Приостановка деятельности международных брендов в I квартале 2022 года пока не оказала влияния на рост доли свободных площадей в торговых центрах Москвы
По данным CORE.XP, доля иностранных компаний, объявивших в I кв. 2022 года о приостановлении деятельности, по количеству арендаторов площадей в ТЦ Москвы составляет порядка 20 - 25% (в расчёт включались торговые центры, традиционно востребованные у иностранных ритейлеров). При этом, их доля по квадратным метрам доходит до 40%. В целом, для московских торговых центров окружного, регионального и суперрегионального формата характерна аренда 30-40% площадей международными брендами.
Наибольшие риски увеличения вакантности характерны для суперрегиональных ТЦ (более 80 тыс. кв. метров арендопригодной площади), в которых крупные зарубежные сети арендуют значительную часть площадей. Тем не менее, по итогам I кв. 2022 года изменения вакансии ввиду приостановления деятельности международных брендов не произошло. Операторы пока продолжают выполнять обязательства по договорам и, за редким исключением, не освобождают занятые площади.
В целом, российские представительства международных ритейл операторов имеют возможность оставаться закрытыми и выполнять обязательства по выплате арендной и заработной платы ещё порядка 2 - 3 месяцев. Однако летом необходимо будет производить оценку сложившейся рыночной ситуации и принимать решение о продолжении или же прекращении операций.
В случае негативного развития геополитического сценария, замещение ушедших игроков будет происходить медленно ввиду необходимости решения вопросов выбора локации, юридического оформления, налаживания логистики и позиционирования новых брендов в РФ.
Российские операторы сегмента fashion пока не обладают достаточными мощностями для аренды помещений площадью 1 000 и более кв. м.
Новое предложение
Рост затрат на строительство и высокий уровень рыночных рисков негативно отразятся на объёме ввода торговых площадей. Ожидается, что он будет отложен на более поздние периоды. В случае пессимистичного развития ситуации, перенос затронет 2/3 анонсированных к вводу арендопригодных площадей.
Так, по итогам года, из запланированных 195 тыс. кв. м будут построены около 65 тыс. кв. м. Основой будущего строительства являются ТЦ районного формата.
Примеры торговых объектов, планируемых к открытию в 2022 году
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
Самым необеспеченным торговыми площадями округом Москвы является Зеленоградский (220 кв. м/1 000 чел.), больше всего торговых центров в Южном округе (5 560 кв. м/1 000 чел.).
Обеспеченность торговыми площадями по административным округам г. Москвы
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
По прогнозам CBRE, реакция на кризисные события имеет отложенный эффект и будет более заметна во втором - третьем кварталах текущего года. Рынок может отреагировать сокращением арендных платежей ввиду падения покупательского спроса и предоставления скидок для ритейл-операторов.
Одновременно с этим мы можем увидеть трансформацию сложившихся логистических процессов, существующего соотношения российских и зарубежных арендаторов в торговых центрах, а также ассортимента товаров.
Марина Малахатько, старший директор, глава ритейл департамента CORE.XP, комментирует:
«Итоги первого квартала пока не отражают происходящие изменения рынка торговой недвижимости. Первые недели апреля уже показали снижение посещаемости как в московских, так и в региональных ТРЦ. Крупные магазины международных брендов остаются закрытыми уже более месяца, но арендаторы пока продолжают платить арендную плату. Диапазон предоставляемых скидок составляет 30-50% от среднегодовой арендной платы (в том числе от товарооборота) за 2021 год. При этом, многие российские и зарубежные ритейлеры накапливают дебиторскую задолженность и получают от арендодателей уведомления о штрафах, которые далее могут привести к расторжению договора со стороны арендодателя при его желании. Таким образом, арендодатели стараются получить возможность для маневра, если поиски альтернативных арендаторов увенчаются успехом. Большинство крупных портфельных девелоперов не готовы долго терпеть закрытые площади и планируют к сентябрю провести замены, если иностранные ритейлеры не откроются во втором квартале. Переговоры ведутся как с российскими компаниями, так и с новыми игроками из Кореи, Турции, Индии и других стран. Инвестиции в бренды из этих стран предполагаются локальные, то есть будут оплачены за счет российских партнеров по франчайзингу или самих девелоперов, вынужденных заполнять пустующие площади за свой счет».
