Ипотечные кредитные каникулы: дожить до 2050 года
Полугодовые ипотечные каникулы увеличивают первоначальный срок кредита ещё на три года и переплату по нему более чем на 20%. Больше всего придётся заплатить тем, кто оформил ипотеку в конце 2021-го – начале 2022 года на волне роста стоимости недвижимости и банковских ставок. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Закон о кредитных каникулах (Федеральный закон №106-ФЗ) разрешает заёмщикам взять паузу в погашении кредита не более чем на шесть месяцев. Если заёмщик оформлял ипотеку в 2018 году и решит воспользоваться каникулами с 1 апреля по 1 октября 2022 года, то срок окончания ипотеки вместо 2033 года настанет в 2035 году. При оформлении кредита в январе 2022 года первоначальный срок погашения с 2043-го продлится до 2046 года. В первом случае сумма переплаты по кредиту не превысит 15% или 260 тыс. рублей, во втором — 21% и 752 тыс. рублей.
«Ипотечные кредитные каникулы придуманы, чтобы дать заёмщикам время на поиск решений внезапных финансовых проблем, например, потеря работы или болезнь, но чем дольше длятся каникулы — тем больше финальная переплата и дольше сроки полного расчёта с кредитором, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Дальше простая математика: вариант хотя бы частичного погашения долга во время каникул выгоднее полного отказа от платежей, так как любая внесённая сумма позволяет снизить сумму будущих процентов».
Сравнительная таблица финансовой нагрузки в зависимости от даты оформления ипотеки и выхода на кредитные каникулы
|
Дата кредита |
Январь 2022 |
Январь 2018 |
|
Расчетная средняя сумма кредита, руб. |
3 329 588 |
1 916 476 |
|
Расчетная средняя ставка, % годовых |
7,81 |
9,8 |
|
|
||
|
Срок без каникул, мес. |
257 |
187 |
|
Срок с учетом каникул, мес. |
292 |
207 |
|
|
||
|
Процентные выплаты, без каникул, руб. |
3 538 184 |
1 829 230 |
|
Процентные выплаты с учетом каникул, руб. |
4 290 443 |
2 092 258 |
|
|
||
|
Увеличение, срок, мес. (%) |
+35 (+14%) |
+20 (+10%) |
|
Увеличение, процентные выплаты, % |
21,3 |
14,4 |
«Предварительный расчёт нового графика платежей нужно просить у своего кредитора, чтобы на основании фактических цифр принимать более экономически целесообразное решение — просить отсрочку в рамках закона №106-ФЗ или воспользоваться программой реструктуризации банка. В начале срока кредитования платёжная пауза обойдётся дороже, чем если кредит погашался хотя бы пару лет», — резюмировал Денис Аксёнов.
В законодательстве РФ есть другой вариант поддержки ипотечных заёмщиков — непосредственно «ипотечные каникулы» (поправки в Закон №353-ФЗ «О потребительском займе» были приняты в 2019 году). Разница между двумя законами в деталях: например, ипотечными каникулами по №353-ФЗ заёмщик может воспользоваться, если попал в трудную жизненную ситуацию, к которой отнесены потеря работы, присвоение инвалидности, длящаяся более двух месяцев болезнь, рождение ребенка и снижении среднемесячного семейного дохода более чем на 20%. И такими ипотечными каникулами можно воспользоваться только один раз.
Ипотечные кредитные каникулы по закону №106-ФЗ как временная мера поддержки граждан возобновлена с 1 апреля 2022 года. Воспользоваться ею можно только до 1 октября 2022 года. Законодатель выдвигает только три требования: документально подтверждённое снижение дохода более чем на 30% (справка по форме 2НДФЛ), сумма выданного кредита (не остатка) ниже установленного лимита (для Москвы и Петербурга 6 млн рублей, для других регионов — 3 млн), отсутствие действующих ипотечных каникул по закону № 353-ФЗ.
