: Циан.Аналитика
3. Более 40% дохода семьи – на ипотеку
Из-за низкого коэффициента доступности жилья и рекордного роста цен, основным инструментом приобретения собственных квадратных метров становится ипотека. По подсчетам Циан, ипотечные платежи при текущих ценах и ставках составляют в среднем 41% от средних доходов домохозяйства (расчеты по данным Росстата). Средний срок кредитования – 20 лет, а первый взнос – 20% от стоимости квартиры. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке – 9,52% в конце 2019 года, 8,05% - в конце 2020 года и в конце 2021 года - 10%
Доля ипотеки от общего дохода семьи в 2019 году в среднем составляла по городам-миллионникам 33%, в 2020 году доля снизилась до 31% (благодаря снижению ставок по ипотеке), а в 2021 году с ростом ставок и цен, доля ипотеки в общем бюджете семьи выросла до 41%. Более половины доходов придется отдавать семье в Москве (64%), Санкт-Петербурге (58%), Казани (54%). Хотя еще в 2019 году более половины доходов приходилось закладывать на ипотеку только в Москве (58%).
За два года существенно увеличить бюджет на выплату ипотеки приходится жителям Краснодара, в котором в 2019 году средний платеж за «двушку» площадью 54 кв.м. занимал 31% доходов. Сейчас доля выросла сразу на 12 п.п. – до 48%, что связано с ростом платежей в полтора раза (+48%). Пересмотреть бюджет пришлось и в Омске (доля ипотечных платежей выросла на 12 п.п.: с 26% до 38% из-за роста среднего платежа также в полтора раза (+48%).
Примерно треть от общего бюджета займет ипотека в Перми, Красноярске и Челябинске – эти города имеют максимальный коэффициент доступности жилья среди других городов-миллионников.
В среднем размер ежемесячного платежа по всем городам вырос за два года на 41%: с 31 тыс. до 43,7 тыс. рублей. Одновременно суммарный доход семьи в месяц за тот же период увеличился c 88,7 тыс. до 100 тыс. р. (+13%).
Не на прожиточный минимум
Если из дохода семьи вычесть прожиточный минимум (на двоих взрослых и одного ребенка), то оставшихся свободных средств хватит на обслуживание ипотеки, даже несмотря на рост ставок и цен. В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума. В 2019 году эта доля была 54%. А в 2020 году – 50%. Самая сложная ситуация – в Москве, где практически все свободные средства (после вычета прожиточного минимума на трех человек) – 94% - пойдут на погашение ипотеки. То есть семье для обслуживания средней ипотеки в столице, нужно урезать расходы до прожиточного минимума. Чуть лучше ситуация в Санкт-Петербурге, где выплаты займут около 84% оставшихся средств после базовых расходов. В Казани – 80%. Таким образом, в базовом сценарии ипотеку могут взять клиенты с доходами выше среднего, чтобы не урезать повседневные расходы до минимума.