К концу 2021 года десять крупнейших девелоперов высоток строили и продавали небоскребы общей площадью 5,8 млн кв. м, подсчитали аналитики «Метриум», которые подготовили очередной рейтинг девелоперов небоскребов Москвы. Это почти в два раза больше, чем в 2020 году, и в 2,6 раза больше, чем в 2017 году, когда был создан первый рейтинг девелоперов небоскребов Москвы. За прошедший год сменился лидер высотного строительства – на первую позицию вышла ГК «ПИК».
Эксперты «Метриум» составили рейтинг девелоперов московских высоток. За основу были взяты три критерия:
- Традиционно к небоскребам относят здания высотой 100 метров и более. Однако в Москве немало зданий имеют высоту близкую к этой отметке с разницей в несколько десятков сантиметров, что незначительно в масштабах небоскребов, поэтому аналитики учитывали проекты с максимальной высотой от 99,5 м.
- Застройщики ранжируются по суммарной жилой площади не всего комплекса новостроек, а только тех корпусов, которые превышают 99,5 м.
- В рейтинг попали только те новостройки, в которых в настоящее время идут первичные продажи.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в 2021 году десять крупнейших застройщиков небоскребов возводят 5,8 млн кв. м, тогда как в 2020 году этот показатель составлял 3 млн, а в 2017 году – 2,2 млн кв. м. Таким образом, за три года столичные застройщики увеличили портфель высотного строительства в 2,6 раза, а за прошедший год – в 2 раза.
По подсчетам аналитиков «Метриум», пять новостроек в Москве превышают 200 метров, еще 16 небоскребов имеют высоту от 150 до 200 метров, десять комплексов достигают в высоту 100-150 метров и 13 новостроек – 99,5-99,9 метров. Если сложить высоту небоскребов 10 лидеров рейтингов, то получится здание высотой 5,8 километров – почти на 1 километр выше, чем годом ранее (4,9 км).
В 2021 году с девятого на первое место по объему строительства небоскребов поднялась ГК «ПИК». За год общая площадь строящихся этим девелопером высоток увеличилась с 187 тыс. кв. м до более чем 2 млн кв. м, то есть в десять раз. Самый высокий небоскреб – один из корпусов ЖК «Кронштадтский 14» (высота – 99,9 м), а самая большая по площади высотка – Дмитровский парк (99,9 м, 300 тыс. кв. м).
На второй строчке рейтинга – MR Group – лидер прошлого года. Хотя компания переместилась на вторую позицию, общий площадь её небоскребов увеличилась с 731 тыс. до 1,3 млн кв. м, то есть почти в два раза. Самый масштабный небоскреб в «высотном портфеле» девелопера – жилой комплекс премиум-класса Mod (200 м). Самый масштабный высотный комплекс девелопера – City Bay (наиболее высокое здание в нем достигает 179 метров, а общая площадь застройки – 277 тыс. кв. м).
На третьей позиции – ГК ФСК, которая впервые вошла в десятку лидеров высотного строительства. Общая площадь небоскребов в её портфеле – 483 тыс. кв. м. Самый высокий небоскреб в портфеле этого девелопера – «Режиссер», который достигает в высоту 176 метров, а самый масштабный комплекс – «Архитектор» (максимальная высота – 169,2 метров, общая площадь – 110,8 тыс. кв. м).
«Высотные проекты все чаще встречаются в сегменте рынка новостроек бизнес- и премиум-класса, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Это связано, в том числе и с ростом спроса покупателей на такой формат жилья. Как правило, реализация масштабных высотных комплексов предусматривает наличие полного набора инфраструктуры, необходимой для современного жителя мегаполиса. Кроме того, клиенты готовы доплачивать за хорошие видовые характеристики, будь то исторический центр города, река или парк. Эффектный вид из окна квартиры, безусловно, повышает статус ее владельца».
