Приостановка деятельности международных брендов в I квартале 2022 года пока не оказала влияния на рост доли свободных площадей в торговых центрах Москвы
По данным CORE.XP, доля иностранных компаний, объявивших в I кв. 2022 года о приостановлении деятельности, по количеству арендаторов площадей в ТЦ Москвы составляет порядка 20 - 25% (в расчёт включались торговые центры, традиционно востребованные у иностранных ритейлеров). При этом, их доля по квадратным метрам доходит до 40%. В целом, для московских торговых центров окружного, регионального и суперрегионального формата характерна аренда 30-40% площадей международными брендами.
Наибольшие риски увеличения вакантности характерны для суперрегиональных ТЦ (более 80 тыс. кв. метров арендопригодной площади), в которых крупные зарубежные сети арендуют значительную часть площадей. Тем не менее, по итогам I кв. 2022 года изменения вакансии ввиду приостановления деятельности международных брендов не произошло. Операторы пока продолжают выполнять обязательства по договорам и, за редким исключением, не освобождают занятые площади.
В целом, российские представительства международных ритейл операторов имеют возможность оставаться закрытыми и выполнять обязательства по выплате арендной и заработной платы ещё порядка 2 - 3 месяцев. Однако летом необходимо будет производить оценку сложившейся рыночной ситуации и принимать решение о продолжении или же прекращении операций.
В случае негативного развития геополитического сценария, замещение ушедших игроков будет происходить медленно ввиду необходимости решения вопросов выбора локации, юридического оформления, налаживания логистики и позиционирования новых брендов в РФ.
Российские операторы сегмента fashion пока не обладают достаточными мощностями для аренды помещений площадью 1 000 и более кв. м.
Новое предложение
Рост затрат на строительство и высокий уровень рыночных рисков негативно отразятся на объёме ввода торговых площадей. Ожидается, что он будет отложен на более поздние периоды. В случае пессимистичного развития ситуации, перенос затронет 2/3 анонсированных к вводу арендопригодных площадей.
Так, по итогам года, из запланированных 195 тыс. кв. м будут построены около 65 тыс. кв. м. Основой будущего строительства являются ТЦ районного формата.
Примеры торговых объектов, планируемых к открытию в 2022 году
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
Самым необеспеченным торговыми площадями округом Москвы является Зеленоградский (220 кв. м/1 000 чел.), больше всего торговых центров в Южном округе (5 560 кв. м/1 000 чел.).
Обеспеченность торговыми площадями по административным округам г. Москвы
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
По прогнозам CBRE, реакция на кризисные события имеет отложенный эффект и будет более заметна во втором - третьем кварталах текущего года. Рынок может отреагировать сокращением арендных платежей ввиду падения покупательского спроса и предоставления скидок для ритейл-операторов.
Одновременно с этим мы можем увидеть трансформацию сложившихся логистических процессов, существующего соотношения российских и зарубежных арендаторов в торговых центрах, а также ассортимента товаров.
Марина Малахатько, старший директор, глава ритейл департамента CORE.XP, комментирует:
«Итоги первого квартала пока не отражают происходящие изменения рынка торговой недвижимости. Первые недели апреля уже показали снижение посещаемости как в московских, так и в региональных ТРЦ. Крупные магазины международных брендов остаются закрытыми уже более месяца, но арендаторы пока продолжают платить арендную плату. Диапазон предоставляемых скидок составляет 30-50% от среднегодовой арендной платы (в том числе от товарооборота) за 2021 год. При этом, многие российские и зарубежные ритейлеры накапливают дебиторскую задолженность и получают от арендодателей уведомления о штрафах, которые далее могут привести к расторжению договора со стороны арендодателя при его желании. Таким образом, арендодатели стараются получить возможность для маневра, если поиски альтернативных арендаторов увенчаются успехом. Большинство крупных портфельных девелоперов не готовы долго терпеть закрытые площади и планируют к сентябрю провести замены, если иностранные ритейлеры не откроются во втором квартале. Переговоры ведутся как с российскими компаниями, так и с новыми игроками из Кореи, Турции, Индии и других стран. Инвестиции в бренды из этих стран предполагаются локальные, то есть будут оплачены за счет российских партнеров по франчайзингу или самих девелоперов, вынужденных заполнять пустующие площади за свой счет».
