Средний уровень вакантных помещений в Москве (не включая Садовое кольцо) составляет 14,0%


05.04.2022 15:29

По данным CBRE, временное закрытие магазинов не привело к увеличению вакансии на основных торговых улицах Москвы в I кв. 2022 года. Бренды  продолжают исполнять обязательства по заключенным договорам. Ставки аренды, за редким исключением, прописаны как фиксированные, а наличие  процента от товарооборота, не исключает оплаты аренды на рыночных условиях. Несмотря на то, что эти ритейлеры занимают всего 3,3% от общего числа помещений стрит-ритейла внутри Садового кольца, их временное закрытие крайне заметно для топовых торговых коридоров. Так, доля международных брендов в Столешниковом переулке составляет 23,2%, 17,6% - в Третьяковском проезде, 12,6% - на Петровке и 9,7% на Кузнецком Мосту.


Приостановка деятельности ряда международных операторов на текущий момент не оказала влияния на уровень ставок. В зависимости от дальнейшего развития ситуации, возможны два сценария: рынок отреагирует на нее изменениями арендных платежей и вакансии, или существующая конъюнктура останется неизменной. Обычно реакция на такие процессы имеет отложенный эффект и наступает не ранее чем через 3 - 6 месяцев. Таким образом, возможные изменения будут заметны во втором полугодии.

 

Доля свободных площадей по ключевым улицам в I кв. 2022 г.

Улица

Доля свободных площадей

Ставка аренды (руб./кв.м/год)

1-я Тверская-Ямская

31,9%

45 000

Мясницкая

17,8%

70 000

Никольская

17,2%

100 000

Петровка

16,9%

135 000

Новый Арбат

16,2%

70 000

Арбат

14,6%

65 000

Тверская

14,1%

75 000

Пятницкая

13,4%

75 000

Покровка

13,2%

70 000

Кузнецкий Мост

12,2%

140 000

Б. Дмитровка

10,0%

95 000

Столешников

9,3%

160 000

Маросейка

9,1%

85 000

Патриаршие Пруды

8,1%

130 000

Цветной бульвар

7,8%

85 000

Б. Никитская

6,8%

100 000

 

Источник: исследования CBRE, I кв. 2022 г.

 

Самый низкий показатель уровня вакантных площадей - на улице Большая Никитская – 6,8%, которая в IV квартале 2021 года характеризовалась наибольшим уровнем ротации (совокупная доля всех изменений (новых открытий, закрытий и смен арендаторов) относительно общего числа помещений на улице). В данный момент улица продолжает привлекать новых арендаторов, о чем свидетельствуют ремонтные работы в освободившихся помещениях.

Максимальная доля свободных площадей в I квартале характерна для улицы 1-ая Тверская-Ямская, где 70% вакантных помещений представлены на рынке более полугода. Основные причины – сложности с паркингом, низкий пешеходный трафик на участках, удаленных от метро, невозможность размещения общепита в большинстве помещений, неудобная планировка. Похожая ситуация наблюдается на улице Тверская – 67% помещений свободны уже более шести месяцев.

Спрос со стороны ритейлеров находится на минимальном уровне. Помимо сложностей с поставками, с которыми столкнулись арендаторы, низкая активность связана и с возросшими инвестициями в отделку помещения. В первую очередь сейчас востребованы помещения с готовым ремонтом. Например, ресторанный сегмент выбирает помещения за выездом ресторанов.

Структура новых открытий осталась неизменной в части лидирующих позиций – наибольшее число открытий приходилось на сегменты «Рестораны и кафе» и «Одежда, обувь и аксессуары». На третьем месте - сегмент «Красота и здоровье» (против сегмента «Другое» в IV кв. 2021).

Среди заметных открытий I квартала рестораны Maya и Lumicino на Большой Никитской, Rocky на Большой Дмитровке, а также Lou Lou на Малой Бронной улице. Новые арендаторы сегмента fashion в Столешниковом переулке – итальянский бутик Fabiana Filippi и швейцарский Billionaire. Ведутся ремонтные работы в бутике Brunello Cucinelli на улице Петровка. Наиболее ярким открытием сегмента «Красота и здоровье» стал парфюмерный бутик Vilhelm Parfumerie New York в районе Патриарших Прудов (договоры по аренде этих помещений были заключены ещё в 2021 году).

 

Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла в Москве CBRE, комментирует:

«Важно отметить, что исходя из низкого спроса со стороны ритейлеров, собственники не корректируют ставки экспонирования на вакантные помещения, но в процессе переговоров готовы идти на более существенные уступки».

 

Методология

С 1 января 2022 года анализ центральных торговых коридоров Москвы производится по измененной методологии.