«В премиальном сегменте высотные новостройки, как правило, очень технологичны, – говорит Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер городского квартала Prime Park). – В силу масштаба и высоты для строительства таких зданий применяют лучшие и передовые материалы, устанавливают совершенное оборудование. Логичным продолжением этой практики стало в последние годы внедрение «умных» систем в высотных кварталах. Жители могут управлять доступом в квартиру или здание, находясь в любой точке мира. С помощью умных камер системы безопасности способны распознавать резидентов и гостей. Весь электронный функционал умного дома и умного квартала сконцентрирован в мобильных приложениях жителей. Всё это становится стандартом высотного строительства премиум-класса».
«Тенденция к увеличению высотного строительства в Москве очевидна, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2021 году небоскребы стали массовым явлением в комфорт-классе, правда, пока в практике только одного застройщика. Полагаю, в ближайшие годы мы будем видеть в доступном ценовом сегменте рынка все больше высоток. Значительная их доля появится и в бизнес-классе. Увеличение этажности будет фактором сдерживания роста цен на новое жилье в Москве».
Рейтинг девелоперов небоскребов Москвы 2021
|
Застройщик |
Проект |
Максимальная высота, м |
Класс |
Статус |
Суммарная общая площадь всех корпусов комплекса, превышающих 99,5 м |
Итог |
1 |
ПИК |
Кронштадтский 14 |
99,98 |
комфорт |
квартиры |
118 490 |
2 090 875 |
Перовское 2 |
99,97 |
комфорт |
квартиры |
109 348 |
|||
Второй Нагатинский |
99,95 |
комфорт |
квартиры |
136 298 |
|||
Новохохловская 15 |
99,95 |
комфорт |
квартиры |
92 497 |
|||
Мичуринский парк |
99,94 |
комфорт |
квартиры |
81 186 |
|||
Амурский парк |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
63 759 |
|||
Дмитровский парк |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
304 050 |
|||
Матвеевский парк |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
133 604 |
|||
Полярная 25 |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
128 783 |
|||
Бусиновский парк |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
67 646 |
|||
Михайловский парк |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
269 268 |
|||
Сигнальный 16 |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
109 199 |
|||
Кронштадтский 12 |
99,79 |
комфорт |
квартиры |
57 887 |
|||
Академика Павлова |
99,75 |
комфорт |
квартиры |
141 418 |
|||
Кронштадтский 9 |
99,74 |
комфорт |
квартиры |
129 372 |
|||
Лосиноостровский парк |
99,70 |
комфорт |
квартиры |
50 840 |
|||
Руставели 14 |
99,62 |
комфорт |
квартиры |
97 230 |
|||
2 |
MR Group |
Mod |
200,00 |
премиум |
квартиры/ |
187 156 |
1 226 328 |
апартаменты |
|||||||
Famous |
198,66 |
премиум |
квартиры |
58 276 |
|||
Symphony 34 |
190,00 |
премиум |
квартиры |
135 442 |
|||
City Bay |
179,00 |
бизнес |
квартиры |
232 102 |
|||
Павелецкая Сити |
164,82 |
бизнес |
квартиры |
67 729 |
|||
Селигер Сити |
158,95 |
бизнес |
квартиры |
276 510 |
|||
Hide |
151,70 |
премиум |
квартиры |
87 455 |
|||
Filiсity |
144,25 |
бизнес |
квартиры |
127 093 |
|||
Discovery Park |
100,00 |
бизнес |
квартиры |
122 294 |
|||
3 |
ГК ФСК |
Режиссер |
176,00 |
бизнес |
квартиры |
96 785 |
482 734 |
Архитектор |
169,20 |
бизнес |
квартиры |
139 632 |
|||
Sydney City |
159,75 |
бизнес |
квартиры |
135 476 |
|||
Sky Garden |
149,45 |
бизнес |
