Средний уровень вакантных помещений в Москве (не включая Садовое кольцо) составляет 14,0%
По данным CBRE, временное закрытие магазинов не привело к увеличению вакансии на основных торговых улицах Москвы в I кв. 2022 года. Бренды продолжают исполнять обязательства по заключенным договорам. Ставки аренды, за редким исключением, прописаны как фиксированные, а наличие процента от товарооборота, не исключает оплаты аренды на рыночных условиях. Несмотря на то, что эти ритейлеры занимают всего 3,3% от общего числа помещений стрит-ритейла внутри Садового кольца, их временное закрытие крайне заметно для топовых торговых коридоров. Так, доля международных брендов в Столешниковом переулке составляет 23,2%, 17,6% - в Третьяковском проезде, 12,6% - на Петровке и 9,7% на Кузнецком Мосту.
Приостановка деятельности ряда международных операторов на текущий момент не оказала влияния на уровень ставок. В зависимости от дальнейшего развития ситуации, возможны два сценария: рынок отреагирует на нее изменениями арендных платежей и вакансии, или существующая конъюнктура останется неизменной. Обычно реакция на такие процессы имеет отложенный эффект и наступает не ранее чем через 3 - 6 месяцев. Таким образом, возможные изменения будут заметны во втором полугодии.
Доля свободных площадей по ключевым улицам в I кв. 2022 г.
Улица |
Доля свободных площадей |
Ставка аренды (руб./кв.м/год) |
1-я Тверская-Ямская |
31,9% |
45 000 |
Мясницкая |
17,8% |
70 000 |
Никольская |
17,2% |
100 000 |
Петровка |
16,9% |
135 000 |
Новый Арбат |
16,2% |
70 000 |
Арбат |
14,6% |
65 000 |
Тверская |
14,1% |
75 000 |
Пятницкая |
13,4% |
75 000 |
Покровка |
13,2% |
70 000 |
Кузнецкий Мост |
12,2% |
140 000 |
Б. Дмитровка |
10,0% |
95 000 |
Столешников |
9,3% |
160 000 |
Маросейка |
9,1% |
85 000 |
Патриаршие Пруды |
8,1% |
130 000 |
Цветной бульвар |
7,8% |
85 000 |
Б. Никитская |
6,8% |
100 000 |
Источник: исследования CBRE, I кв. 2022 г.
Самый низкий показатель уровня вакантных площадей - на улице Большая Никитская – 6,8%, которая в IV квартале 2021 года характеризовалась наибольшим уровнем ротации (совокупная доля всех изменений (новых открытий, закрытий и смен арендаторов) относительно общего числа помещений на улице). В данный момент улица продолжает привлекать новых арендаторов, о чем свидетельствуют ремонтные работы в освободившихся помещениях.
Максимальная доля свободных площадей в I квартале характерна для улицы 1-ая Тверская-Ямская, где 70% вакантных помещений представлены на рынке более полугода. Основные причины – сложности с паркингом, низкий пешеходный трафик на участках, удаленных от метро, невозможность размещения общепита в большинстве помещений, неудобная планировка. Похожая ситуация наблюдается на улице Тверская – 67% помещений свободны уже более шести месяцев.
Спрос со стороны ритейлеров находится на минимальном уровне. Помимо сложностей с поставками, с которыми столкнулись арендаторы, низкая активность связана и с возросшими инвестициями в отделку помещения. В первую очередь сейчас востребованы помещения с готовым ремонтом. Например, ресторанный сегмент выбирает помещения за выездом ресторанов.
Структура новых открытий осталась неизменной в части лидирующих позиций – наибольшее число открытий приходилось на сегменты «Рестораны и кафе» и «Одежда, обувь и аксессуары». На третьем месте - сегмент «Красота и здоровье» (против сегмента «Другое» в IV кв. 2021).
Среди заметных открытий I квартала рестораны Maya и Lumicino на Большой Никитской, Rocky на Большой Дмитровке, а также Lou Lou на Малой Бронной улице. Новые арендаторы сегмента fashion в Столешниковом переулке – итальянский бутик Fabiana Filippi и швейцарский Billionaire. Ведутся ремонтные работы в бутике Brunello Cucinelli на улице Петровка. Наиболее ярким открытием сегмента «Красота и здоровье» стал парфюмерный бутик Vilhelm Parfumerie New York в районе Патриарших Прудов (договоры по аренде этих помещений были заключены ещё в 2021 году).
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла в Москве CBRE, комментирует:
«Важно отметить, что исходя из низкого спроса со стороны ритейлеров, собственники не корректируют ставки экспонирования на вакантные помещения, но в процессе переговоров готовы идти на более существенные уступки».