В качестве критериев учета улиц выступают: пешеходный характер, близость к станциям метро, наличие сетевых арендаторов, а также расположение в ЦАО (в пределах Садового кольца).

Критериями учета помещений выступали: расположение на первом этаже, первая линия улицы, наличие отдельного входа, а также витрины или больших окон. Для ряда улиц критерием выступала также структурная значимость того или иного арендатора для профиля улицы (например, категория «Банки и сервисы»).

В мониторинг включались улицы на всем их протяжении.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании CBRE
ИСТОЧНИК ФОТО: https://msk.mamahod.ru



11.11.2021 13:23

Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила данные индекса цен на элитную недвижимость Prime Global Cities Index (PGCI)[1] за III квартал 2021 года. В 46 проанализированных городах средний темп роста показателя составил 9,5%.


Москва со значением индекса в +20,5% вошла в пятерку лидеров наряду с Майами (+26,4%), азиатскими городами Сеулом (+22,6%) и Шанхаем (+20,5%), Торонто (+20,4%). Для формирования индекса использовалось усредненное скользящее значение за год (III кв. 2021 г. к III кв. 2020 г.). При этом рост цен за 12 месяцев в Москве оказался выше показателя сглаженного индекса и составил 41,6%, только за III квартал рост достиг 18,7%, что превышает годовые показатели большинства городов рейтинга. Годом ранее Москва находилась на 22 месте, а по итогам II квартала 2021 года занимала шестую строчку. Санкт-Петербург за год поднялся с 31 на десятое место (годовая динамика составила +15,5%, за квартал цены выросли на 2%).

 

  • Цены на элитное жилье в ключевых городах мира продолжили рост. Индекс PGCI за год увеличился на 9,5% (+8,3% по итогам II квартала 2021 года). Цены выросли в 85% анализируемых городов, при этом в 16 из них показатель был выражен двузначными числами. В прошлом году только Окленд (+12,9%) и Манила (+10,2%) демонстрировали такую динамику. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Открытие границ и нормализация ситуации в международном авиасообщении, а также перспектива ужесточения денежно-кредитной политики, повышения налогов и принятия других стабилизирующих мер по “охлаждению” роста цен на рынках жилья во многих странах – все эти факторы оказали значительное влияние на высокую динамику показателя в III квартале 2021 года».

 

Динамика цен на мировых рынках элитного жилья, годовое изменение в %

Источник: Knight Frank Research

  • В III квартале 2021 года топ-10 рейтинга сформировали мегаполисы Северной Америки (Майами, Торонто, Сан-Франциско, Лос-Анджелес), России (Москва и Санкт-Петербург) и Азии (Сеул, Шанхай, Тайбэй, Гуанчжоу). Из европейских городов к десятке лидеров приблизились Стокгольм и Женева (12 и 13 места соответственно). Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia: «Мировая тенденция существенного роста цен на элитное жилье говорит о том, что данный сегмент по-прежнему имеет особую ценность для ультрахайнетов как с точки зрения инвестиций, так и в целях покупки недвижимости для переезда, второго дома. Со стороны россиян происходит накопление отложенного спроса, который постепенно реализуется в открытых для посещений локациях. Инвесторы рассматривают преимущественно крупные города, такие как Женева, Вена, Берлин, Лиссабон, Лондон, Монако, Париж, Мадрид и др. Если покупатели выбирают жилье в городе в целях переезда, то предпочтение зачастую отдается апартаментам с большими террасами. Если недвижимость приобретается на побережье, то клиенты заинтересованы в виллах с 3-4 спальнями, с собственной территорией и бассейном. Для инвестирования с целью получения ВНЖ ультрахайнеты рассматривают проекты, лицензированные под программы ВНЖ. Вне зависимости от целей предпочтение отдается направлениям со стабильной экономикой. В Майами – лидере рейтинга – мы также видим постепенное возвращение спроса, ультрахайнеты стали чаще прилетать в город для просмотров недвижимости. Новогодний сезон многие клиенты планируют провести в США, поэтому страна ожидаемо находится в десятке наиболее востребованных направлений».

 

Влияние пандемии на динамику цен элитного жилья в топ-5 городов индекса PGCI,

III квартал 2021 года*

Источник: Knight Frank Research

*где 100 – показатель I квартала 2019 года

 

  • Российские города – Москва и Санкт-Петербург – в III квартале 2021 года вошли в топ-10 индекса: четвертое и десятое места соответственно. Годом ранее Москва находилась на 22 строчке (+1,3%), а Санкт-Петербург – на 31 позиции с отрицательной динамикой цен (-0,6%).