Средние ипотечные выплаты при п.в. 20% и доля ипотеки от общего бюджета семьи
|
Город |
Доля ипотечных выплат от дохода семьи |
Средний размер платежа |
Динамика размера платежа 2021/ 2019 |
Доля ипотечных выплат от дохода семьи (после вычета прожиточного минимума) |
||||||
|
|
2019 |
2020 |
2021 |
2019 |
2020 |
2021 |
2019 |
2020 |
2021 |
|
|
Москва |
58% |
54% |
64% |
89,0 |
89,5 |
115,7 |
30% |
88% |
81% |
94% |
|
Санкт-Петербург |
49% |
45% |
58% |
52,2 |
50,8 |
73,4 |
41% |
75% |
67% |
84% |
|
Казань |
42% |
38% |
54% |
34,5 |
33,3 |
51,0 |
48% |
64% |
57% |
80% |
|
Краснодар |
31% |
29% |
48% |
26,4 |
26,1 |
46,6 |
77% |
50% |
46% |
77% |
|
Нижний Новгород |
33% |
33% |
46% |
28,9 |
29,9 |
44,1 |
53% |
52% |
52% |
71% |
|
Новосибирск |
34% |
31% |
42% |
29,2 |
28,3 |
40,1 |
38% |
56% |
52% |
70% |
|
Самара |
31% |
28% |
39% |
24,7 |
23,5 |
35,1 |
42% |
52% |
48% |
65% |
|
Воронеж |
28% |
28% |
39% |
20,8 |
22,0 |
32,3 |
55% |
43% |
45% |
65% |
|
Ростов-на-Дону |
31% |
28% |
39% |
25,2 |
24,0 |
35,3 |
40% |
54% |
47% |
64% |
|
Омск |
26% |
27% |
38% |
19,2 |
21,2 |
31,6 |
64% |
50% |
46% |
63% |
|
Уфа |
33% |
30% |
38% |
29,2 |
27,4 |
37,0 |
26% |
46% |
44% |
61% |
|
Екатеринбург |
31% |
29% |
37% |
29,9 |
28,7 |
39,1 |
31% |
49% |
45% |
56% |
|
Волгоград |
30% |
27% |
36% |
20,6 |
19,3 |
27,4 |
33% |
45% |
42% |
56% |
|
Пермь |
29% |
25% |
34% |
24,3 |
22,5 |
31,9 |
31% |
48% |
43% |
55% |
|
Красноярск |
27% |
25% |
34% |
25,4 |
25,7 |
36,8 |
45% |
48% |
41% |
55% |
|
Челябинск |
22% |
20% |
27% |
16,9 |
16,3 |
22,6 |
34% |
38% |
37% |
47% |
|
В среднем |
33% |
31% |
41% |
31,0 |
30,5 |
43,7 |
41% |
54% |
50% |
66% |
Источник: Циан.Аналитика
Первый взнос по ипотеке в размере 20% от стоимости выбранной квартиры составляет в среднем по городам-миллионникам – 11 доходов семьи (двое работающих). В 2019-2020 гг. первый взнос был сопоставим с доходами семьи за 9 месяцев. Дольше всех копить на первый взнос, несмотря на высокие зарплаты в Москве (17 доходов) Санкт-Петербурге (15) Казани (14). Чуть более, чем полгода копить – в Челябинске (7 доходов семьи).
4. Аренда становится выгоднее ипотеки
Брать ипотеку или арендовать квартиру – этот вопрос задает себе практически каждый потенциальный покупатель. Циан сравнил, как соотносятся арендные платежи за двухкомнатную квартиру и ежемесячный ипотечный платеж по двадцатилетнему кредиту. Не удивительно, что многие россияне предпочитают взять ипотеку, поскольку средний арендный платеж – не намного ниже ежемесячных взносов по ипотеке.
В 2019 году аренда составляла в среднем 80% от платежа по ипотеке, в 2020 году – 79% (из-за снижения ставок аренды по причине локдауна и долгого их восстановления). В 2021 году ставка аренды была в среднем – 67% от среднего платежа по ипотеке. Разница в стоимости кредита и аренды увеличивается: все больше потенциальных покупателей перешли в категорию арендаторов.
Самая большая экономия арендатора в сравнении с ипотечным заемщиком – в Уфе, Казани и Москве, где в среднем аренда почти в два раза ниже, чем средний платеж по ипотеке. Обратная ситуация – в Ростове-на-Дону, Челябинске и Волгограде, где аренда составляет 75-84% от среднего платежа по ипотеке, то есть экономия не столь очевидна.
В сравнении с допандемийным периодом, максимальное «удешевление» доли аренды в сравнении с ипотекой произошло в Воронеже, Перми, Омске и Краснодаре.