Методология
С 1 января 2022 года анализ центральных торговых коридоров Москвы производится по измененной методологии.
В качестве критериев учета улиц выступают: пешеходный характер, близость к станциям метро, наличие сетевых арендаторов, а также расположение в ЦАО (в пределах Садового кольца).
Критериями учета помещений выступали: расположение на первом этаже, первая линия улицы, наличие отдельного входа, а также витрины или больших окон. Для ряда улиц критерием выступала также структурная значимость того или иного арендатора для профиля улицы (например, категория «Банки и сервисы»).
В мониторинг включались улицы на всем их протяжении.
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали рост цен на квартиры в новостройках около станций БКЛ, открытых до нынешнего месяца. Также они подсчитали среднюю стоимость недвижимости в тех районах, где станции БКЛ появились в начале этого декабря, и дали прогнозы по изменению цен в данных локациях.
7 декабря были запущены 9 станций Большой кольцевой линии, а также реконструированная платформа «Каховская». До этого, в предыдущие годы и в апреле 2021-го, уже были введены в эксплуатацию несколько других станций БКЛ.
Аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» исследовали, как за последний год изменились цены в новостройках в пешей доступности (10-15 минут ходьбы) от платформ БКЛ, открытых до нынешнего месяца. Специалисты компании рассматривали лишь те станции, рядом с которыми год назад и сейчас есть проекты, где активно идут продажи квартир. К примеру, в районе Хорошево-Мневники, где в апреле нынешнего года пассажиры начали пользоваться платформами БКЛ «Мневники» и «Народное ополчение», а в декабре – «Терехово», до этого действовали лишь станции МЦК «Хорошево» и «Зорге». В итоге с 2020 года стоимость 1 кв. м квартир в ЖК, расположенных в пешей доступности от платформ БКЛ, выросла в диапазоне от 5% до 12%. Станция «Петровский парк» была запущена в феврале 2018-го в районе Аэропорт, в котором до этого уже были станции метро, и за последний год средний ценник в ближайшем ЖК увеличился лишь на 5%. Появление платформы БКЛ «Савеловская» также не повлияло на транспортную доступность Савеловского и Бутырского районов, а цена 1 кв. м первичной недвижимости в 10-15 минутах ходьбы от нее поднялась до 10% за год.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Нужно учитывать, что за последний год на первичном рынке жилья в целом наблюдался существенный рост цен. Даже с учетом этого видно, что наиболее заметно дорожает недвижимость, расположенная около станций БКЛ в тех локациях, которые до появления новых платформ метро не отличались хорошей транспортной доступностью. Я бы сказал, что в основном станции БКЛ, которые открылись или планируются к открытию с северо-запада до востока столицы (как, например, Рижская), находятся в уже развитых районах, из-за чего их влияние на стоимость экспонируемых рядом квартир не будет особо серьезным».
Если же рассматривать те районы, где в начале декабря были запущены новые станции метро Большой кольцевой линии (и где развит первичный рынок жилья), то, по статистике департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», среди них ценовым лидером являются Раменки с платформой «Мичуринский проспект». Здесь усредненная стоимость квартир, выставленных на продажу в новостройках, составляет 41,8 млн рублей, цена 1 кв. м – 458,2 тыс. рублей, их средний метраж – 84 кв. м. На втором месте – район Фили-Давыдково (станция «Кунцевская» на границе с районом Кунцево): средняя стоимость квартиры – 34,5 млн рублей, цена «квадрата» – 386,8 тыс. рублей, а усредненная площадь объектов достигает 90 кв. м. Третью позицию по уровню цен занимает район Хорошево-Мневники (платформа «Терехово») – 29,6 млн рублей и 418,7 тыс. рублей соответственно. Средний метраж квартир, предлагаемых покупателям в новостройках, равен 72 кв. м.
А самый низкий уровень цен наблюдается в Очаково-Матвеевском, где до появления платформы БКЛ «Аминьевская» жителям района была доступна лишь станция «Озерная» Солнцевской линии. На данный момент средняя стоимость квартир в новостройках здесь составляет 15,7 млн рублей, цена 1 кв. м – 317,9 тыс. рублей, а метраж объектов в среднем равен 51 кв. м.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Есть примеры того, когда благодаря введению в эксплуатацию станций БКЛ транспортная доступность некоторых районов заметно улучшалась. Особенно я бы выделил район Очаково-Матвеевское, где открылась станция «Аминьевская», локации около платформ «Давыдково», «Новаторская», «Зюзино». В этих местах стоимость квартир, расположенных около новых станций БКЛ, в будущем году может возрасти на 10-15%. В целом появление станций БКЛ положительно повлияет на состояние районов на юго-востоке и юго-западе столицы, речь идет о платформах «Нагатинский затон», «Кленовый бульвар», «Печатники». Здесь уже есть станции метро, но они обычно крайне сильно загружены, и в таких местах необходимо строительство новых транспортных станций».