 

  • За квартал цены на элитное жилье в Москве увеличились на 18,7%, что является максимальным значением среди всех городов рейтинга и сопоставимо с годовым ростом в самых динамичных городах. Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, отмечает: «Рост средневзвешенной цены на рынке элитной жилой недвижимости Москвы за III квартал был обусловлен выходом существенного объема нового предложения в высоком ценовом диапазоне, а также прямым повышением цен в большинстве представленных новостроек. Однако сохраняющийся уровень покупательской активности по-прежнему превышает темпы пополнения рынка, что оказывает дополнительное давление на динамику показателей. Элитный сегмент всегда медленнее реагирует на происходящие изменения, поэтому к концу 2021 – началу 2022 года возможно появятся предпосылки к стабилизации ситуации и замедлению темпов роста цен, но ожидать существенного снижения в ближайшей перспективе точно не стоит. Изменение цены здесь в основном определяется структурой предложения, во многом динамика следующих периодов будет зависеть от того, в каких проектах начнутся продажи».

 

  • Квартальный рост цен в Санкт-Петербурге составил 2%. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Вторичный рынок элитной недвижимости Петербурга следует за динамикой цен первичного рынка. Однако в минувшем квартале увеличение цен затронуло лишь ряд наиболее ликвидных предложений. Основная же часть объектов осталась на уровне цен предыдущего квартала».

 

  • Среди шести рынков, в которых была зарегистрирована отрицательная квартальная динамика показателя, находятся три города материкового Китая: Пекин, Гуанчжоу (по -0,1% за квартал) и Шэньчжэнь (-2,1%). Кризис Evergrande, а также принятые меры по стабилизации цен и локальные всплески заболеваемости Covid-19 – главные причины замедления динамики на указанных рынках элитного жилья.

 

Knight Frank Prime Global Cities Index, III квартал 2021 года

Город

Мировой регион

Динамика за год, %

1

Майами

Северная Америка

26,4%

2

Сеул

Азия

22,6%

3

Шанхай

Азия

20,5%

4

Москва**

Россия и СНГ

20,5%

5

Торонто

Северная Америка

20,4%

6

Сан-Франциско

Северная Америка

20,2%

7

Тайбэй

Азия

18,9%

8

Лос-Анджелес

Северная Америка

18,2%

9

Гуанчжоу

Азия

17,6%

10

Санкт-Петербург

Россия и СНГ

15,5%

11

Ванкувер

Северная Америка

15,0%

12

Стокгольм

Европа

11,6%

13

Женева

Европа

10,8%

14

Сидней

Австралазия

10,7%

15

Голд-Кост

Австралазия

10,5%

16

Перт

Австралазия

10,4%

17

Окленд

Австралазия

9,8%

18

Пекин

Азия

8,8%

19

Эдинбург

Европа

8,5%

20

Манила

Азия

8,4%

21

Брисбен

Австралазия

8,4%

22

Цюрих

Европа

7,6%

23

Гонконг

Азия

7,2%

24

Мельбурн

Австралазия

6,5%

25

Токио

Азия

6,3%

26

Монако

Европа

5,0%

27

Дублин

Европа

4,9%

28

Берлин

Европа

4,7%

29

Франкфурт

Европа

4,5%

30

Сингапур

Азия

4,3%

31

Вена

Европа

3,6%

32

Париж

Европа

3,1%

33

Лиссабон

Европа

2,4%

34

Мадрид

Европа

2,0%

35

Найроби

Африка

1,3%

36

Шэньчжэнь

Азия

1,0%

37

Лондон

Европа

0,7%

38

Бухарест

Европа

 0,6%

39

Дели

Азия

0,0%

40

Мумбаи

Азия

- 0,1%

41

Куала-Лумпур

Азия

- 0,9%

42

Бангалор

Азия

- 1,1%

43

Нью-Йорк

Северная Америка

- 1,8%

44

Бангкок

Азия

- 2,3%

45

Дубай

Ближний Восток

- 3,6%

46

Джакарта

Азия

- 4,2%

         

 Источник: Knight Frank Research

** Годовое среднее скользящее значение за год (III квартал 2021 – III квартал 2020 гг.).

 

[1] Самая престижная и дорогая недвижимость в конкретной локации. Как правило, к этому сегменту относят верхние 5% высокобюджетного предложения. Индекс рассчитывается в местной валюте.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании Knight Frank
ИСТОЧНИК ФОТО: https://meriton.ru


11.11.2021 12:29

Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали объемы спроса, которые приходятся на самые востребованные объекты у покупателей в Москве и Подмосковье, – студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Также они определили средние, минимальные и максимальные бюджеты покупки таких лотов. Так, в старой Москве средний чек сделки со студиями составляет 7,7 млн рублей, с 1-комнатными квартирами – 12 млн рублей, с 2-комнатными квартирами – 18 млн рублей.


