Ипотечные кредитные каникулы: дожить до 2050 года
Полугодовые ипотечные каникулы увеличивают первоначальный срок кредита ещё на три года и переплату по нему более чем на 20%. Больше всего придётся заплатить тем, кто оформил ипотеку в конце 2021-го – начале 2022 года на волне роста стоимости недвижимости и банковских ставок. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Закон о кредитных каникулах (Федеральный закон №106-ФЗ) разрешает заёмщикам взять паузу в погашении кредита не более чем на шесть месяцев. Если заёмщик оформлял ипотеку в 2018 году и решит воспользоваться каникулами с 1 апреля по 1 октября 2022 года, то срок окончания ипотеки вместо 2033 года настанет в 2035 году. При оформлении кредита в январе 2022 года первоначальный срок погашения с 2043-го продлится до 2046 года. В первом случае сумма переплаты по кредиту не превысит 15% или 260 тыс. рублей, во втором — 21% и 752 тыс. рублей.
«Ипотечные кредитные каникулы придуманы, чтобы дать заёмщикам время на поиск решений внезапных финансовых проблем, например, потеря работы или болезнь, но чем дольше длятся каникулы — тем больше финальная переплата и дольше сроки полного расчёта с кредитором, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Дальше простая математика: вариант хотя бы частичного погашения долга во время каникул выгоднее полного отказа от платежей, так как любая внесённая сумма позволяет снизить сумму будущих процентов».
Сравнительная таблица финансовой нагрузки в зависимости от даты оформления ипотеки и выхода на кредитные каникулы
|
Дата кредита |
Январь 2022 |
Январь 2018 |
|
Расчетная средняя сумма кредита, руб. |
3 329 588 |
1 916 476 |
|
Расчетная средняя ставка, % годовых |
7,81 |
9,8 |
|
|
||
|
Срок без каникул, мес. |
257 |
187 |
|
Срок с учетом каникул, мес. |
292 |
207 |
|
|
||
|
Процентные выплаты, без каникул, руб. |
3 538 184 |
1 829 230 |
|
Процентные выплаты с учетом каникул, руб. |
4 290 443 |
2 092 258 |
|
|
||
|
Увеличение, срок, мес. (%) |
+35 (+14%) |
+20 (+10%) |
|
Увеличение, процентные выплаты, % |
21,3 |
14,4 |
«Предварительный расчёт нового графика платежей нужно просить у своего кредитора, чтобы на основании фактических цифр принимать более экономически целесообразное решение — просить отсрочку в рамках закона №106-ФЗ или воспользоваться программой реструктуризации банка. В начале срока кредитования платёжная пауза обойдётся дороже, чем если кредит погашался хотя бы пару лет», — резюмировал Денис Аксёнов.
В законодательстве РФ есть другой вариант поддержки ипотечных заёмщиков — непосредственно «ипотечные каникулы» (поправки в Закон №353-ФЗ «О потребительском займе» были приняты в 2019 году). Разница между двумя законами в деталях: например, ипотечными каникулами по №353-ФЗ заёмщик может воспользоваться, если попал в трудную жизненную ситуацию, к которой отнесены потеря работы, присвоение инвалидности, длящаяся более двух месяцев болезнь, рождение ребенка и снижении среднемесячного семейного дохода более чем на 20%. И такими ипотечными каникулами можно воспользоваться только один раз.
Ипотечные кредитные каникулы по закону №106-ФЗ как временная мера поддержки граждан возобновлена с 1 апреля 2022 года. Воспользоваться ею можно только до 1 октября 2022 года. Законодатель выдвигает только три требования: документально подтверждённое снижение дохода более чем на 30% (справка по форме 2НДФЛ), сумма выданного кредита (не остатка) ниже установленного лимита (для Москвы и Петербурга 6 млн рублей, для других регионов — 3 млн), отсутствие действующих ипотечных каникул по закону № 353-ФЗ.
В 2021 году, по данным аналитиков компании «Метриум», в 15 наиболее востребованных массовых новостройках «старой» Москвы было заключено 43% всех сделок в данном сегменте. Более половины проектов возводятся одним застройщиком. В самом популярном комплексе в месяц реализовывалось в среднем 158 квартир.
Показатели продаж в массовых новостройках «старой» Москвы по итогам 2021 года в целом сравнимы с 2020 годом. В прошедшем году в них было заключено 36,2 тыс. договоров долевого участия, что всего на 7,5% больше, чем в 2020 году. Доля 15 самых востребованных проектов также осталась на уровне 43%.
Относительно 2020 года топ-15 самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы обновился на 8 позиций. Кроме того, изменения произошли в самой структуре рейтинга.
Первое место в списке самых продаваемых новостроек, как и по итогам 2021 года, занимает ЖК «Люблинский парк» от ГК ПИК. За 12 месяцев 2021 года в нем заключено 1,9 тыс. договоров долевого участия (или в среднем 158 сделок в месяц), что составляет 5,2% от общего количества ДДУ в массовом сегменте. Самыми успешными периодами были март и октябрь 2021 года, когда были реализованы 207 и 241 лот соответственно. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте в декабре 2021 года достигла 215 тыс. рублей.
На второй строчке расположился ЖК «Светлый мир Станция „Л“» от компании Seven Suns Development. За год в нем было совершено 1,5 тыс. сделок (4,1% от общего количества ДДУ в массовом сегменте), то есть в среднем в месяц реализовывалось 125 квартир. Больше всего лотов было продано в феврале и мае 2021 года – 157 и 154. В данном проекте зафиксирована самая низкая средняя стоимость квадратного метра в декабре 2021 года из всех комплексов, входящих в топ-15 (180,8 тыс. рублей).
