Более половины экспозиции в Ленинском округе находится в ЖК на начальной стадии готовности
Специалисты Аналитического центра НДВ Супермаркет Недвижимости проследили за тем, как объем предложения квартир в новостройках распределяется по округам ближнего Подмосковья. Кроме того, они проанализировали состояние первичного рынка жилья в Ленинском городском округе, который лидирует среди прочих локаций по объему предложения квартир в новостройках.
По итогам марта в Ленинском округе экспонируется 271,4 тыс. кв. м. жилой недвижимости в 19 проектах, средняя стоимость объекта – 7,7 млн рублей. При этом почти две трети квартир от общего объема предложения (66,9%) расположены в новостройках, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2023 году. А больше половины лотов (58,4%) экспонируются в проектах на начальной стадии строительства.
По результатам марта 2022 года наибольший объем предложения объектов в новостройках на территории ближнего Подмосковья сконцентрирован в Ленинском городском округе – 24,9%, на втором месте г. о. Люберцы – 16,7%, на третьем – г. о. Одинцовский с долей 16,3%.
Структура предложения по округам ближнего Подмосковья в марте 2022 года, кв. м., %
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «В последние годы девелоперы активно застраивают Московскую область, особенно ее ближние локации по отношению к столице. Здесь появляется все больше привлекательных проектов с точки зрения архитектурных и планировочных решений, развитости внутренней инфраструктуры, а также транспортной доступности. Кроме того, улучшается и уровень жизни в Подмосковье, что является еще одним фактором, влияющим на повышение активности покупателей жилья».
Ленинский городской округ
Ленинский городской округ – лидер по объему предложения в новостройках среди прочих локаций ближнего радиуса Подмосковья. Доля предложения, экспонируемого здесь, составляет 24,9%, на данный момент в реализации находится 271,4 тыс. кв. м. жилой недвижимости в 19 проектах. Средневзвешенная цена квадратного метра составляет 157 тыс. руб., а средняя стоимость лота - 7,7 млн руб.
Наибольшая часть предложения на первичном рынке г. о. Ленинский экспонируется с финишной отделкой от застройщика (73,3%). Квартиры без отделки занимают 17,3% экспозиции, а доля предложения с отделкой white box – 9,4%.
Основная доля предложения сосредоточена в жилых комплексах, чей ввод в эксплуатацию запланирован на 2023 год – 66,9%.
Структура предложения в новостройках округа Ленинский по сроку ввода в эксплуатацию, кв. м., %
Если же рассматривать стадии строительной готовности, то более половины экспозиции (58,4%) находится в проектах на начальной стадии строительства.
Распределение предложения по стадиям строительной готовности новостроек округа Ленинский, кв. м., %
Одним из самых доступных проектов в Ленинском городском округе является жилой комплекс «Три квартала». Проект расположен в поселке Развилка (3 км от МКАД), в 3 минутах езды от МКАД и 5 минутах езды от станции метро «Домодедовская». Стоимость квартир здесь стартует от 5,8 млн рублей, что на 24,6% меньше среднего уровня цен на первичном рынке жилья данного округа.
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги первых трех кварталов 2021 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга. Согласно результатам исследования, рынок складской недвижимости в III квартале побил очередной рекорд: объём сделок по продаже и аренде в III квартале составил 308 тыс. кв. м, что является максимальным квартальным значением для рынка Северной столицы за всю историю наблюдений. Общий объём проданных и арендованных складских площадей за 9 месяцев составил 560,4 тыс. кв. м.
За девять месяцев на складском рынке было введено в эксплуатацию 129,3 тыс. кв. м. качественных объектов, что превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 36%. При этом более половины всех площадей было введено в III квартале – 71,3 тыс. кв. м. До конца 2021 года заявлено еще 65 тыс. кв. м площадей, крупнейшим из которых является мультитемпературный склад класса А «Русич-Шушары». Тем не менее годовой показатель ввода может составить около 250 тыс. кв. м., это на 73% ниже итогов 2020 г.
С начала года в объектах было введено 49,1 тыс. кв. м (38% от общего объёма ввода) площадей для спекулятивной сдачи в аренду. Крупнейшим объектом стал комплекс «Армада Парк Север» площадью 42,5 тыс. кв. м., введенный в сентябре. При этом около 90% площадей нового складского комплекса были сданы в аренду еще на этапе строительства.
На склады, построенные по схеме built-to-suit (под конкретного заказчика), пришлось 62% от общего ввода. Крупнейшими объектами, введенными в III квартале, стали складские комплексы «СДЭК» и «FIT-Инструмент», построенные на территории «PNK Парк Софийская КАД», складской площадью 16,1 тыс. кв. м. и 5,1 тыс. кв. м соответственно. Строительство в индустриальных парках позволяет минимизировать риски, связанные с подключениями к инженерным сетям, и как следствие ускорить сроки ввода и запуск объекта.