Согласно аналитике консалтинговой компании JLL[1], по итогам 2021 года рынки брендированных гостиниц Москвы и Санкт-Петербурга продемонстрируют значительный – в 2-2,5 раза – рост показателя RevPAR (доход на доступный номер), однако он пока не восстановился к доковидному уровню.
В Москве наблюдается значительный рост заполняемости: в брендированных отелях средневзвешенная загрузка составит 60%, увеличившись на 22 п.п. по сравнению с 2020 годом. Средневзвешенный тариф (ADR) вырастет ориентировочно на 19% – до 6,8 тыс. руб. с 5,7 тыс. руб. годом ранее. Таким образом, средневзвешенный показатель дохода на доступный номер увеличится на 88%, приблизившись к 4,1 тыс. руб. Тем не менее RevPAR практически на 30% отстает от допандемийного уровня 2019 года.
Самый высокий рост заполняемости в столице по сравнению с прошлым годом зафиксирован в верхнем пределе среднего сегмента (4 звезды, без расширенного предложения конференц-услуг) – 75% против 49%. Однако два года назад, в 2019-м, те же отели достигали загрузки на уровне 85%.
Самая значительная динамика RevPAR наблюдается в высоких сегментах московского рынка: по оценке JLL, увеличение дохода на доступный номер в сегменте люкс составит более 130% к показателю 2020 года и составит 11,2 тыс. руб. «Загрузка люксовых отелей всё еще сильно отстает от допандемийных значений, и по итогам года она составит примерно 40-42% против 72%% в прежние годы, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Средний тариф в люксовом сегменте вырастет примерно на 20% и достигнет 26,5 тыс. руб. При этом, несмотря на существенное увеличение тарифа, RevPAR приблизительно на 20% отстает от уровня 2019 года».
В Санкт-Петербурге средневзвешенная загрузка брендированных гостиниц по итогам года, по прогнозу экспертов JLL, составит около 44%, увеличившись на 15 п.п. к уровню 2020 года. Средний тариф вырастет более чем в 1,5 раза к предыдущему году и почти на треть в сравнении с 2019-м, до 7,5 тыс. руб. Таким образом, RevPAR увеличится приблизительно на 130% и составит 3,3 тыс. руб. Отставание от допандемийного 2019 года составляет около 13%. По мнению экспертов JLL, рост среднего тарифа в Петербурге скорее “искусственный” и вызван “деформацией” спроса: групповой туризм в городе отсутствует и в ограниченном объеме представлены только индивидуальные гости, которые, как правило, бронируют номера по самым высоким тарифам.
Максимальный рост заполняемости на рынке Санкт-Петербурга по сравнению с прошлым годом зафиксирован в высоком ценовом сегменте – 52% против 36% в 2020-м. Однако два года назад те же отели были заполнены на 76%.
Самая высокая динамика RevPAR на петербургском рынке, как и в Москве, наблюдается в сегменте люкс: по подсчетам экспертов JLL, рост дохода на доступный номер в люксовых отелях составит около 180% к показателю 2020 года, в результате показатель приблизится к 10 тыс. руб. «Загрузка люксовых отелей Петербурга всё еще сильно отстает от допандемийных значений и традиционно ниже уровня самых дорогих столичных “конкурентов”: по итогам года она составит около 35% против 58% в 2019 году, а средний тариф вырастет примерно на 79%, до 28,4 тыс. руб., что выше аналогичного показателя в Москве, – комментирует Яна Уханова. – Но, как и в столице, даже при значительном увеличении тарифа RevPAR в сегменте уступает значению 2019 года около 10%».
«Как мы видим, гостиничная индустрия адаптировалась к вспышкам заболеваемости, спрос становится более устойчивым, при этом нельзя сказать, что более предсказуемым: глубина бронирования не превышает двух-трех дней, что связано с высоким уровнем неопределенности. Появление новых штаммов будет способствовать дальнейшему укреплению тренда staycation: многие путешественники, возможно, откажутся от путешествий за границу в пользу поездок внутри страны, – прогнозирует Яна Уханова. – Динамика операционных показателей в следующем году во многом будет зависеть от действующих ограничений, распространяющихся на гостиничную отрасль. При этом наблюдающийся рост загрузки даже несмотря на ограниченное международное сообщение подтверждает наличие устойчивого внутреннего спроса».
[1] Анализ основан на данных STR по брендированным гостиницам уровня 3-5 звезд за 11 месяцев 2021 года.