Третье место досталось ЖК «Зеленая Вертикаль» от застройщика «Э.К. Девелопмент», продажи в котором начались в I квартале 2021 года. В прошедшем году в нем было продано около 1,1 тыс. квартир (2,9% от общего количества ДДУ в массовом сегменте). Наиболее успешными для девелопера были февраль и март 2021 года, когда удалось реализовать 171 и 158 лотов. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте в декабре 2021 года достигла 234,2 тыс. рублей.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в 2021 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в массовом сегменте |
Средняя цена кв. м. в декабре 2021 года, тыс. руб. |
|
1 |
▬ |
Люблинский парк |
Люблино |
1901 |
5,2% |
215 |
|
2 |
▲ |
Светлый мир Станция «Л» |
Люблино |
1500 |
4,1% |
180,8 |
|
3 |
▲ |
Зеленая Вертикаль |
Чертаново Южное |
1073 |
2,9% |
234,2 |
|
4 |
▼ |
LIFE-Варшавская |
Москворечье-Сабурово |
1009 |
2,8% |
277,6 |
|
5 |
▲ |
Перовское 2 |
Нижегородский |
964 |
2,6% |
240,4 |
|
6 |
▲ |
Амурский парк |
Гольяново |
962 |
2,6% |
239,1 |
|
7 |
▲ |
Сказочный лес |
Ярославский |
960 |
2,6% |
184,9 |
|
8 |
▼ |
Михайловский парк |
Рязанский |
955 |
2,6% |
232,6 |
|
9 |
▼ |
Мякинино парк |
Кунцево |
947 |
2,6% |
255,2 |
|
10 |
▲ |
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
905 |
2,5% |
219,3 |
|
11 |
▲ |
PROFIT |
Нижегородский |
903 |
2,5% |
259,8 |
|
12 |
▲ |
Волжский парк |
Текстильщики |
891 |
2,4% |
233 |
|
13 |
▼ |
Тринити |
Западное Дегунино |
887 |
2,4% |
268 |
|
14 |
▼ |
Дмитровский парк |
Дмитровский |
874 |
2,4% |
238,3 |
|
15 |
▲ |
Второй Нагатинский |
Нагатино-Садовники |
805 |
2,2% |
283,1 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
Источник: «Метриум»
Стоит отметить, что 8 из 15 проектов, вошедших в рейтинг самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы, реализуются одним застройщиком – ГК ПИК. В 2020 году таких комплексов было 6.
По данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квадратного метра в проектах массового сегмента «старой» Москвы по итогам 2021 года составила 263,2 тыс. рублей. Только в трех комплексах, вошедших в топ-15 самых продаваемых новостроек, данный показатель выше: ЖК «Тринити» (268 тыс. рублей), ЖК «LIFE-Варшавская» (277,6 тыс. рублей), ЖК «Второй Нагатинский» (283,1 тыс. рублей). При этом в конце 2020 года таких проектов было 7.
«В 2021 году спрос на массовые новостройки остался на стабильно высоком уровне, даже несмотря на фактическое завершение льготной ипотеки с 1 июля, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, количество сделок во втором полугодии 2021 года несколько выше, чем в январе-июне. Однако, начиная с июля 2021 года, мотивирующим фактором выступала не льготная ипотека, а дальнейшее повышение ставок по жилищным займам. Вероятно, в 2022 году мы будем наблюдать продолжение смещения вектора спроса в сторону более доступных локаций».
В департаменте элитной недвижимости Est-a-Tet подсчитали: средневзвешенная цена 1 кв.м в элитных новостройках превышает 1 миллион рублей во всех районах. Самый высокий показатель зафиксирован в Мещанском районе, где средневзвешенная цена метра приближается к 3 млн рублей.
Во всех рассмотренных локациях средневзвешенная цена за кв.метр превышает один миллион рублей, в Пресненском и на Якиманке превышает 2 млн рублей, а в Мещанском уже преодолела планку в 2,5 млн за метр и подбирается к 3 млн рублей.
Год назад по средневзвешенной цене за метр лидировал Пресненский район с показателем 1,583 млн рублей. Сейчас средневзвешенная цена в Пресненском – 2,150 млн рублей за метр. По итогам 4 квартала 2021 года лидер сменился, это Мещанский район с показателем 2,715 млн.
«В первую очередь вымываются лоты оптимального для проекта формата и с наиболее привлекательной ценой, а срок экспонирования эксклюзивных объектов, как правило, больше – это пентхаусы, виллы, двухуровневые лоты с высокой ценой квадратного метра. Наличие столь дорогих объектов «тянет» вверх средневзвешенную цену по району. Такая тенденция наблюдается во многих проектах, – поясняет ценообразование Анна Гурцева, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. – Так как предложение элитного сегмента ограничено, даже незначительное изменение ассортимента в рамках каждого проекта может привести к существенному изменению показателя средневзвешенной цены. Собственно, эта тенденция и внесла ощутимый вклад в годовой рост средневзвешенной цены элитного сегмента».
Год назад самая низкая средневзвешенная цена элитного метра была зафиксирована в Таганском районе и составляла 680 тыс.руб./кв.м. Самый бюджетный метр элитки по данным на начало 2022 года обойдется в 1,030 млн рублей, это показатель района Хорошево-Мнёвники.
С большим отрывом лидирует Якиманка с долей в 21%. На втором месте – Дорогомилово (14%), по 13% у Раменок и Хамовников. В районе Арбат сконцентрировано 12% предложения элитных новостроек, доля остальных районов менее 10%. По 2% - в Пресненском и Басманном районах.