По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в октябре доля сделок со студиями в общем объеме спроса на первичном рынке старой Москвы достигла 18,4%. Примечательно, что именно сегмент студий лидирует среди прочих категорий жилья по росту показателей спроса – годом ранее их доля в продажах составляла 10,6% (+7,8 п.п. за отчетный период).

Средняя площадь студий, реализованных по итогам октября, – 25 кв. м, усредненный бюджет сделки – 7,7 млн рублей. Минимальная цена, по которой в старой Москве была продана студия, – 5,1 млн рублей, максимальная – 17,9 млн рублей.   

При этом наибольшая доля спроса на рынке новостроек старой Москвы приходится на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры – 30% и 30,5% соответственно. За год объем сделок с 1-комнатными квартирами уменьшился на 4,3 п.п. (с 34,3%), с 2-комнатными квартирами – на 4,5 п.п. (с 35%).

Согласно статистике «НДВ-Супермаркет Недвижимости», средний метраж 1-комнатных лотов, которые покупатели приобрели в октябре, составляет 40 кв. м, 2-комнатных – 60 кв. м. Стоимость реализации «однушки» в среднем равна 12 млн рублей, «двушки» – 18 млн рублей.

Самая бюджетная «однушка» была приобретена в ЖК «Станция Л» (реализацией жилья в этом проекте занимается «НДВ-Супермаркет Недвижимости») – за 6,6 млн рублей, а самая дорогостоящая – за 56,4 млн рублей. Чек сделки по покупке 2-комнатной квартиры на первичном рынке старой Москвы начинается от 8,6 млн рублей, верхняя планка – 147,9 млн рублей.

На рынке новостроек Московской области, по данным департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», доля сделок со студиями в общем объеме спроса находится примерно на том же уровне, что и в Москве – 19%. При этом объем спроса, который приходится на 1-комнатные квартиры, здесь выше – 36,4% против 30%. А 2-комнатные лоты в октябре приобрели 29,3% подмосковных покупателей.

В Московской области метраж проданных студий составляет в среднем около 25 кв. м, усредненная стоимость реализации – 4,5 млн рублей. Наиболее бюджетная студия была продана за 2,5 млн рублей, а самая дорогостоящая – в 3 раза дороже, за 7,5 млн рублей.

В сегменте 1-комнатных квартир показатели следующие: средний метраж таких лотов – 37 кв. м, чек сделки – около 6 млн рублей, минимальная цена реализации – 3,5 млн рублей, максимальная – 11,4 млн рублей. В категории 2-комнатных квартир средняя площадь равна 56 кв. м, бюджет сделки – 8 млн рублей, наименьшая цена продажи – 3,5 млн рублей, а самая высокая – 16,7 млн рублей.

Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «В структуре спроса особый интерес вызывает категория студий, чья доля в старой Москве за год выросла наиболее заметно. Обычно под термином “квартира-студия“ подразумевается тип квартиры, главным отличием которой является отсутствие перегородок между кухней и жилой комнатой. Площадь студий гораздо меньше метража обычных квартир и составляет, как правило, от 20 до 30 кв. м в масс-маркете (в сегментах “бизнес” и “элит” данный диапазон может быть гораздо больше).

Плюсы данного формата жилья – функциональность, более доступный ценник относительно стандартных квартир, относительно небольшие затраты на ремонт, отделку и коммунальные платежи. Главный недостаток студий – небольшая жилая площадь, как следствие, здесь сложно сделать перепланировку, кроме того, данный формат не подходит некоторым группам покупателей (скажем, семьям с детьми). Также необходимо понимать, что в погоне за минимальной ценой покупатель может существенно переплатить за стоимость квадратного метра, так как в студиях она в среднем на 20-30% выше, чем в многокомнатных квартирах.

При этом во многих ЖК студии являются самым востребованным предложением. Так, согласно статистике нашей компании, в некоторых проектах спрос на студии может достигать до 30% от общего числа продаваемых квартир. Если покупатели хотят жить в развитой локации столицы и в престижном жилом комплексе, а бюджет ограничен, то эта проблема может быть решена за счет приобретения студии. Кроме того, такие объекты часто покупают с инвестиционными целями, для дальнейшей сдачи в аренду, так как на рынке съемного жилья студии также весьма востребованы. Эти причины и повлияли на увеличение интереса покупателей к студиям».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://pokter.ru