Приостановка деятельности международных брендов в I квартале 2022 года пока не оказала влияния на рост доли свободных площадей в торговых центрах Москвы
По данным CORE.XP, доля иностранных компаний, объявивших в I кв. 2022 года о приостановлении деятельности, по количеству арендаторов площадей в ТЦ Москвы составляет порядка 20 - 25% (в расчёт включались торговые центры, традиционно востребованные у иностранных ритейлеров). При этом, их доля по квадратным метрам доходит до 40%. В целом, для московских торговых центров окружного, регионального и суперрегионального формата характерна аренда 30-40% площадей международными брендами.
Наибольшие риски увеличения вакантности характерны для суперрегиональных ТЦ (более 80 тыс. кв. метров арендопригодной площади), в которых крупные зарубежные сети арендуют значительную часть площадей. Тем не менее, по итогам I кв. 2022 года изменения вакансии ввиду приостановления деятельности международных брендов не произошло. Операторы пока продолжают выполнять обязательства по договорам и, за редким исключением, не освобождают занятые площади.
В целом, российские представительства международных ритейл операторов имеют возможность оставаться закрытыми и выполнять обязательства по выплате арендной и заработной платы ещё порядка 2 - 3 месяцев. Однако летом необходимо будет производить оценку сложившейся рыночной ситуации и принимать решение о продолжении или же прекращении операций.
В случае негативного развития геополитического сценария, замещение ушедших игроков будет происходить медленно ввиду необходимости решения вопросов выбора локации, юридического оформления, налаживания логистики и позиционирования новых брендов в РФ.
Российские операторы сегмента fashion пока не обладают достаточными мощностями для аренды помещений площадью 1 000 и более кв. м.
Новое предложение
Рост затрат на строительство и высокий уровень рыночных рисков негативно отразятся на объёме ввода торговых площадей. Ожидается, что он будет отложен на более поздние периоды. В случае пессимистичного развития ситуации, перенос затронет 2/3 анонсированных к вводу арендопригодных площадей.
Так, по итогам года, из запланированных 195 тыс. кв. м будут построены около 65 тыс. кв. м. Основой будущего строительства являются ТЦ районного формата.
Примеры торговых объектов, планируемых к открытию в 2022 году
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
Самым необеспеченным торговыми площадями округом Москвы является Зеленоградский (220 кв. м/1 000 чел.), больше всего торговых центров в Южном округе (5 560 кв. м/1 000 чел.).
Обеспеченность торговыми площадями по административным округам г. Москвы
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
По прогнозам CBRE, реакция на кризисные события имеет отложенный эффект и будет более заметна во втором - третьем кварталах текущего года. Рынок может отреагировать сокращением арендных платежей ввиду падения покупательского спроса и предоставления скидок для ритейл-операторов.
Одновременно с этим мы можем увидеть трансформацию сложившихся логистических процессов, существующего соотношения российских и зарубежных арендаторов в торговых центрах, а также ассортимента товаров.
Марина Малахатько, старший директор, глава ритейл департамента CORE.XP, комментирует:
«Итоги первого квартала пока не отражают происходящие изменения рынка торговой недвижимости. Первые недели апреля уже показали снижение посещаемости как в московских, так и в региональных ТРЦ. Крупные магазины международных брендов остаются закрытыми уже более месяца, но арендаторы пока продолжают платить арендную плату. Диапазон предоставляемых скидок составляет 30-50% от среднегодовой арендной платы (в том числе от товарооборота) за 2021 год. При этом, многие российские и зарубежные ритейлеры накапливают дебиторскую задолженность и получают от арендодателей уведомления о штрафах, которые далее могут привести к расторжению договора со стороны арендодателя при его желании. Таким образом, арендодатели стараются получить возможность для маневра, если поиски альтернативных арендаторов увенчаются успехом. Большинство крупных портфельных девелоперов не готовы долго терпеть закрытые площади и планируют к сентябрю провести замены, если иностранные ритейлеры не откроются во втором квартале. Переговоры ведутся как с российскими компаниями, так и с новыми игроками из Кореи, Турции, Индии и других стран. Инвестиции в бренды из этих стран предполагаются локальные, то есть будут оплачены за счет российских партнеров по франчайзингу или самих девелоперов, вынужденных заполнять пустующие площади за свой счет».
Всего в 2021 году девелоперы инвестировали порядка $1,628 млрд в приобретение 900 га под строительство жилья и апартаментов. Это самый высокий показатель за всю историю рынка девелопмента Санкт-Петербурга. Совокупно девелоперы приобрели 215 га в центральных и околоцентральных районах города и еще 685 га – в периферийных локациях и ближайшей Ленинградской области.
Примерно половину от общего объема инвестиций в земельные участки сформировали три девелопера – Setl City, ПИК и Группа ЛСР. Ключевыми стали покупка территории бывшего Невского завода (Setl City), части проекта Ligovsky City (ПИК) и площадки Алмаз–Антей на В.О. (Группа ЛСР). Также девелоперы активно пополняли земельный банк крупными площадками на периферии и в Ленинградской области – например, в локациях Каменка и Шувалово, Новоселье, Пушкин и Стрельна.