Эксперты «Метриум» проанализировали новые проекты застройки «старой» Москвы во II квартале 2021 с точки зрения инвестиций в них. Повышение стоимости новостроек по-прежнему негативно влияет на перспективы вложений в «котлован». Впрочем, среди новинок были проекты, которые в силу удачного расположения, концепции и небольшого масштаба могут принести прибыль инвестору.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты II квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
- Very
Во II квартале московские девелоперы начали продажи в 18 проектах квартирных и апартаментных комплексах «старой» Москвы. Самым интересным для вложений из них эксперты «Метриум» признали жилой комплекс бизнес-класса Very (девелопер ГК «Основа»), который набрал 28,8 из 44 возможных баллов. Он строится на северо-востоке Москвы в районе Марфино.
Всего в ЖК Very будет построено 4 жилых дома высотой 31 этаж и отдельно стоящий двухэтажный спортивный комплекс с бассейном. В состав жилого комплекса также войдет встроенно-пристроенный детский сад на 100 мест и отреставрированный пятиэтажный гостиничный корпус. На -1 уровне проекта расположится подземный паркинг на 631 машиноместо и 330 индивидуальных кладовых помещений.
Сильные стороны проекта – он расположен в одном из самых зеленых районов столицы, в шаговой доступности от «Главного ботанического сада им. Н.В. Цицина РАН». Уровень цен в проекте достигает 375 тыс. рублей за кв.м., что ниже, чем в среднем по району в проектах сопоставимого класса (434 тыс. рублей). Хотя минимальная стоимость лота составляет здесь 10,8 млн рублей за квартиру площадью 28,8 кв.м.
Слабые стороны – Very удален как от метро (25 минуты до ближайшей станции), так и от центра на автомобиле (24 минуты).
- 2. Парковый квартал Self
Вторую позицию рейтинга занял жилой комплекс массового сегмента «Парковый квартал Self» (3-я Гражданская, 35), который возводят в Богородском районе Восточного административного округа. По версии аналитиков «Метриум» комплекс получает 28,5 из 44 баллов инвестиционной перспективности.
Общая площадь проекта – 49 тыс. кв. м, жилая – 28,6 тыс. кв. м. Представляет собой 19-этажный жилой дом на 474 квартиры. По проекту предусмотрены детская площадка, зона для отдыха, общественные пространства и подземный паркинг на 145 мест.
Сильные стороны проекта – относительно низкий уровень стартовых цен (221 тыс. рублей при средней по округу – 264 тыс. рублей). Также комплекс сравнительно небольшой, особенно по меркам проектов Москвы.
Слабые стороны – удаленность от метро (26 минут пешком до ближайшей станции метро), а также малоизвестный застройщик «Энергостройинвест» с дебютным для него проектом. Впрочем, минимальная стоимость квартиры весьма привлекательная – 7,8 млн рублей за 28 кв.м.
- «Южные сады»
Третью позицию рейтинга с минимальным отрывом от серебряного призера занимает проект комфорт-класса «Южные сады» (25,3 балла). В тройке самых удачных для инвестиций новостроек этого квартала «Южные сады» – единственный комплекс квартир, а не апартаментов. Его строят в районе Южное Бутово в ЮЗАО. Реализацией проекта занимается крупнейший девелопер Новой Москвы – ГК «А101», которая входит в ТОП-3 московского рейтинга девелоперов Единого ресурса застройщиков.
Комплекс возводится в пешей доступности от трех станций метро. Сейчас идет строительство его первой очереди, которая состоит из пяти корпусов общей площадью 78,8 тыс. кв. метров. Среди ее ключевых особенностей – мультифункциональная зона на внутренней территории с амфитеатром для организации «соседских» мероприятий и патио с детской площадкой, стилизованной под горный рельеф. Проект отличают доступные цены – 194 тыс. рублей за кв.м. при средней по новостройкам комфорт-класса 235 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость квартиры также невысокая – 5,3 млн рублей за студию площадью 22 кв.м
«Высокие темпы продаж в ЖК «Южные сады» обусловлены, помимо прочего, сформированным спросом на жилье в этом районе Москвы, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Локация отличается высоким экологическим благополучием, хорошей обеспеченностью транспортной и социальной инфраструктурой, хорошими перспективами развития растущего рядом нового центра столицы – Новой Москвы. Поэтому всего за один первый месяц продаж мы реализовали порядка 20% лотов, а средняя цена квадратного метра выросла со 185,6 до 188 тыс. рублей».