Разница в арендной ставке и платежами по ипотеке
|
Город |
2019 |
2020 |
2021 |
||||||
|
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
|
|
Ростов-на-Дону |
25,2 |
21,1 |
84% |
24,0 |
20,9 |
87% |
35,3 |
29,7 |
84% |
|
Челябинск |
16,9 |
16,1 |
95% |
16,3 |
14,7 |
90% |
22,6 |
18,2 |
81% |
|
Волгоград |
20,6 |
20,5 |
99% |
19,3 |
20,2 |
105% |
27,4 |
20,6 |
75% |
|
Екатеринбург |
29,9 |
26,5 |
89% |
28,7 |
25,6 |
89% |
39,1 |
28,8 |
74% |
|
Новосибирск |
29,2 |
26,1 |
89% |
28,3 |
24 |
85% |
40,1 |
29,5 |
73% |
|
Краснодар |
26,4 |
24,6 |
93% |
26,1 |
26,3 |
101% |
46,6 |
33 |
71% |
|
Красноярск |
25,4 |
20,7 |
82% |
25,7 |
19,8 |
77% |
36,8 |
25,7 |
70% |
|
Самара |
24,7 |
19,5 |
79% |
23,5 |
18,2 |
77% |
35,1 |
23,9 |
68% |
|
Омск |
19,2 |
18,5 |
96% |
21,2 |
18,5 |
87% |
31,6 |
21,4 |
68% |
|
Санкт-Петербург |
52,2 |
42,0 |
80% |
50,8 |
40 |
79% |
73,4 |
49,4 |
67% |
|
Пермь |
24,3 |
22,7 |
94% |
22,5 |
18,6 |
83% |
31,9 |
21 |
66% |
|
Нижний Новгород |
28,9 |
25,0 |
87% |
29,9 |
23,3 |
78% |
44,1 |
28,6 |
65% |
|
Воронеж |
20,8 |
20,3 |
98% |
22,0 |
17,7 |
81% |
32,3 |
20,4 |
63% |
|
Москва |
89,0 |
50,8 |
57% |
89,5 |
54,4 |
61% |
115,7 |
69,6 |
60% |
|
Казань |
34,5 |
24,7 |
72% |
33,3 |
23,6 |
71% |
51,0 |
29,8 |
58% |
|
Уфа |
29,2 |
19,8 |
68% |
27,4 |
20 |
73% |
37,0 |
21,2 |
57% |
|
В среднем |
31,0 |
24,9 |
80% |
30,5 |
24,1 |
79% |
43,7 |
29,4 |
67% |
Источник: Циан.Аналитика
“Снижение доступности жилья подразумевает дальнейший рост роли ипотечного кредитования для поддержания рынка, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики, - Из-за высоких ставок по кредиту спрос будет снижаться, что замедлит индексацию цен, как застройщиками, так и собственниками квартир на вторичном рынке. Одновременно уровень первого взноса по ипотеке будет снижаться, а продолжительность кредитования – расти. С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости, итоговая переплата по ипотеке за 20 лет в среднем по городам-миллионникам будет выше почти в полтора раза (+45%) для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам в январе 2022 года, против тех, кто совершил сделку два года назад - в январе 2020 года.
В такой ситуации повысить доступность жилья необходимо путем адресного ипотечного стимулирования отдельных категорий граждан, такой подход уже применяется для семей с детьми, военных, возможно, стоит включить в список определенные профессии. Это более эффективная стратегия, которая не приведет к очередному резкому витку цен, когда субсидированием активно пользовались в том числе инвесторы, очевидно не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть субсидирование по-прежнему необходимо, но исключительно адресно, а не в массовом порядке”.
Проекты в концепции well-being – это недвижимость, в которой человек чувствует себя счастливым. Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются в направлении well-being. ГК «БестЪ» представила наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни. Среди наиболее актуальных форматов в недвижимости для бизнеса – гибкие офисы, «подвижные» форматы торговли и lifestyle- и комьюнити-центры.
Коворкинги
Пандемия способствовала развитию коворкингов. Мировые прогнозы оптимистичны. С одной стороны, компании все чаще переводят сотрудников в удаленный формат работы. С другой – коворкинги становятся необходимым элементом well being и обязательной составной частью отелей, апарт-отелей, студенческих кампусов, комьюнити-центров и др.