Примечательно, что с 2019 года средняя стоимость площадки, приобретенной для строительства жилья и апартаментов, выросла в два раза – с одной стороны, это связано с удорожанием участков, с другой – с увеличением размера приобретаемых лотов. В 2021 году высоким спросом пользовались крупные площадки (более 10 га) для реализации проектов комплексного освоения территории в области и на периферии: такие сделки сформировали более четверти от количества реализованных участков.
В центре Петербурга стоимость земельных участков увеличилась с 2019 года на 30%. Хотя средняя площадь надела осталась на уровне 1-3 га, динамика стоимости напрямую связана с конфигурацией участков: на рынке остались только дефицитные, преимущественно сложные площадки.
Основным драйвером активности на рынке стало существенное наращивание капитала жилищными девелоперами в 2020-2021 годах на фоне высокого спроса на первичную недвижимость во время действия льготной ипотечной программы. Рекордный рост цен на первичном рынке стимулировал интерес застройщиков к площадкам, на которых реализация жилья и апартаментов ранее была немаржинальной.
В условиях дефицита земельных участков в центре города, девелоперы активно рассматривают коммерческие объекты с последующим редевелопментом. Интересом пользуются площадки с морально устаревшими коммерческими объектами (склады, гипермаркеты, парковки, бизнес-центры) и участки, требующие изменения функционального назначения для строительства жилья в околоцентральных районах Петербурга. Также, одним из возможных вариантов создания новых проектов выступает реконструкция.
«В 2021 году мы увидели рекордный спрос застройщиков на земельные участки. В ближайшем будущем интерес девелоперов сохранится: объем предложения первичного жилья пополняется недостаточно активно и пока не успевает за спросом. Следовательно, девелоперы продолжат приобретать площадки под новые проекты. Однако, на фоне роста цен и некоторого снижения покупательского спроса, и аппетиты застройщиков также могут скорректироваться», - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
В ноябре средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента в Москве сократилась впервые за 16 предшествующих месяцев. Квадратный метр подешевел на символические 0,4%, подсчитали аналитики «Метриум». Между тем за год этот показатель увеличился на 29%.
В ноябре 2021 года новостройки массового сегмента в Москве в среднем продавались за 261 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем в октябре застройщики предлагали новое жилье в этом ценовом секторе за 262 тыс. рублей. Таким образом, за месяц цена квадратного метра уменьшилась на 0,4%. Это произошло впервые за предшествующие 16 месяцев, когда цена только возрастала. В последний раз аналитики «Метриум» фиксировали снижение цены только в июле 2020 года на 0,6% по сравнению с июнем.
Тем не менее, за прошедший год цена на массовые новостройки в столице значительно увеличилась. В ноябре 2020 года такое жилье обходилось покупателям в среднем в 203 тыс. рублей. Таким образом, массовые новостройки прибавили в цене 29%. В среднем ежемесячно квадратный метр в них дорожал на 2,1%.
Впрочем, после фактического завершения программы субсидирования ипотеки в июле 2021 года темпы роста цен снизились. С июля по ноябрь квадратный метр дорожал примерно на 1,2% в месяц, тогда как с января по июнь – на 2,8%.
В территориальном разрезе цены на новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве за последний месяц двигались разнонаправленно. Квадратный метр подешевел в ЮАО (на 1,6% до 263), в ВАО (на 1% до 271), в ЮВАО (на 0,6% до 242) и в ЗАО (на 0,1% до 299). В остальных же округах цены увеличились на 0,1–1,3%. Цены на разные типы квартир тоже преимущественно сократились. Однокомнатные квартиры стали дешевле в среднем на 1,7% (до 10,8 млн рублей), двухкомнатные – на 0,9% (до 15,1 млн рублей), трёхкомнатные – на 0,3% (до 20,0 млн рублей). Подорожали за прошедший месяц только студии – на 1,9%, а их стоимость достигла 7,5 млн рублей.
«Студии остаются одним из самых востребованных форматов квартир в новостройках сейчас, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Такое жилье охотно приобретают как инвесторы, так и обычные клиенты. На фоне роста цен студии становятся самым доступным вариантом жилья. Соответственно спрос на них не ослабевает, а значит и цены продолжают расти, причем интенсивнее, чем на другие типы квартир».
«Снижение цен – знаковое событие для рынка на текущий момент, однако пока глобальные выводы делать рано, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сокращение цены незначительное и вполне укладывается в рамки погрешности. Для основательных выводов о переходе цен на рынке из состояния «текущего коридора» в «устойчивое снижение» необходима более ощутимая отрицательная динамика цен на протяжении нескольких месяцев подряд. Тогда и можно будет говорить о тренде. Спрос хотя и сократился во втором полугодии 2021 года, но все равно остается в среднем выше аналогичных периодов, чем в 2019 и в предыдущие годы. Вероятнее всего, застройщики выбрали в ноябре стратегию «не поднимать цены» в попытке воспользоваться пока еще благоприятными условиями по ипотеке на фоне активного повышения ключевой ставки. Это позволит девелоперам максимизировать количество сделок до конца этого года».
Источник: «Метриум»