квартиры |
110 841 |
|||
4 |
ГК Кортрос |
Headliner |
175,40 |
бизнес |
квартиры |
141 708 |
420 145 |
ILOVE |
119,80 |
бизнес |
квартиры |
278 437 |
|||
5 |
УЭЗ |
Will Towers |
199,10 |
бизнес |
квартиры |
394 747 |
394 747 |
6 |
Level Group |
Павелецкая Сити |
164,82 |
бизнес |
квартиры |
101 183 |
272 262 |
Level Причальный |
109,92 |
бизнес |
квартиры |
171 079 |
|||
7 |
Capital Group |
ОКО |
354,00 |
элит |
апартамент |
77856 |
248 638 |
Capital Towers |
294,95 |
премиум |
квартиры |
248 638 |
|||
8 |
Концерн КРОСТ |
Wellton Towers |
198,50 |
бизнес |
квартиры |
163 522 |
218 481 |
Crystal |
170,00 |
бизнес |
квартиры |
54 959 |
|||
9 |
Группа Эталон |
Крылья |
139,45 |
бизнес |
квартиры |
206 933 |
206 933 |
10 |
AFI Development |
AFI Tower |
182,40 |
бизнес |
квартиры |
206 559 |
206 559 |
11 |
Tekta Group |
Eniteo |
149,15 |
бизнес |
квартиры |
72 799 |
185 463 |
Ever |
119,95 |
бизнес |
квартиры |
112 664 |
|||
12 |
INGRAD |
КутузовGRAD II |
99,95 |
бизнес |
квартиры |
157 090 |
157 090 |
13 |
Optima Development |
Prime Park |
149,99 |
премиум |
квартиры |
149 350 |
149 350 |
14 |
ГК Грас |
Утесов |
105,00 |
бизнес |
квартиры |
138 768 |
138 768 |
15 |
ГК Пионер |
High Life |
115,90 |
премиум |
квартиры |
119 630 |
119 630 |
16 |
Renaissance Development |
Neva Towers |
336,90 |
элит |
апартамент |
115 308 |
115 308 |
17 |
ГК Гранель |
PROFIT |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
102 038 |
102 038 |
18 |
Ant Development |
Поклонная 9 |
128,75 |
премиум |
апартамент |
98 778 |
98 778 |
19 |
Aeon Corporation |
Башня Федерация (Восток) |
374,00 |
элит |
апартамент |
78 000 |
78 000 |
20 |
Группа ЛСР |
ЗИЛАРТ |
150,00 |
бизнес |
квартиры |
67 136 |
67 136 |
21 |
ГК Ташир |
ONYX Deluxe |
109,80 |
бизнес |
квартиры |
64 349 |
64 349 |
22 |
3S Group |
Талисман на Рокоссовского |
99,89 |
комфорт |
квартиры |
59 859 |
59 859 |
23 |
ГК Основа |
Very |
99,65 |
бизнес |
квартиры |
57 572 |
57 572 |
24 |
ALCON Development |
Alcon Tower |
168,10 |
бизнес |
апартамент |
53 104 |
53 104 |
Источник: «Метриум»
Давно устоявшийся тренд на смещение спроса в премиальном сегменте за пределы ЦАО в 2021 году получил дальнейшее развитие. По итогам 11 месяцев 78% спроса на высокобюджетные продукты и больше половины всех финансовых поступлений приходится на нецентральные локации. Об этом свидетельствует исследование Urbanus.ru.
В январе-ноябре 2021 г. покупатели эксклюзивной недвижимости потратили на московском рынке без малого четверть триллиона (247,11 млрд) рублей. 77,3% этой денежной массы сконцентрировано в границах шести районов. Это Хорошево-Мневники на северо-западе, Дорогомилово и Раменки на западе, а также три центральных локации – районы Пресненский, Якиманка и Хамовники. Последние в сумме дают 34,4%, то есть треть от общего показателя. Еще 8,1% измеряется вклад других районов ЦАО. Иными словами на долю центра приходится только две пятых всей выручки в элитном и премиальном сегментах, которые всегда были основной специализацией этой части Москвы. В предыдущие годы удельный вес ЦАО варьировался от 55 до 70%. Даже выход на местный рынок сверхдорогих объектов и высокий спрос на них не остановил тренд на децентрализацию в распределении денежных средств. Столичные застройщики научились создавать востребованный премиальный продукт в других локациях. Правда, оборотной стороной этого процесса стало размывание границ и стандартов премиум-класса.