ГК «БестЪ» пересчитала площади гибких рабочих пространств Москвы и Петербурга на количество рабочих мест, как она это делает ежегодно. И выявила обеспеченность горожан рабочими местами. По критерию обеспеченности местами в коворкингах Петербург следует за Москвой с оставанием в два года.
Обеспеченность петербуржцев местами в коворкингах за 2021 год выросла больше, чем вдвое – до 20 с лишним мест на 10 000 горожан, что заставляет задуматься, где находится точка насыщения этого рынка. И будет ли спрос на рабочие места поддержан экономикой города, которая все же сильно отстает от московской.
По оценкам аналитиков ГК «БестЪ», петербургский рынок гибких офисных пространств в 2022 году ждет:
– некоторое замедление и укрупнение;
- усиление конкуренции в центральных локациях;
- усиление сетевых операторов с распределенным предложением рабочих мест в центральных и спальных районах;
- более активный выход операторов в города с высокой деловой активностью и населением от 1 млн населения.
Тем не менее, свободная емкость рынка в Петербурге, по оценкам ГК «БестЪ», составляет более 100 000 кв. м (от 17 500 до 18 000 рабочих мест).
Торговая подвижная недвижимость
Контейнерных проектов в 2021 года в России было совсем немного. Самый яркий, по-видимому, торговая контейнерная галерея AVENUE-BOX, проект реализованный ГК «БестЪ» в деловом квартале Авеню (других аналитики не нашли, хотя и старались). Последним из заметных российских проектов с использование морских контейнеров был ТЦ в Челябинске, реализованный в 2019 году.
В мире самый заметный контейнерный проект года - стадион 974 в Катаре на 40 000 мест к ЧМ-2022 (студия Fenwick Iribarren Architects).
Также перед самой пандемией был запущен отель и винный бар Stow Away (Лондон, дизайн-студия Doone Silver Kerr, 2020).
В России морские контейнеры активно используются как более дешевый аналог складов индивидуального хранения (self-storage). Вложения окупаются примерно за год – полтора, в зависимости от стартовых условий и стоимости аренды земли.
Lifestyle- и комьюнити-центры
Комьюнити-центр и lifestyle-центр – два гибрида торгового центра и дома культуры. Оба формата не то чтобы совсем новые, но хорошо укладываются как в концепцию well-being, так и в тренд, связанный с частичным уходом торговых брендов из классических ТЦ в онлайн-форматы.
Lifestyle-центры - крупные здания, достаточно современные, чтобы помещения арендовали известные бренды, и достаточно просторные, чтобы разместить также центр документов, устроить концерт, книжную ярмарку, выставку, танцевальный вечер. Возможна также ресторанная, гостиничная, фитнес и офисная функции. Из-за дополнительного трафика лучше сдаются в аренду (в развитых странах средняя вакансия 6-10%, арендная плата на 11-20% выше, чем в стандартных ТЦ).
Из только что открывшихся в России - lifestyle-центр «Студенец» (Тамбов) с фермерским рынком.
В России пока не получила широкого признания идея lifestyle бизнес-центра. До пандемии такой проект, претендующий на work-life balance, был реализован в Новой Москве: NEOPOLIS (Саларьево): на каждые 10 кв.м офисов приходится 1 кв.м инфраструктуры - кафе, рестораны, отделения банков, детские игровые площадки, work-out зона с тренажерами, а также площадки для занятий йогой, теннисом, игр в гольф, городки, петанк, фитнес-клуб c 25-метровым бассейном.
Из заметных зарубежных проектов 2021-2022 года: реконструкция торгового центра University Mall в Тампе (Флорида) девелопером RD Management. Из него должен получиться Rithm At Uptown — lifestyle бизнес-центр для медицинских и исследовательских компаний, работающих в биотехе. Предусмотрены лаборатории, корпоративные офисы и коворкинг, жилье, возможности для образования, отдыха, покупок и развлечений: клуб на крыше, конференц-центр, террасы для мероприятий.