Эксперты «Метриум» отмечают, что впервые за последний год в рейтинге превалируют проекты массового сегмента. Из 15 комплексов девять относятся к комфорт-классу и один – к эконом-классу. Впрочем, есть и один проект элитного сегмента.
«Быстрое и внушительное повышение цен на новостройки привело к тому, что ценовая привлекательность новых проектов стала не правилом, а исключением, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Практически все комплексы рейтинга вышли в продажу с уровнем цен, который можно сопоставить со средними по локации или сегменту. Однако это не значит, что инвестору на этом рынке делать нечего. Напротив, предложение почти во всех секторах рынка за год упало на 20-30%, а спрос остается высоким, поэтому квартиры в новых объектах будут еще долго сохранять высокий уровень цен».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы во II квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Very |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
8 |
1 |
1 |
1 |
28,8 |
65% |
|
2 |
Парковый квартал Self |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
28,5 |
65% |
|
3 |
Южные Сады |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
7 |
3 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
4 |
Wellton Gold |
1 |
5 |
3 |
4 |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,0 |
57% |
|
5 |
Ярославское шоссе, 51 (Я51) |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
7 |
1 |
1 |
1 |
24,5 |
56% |
|
6 |
Досфлота, 10 |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
6 |
1 |
1 |
1 |
24,2 |
55% |
|
7 |
Лаврушинский |
1 |
4 |
4 |
5 |
5 |
9 |
1 |
1 |
1 |
23,8 |
54% |
|
8 |
Барклая 6 |
1 |
4 |
5 |
4 |
3 |
4 |
5 |
1 |
1 |
23,0 |
52% |
|
9 |
Кольская 8 |
1 |
4 |
3 |
2 |
2 |
3 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
10 |
Дербеневская 20 |
1 |
4 |
2 |
4 |
3 |
1 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
11 |
Михалковский |
3 |
5 |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
1 |
0,7 |
21,2 |
48% |
|
12 |
Перец |
1 |
4 |
3 |
1 |
1 |
-2 |
3 |
1 |
1 |
19,2 |
44% |
|
13 |
HighWay |
1 |
3 |
4 |
5 |
4 |
0 |
3 |
1 |
1 |
18,2 |
41% |
|
14 |
Первый Ленинградский |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
-4 |
4 |
1 |
1 |
11,6 |
26% |
|
15 |
Лофт-студии на Хорошевском Шоссе, 38 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
3 |
1 |
0 |
1 |
0,0 |
0% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
Самые благоустроенные и ухоженные парки на сегодняшний день — в Казани, Москве и Краснодаре, самые низкие оценки благоустройства парковой зоны — в Омске. Чтобы выяснить это, сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob опросил 9000 жителей российских мегаполисов, посещавших зоны отдыха в последние месяцы.
Из-за коронавирусных ограничений многие россияне в этом году провели летний отпуск дома, а значит, имели возможность прогуляться по городским паркам и оценить уровень их привлекательность и инфраструктуру. В Санкт-Петербурге средняя оценка зеленых зон составила 3,5 балла. 14% петербуржцев оценили благоустройство парков на «отлично» и еще больше трети – на «хорошо». Всего 4% респондентов оценили благоустройство как неудовлетворительное. Петербуржцы довольны благоустройством Таврического сада и Новой Голландии. А вот относительно сада Бенуа, Сосновки, парка Авиаторов, Ботанического сада и других мест пишут о плохой уборке мусора, нехватке садовых скамеек и уличных туалетов.
На первом месте по оценкам благоустройства городских парков — Казань, Москва и Краснодар: средняя оценка здесь составила 3,9 балла из 5. Судя по комментариям, москвичам особенно нравятся изменения, произошедшие в столичных парках в последние годы, — чаще всего лестных отзывов удостаивались парки «Сокольники», «Коломенское», «Царицыно», Битцевский лес и ВДНХ. Однако есть и недоработки: опрошенные недовольны совмещением велосипедных и пешеходных дорожек, излишним вмешательством в экосистему зеленых зон и плохой уборкой мусора. В Казани горожанам приятно находиться в парке Горького и Горкинско-Ометьевском лесу, а в Краснодаре — в парке Галицкого, построенном не так давно на средства известного предпринимателя.
