Ипотечные кредитные каникулы: дожить до 2050 года
Полугодовые ипотечные каникулы увеличивают первоначальный срок кредита ещё на три года и переплату по нему более чем на 20%. Больше всего придётся заплатить тем, кто оформил ипотеку в конце 2021-го – начале 2022 года на волне роста стоимости недвижимости и банковских ставок. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Закон о кредитных каникулах (Федеральный закон №106-ФЗ) разрешает заёмщикам взять паузу в погашении кредита не более чем на шесть месяцев. Если заёмщик оформлял ипотеку в 2018 году и решит воспользоваться каникулами с 1 апреля по 1 октября 2022 года, то срок окончания ипотеки вместо 2033 года настанет в 2035 году. При оформлении кредита в январе 2022 года первоначальный срок погашения с 2043-го продлится до 2046 года. В первом случае сумма переплаты по кредиту не превысит 15% или 260 тыс. рублей, во втором — 21% и 752 тыс. рублей.
«Ипотечные кредитные каникулы придуманы, чтобы дать заёмщикам время на поиск решений внезапных финансовых проблем, например, потеря работы или болезнь, но чем дольше длятся каникулы — тем больше финальная переплата и дольше сроки полного расчёта с кредитором, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Дальше простая математика: вариант хотя бы частичного погашения долга во время каникул выгоднее полного отказа от платежей, так как любая внесённая сумма позволяет снизить сумму будущих процентов».
Сравнительная таблица финансовой нагрузки в зависимости от даты оформления ипотеки и выхода на кредитные каникулы
|
Дата кредита |
Январь 2022 |
Январь 2018 |
|
Расчетная средняя сумма кредита, руб. |
3 329 588 |
1 916 476 |
|
Расчетная средняя ставка, % годовых |
7,81 |
9,8 |
|
|
||
|
Срок без каникул, мес. |
257 |
187 |
|
Срок с учетом каникул, мес. |
292 |
207 |
|
|
||
|
Процентные выплаты, без каникул, руб. |
3 538 184 |
1 829 230 |
|
Процентные выплаты с учетом каникул, руб. |
4 290 443 |
2 092 258 |
|
|
||
|
Увеличение, срок, мес. (%) |
+35 (+14%) |
+20 (+10%) |
|
Увеличение, процентные выплаты, % |
21,3 |
14,4 |
«Предварительный расчёт нового графика платежей нужно просить у своего кредитора, чтобы на основании фактических цифр принимать более экономически целесообразное решение — просить отсрочку в рамках закона №106-ФЗ или воспользоваться программой реструктуризации банка. В начале срока кредитования платёжная пауза обойдётся дороже, чем если кредит погашался хотя бы пару лет», — резюмировал Денис Аксёнов.
В законодательстве РФ есть другой вариант поддержки ипотечных заёмщиков — непосредственно «ипотечные каникулы» (поправки в Закон №353-ФЗ «О потребительском займе» были приняты в 2019 году). Разница между двумя законами в деталях: например, ипотечными каникулами по №353-ФЗ заёмщик может воспользоваться, если попал в трудную жизненную ситуацию, к которой отнесены потеря работы, присвоение инвалидности, длящаяся более двух месяцев болезнь, рождение ребенка и снижении среднемесячного семейного дохода более чем на 20%. И такими ипотечными каникулами можно воспользоваться только один раз.
Ипотечные кредитные каникулы по закону №106-ФЗ как временная мера поддержки граждан возобновлена с 1 апреля 2022 года. Воспользоваться ею можно только до 1 октября 2022 года. Законодатель выдвигает только три требования: документально подтверждённое снижение дохода более чем на 30% (справка по форме 2НДФЛ), сумма выданного кредита (не остатка) ниже установленного лимита (для Москвы и Петербурга 6 млн рублей, для других регионов — 3 млн), отсутствие действующих ипотечных каникул по закону № 353-ФЗ.
По оценке международной консалтинговой компании JLL, основной рост инвестиционного рынка в 2021 году в России наблюдался за счет Санкт-Петербурга. Так, по сравнению с предыдущим годом, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Северной столицы увеличился в 2,6 раза и составил 1,8 млрд долл. Для сравнения, в Москве показатель вырос лишь на 8% и достиг 3,3 млрд долл. При этом Петербург не смог превзойти свой исторический рекорд 2011 года, когда объем сделок составил 2,3 млрд долл. благодаря закрытию сделок по продаже ТРК «Галерея» и портфеля компании «Макромир».
Значительный рост в 2021 году обусловлен большим объемом сделок по приобретению земельных участков под строительство жилья и апартаментов на фоне роста спроса и цен. В предыдущие годы сделки с землей составляли меньшую часть годового объема инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга. Так, в 2021 году доля таких сделок достигла 68% в общем объеме инвестиций, тогда как в предыдущие пять лет она в среднем составляла около 36%.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млн долл.*
Источник: JLL
Участки под жилье
Исторический рекорд инвестиций был обновлен только в жилом сегменте. Объем сделок по приобретению земельных участков и проектов под редевелопмент для строительства жилья составил 1,2 млрд долл.