Комьюнити-центр так же предполагает помещения для коммерческой аренды, но и усиленную социальную составляющую. Кроме магазинов, ресторанов и коворкинга, здесь может быть библиотека, детская комната, помещение для лекций, курсов или мастер-классов, лаунж-зона, кофе-поинт, постаматы и зал для спортивных занятий.
Новый для России тренд: застройщики не просто отдают соседским сообществам неликвидные встройки, но и строят отдельные здания (или редевелопмент существующих) под комьюнити-центры в жилых проектах, закрывая одновременно потребность в социальной и коммерческой инфраструктуре (Самолет, Сити XXI век, Брусника и др).
Свежий пример - community-центр окружного формата Art City (Казань) в одноименном ЖК бизнес-класса. Включает магазины, гастрономическое пространство, коворкинг и офисы ~ на 1000 рабочих мест. В проект интегрировано историческое здание Казанского артиллерийского училища.
Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним.
Полная презентация с обзором:
http://1.bestgroup.ru/bestbreakfast_photo/61/BestBreakfast-January-2022-MTL.pdf
Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
«В Германии, где народ редко посещает службы, в зданиях церквей открывают IT-хабы, IT-коворкинги. Применение находится и исповедальням, и всему остальному. В каком-то смысле это отвечает реальности. IT для многих – новая религия. Это вполне легальная история, одобряемая в том числе и церковью: поддерживая современные идеи и технологии, она надеется привлечь в общины молодежь. В Северной Европе появились комплексы, где продаются квартиры с садами на балконах, и это классно сделано - для тех, кому приходится жить в городе с мечтой о загородном доме. Придумать новое в недвижимости, с одной стороны, очень сложно, а с другой – просто. Например, коворкинг объединяет людей вокруг вещей или идей, которые в одиночку трудно получить или реализовать – неважно, в медицине, дизайне, бизнесе… Такое объединение людей расширяет палитру и делает объект уникальным. У тех, кто развивает сегмент коворкингов огромное поле деятельности».
Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE:
«Мы занимаемся коворкингами и понимаем, что готовые формулы работают не всегда. Локация и само здание, его история определяют правильное соотношение мест в опен-спейсе, количество мини-офисов и общественных пространств. В каждом новом проекте приходится считаться с тем, что называют магией места и тщательно анализировать инфраструктуру вокруг, чтобы не включать в проект излишних функций и не увеличивать инвестиционную нагрузку на проект. В развитии сети PAGE мы также уделяем большое внимание цифровизации в управлении и маркетинге коворкингов, развивая собственную IT платформу, позволяющую упростить управление коворкингом и его заполнение».
Станислав Ступников, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость», директор по развитию УК PAGE:
«Основные сложности, с которыми мы столкнулись в работе с собственниками объектов, психологического характера. Консервативные владельцы до последнего времени хотели просто сдавать свои офисы по 800-1000 рублей и не верили в более интересное будущее для своих объектов. Теперь, когда мы реализовали первые успешные проекты, они хотят так же. И конечно, спрос рождает предложение. В сторону гибкости также активно идут и компании-арендаторы офисных помещений. В Москве уже развиты сделки c гибкими офисами в формате build-to-suit, когда компания обращается к оператору с просьбой сделать гибкий офис под определенное количество сотрудников. Мы стали получать такие запросы в прошлом году. Мы уверены, что этот тренд в ближайшие два-три года будет основным. Чем дальше, тем больше будет спрос на гибкие решения и sharing. Этому также способствует и новая волна молодых предпринимателей. Новое поколение мыслит иначе. Они хотят не владеть, а пользоваться и платить за вещь только в тот момент, когда она нужна. Также и с недвижимостью – чем недвижимость более гибкая, тем интереснее она для предпринимателей. В этом мы убедились и на примере проекта AVENUE-BOX. Они хотят находиться там, где это именно сейчас интересно и выгодно, проживать жизнь по максимуму».