Сезон на рынке недвижимости уже начался. Эксперты Est-a-Tet прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки на квартиры до 10% в ближайшие 2-3 месяца. Собственники с осторожностью сдают объекты семьям с детьми, а молодые арендаторы все больше склоняются к внешне привлекательным вариантам, отодвигая вопрос бюджета на второй план.
Высокий сезон на рынке аренды начался – по итогам обращений в компанию за последние 2 недели фиксируется рост спроса на долгосрочную аренду на 17% по сравнению со средними цифрами за июнь. «Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока ещё арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – рассказывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Квартиры начинают искать студенты, которые в этом году смогут учиться оффлайн, и доля таких арендаторов в общей структуре спроса будет возрастать вплоть до сентября-октября. Также росту запросов на аренду способствует оживление на деловом рынке, восстановление секторов услуг и общественного питания, возвращение с дистанционного режима работы иногородних сотрудников. Проектирование и создание комфортной среды для жизни, реконструкция парков и скверов и создание новых мест отдых создает ментальное принятие города как места для жизни, а не только для работы. В связи с этим семьи с детьми возвращаются в город, поближе к цивилизации, и на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой.
«Мы отметили новый тренд в поведении молодых арендаторов без детей: в сегментах комфорт плюс и бизнес наибольший интерес сфокусирован на достойных, а не на бюджетных вариантах. Молодым людям, которые занимают позиции от средних руководящих, стали интересны просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.
Также новые особенности отмечаются и в поведении собственников: так, они существенно менее охотно стали сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет. «Наличие детей в семье съёмщиков, к сожалению, всегда было отрицательным фактором для собственника, но сейчас эта тенденция особенно заметна, – делится наблюдениями Юлия Дымова, – Дети дошкольного возраста пугают арендодателей, особенно если их больше одного – по мнению собственников, квартира после проживания семьи с детьми придёт в негодность. Поэтому сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля 2021 г. предложение квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы выросло за месяц на 3,2% площади и на 5% лотов и составило 704,2 тыс. кв. м и 9,7 тыс. квартир. В годовой динамике рынок демонстрирует сокращение на 13,2% площади и на 6,9% лотов.
В июле начались продажи в 3 новых проектах: ЖК MYPRIORITY Basmanny (Гранель), ЖК Symfony 34 (MR Group), ЖК Level Нагатинская (Level Group). Всего в реализацию поступило 5 новых корпусов.
Две трети экспозиции приходится на 4 округа, лидером среди которых остаётся ЮАО – 28,2% (-2,1% за месяц, +13,7% за год). За ним следуют ЗАО – 15,3% (+0,1% за месяц, -5,4% за год), СВАО -13,9% (+0,4% за месяц, +1,7% за год) и СЗАО -13,2% (+0,2% за месяц, +0,8% за год).
В июле доля квартир бизнес-класса на начальной стадии строительной готовности продолжила расти за счет выхода новых проектов: 61,8% площади (+2,6% за месяц, +31,4% за год): на нулевом цикле – 52,6% (+0,4% за месяц, +27,8% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 9,3% (+2,3% за месяц, +3,7% за год).
Доля предложения на заключительной стадии составила 28,2% площади (-2,9% за месяц, -20,2% за год): на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 13,7% (-2% за месяц, -7,6% за год), благоустройства – 0,8% (+0,4% за месяц, -4,5% за год) и введены – 13,8% (-1,4% за месяц, -8% за год).
Большая доля предложения реализуется без отделки 61,4% лотов (-8,3% за месяц, -11,8% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 25,5% (+5,8% за месяц, +4,2% за год), с отделкой – 12,3% (+2,5% за месяц, +7% за год).
По итогам июля средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 371,7 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +37,5% за год). Самым доступным округом остаётся ВАО с СВЦ на уровне 275,6 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +25,4% за год), а самым дорогим стал СЗАО – 406,7 тыс. руб. (+0,8% за месяц, +55,7% за год).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 26,8 млн руб. (+0,1% за месяц, +28,3% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 20,1 млн. руб. (-1,2% за месяц, +27,3% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой квартиры 29,3 млн руб. (-2,3% за месяц, +64,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