На втором месте — парки Красноярска и Самары: их средняя оценка составила 3,7 балла. Жители этих городов рады позитивной атмосфере в местах досуга, однако самарцы сообщают о нехватке туалетов — в качестве примера приводят сквер им. М.И. Калинина. На 3,6 балла в среднем оценили свои парки жители Екатеринбурга (особенно выделяют парк Победы) и Челябинска (лучшим парком здесь считается Центральный парк культуры и отдыха им. Ю.А. Гагарина).
По 3,4 балла в среднем — такова оценка благоустройства в парках Воронежа, Новосибирска и Перми. В Воронеже особенно выделяется с хорошей стороны парк у развлекательного центра «Арена», а жители Перми и Новосибирска сообщают о нехватке именно современных, сделанных с учетом требований XXI века зон отдыха.
В Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде парки оценили в среднем на 3,3 балла. Нижегородцы отмечают, что в их городе все еще не завершены работы по реконструкции парков и скверов — возможно, поэтому средняя оценка оказалась невысокой.
В Волгограде средняя оценка уровня благоустройства парков — 3,1 балла. Хотя к проведению Чемпионата мира по футболу-2018 зеленые зоны в городе-герое привели в порядок, сегодня жители нередко сообщают о плохом уходе за деревьями и травой, а также слишком громкой музыке, навязчивой торговле и отсутствии туалетов в городских парках.
На последней строке рейтинга городских парков — Омск: в одном из крупнейших городов Сибири зоны отдыха не дотянули даже до «тройки» (их средняя оценка — 2,9 балла). «По сравнению с другими городами все парки в плохом состоянии», — констатируют горожане. Впрочем, омичи возлагают надежды на ремонт, который проходит сейчас в Советском парке.
Место проведения опроса: гг. Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Краснодар, Красноярск, Москва, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Санкт-Петербург, Уфа, Челябинск
Время проведения: 12 июля — 19 августа 2021 года
Исследуемая совокупность: экономически активное население России старше 18 лет, посещавшее городские парки летом 2021 года
Размер выборки: 9000 респондентов — по 1000 респондентов из Москвы и Санкт-Петербурга, по 500 респондентов из других городов
Вопрос: «Пожалуйста, оцените по 5-балльной шкале уровень благоустройства городских парков, где 1 — крайне неудовлетворительный, а 5 — отличный»
|
Город |
Средний балл |
Вариант ответа |
|||||
|
1 — крайне неудовлетворительный |
2 — плохой |
3 — удовлетворительный |
4 — хороший |
5 — отличный |
Затрудняюсь ответить |
||
|
Казань |
3,9 |
2% |
3% |
24% |
32% |
31% |
8% |
|
Москва |
3,9 |
4% |
6% |
18% |
37% |
27% |
8% |
|
Краснодар |
3,9 |
3% |
3% |
21% |
39% |
24% |
10% |
|
Красноярск |
3,7 |
1% |
7% |
24% |
37% |
17% |
14% |
|
Самара |
3,7 |
4% |
6% |
18% |
43% |
16% |
13% |
|
Челябинск |
3,6 |
5% |
8% |
22% |
33% |
17% |
15% |
|
Екатеринбург |
3,6 |
2% |
7% |
28% |
37% |
11% |
15% |
|
Санкт-Петербург |
3,5 |
4% |
9% |
29% |
34% |
14% |
10% |
|
Уфа |
3,5 |
4% |
10% |
29% |
37% |
12% |
8% |
|
Воронеж |
3,4 |
6% |
7% |
28% |
30% |
12% |
17% |
|
Новосибирск |
3,4 |
6% |
6% |
31% |
29% |
12% |
16% |
|
Пермь |
3,4 |
1% |
11% |
33% |
31% |
10% |
14% |
|
Ростов-на-Дону |
3,3 |
10% |
6% |
30% |
34% |
9% |
11% |
|
Нижний Новгород |
3,3 |
6% |
10% |
32% |
31% |
11% |
10% |
|
Волгоград |
3,1 |
10% |
15% |
33% |
24% |
10% |
8% |
|
Омск |
2,9 |
11% |
17% |
33% |
21% |
6% |
12% |