«В 2022 году мы прогнозируем снижение активности девелоперов по пополнению земельных банков в связи с ростом ставок по ипотеке, ростом цен на землю, а также удорожанием проектного финансирования, – говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Сдерживающим фактором также является минимальный объем ликвидного предложения с подготовленной разрешительной документацией».
Коммерческая недвижимость
В сфере коммерческой недвижимости[1] аналитики JLL наблюдают увеличение объема инвестиций в два раза по сравнению с низкой базой 2020 года и снижение на 30% к допандемийному 2019 году. В 2021 году лидировали офисы и склады, на которые приходится 47% и 30% объема инвестиций в коммерческую недвижимость соответственно.
Спрос потенциальных инвесторов на покупку объектов коммерческой недвижимости сдерживается нехваткой качественных активов, а также большим разрывом между ожиданиями продавцов и покупателей.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по сегментам
2021 год 2020 год
Источник: JLL
«Минувший год, несмотря на продолжающуюся пандемию, стал удачным для инвестиционного рынка Санкт-Петербурга. Ключевыми факторами успеха стали отложенный с 2020 года спрос, когда многие инвесторы заняли выжидательную позицию, существенное снижение стоимости финансирования, бум на логистическом рынке и резкий рост цен на рынке жилья, – комментирует Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге. – Наш прогноз на 2022 год оптимистичен. Мы видим усиливающийся тренд роста привлекательности Санкт-Петербурга для широкого круга инвесторов. В свою очередь, многие собственники стали задумываться о продаже своих активов либо их подготовке к продаже – реконструкции, репозиционировании, улучшении пула арендаторов, что также может привести к ряду интересных сделок уже в этом году».
В 2021 году наблюдался рост ставок капитализации во всех сегментах недвижимости. На данный момент ориентиром для рынка, по оценке экспертов JLL, являются ставки капитализации в Санкт-Петербурге – 10,25-11,75% для складов, 9,5-11,5% для офисов, 10,25-12% для торговых центров.
[1] Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью включает покупку-продажу офисных, торговых, складских, гостиничных и многофункциональных объектов. Он не учитывает приобретение земельных участков под жилой девелопмент.
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $1,59 млрд, что на 28% меньше результатов прошлого года. Основными причинами снижения активности на рынке инвестиций являются растущая стоимость заемного финансирования на фоне роста ключевой ставки, а также сохраняющееся влияние ковида и сопутствующие ограничения. В то же время превалирующие и рекордные вложения капитала пришлись на земельные участки для строительства жилья и апартаментов, а также проектов редевелопмента.
Складская недвижимость остается в центре внимания инвесторов
Пиковую активность продолжает демонстрировать складской сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 39% или $614 млн от общего объема вложений в существующие активы. Наиболее крупными сделками стали продажа компанией Itella своего портфеля складских комплексов логистическому оператору Tablogix, и сделка по продаже складских комплексов PNK Group общей площадью 152 000 кв. м группе «Новая Технологическая Компания».
Офисный сегмент продолжает восстанавливаться
Суммарный объем инвестиций в офисную недвижимость составил $522 млн. Примечательно, что впервые почти половина транзакций (45% или $237 млн) пришлась на Санкт-Петербург на фоне замедления переговоров по крупным московским активам.
Рынок торговой недвижимости обновляет минимумы
Общий объем транзакций на рынке торговой недвижимости составил $366 млн, обновив прошлогодний антирекорд. Однако стоит отметить, что объемы товарооборота в наиболее качественных активах превысили показатели 2019 г., а ряд переговоров по приобретению торговых центров находится на финальных стадиях. Ввиду вышесказанного, в 2022 году вероятен разворот тренда.
С учетом эпидемиологической неопределенности и текущей геополитической ситуации участие иностранного капитала в общем объеме инвестиций по-прежнему невелико, основной объем был традиционно сформирован российским капиталом (94%). Если говорить о распределении по территории РФ, то основной объем транзакций пришелся на Московский регион – 70%, при этом доля Санкт-Петербурга составила 23,7%.
Основными игроками на рынке остаются окологосударственные структуры, в первую очередь ЗПИФы под управлением ключевых банков, например «Сбер» и «ВТБ», а также региональные покупатели. Определенную растущую долю формируют нетипичные участники рынка, использующие для приобретений коммерческой недвижимости только собственные средства, что позволяет им рассматривать объекты в более широком диапазоне ставок капитализации.
Станислав Бибик, партнер Colliers: «На протяжении 2021 года мы наблюдали интерес к инвестированию в складскую и офисную недвижимость, который, предположительно, сохранится и в предстоящем году. Кроме того, ряд сделок по качественным торговым активам находится на стадии финализации, что иллюстрирует сохранившийся к этому сегменту интерес со стороны инвесторов. Мы ожидаем, что после текущего затишья 2022 год продемонстрирует более высокий уровень активности, преимущественно в логистическом и офисном сегментах, однако ограниченное предложение премиальных активов и удорожание кредитного финансирования будут по-прежнему являться причиной низкого числа транзакций с качественными высокобюджетными инвестиционными активами».