Структура спроса в высокобюджетном сегменте заметно отличается от масс-маркета и бизнес-класса. Так, студии явно оказываются в маргинальном положении. Их удельный вес составляет менее 2,0%. Существенную роль они играют для комплексов Red 7 (23,7% реализованных юнитов) и Mod (7,5% реализованных юнитов). Из элитных проектов лишь Roza Rossa и «Кузнецкий мост 12» отметились сделками с такими лотами. Однокомнатные и двухкомнатные юниты в сумме занимают ту же долю, что и в остальных сегментах (две трети продаж), но пропорция смещена в сторону вторых – 38,8%/28,6%. Квартиры с тремя комнатами пользуются повышенным спросом. Их представительство в структуре сделок достигает 22,1% – в полтора раза больше, чем в комфорт-классе и на четверть больше, чем в бизнес-классе. Также для рынка высокобюджетной недвижимости характерен фокус на лотах с большими габаритами, содержащих по четыре комнаты и более. В 2021 г. этот продукт охватывал 8,6% всех реализованных квартир в элит- и премиум-классе.
Минимальный бюджет, который был задействован в уходящем году на покупку жилья премиум-класса, равен 10,96 млн рублей. Такова стоимость студии площадью 27,88 кв. м в ЖК Mod. Верхняя ценовая граница проходит по черте в 895,37 млн рублей – за эту сумму (согласно прайс-листу) была продана семикомнатная квартира площадью 974,01 кв. м в ЖК «Бадаевский».
Почти 70% рынка высокобюджетной недвижимости в Москве контролируется пятью строительными компаниями. На первое место в этом году выдвинулся «Донстрой» (доля 25,9%). Этому способствовал феноменальный успех жилого массива «Остров» в Мневниковской пойме, который фактически положил начало новому девелоперскому жанру – «большому премиум-классу». При среднем прайсе в 33,10 млн рублей здесь выбыло свыше 1,7 тыс. квартир, что дало результат в 57,76 млрд рублей. В портфель Capital Group (доля 16,6%) входят сразу два проекта из топ-5 самых кассовых новостроек сегмента – комплекс небоскребов Capital Towers и дебютант сезона ЖК «Бадаевский». Первый собрал 13,45 млрд рублей, второй – 10,99 млрд рублей. Кроме того, застройщику удалось продать 30 квартир в комплексах «Золотой» и The Residences Mandarin Oriental, которые обозначают ценовую вершину рынка. Третий по объему бенефициар на рынке высокобюджетных объектов – компания MR Group (доля 11,8%). Она располагает несколькими крупными комплексами премиум-класса вдоль ТТК (Mod, Slava и Hide), а также клубным домом «Абрикосов» у Чистых прудов. На четвертую строчку поднялся турецкий застройщик Ant Development, заработавший на двух дорогомиловских новостройках – «Поклонная 9» и Victory Park Residences – 19,23 млрд рублей, или 7,8% от валового показателя. Лишь немного отстает от него компания Vesper, которая подошла к началу зимы с результатом в 18,50 млрд рублей (доля 7,5%). Четыре пятых этой суммы обеспечили средства, вырученные с продажи 170 квартир в пресненском ЖК Lucky.
Самые кассовые новостройки высокобюджетного сегмента
Жилые комплексы |
Застройщики |
Район |
Совокупная выручка в январе-октябре 2021 г., млрд рублей |
Остров |
Донстрой |
Хорошево-Мневники |
57,76 |
Lucky |
Vesper |
Пресненский |
15,18 |
Capital Towers |
Capital Group |
Пресненский |
13,45 |
Slava |
MR Group |
Беговой |
11,78 |
Бадаевский |
Capital Group |
Дорогомилово |
10,99 |
В совокупности пять высокобюджетных проектов, добившихся в 2021 г. наибольшего коммерческого успеха, покрывают 44,2% всей выручки по сегменту.