Низкая вакансия в складах и динамичное развитие рынка онлайн-торговли поспособствовали установлению еще одного рекорда - совокупный объём сделок аренды в III квартале 2021 г. составил 297,8 тыс. кв. м. На сделки аренды формата built-to-suit пришлось 66% площадей. При этом объём сделок по аренде площадей в готовых объектах (включая расширение площадей) превысил показатель аналогичного периода в 3,4 раза.
Традиционным лидером среди арендаторов стали компании розничной торговли: их доля за январь-сентябрь 2021 г. увеличилась до 74% (324,5 тыс. кв. м. против 65,9 тыс. кв. м.) Среди крупнейших арендаторов - производитель товаров для сна группа компаний «Аскона» (Askona), арендовавший 11,9 тыс. кв. м в «Армада Парк Север». Увеличился объём сделок дистрибьюторских компаний в 2,5 раза (9% в общей структуре), а производственных на 14%. При этом объём сделок с участием логистических компаний сократился на 46%, их доля составила 7%.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Высокая активность арендаторов нашла отражение в рекордно низких показателях свободного предложения. Наилучшее время для нового девелопмента наступило, отсутствие складских блоков более 2 000 кв. м. подталкивает арендаторов рассматривать строительство складов в формате build-to-suit».
В третьем квартале спрос на жилую недвижимость бизнес- и премиум-класса остался на прежнем уровне. По данным Colliers, в период с июля по сентябрь 2021 года было продано 101 тыс. кв. м жилья (1 754 квартиры), тогда как во втором квартале объем продаж составил 99 тыс. кв. м (1 724 квартиры). Всего за 9 месяцев 2021 года на первичном рынке бизнес- и премиум-класса было реализовано 289 тыс. кв. м жилья, что на 11% превышает показатель за аналогичный период 2020 года. В абсолютном выражении покупатели приобрели 4 990 квартир бизнес- и премиум-класса. Спрос на ипотеку закономерно снизился и в сентябре составил 47% от объема розничных продаж на первичном рынке бизнес- и премиум-класса, хотя в июне этот показатель был на уровне 66%.
В то же время, на рынке наблюдаются структурные изменения спроса. Так, за 9 месяцев 2021 года было реализовано 615 лотов в проектах премиум-класса, что в два раза превышает показатель аналогичного периода 2020 года. Такая динамика связана с высоким спросом со стороны покупателей к новым премиальным проектам, пополнившим рынок с начала 2021 г. Некоторые девелоперы также придерживали часть лотов до высокой стадии готовности проекта, подогревая спрос.
«Несмотря на изменение условий льготной ипотечной программы, покупательская активность сохранилась благодаря началу делового сезона и активному выходу на рынок новых проектов. Рост интереса покупателей к премиальным продуктам также логичен. Недвижимость остается одним из наиболее надежных способов сохранения денежных средств, а локация и концептуальные составляющие премиальных проектов гарантируют будущий рост стоимости объекта. В 2021 году рынок пополнился крупным проектом премиум-класса – ЛСР вывела в продажу Neva Residence – что также стимулировало спрос в этом сегменте», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Всего за год с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года средневзвешенная стоимость жилья на первичном рынке бизнес-класса Санкт-Петербурга выросла на 25% — до 247,7 тыс. руб. В премиум-классе рост оказался более динамичным и составил 28% — до 358 тыс. руб.
Сегмент бизнес-класса уверенно возвращается к сбалансированному состоянию. В третьем квартале 2021 года темп роста цен на первичном рынке бизнес-класса замедлился и составил всего 3%. Пик повышенного спроса не недвижимость уже пройден, в то время как рынок продолжает пополняться новыми проектами и корпусами в уже реализующихся комплексах, а конкуренция за покупателя выступает дополнительным фактором, сдерживающим темпы роста.
В то же время, в премиум-классе стоимость квадратного метра за третий квартал выросла на 9%. Увеличение стоимости лотов — результат мгновенной реакции застройщиков на изменение конъюнктуры предложения: в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке стоимость повышается. Так, в некоторых проектах премиум-класса повышение цен за три месяца реализации составило 10-15%, в зависимости от типа квартир.
По итогам трех кварталов 2021 года активность девелоперов на рынке восстановилась: объем нового предложения на рынке Санкт-Петербурга увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 53%, составив 449 тыс. кв. м (333,7 тыс. кв. м в проектах класса «бизнес» и 115,3 тыс. кв. м в проектах класса «премиум»). В третьем квартале 2021 года в продажу вышли 4 новых проекта бизнес-класса, а также новые очереди и корпуса в составе уже реализующихся проектов: «Новый Лесснер» («Отделстрой»), «Морская набережная» (ЛСР), «Граф Орлов» (Л1), Modum («Арсенал-Недвижимость») и iD Park Pobedy (Euroinvest Development). Рынок класса «премиум» пополнился только одним проектом – в продажу вышел клубный дом «Петровская коса, 1» (ГПБИ), где будет реализовано 21,1 тыс. кв. м жилья.
Объем жилья бизнес- и премиум-класса, введенного в эксплуатацию по итогам трех кварталов 2021 г., составил 318 тыс. кв. м. До конца 2021 года девелоперами заявлено к вводу еще более 350 тыс. кв. м жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса.